De historie van de woningmarkt als politieke speelbal

4 Connecties

Het tijdelijke huurcontracten-plan van minister Stef Blok is volgens woningmarkt-columnist Jasper Du Pont een nieuwe inperking van de rechten van huurders. Du Pont plaatst het plan in historisch perspectief (vanaf 1956).

Stef Blok, minister van Wonen heeft vorige week in een kamerbrief  laten weten van plan te zijn om tijdelijke huurcontracten mogelijk te maken. Hiermee moet het gesubsidieerde woningbestand meer ten goede komen aan groepen voor wie het bestemd was. In eerste instantie gaat het vooral om jongeren, maar in de brief wordt een heel scala aan doelgroepen genoemd. Met een tijdelijk contract zouden studenten, promovendi, starters, gescheiden mensen, ex-gedetineerden, verpleegsters, brandweermannen, grote gezinnen, overlastgevers en kenniswerkers aan een huis geholpen kunnen worden. Dit lijkt mij pas het begin, want zodra er steeds meer stukjes van het huizenbestand zijn gereserveerd, staan er vast clubjes mensen op die buiten de boot vallen, omdat er een steeds kleiner aantal huizen voor hen over blijft. Stef Bloks plan is - na de inkomensafhankelijke huurverhoging en de mogelijkheid om zonder huurbescherming woningen te verhuren onder de leegstandswet - de volgende inperking van rechten van huurders. Daarmee komt Blok tegemoet aan de wensen van verhuurders die hun bezit zónder huurbescherming willen kunnen verhuren. En die de huur graag ophogen zodra een zittende huurder zijn woning verlaat.

Pre-jaren ’80 crisis

Het nieuwe plan past in een herkenbaar beeld: in tijden van tegenspoed op de (koop)woningmarkt – dat zo eens in de dertig jaar de kop op steekt in ons land – wordt de woningmarkt gebruikt als politieke speelbal. In 1957 laat toenmalig minister van Financiën Henk Hofstra aan de kamer weten dat we boven onze stand hebben geleefd en dat het begrotingstekort teruggedrongen moet worden. Wat volgt is een huurverhoging van 25 procent waarmee de regering extra geld ophaalt en waarmee de markt voor institutionele beleggers weer aantrekkelijker moet worden. Deze verhoging herstelt het marktevenwicht en is ‘niet uit medelijden met huiseigenaren, hoezeer dat medelijden ook op zijn plaats is’.

woningmarkt telegraaf Bron: De Telegraaf, 1957

Kort daarvoor, in 1956, werd de gemeentegarantie bedacht, een voorloper van de NHG die een duwtje in de rug van de vastgelopen woningmarkt moest geven. Met deze garantie ontstond in de jaren ‘70 een flinke zeepbel toen banken zich weinig belemmerd voelden om exotische leenvormen te bedenken. Nadat deze zeepbel uiteenspatte, stelde staatssecretaris Brokx een huurbelasting voor. Tegelijk met het oprekken van de maximumlening onder gemeentegarantie en het oprekken van de inkomensgrens om in aanmerking te komen voor premiekoopwoningen. De huurbelasting kwam er niet, omdat er zowel in 1980 als in 1984 geen politieke meerderheid voor het plan was. Ook coalitiegenoot VVD was tegen de huurbelasting. Wel werden tijdelijke huurcontracten mogelijk gemaakt onder de leegstandswet en werd een (mislukt) proefballonnetje opgelaten om de in 1979 ingevoerde huurbescherming voor kamerhuurders weer af te schaffen. Dit omwille van ‘de doorstroming’ en de woningnood onder jongeren.

De sterilisatie-eis

Omdat de economie het destijds zwaar had, maakte Den Haag in de tussentijd wel plannen om de huursubsidie en het budget voor premiekoopwoningen terug te schroeven. Vooral het terugschroeven van de kooppremie stuitte op groot verzet van de vastgoedlobby. In de voorgestelde aanpassing zou de premie niet langer in het eerste jaar heel erg hoog zijn (om in tien jaar steeds minder te worden), maar gelijkmatiger over de looptijd worden uitgesmeerd. Bovendien zou voortaan het tweede inkomen meetellen bij de berekening of je zo’n premie eigenlijk wel nodig had. Neprom en Bouwfonds reageerden op deze beperking van de subsidies door te stellen dat duizenden woningen onverkoopbaar werden en de bouwproductie volledig zou instorten. Een week voor behandeling van het wetsvoorstel in de tweede kamer verspreidde men het gerucht dat gemeenten een sterilisatieverklaring zouden vragen van vrouwen. Dit voordat zij het tweede inkomen meetellen bij de berekening van een maximale hypotheek. Jonge stellen zouden dan dus buiten de boot vallen bij de kooppremie en gedwongen zijn te gaan huren. Óf de vrouw moest zich laten steriliseren om voor een hypotheek in aanmerking te komen.

woningmarkt dupont 2 Bron: Het Vrije Volk, 1983

  De grote maatschappelijke verontwaardiging over dit gerucht wordt de kop ingedrukt door bij de behandeling van het voorstel in de tweede kamer te stellen dat men boter op het hoofd heeft gehad door gezinnen niet te compenseren voor inkomensverlies ná de komst van een kind. Er wordt een hertoets afgesproken na enkele jaren. Waarbij een stel alsnog premie ontvangt indien de vrouw blijkt te zijn gestopt met werken.

