
Een nieuw onderzoek leert dat bankieren in de afgelopen eeuw ingrijpend is veranderd. 'Banken zijn gaan lijken op vastgoedfondsen.'
De ondernemer die met hoed in de hand zijn bankier opzoekt die, na nauwkeurige inspectie van zijn kredietwaardigheid, een lening verstrekt -- het klassieke bankieren. Een nieuw onderzoek van Alan Taylor, Òscar Jordà en Moritz Schularick laat echter zien dat banken in de westerse wereld zich steeds verder los hebben gemaakt van dit romantische beeld. 'Het kernbedrijf van banken in ontwikkelde economieën lijkt veel op dat van vastgoedfondsen: banken lenen (kort) van het publiek en de kapitaalmarkten om te investeren in (lange) leningen en andere bezittingen gelinkt aan vastgoed,' aldus Taylor en zijn co-auteurs.
Het auteurstrio heeft een dataset verzameld met gegevens over de samenstelling van bankbalansen in zeventien landen sinds 1870. De data laat goed zien hoe het bankbedrijf is veranderd. Vlak voor de Eerste Wereldoorlog waren niet aan vastgoed gerelateerde leningen gemiddeld 41 procent van het bbp. In 2010 was dit 46 procent, slechts een fractie hoger. Het beeld voor vastgoedgerelateerde leningen is echter heel anders. Aan het begin van de Eerste Wereldoorlog waren hypotheekleningen nog goed voor 20 procent van het bbp, inmiddels is het 69 procent. Meer dan een verdrievoudiging.
Taylor laat met econometrisch onderzoek zien dat vóór de Tweede Wereldoorlog een hypotheekhausse een matige voorspeller van een aanstaande financiële crisis was. Na de Tweede Wereldoorlog verandert dat echter drastisch. Bovendien zijn na WO2 crises die na een hypotheekhausse komen dieper dan crises na een andere kredietgolf.
De laatste diepe schuldencrisis in de jaren dertig had dan ook een kwalitatief ander karakter dan de huidige. In 1928 was slechts zo'n 27 procent van alle bancaire leningen vastgoedleningen, in 2007 was dat 60 procent.
Taylor et al. bevestigen eigenlijk wat velen al dachten: de groei van de financiële sector is tevens de groei van de vastgoedeconomie. ‘Het bemiddelen tussen de spaargelden van huishoudens en de productieve investeringen van bedrijven – zoals de economische tekstboeken de rol van de financiële sector beschrijven – vormt nog maar een gering deel van het bancaire bedrijf vandaag de dag.’

19 Bijdragen
Apekool
De enigen die hiervan blij worden zijn de (financiële) tussenpersonen, banken en sommige projectontwikkelaars.
Bas
Wat is veranderd is dat banken niet alleen de bovenste laag van de bevolking bedienen (danwel prive danwel via het bedrijf), maar nu ook Jan met de platte pet. En die had eerst een spaar/betaal rekening en daarbij later ook klein krediet en uiteindelijk hypotheekverstrekking. De massa overheerst nu in het bankiersvak en overschaduwt het oude concept (maar die is zeker niet verdwenen).
Watching the Wheels
In Nederland is het de hypotheekschuld van huishoudens sinds 2007 groter dan het BBP, ondanks de trucs die ze uitgehaald hebben met het BBP http://www.nrcq.nl/2014/06/25/vandaag-groeit-de-nederlandse-economie-met-50-miljard-dankzij-drugs-en-seks .
Probleem is juist dat die schuld momenteel niet verder kan toenemen. Onze hele economie draaide vooral op steeds nieuw hypotheekgeld (25-30 miljard per jaar) en dat is nu gestopt door de aflossingen gaat er weer geld uit de economie weg dat niet meer op een spaarrekening staat, niet meer elders uitgegeven gaat worden aan auto's of weet-ik-wat https://economie.rabobank.com/publicaties/2014/maart/nederlandse-hypotheekschuld-fors-gedaald-in-2013/ .
