In beeld en geschrift: de betaalbaarheid van woningen vanaf 1970

Vastgoedminnend Nederland probeert de burger er al jaren van te overtuigen dat het 'nu' een geweldig moment is om een huis te kopen. Columnist Jasper du Pont betwijfelt dat en neemt de betaalbaarheid onder de loep.

Sinds een paar jaar is iedereen in Nederland wel bekend met de betaalbaarheidsindexen van de woningmarkt. Met deze grafieken, die liefst zo rond 1995 beginnen, probeert vastgoedminnend Nederland ons te overtuigen dat het een geweldig moment is om (voor het eerst) een huis te kopen. Er wordt veelal op basis van deze grafieken zelfs beweerd dat de bodem in zicht zou zijn. Persoonlijk heb ik erg veel moeite met deze voorspelling, omdat na de crash in 2008 de gehéle tijd de betaalbaarheid beter werd. En voor mijn gevoel dus niets te maken kan hebben met een mogelijk omslagpunt. De meeste vastgoedprofessoren lieten zich door Amerikaans onderzoek in 2006 ervan overtuigen dat niet de inflatie, maar de ‘fundamentals’ zoals rente en financieringsconstructies de prijs bepalen. Ik geloof dat men het vóór 2006 een stuk meer bij het rechte eind had. In mijn optiek volgen de huizenprijzen dan ook op lange termijn de inkomens.   Het neemt echter niet weg dat de betaalbaarheidsindex wel degelijk iets zegt over de actuele stand van de woningmarkt. Het vertelt namelijk iets over de financierbaarheid van huizen en over hoe groot het huis is dat iemand op een bepaald moment in de tijd kon kopen. Maar het zegt nadrukkelijk níets over de woonquote in een bepaalde tijd. Want die wordt - triest genoeg - vooral bepaald door wat men maximaal mag lenen. In sommige betaalbaarheidsindexen is verwerkt dat we meer zijn gaan werken. In andere indexen zijn weer de creatieve aftrekmogelijkheden en de vormen van aflossingsvrije financiering verwerkt. Ik kies hier voor een index op basis van een 30-jarige annuïteitenlening en vergelijk de bruto lasten met het bruto inkomen. Hypotheekrenteaftrek moet immers ook ergens van betaald worden en ik wil graag vergelijken in welke mate het mogelijk is om eigenaar te worden van een huis.   Mensen kopen een huis natuurlijk niet voor 1 jaar, maar voor langer. In bovenstaande grafiek is te zien wat de maandlasten zouden zijn als het inkomen van de koper door de tijd heen het modale inkomen blijft volgen. Je ziet dan dat Jan Modaal in ’72 weliswaar 32 procent van zijn inkomen aan wonen zou opmaken, maar dat dit na vijf jaar nog slechts 19 procent betrof. De hoge inflatie vóór 1983 zorgde ervoor dat (als je je baan behield) de schuld wegsmolt ten opzichte van het inkomen. Dat is ook het idee dat mijn ouders ons nog steeds inprenten: ‘In het begin is het duur, maar dat wordt later beter.’ Wie echter ná 2002 een huis kocht, moet niet al teveel van de inflatie verwachten. Bovendien beeld ik hier de bruto inkomens af, waar de besteedbare inkomens door lastenverzwaring en hogere pensioen/zorglasten sindsdien daalden. Maar laten we de grafiek niet onnodig moeilijk maken. Ik heb de maximaal verantwoorde financiering (volgens het NIBUD) erbij getekend. Wat opvalt, is dat er een zeker evenwicht lijkt te zijn in de periode ’82-’98, waarbij de maandlasten na 5 jaar rond de NI BUD-norm schommelen. Dit zou op zich niet heel raar zijn. Immers beginnen veel stellen na een jaar of vijf aan kinderen (of gaan scheiden), waarna niet alleen het inkomen terugvalt, maar ook de kosten toenemen. Dat een gemiddeld huis vijf jaar na aankoop door een (één) modaal inkomen gedragen kan worden, klinkt niet heel onlogisch.   In de laatste grafiek is te zien hoe de woonlasten van Jan Modaal zich zouden hebben ontwikkeld vanaf het moment van aankoop. Wat je ziet is dat de betaalbaarheidsindex dan wél flink zakt sinds 2008. Degenen die op de piek kochten, hebben nu (en in de nabije toekomst) hogere lasten dan de actuele index. Wie in 1980 een huis kocht, had pas in 1991 lagere lasten dan een starter. Wie in 2008 een huis kocht zag door geringe groei van de economie en inkomens zijn lasten niet dalen zoals eind jaren ’70 tijdens de vorige crisis op de woningmarkt. Wanneer Jan Modaal in 2008 bovendien zijn rente zoals velen voor tien jaar vast zette, genoot vrijwel geen lastendaling en zou hij in bovenstaande grafiek op een financieringslast van 51% uitkomen in 2014. Gelukkig zal zijn woonlast in werkelijkheid iets lager zijn en heeft hij destijds met een kleiner huis genoegen moeten nemen. Maar de lucht die hij nodig zal hebben om de restschuld weg te werken voordat hij kan verhuizen heeft hij niet gekregen, waardoor het deze keer weleens een stuk langer kan gaan duren voor de markt weer op volle toeren draait dan bij de vorige crisis.    

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Jasper du Pont

Gevolgd door 126 leden

Maakt zich zorgen over de mate waarin de woningmarktstarter wordt vertegenwoordigd in de politiek en media.