Prijsexplosie

Enkele jaren later ontstaat dezelfde discussie. Staatssecretaris Heerma (Volkshuisvesting) wil bezuinigen op premiekoop en wil geen premie meer verstrekken aan tweeverdieners. Als wederom het argument klinkt dat deze stellen zónder premie geen hypotheek kunnen krijgen (omdat banken niet met twee inkomens rekenen), brengt Heerma in fasen het tweede inkomen onder de gemeentegarantie. Officieel geldt dan nog steeds dat tweeverdieners zowel buiten de boot vallen voor koopsubsidie áls een hypotheek op twee inkomens. Na het verschijnen van een rapport - waarin er wordt gepleit om het tweede inkomen mee te tellen – begint het ABP wel erg snel met tweeverdienershypotheken. Als Heerma uiteindelijk in 1993 bekendmaakt om deze hypotheken te gaan garanderen, is de oorspronkelijke aanleiding vergeten en zegt hij slechts de ontwikkelingen op de markt te volgen. Aan de vooravond van een prijsexplosie op de woningmarkt laat mede-initiatiefnemer en belanghebbende Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) weten dat het allemaal reuze zal meevallen met de prijsstijgingen. Wat begon met het vlottrekken van de woningmarkt in de jaren vijftig was een katalysator voor de zeepbel in de jaren zeventig. Wat begon met de afbouw van koopsubsidies, eindigde met een garantie die de volgende zeepbel tot gevolg had. Een garantie die bovendien volkomen onhoudbaar blijkt nu deze zeepbel geknapt is.

Stop nu eens met symptoombestrijding

Het is opvallend hoe betrekkelijk alle garanties en subsidies in de afgelopen decennia zijn geweest. Zodra de economische voorspoed over is dan zijn het vooral huurders en jongeren die in hoog tempo hun rechten moeten inleveren. En de vele kunstgrepen om de huizenprijzen op de been te helpen, hebben jaren later een desastreuze uitwerking in een aantrekkende markt. Het uitfaseren van regelingen en subsidies heeft soms bizarre en ongewenste neveneffecten. Wat ook opvalt, is dat al decennia lang ‘doorstroming’ als doel wordt gedefinieerd zodra de koopwoningmarkt stil valt. Nooit wordt echter gekwantificeerd welke mate van ‘doorstroming’ wenselijk is en nooit wordt de discussie gevoerd of ‘doorstroming’ wel de goede maatstaf is. Echter wordt er consequent een hele reeks aan inkomenspolitieke maatregelen verbonden aan de doorstroming op de woningmarkt.
De aandacht moet niet gericht zijn op het weer laten stijgen van prijzen, maar op het voorkomen van de volgende zeepbel
Als doorstroming het criterium zou zijn dan zou een minister met ballen al lang een wet hebben bedacht waarin staat dat we allemaal iedere vijf jaar moeten verhuizen. Ik denk alleen dat die wet geen kans van slagen heeft, omdat dat helemaal niet is wat we willen. Ik denk dat we een woningmarkt willen waar je makkelijk een huis kunt vinden, daar desgewenst kunt blijven, of ook weer weg kunt. Die situatie gaat niet ontstaan zolang de woningmarkt in de greep is van inkomenspolitiek en verzonnen ‘grenzen’. Het verzinnen van nieuwe grenzen in de vorm van toelatingscriteria voor bepaalde huizen (leeftijd, beroep, gescheiden ja/nee) is voor mij dan ook fundamenteel de verkeerde weg, ongeacht of het nu positieve effecten zou kunnen sorteren. Misschien kunnen we ons uit deze crisis rommelen. Maar over vijftien jaar dient de volgende woningmarktcrisis zich aan en dan zijn onze kinderen aan de beurt. Als we niet fundamenteel anders gaan denken over de politiek die we voeren op de woningmarkt dan blijven de maatregelen die we nemen nagalmen en resoneren. Nu de woningmarkt het zwaar heeft, krijgt het de volledige politieke aandacht. Deze aandacht moet echter niet gericht zijn op het weer laten stijgen van prijzen, maar op het voorkomen van de volgende zeepbel en het wegnemen van zoveel mogelijk grenzen en inkomenspolitiek op de woningmarkt.