In reactie op Apekool: We hebben er als economie wel iets aan gehad, het is alleen hetzelfde als wanneer je met een gezin steeds veel consumptief geld leent en lekker uit gaat geven, er komt geld uit het niets in omloop in de economie waar de hele maatschappij van meeprofiteert. Momenteel lossen de verkeerde mensen af, ze zouden dat schenken alleen voor nieuwbouw moeten toestaan, dan komen mensen aan het werk in de bouw en verdient de overheid meteen 21% BTW terug. Verder zou nieuwbouw wat goedkoper moeten worden om de boel aan de gang te krijgen en kopers ook een voordeeltje te gunnen, zodat ze wat overwaarde kunnen opbouwen en niet meteen zo kwetsbaar worden gemaakt wegens gebrek aan concurrentie. Kernprobleem is dat grondposities voor te hoge bedragen in de boeken van gemeenten staan en de inkomens dergelijke hoge bedragen niet kunnen lenen, nieuwbouw is te duur tov. de inkomens en zou eigenlijk wat goedkoper moeten zijn dan bestaande bouw (jonge kopers krijgen kosten genoeg). Als jonge kopers nu niks kunnen opbouwen, kunnen ze over 10-15 jaar niet doorstromen.
Apekool
Watching the WheelsHet prijsniveau van OG en grond is flink omhoog gegaan zodat er per saldo vooral veel schuld gemaakt is om dat te financieren, meerwaarde is er niet gecreëerd echter.
Gemeenten hebben allerlei suffe hobby's gefinancierd met de extra grondopbrengsten (onrendabele voetbalclubs redden, geld stallen bij Icesave, etc) maar om dat nou profiteren te noemen?
Watching the Wheels
ApekoolIk koop bijvoorbeeld een veel te duur huis, haal geld bij de bank, betaal die bouwval wegens geen goedkoop alternatief en dan wordt iedereen even blij. De overheid krijgt 21% BTW, de gemeente krijgt 500 euro per m2 grond dus kan dure consultants betalen, de bouwer maakt winst, de projectontwikkelaar, de architect, de bank. Al die mensen kunnen ook weer lenen enzovoorts. Daarom gaat het nu ook mis, erg gaat geld uit het systeem bij het aflossen. Begrijp me goed, Colleges van B&W zijn crimineel/maffia, daar zijn we het over eens. Toch draaide alles makkelijk door hun 'beleid' en nu zitten we in de ellende omdat de economie gewend is aan steeds meer geleend geld. We kunnen niet draaien zonder extra geld. Extra geld komt alleen in omloop als mensen ergens voor lenen.
Watching the Wheels
Watching the WheelsDat niet ieder salaris verdubbeld is, dat is iets anders (en nu het probleem, want mensen kunnen daardoor niet nog meer lenen), maar er gaat wel meer geld rond doordat dit in de westerse wereld door overheden en particulieren geleend is. Enge is juist dat we nu om moeten vormen naar een iets duurzamer systeem en het is maar de vraag of dat gaat lukken. Waarschijnlijk zetten ze de geldpers aan en verwatert de waarde van geld.
Watching the Wheels
Watching the WheelsAls we binnen Nederland kijken dan zien we dat de totale schuld van overheden, particulieren en bedrijven harder groeit dan het BBP en dat is geen duurzame situatie, zie richtingscoëfficiënt http://marketupdate.nl/nieuws/economie/kredietcrisis/exclusief-exponentile-schuldengroei-nederland-1980-2010/ .
Daarom is dat gedrag dat u beschrijft ook zo schadelijk. Overheden zouden moeten streven naar niet teveel schuldgroei (wat ze nu uiteindelijk wel aan het doen zijn maar beetje laat). Wat met name nog beangstigt is dat een groot deel van onze winst ontstaat door winst te pakken op producten die mensen in Bangladesh etc. maken. Ook dat is op den duur niet duurzaam, maar onze schulden worden wel voor 30 jaar of langer aangegaan en de groei zal door minder schuldgroei komende jaren gering zijn. Mogelijk gaan ze geld bijdrukken zodat de waarde van geld / schuld verwatert. Waardeloos als je degelijk geleefd hebt, maar die bobo's zullen toch wel zoiets gaan verzinnen vanuit hun skyboxen. We zijn slaven, wen er maar aan.
jsmid
Watching the WheelsOns wereldwijde financiële systeem is onhoudbaar en zal op een gegeven ogenblik uit elkaar klappen.
