Hoera! De hypotheekrenteaftrek wordt in 2018 afgeschaft

    Robin Fransman legt uit hoe en waarom de HRA gaat sneuvelen en hoe we daar uiteindelijk beter mee af zijn. Inruilen is het sleutelwoord.

    Zo mensen, de kogel is door de kerk. De VVD heeft bij monde van Halbe Zijlstra aangegeven  de hypotheekrenteaftrek en toeslagen te willen afschaffen in ruil voor een eenvoudiger belastingstelsel. Driewerf Hoera!
     
    Al langer pleit ik voor het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Al is afschaffen niet het juiste woord. Inruilen is een betere term. Even beginnen met het voorstel, daarna de redenen waarom daardoor iedereen uiteindelijk beter af is.
     
    We schaffen de hypotheekrenteaftrek af. We schaffen de huursubsidie af. We brengen het eigen huis en de hypotheekschuld (m.a.w. de overwaarde en/of de onderwaarde) over naar box 3). Daardoor valt het eigen huis dus onder de vermogensrendementsheffing. We schaffen het eigenwoningforfait af. Geen nieuw voorstel, al eerder door vele anderen gedaan.
     
    Deze maatregelen leveren uiteraard veel geld op voor de schatkist:
     
     
       
     
    Met deze opbrengsten kunnen we de inkomstenbelasting sterk verlagen. Dat is het “inruilen”. De totale opbrengst van de inkomstenbelasting is 46 miljard. We kunnen deze belasting dan verlagen met 18/46 = 39 procent. 
     
    De tarieven van de verschillende schijven kan dan fors omlaag en/of de lengte van de schijven kan omhoog, waardoor het toptarief van 52% bijvoorbeeld pas ingaat bij een inkomen van meer dan 100.000 euro. Daarnaast kan ook nog worden gesleuteld aan de heffingskortingen.
     
    Een voorbeeld van hoe je dat zou kunnen invullen als je alleen aan de tarieven sleutelt:
     
    Als je in de nieuwe situatie een vijfde schijf zou toevoegen met een tarief van 52% dan kunnen de tarieven daaronder nog verder omlaag. 
     
    Maar, zeggen mensen dan, als je de hypotheekrenteaftrek afschaft dan dalen de woningprijzen. Dat is een misvatting. Huishoudens geven onder alle omstandigheden een deel van hun netto inkomen uit aan wonen. Gemiddeld ligt dan in Nederland op 24 procent van het netto inkomen, de zogenaamde ‘woonquote’. Door de HRA te ruilen voor lagere belastingtarieven komt daar voor lagere en midden-inkomens geen verandering in en blijven de prijzen op peil. Wel is het zo dat huizenprijzen in Nederland relatief hoog waren door de ruime beschikbaarheid van krediet. 
     
    Maar die overwaardering is er inmiddels af. Huizen in Nederland zijn, na de recente waardedaling, ongeveer net zo duur als in België en Duitsland, waar men een kleine, respectievelijk geen HRA kent. Zie voor meer uitleg daarover ook deze.
     
    Hoogste hypotheekschuld ter wereld
    Maar er is nog een veel belangrijker argument. Als we de HRA handhaven dan is het vrijwel zeker dat de woningprijzen blijven dalen. Dat klinkt gek, en contra-intuitief, maar is eigenlijk heel logisch. Dat komt door onze hoge hypotheekschulden. Met zijn allen hebben we 650 miljard aan hypotheekschulden, dat is de hoogste hypotheekschuld ter wereld per hoofd van de bevolking. En omdat we bijna alles sparen via de pensioenfondsen, is er te weinig geld in Nederland om die hypotheken te financieren, daarom worden onze hypotheken voor het merendeel door buitenlandse beleggers gefinancierd. In totaal hebben we in Nederland schulden ter waarde van 220 procent van ons BBP. De maximale norm volgens de EU is 160 procent. Nou hebben we ook die enorme pensioenpotten, dus netto hebben we niet echt een probleem, maar ja, van je pensioenaanspraken kun je geen hypotheek betalen. We zijn wel solvabel, maar niet liquide. We zijn steenrijk, maar de huishoudpotten zijn leeg.
     
    In elk geval is het bijna onmogelijk om onze hypotheekberg verder te laten groeien. De banken kunnen het niet aan, de buitenlandse beleggers willen het niet financieren, en ook IMF, DNB en het Ministerie van Financiën zien het als onverantwoord risico. Daarom moet je nu verplicht aflossen als starter. Met die 650 miljard moeten we het doen de komende jaren, meer dan meegroeien met inflatie is onhaalbaar. Maar dan komt het probleem. Bijna niemand in Nederland lost af. Vanwege de hypotheekrenteaftrek. Waar moeten de nieuwe kopers dan het geld vandaan halen? Niet dus. Hypotheken zijn duur en schaars, precies om deze reden.
     
    Tegelijkertijd gebiedt de logica dat de overgang van huizen naar de volgende generatie altijd gepaard gaat met meer en hogere hypotheken. De starters kopen een huis met een volle hypotheek, een treintje verkopen komt op gang, en aan het einde is een ouder huishouden die het hypotheekvrije huis omzet in contanten. De starter de schuld, de oudjes de cash.
     
    Een hypotheekschuld die constant blijft op 650 miljard, terwijl mensen niet of weinig aflossen, leidt er dus toe dat verkopen en prijzen nog jarenlang laag blijven. Daarbij komt nog dat het aantal huishoudens en woningen nog gaat toenemen de komende 20 jaar, en flink ook, volgens het CBS komen er nog minimaal 600.000 bij. Een krachtig herstel van de woningprijzen is dan ook niet te verwachten. Stijgend aantal woningen + gelijkblijvende beschikbaarheid van financiering = minder geld per woning.
     
    Het grote probleem is niet dat we te veel hypotheken hebben, maar dat we veel te weinig aflossen. We moeten ervoor zorgen dat ook op de bestaande hypotheken sneller en meer wordt afgelost. Dat kan niet zolang de overheid de aflosser een dief van de eigen portemonnee laat zijn. De hypotheekrenteaftrek moet direct worden ingeruild voor lagere belastingtarieven. Dat schept gelijk de maximale zekerheid voor de huizenkoper.
     
    Het volgende regeerakkoord, mensen, daarin wordt het geregeld. Dus 2018. Of eerder.
     

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Robin Fransman

    De dwarse denker Robin Fransman was jarenlang adjunct-directeur bij Holland Financial Centre (HFC). Daarvoor werkte hij onder...

    Volg Robin Fransman
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren