De voltallige makelaars- en hypothekenbranche riep het in augustus 2013 al in koor: de bodem op de woningmarkt is bereikt! Gaandeweg zijn we het ook allemaal gaan geloven. Maar terwijl zij nu al twee jaar in polonaise over deze bodem hossen, kun je je afvragen op welk fundament die eigenlijk rust. Die vraag dringt zich weer op nadat het NIBUD maandag cijfers publiceerde over de omvang van de betalingsproblemen in Nederland. Uit die cijfers blijkt dat op dit moment 22 procent van de gezinnen problemen heeft om aan zijn financiële verplichtingen te voldoen. Dit is niet veel hoger dan bij de vorige meting in 2012, maar de problemen zijn nu wel serieuzer. Want waar drie jaar geleden met 34 procent ordinaire laksheid nog de belangrijkste reden voor het oplopen van een betaalachterstand was (men kon wel betalen, maar deed dat niet), worden inmiddels juist te hoge vaste lasten en oplopende zorgkosten veel vaker vermeld als oorzaak. Dat zoveel mensen in de problemen komen door stijgende vaste lasten of zorgkosten, baart zorgen. Van iemand die zijn baan verliest, kun je immers nog hopen of verwachten dat hij vroeg of laat weer aan de bak komt, maar gezinnen die stijgende kosten als reden opgeven gaan kopje onder terwijl zij hun inkomen gewoon nog hebben.

Overheidsbeleid

Bovendien zijn deze oplopende kosten direct gevolg van overheidsbeleid. Sinds 2013 werden immers de huren steeds met meer dan een inflatiecorrectie verhoogd. Officieel was dit om de ‘scheefhuurders’ te ‘prikkelen’ om hun ‘te goedkope’ woning vrij te maken voor de doelgroep. In mijn opinie was het doel vooral om huurders de koopmarkt op te drijven. Alles om een bodem onder de woningmarkt te leggen.

Het beleid om huurders de koopmarkt op te drijven lijkt zijn vruchten te hebben afgeworpen

Het beleid lijkt wel zijn vruchten te hebben afgeworpen. De stijgende huren hebben – samen met een fors gedaalde rente door beleid van de Europese Centrale Bank – een stroom beleggers naar de woningmarkt getrokken, op zoek naar rendement voor hun vermogen. Hogere huuropbrengsten betekenen immers grotere rendementen. Op de markt voor de grotere professionele spelers trok dit partijen als Patrizia, dat zich op de failliete boedel van Vestia wierp. En hoewel harde data ontbreken, stapelen de anekdotische bewijzen zich op over kapitaalkrachtige ouderen en kleine beleggers die zich op de verhuurmarkt begeven. Sommigen doen dat om hun kind aan woonruimte te helpen, anderen splitsen weer een pandje om het in delen te verhuren – of zij richten zich op de expat- of AirBnB-markt, liefst in een opkomende wijk. Dat de aandacht voor deze vorm van beleggen stijgt, is ook zonder harde cijfers duidelijk.

Rendement van de kleine belegger

De grotere beleggers kopen hele complexen tegelijk en beïnvloeden de woningmarkt waar u en ik ons op begeven niet zozeer. Maar hoewel – nogmaals – fatsoenlijke data ontbreken, ben ik ervan overtuigd dat de groep kleinere beleggers voor een groot deel de nieuwe bodem onder de markt legt die sinds 2013 zichtbaar is. Ten eerste denk ik dat omdat de grootste prijsstijgingen optreden in steden waar de markt voor verhuur aan (ex-)studenten groot is en de verhouding tussen koop- en huurprijzen gunstig is voor verhuurders. En ten tweede omdat de hypotheekrente dan wel sterk gedaald kan zijn, maar de maximale hypotheeksom voor gezinnen door lastenverzwaringen de afgelopen jaren juist lager is geworden. Zeker in combinatie met restschulden is het leenvermogen van huishoudens wat mij betreft geen verklaring voor de prijsstijgingen.

huurders vormen het fundament van de bodem in de markt. precies dat fundament begint barstjes te vertonen

Maar als de kleine beleggers voor een deel verantwoordelijk zijn voor het leggen van een bodem in de markt, is het wel belangrijk aandacht te houden voor het feit dat zij van hun huurders afhankelijk zijn voor hun rendement. Die huurders vormen dus het fundament van de bodem in de markt. En precies dat fundament begint barstjes te vertonen, zoals uit de NIBUD-studie blijkt. Want als de bewoners de huur niet meer kunnen ophoesten, is het met het rendement op deze woningen gauw gedaan. Wie de feestmuziek ietsje zachter zet, kan de vloer al stilletjes horen kraken. Misschien wordt het toch tijd dat de woningmarktlobby wat voorzichtiger gaat doen met die polonaise.