Watching the Wheels
jsmidDat zou allemaal nog veel erger zijn als ze nog meer op de rem zouden trappen bij het verstrekken van leningen of door rentes juist nu te verhogen. Als je naar hypotheken kijkt, dat is men veel bescheidener en dat is prima. Waar voorheen rustig in sommige gevallen 9x het inkomen werd uitgeleend voor een hypotheek, is dat nu max. 4,5-5x. De kunstmatig lage rente maakt dat de prijzen op niveau blijven. Het zou verkeerd zijn als huizenprijzen weer teveel zouden stijgen, de tijd moet het werk doen richting degelijkere balans, voordat teveel ouderen hun huizen gaan verkopen. Het is nu al niet te financieren voor jongeren, laat staan straks. Nu hogere rentes laten ontstaan helpt niet, de regels vanaf nu strakker hanteren en lagere rentes afgeven wel. Als je nu hogere rentes laat ontstaan gaat de economie verder op slot. Ze moeten voorkomen dat jongeren teveel lenen, anderzijds heeft een nieuwe crash van bijvoorbeeld -20% ook grote gevolgen ( http://en.wikipedia.org/wiki/Basel_III banken zouden opnieuw in problemen komen, bouw etc. uiteraard ook).
Geld bijdrukken in Amerika (of straks in Europa) kunnen wij niet teveel beïnvloeden. We zitten nu eenmaal aan die andere landen vast en hebben maar een beperkte stem. Griekenland en Italië moeten op enig moment opnieuw geholpen worden, het gaat allemaal nog veel geld kosten.
Als je puur naar Nederland kijkt dan zijn er anderzijds veel mogelijkheden, we zijn zo klein in die grote wereld. 16 miljoen versus bijna 8 miljard mensen. Elke w
jsmid
Watching the WheelsDe hoge rente zal de huizenprijzen spoedig laten dalen
Watching the Wheels
Watching the WheelsWatching the Wheels
Watching the Wheelsjsmid
Watching the WheelsEen van de problemen is dat de Centrale banken steeds meer geld in omloop brengen, zelfs als de economie krimpt, en bovendien de rente verlagen waardoor nieuwe zeepbellen ontstaat. Als ons loon niet stijgt met het de geldcreatie kunnen we daardoor steeds minder kopen
Watching the Wheels
jsmidDe crisis is m.i. veroorzaakt door de ongelimiteerde verruiming in Amerika na 11/9/2001, waar ze mensen zonder inkomen een huis verkochten om de economie maar te laten groeien, zie Bush een aantal maanden later in 2002 http://www.youtube.com/watch?v=kNqQx7sjoS8 . Een politieke keuze om op die manier geld te verdienen voor de oorlogen en door een groeiend BBP de controle in de wereld niet te verliezen.
ABP is daar destijds ingestapt (waarschijnlijk een politieke keuze, gokken met andermans geld), waardoor de dekkingsgraad van 140% naar 90% of lager in elkaar kletterde. 44 miljard heeft men verloren, een groter verlies dan de banken http://925.nl/archief/2009/02/05/pensioenfondsen en je leest er niks over.
Je hebt te maken met keuzen die andere in de wereld maken, Nederland is geen eiland. Ik denk dat we het momenteel redelijk goed proberen op te lossen in Nederland. Ze lenen niet meer uit dan 4,5 tot 5x het inkomen en verplichten mensen in 30 jaar af te lossen. In het verleden leende men tot 9x aflossingsvrij in sommige gevallen. Dijsselbloem wil ook iets doen om mensen met onderwaarde te helpen via lagere rentepercentages. Ze hopen via de export te groeien (Oekraïne erbij), meer efficiëntie, sneller betalen (ook als geld sneller rond gaat kan een BBP groeien; het gaat momenteel natuurlijk langzamer rond door betalingsachterstanden). We krijgen mobiele betalingen, waardoor bedragen op de bank blijven en op enig moment zullen ze misschien zelfs het grotere papieren geld afschaffen (meer dan 50 euro). Het enge is dat we al aardig efficiënt aan het werk zijn.
CabaretVoltaire
Watching the WheelsAndere leningen dan voor vastgoed of consumptie? Het moet niet gekker worden..
gast
wat is de boodschap van dit stuk? Is het slecht? Zelf denk ik dat het wel meevalt: banken zijn heel goed in staat om hypotheek leningen te verschaffen, maar de mate waarin, tja.
Hoe is het gekomen?
Misschien een klein tipje: bekijk de correlatie eens met renteontwikkelingen. De echte jump in de bovenste grafiek komt begint in de jaren 80 (wel een beetje eyeball economics). Sinds begin jaren 80 hebben we een gestaag dalende rente (muv europese blip agv Duitse eenwording). Financieren van vastgoed gebeurd op basis van cashflow. Hoewel de hypotheekadviseur altijd verwijst naar het aantal keren dat je je inkomen mag lenen, is die ratio op haar beurt afgeleid van renteuitgaven vs inkomen. Hoe lager de rente hoe meer lenen. Wat je kan lenen bepaalt vervolgens hoeveel je uitgeeft. EN niet de kwaliteit van het huis/onderpand.
Het monetair beleid van de afgelopen 27 jaar, ik begin niet toevallig in 1987, jouw geboortejaar ?, is gericht geweest (in de US) op het creeren van economische stabiliteit stimuleren van groei. 87 crash, savings & loans, 1e Irak oorlog, LTCM (Azia crisis), Rusland crisis, Tech bubble burst, 2e Irak Oorlog,..... Steeds heeft de Fed beleggers getracht te redden. Risico perceptie is steeds uitgesteld om grote doel, US economic power, overeind te houden.
In europa smeedden we de rente samen tot een eurotariefje: lekker laag profiterend van duitsland, maar met desastreuze gevolgen voor particulier leengedrag in bijv. spanje ierland etc waar echt giga huizenbubbels ontstonden. Laten we de hand ook in eigen boezem steken: in NL werd lenen op twee inkomens, met dubieuze structuren, zoveel mogelijk aflossingsvrij een mode. De meeste mensen geven het gewoon toe: "ik was er zelf bij". Het zijn niet alleen de banken geweest: gewoon de hebberigheid, afgunst, status en Youp (mens durf te leven alsof het je laatste dag is)
Daarbij was de inflatie gestaag aan het dalen: eind jaren 90 schreef bijv. de Economist al over de wereld met 0% inflatie, een reflectie
jsmid
gastA. Mensen verdienen hun geld voor 99.% in de reële economie.
B. De leningen m.b.t. hypotheken zijn zeer risicovol doordat banken vanwege de NHG én volgens twee meetpunten Loan to Income en Loan to Value gewoon veel te veel uitlenen, en ook nog te weinig buffers hebben
C.De rente die de banken betalen voor lenen van de ECB is gewoon te laag.
gast
jsmidA. ? dus risico zijn groot vanwege slechte economie, werkloosheid? verliespost 1 bij hypotheken waren scheidingen.... inmiddels misschien werkloosheid
B. NHG is risico voor jou en mij als belastingbetaler. Eens over LTV en LTI. Wist je dat hyptheken van 8x LTI gewoon AAA-rating kregen voor de crisis? weet je hoe? door ze grotendeels aflossingsvrij te maken! bij de beoordeling werd namelijk gekeken naar income to cashflow: dus de effectieve maandlasten, waaronder aflossing!! = dus 0, in vergelijking met inkomen. De toppers waren variabele hypotheken die aflossingsvrij waren. Heerlijk toch?
En verwijt het niet allen de banken! Ik ken ik weet niet hoeveel mensen die zich bewust waren wat ze deden. Maar henk en anja hadden ook zo'n mooi huis gekocht dus wij ook!
C. whats the alternative?
Watching the Wheels
In de onderste grafiek staat dat hypotheekleningen 55% zijn van het totaal, dus banken hadden (2007 onderste grafiek) blijkbaar zo'n 1200 miljard euro uitgeleend in Nederland (55% van 1200 = 660 miljard = ongeveer de hypotheekschuld).
Blijkbaar is er dan nog zo'n 540 miljard euro aan overige schulden bij huishoudens, bedrijven etc.
Dat verhaal over die 69% in de bovenste grafiek lijkt betrekking te hebben op 2010 en heeft waarschijnlijk niets te maken met Nederland, maar met de wereld of Europa of ...? In Nederland is de hypotheekschuld immers groter dan het BBP http://amweb.nl/news-1218322/hypotheekschuld-gegroeid-tot-111-bbp en http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/images/grhypschuldeur.png .