1981: de eerste 40 kunstenaars huren atelierruimtes in Loods 6
Woningmarkt

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Lees meer

Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.

174 Artikelen

1981: de eerste 40 kunstenaars huren atelierruimtes in Loods 6 © Nationaal Archief / Rob Bogaerts

Corporatie De Key kaapt huurdersstichting en wil nu ook haar vermogen

De Amsterdamse woningcorporatie De Key ligt al drie jaar overhoop met de huurders van ateliergebouw Loods 6. De Key is enig bestuurder van de stichting Loods 6, hoewel zij niet de eigenaar van het gebouw is. Nu wil De Key ook het vermogen van de stichting voor haar eigen doeleinden aanwenden. De huurders verzetten zich.

Langs het IJ op het KNSM-eiland staat een stoer gebouw. Op het platte dak prijkt in grote letters de naam: Loods 6. Er zijn 125 ateliers en kantoortjes gevestigd, werkruimtes voor creatievelingen. De eigenaar is de stichting Loods 6, die de werkruimtes tegen een redelijk bedrag verhuurt. Dat klinkt idyllisch. 

De werkelijkheid is grimmiger. FTM schreef er al eerder over: de huurdersvereniging Loods 6 Community is in een hevige strijd met woningcorporatie De Key verwikkeld. De inzet is het vermogen van de stichting. De Key is sinds een slimme aanpassing van de statuten in 1998 de enige bestuurder van de stichting en wil nu een groot deel van het vermogen en de inkomsten van Loods 6 naar de corporatie laten vloeien.

De Key zegt dat ze daarvan starterswoningen voor kunstenaars wil bouwen en verwijt de Community een gebrek aan solidariteit met woningzoekende creatievelingen. Loods 6 stelt echter geen melkkoe van de corporatie te willen zijn en niets te maken te hebben met de volkshuisvestelijke doelstellingen van De Key. Sjoerd van Oevelen, de voorzitter van de Community, zegt dat zijn club eigen plannen heeft met het geld.

Juridisch gevecht

Het conflict tussen Loods 6 Community en De Key speelt sinds 2018. De Community voelt er niets voor om mee te werken aan een nieuwe statutenwijziging waardoor De Key het vermogen van de stichting Loods 6 naar zichzelf kan overhevelen. Eén artikel in de nieuwe statuten schoot de Community met name in het verkeerde keelgat: ‘De Stichting heeft ten doel het langdurig exploiteren van het gebouw Loods 6 en het financieel ondersteunen van Woonstichting Lieve De Key en haar eventuele rechtsopvolger(s).’

Er zit circa 13 miljoen in kas, opgebracht door de huurders. ‘Dit geld verdwijnt na de statutenwijziging in de kas van De Key’

De zaak zit nu muurvast, want De Key vindt dat het als enig bestuurder recht heeft op dat vermogen.

Sinds april is het conflict uitgegroeid tot een juridisch gevecht. Loods 6 Community ontving op 23 april een dagvaarding, de zaak dient op 2 juni. Het gaat om serieuze bedragen. Volgens Sjoerd van Oevelen, voorzitter van de Community, zit er zo’n 13 miljoen euro in kas. ‘Het idee is dat dit door de huurders opgebrachte geld direct na de statutenwijziging in de kas van De Key verdwijnt. Ook claimt De Key de opbrengst van een eventuele verkoop van het gebouw. Dat zou na 25 jaar na de statutenwijziging mogen gebeuren. Verder zou er jaarlijks nog 1,7 miljoen euro van de huuropbrengsten naar De Key vloeien.’

Erfpacht afkopen

Het conflict heeft een lange voorgeschiedenis.Het gebouw diende ooit als passagiersterminal van de Koninklijke Nederlandse Stoomvaart Maatschappij (KNSM). Eind jaren zeventig stond het op de lijst om gesloopt te worden. Daaraan ontsnapte het pand echter en de gemeente, die toen de eigenaar was, besloot ruimtes als ateliers te verhuren.  Sinds 1981 kunnen kunstenaars er werkruimte huren. 

In 1987 richtten de huurders de stichting Kunstwerk Loods 6 op, de voorloper van de huidige stichting Loods 6. De statutaire doelstelling: ‘Het ontwikkelen en ondersteunen van initiatieven, gericht op het creëren van ruimte voor vernieuwende activiteiten op het gebied van de kunst in de ruimste zin van het woord in en om Loods 6.’ De Key had grote plannen voor het ontwikkelen van het Oostelijk Havengebied en vond Loods 6 daar mooi bij passen. Daarom deed zij mee in de stichting. 

Indertijd had de stichting vijf bestuurders: natuurlijke personen, waarvan er drie door De Key waren benoemd. De Key zat erbij als een ‘betrouwbare’ professionele partner, die allerlei ideeën had over de gebiedsontwikkeling.

Dossier

Woningmarkt

De afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven.

Volg dit dossier

De band met De Key was aanvankelijk goed. In 1996 kon de stichting de erfpacht van het pand tot 2046 afkopen en de stichting wilde het pand ook opkalefateren. De banken waren echter niet bereid om de benodigde 11,5 miljoen gulden (5,2 miljoen euro) te lenen. De Key stak de helpende hand toe en verstrekte een 15-jarige lening tegen een marktconforme rente van 7 procent.

Machtsgreep

Achteraf bezien kwam de omslag in 1998. Het bestuur van de stichting, waarin De Key de meerderheid had, wijzigde de statuten en dat effende de weg voor een machtsgreep. De Key benoemde zichzelf tot enig bestuurslid, een niet-natuurlijke rechtspersoon dus. Een raad van commissarissen werd niet benoemd. Waarom De Key dit deed, is niet duidelijk; misschien wilde de corporatie meer zekerheid dat de lening op tijd zou worden afgelost. 

De Key moet van begin af aan hebben geweten welke mogelijkheden zo’n gelieerde rijke stichting bood. Als enig bestuurder kon zij de resultaten van Loods 6 bijvoorbeeld consolideren. Daardoor stijgt het eigen vermogen van de corporatie en daarmee ook haar leencapaciteit. Corporaties zien dat graag.

De huurders van Loods 6 hadden geen idee dat zij zo de risico’s droegen voor een commercieel project van De Key

De Key gebruikte de stichting Loods 6 vervolgens als financieringsvehikel. De corporatie was betrokken bij de ontwikkeling van het Lloyd Hotel in Amsterdam. Om een hypothecaire lening van 12 miljoen euro te krijgen voor dat project, was een onderpand nodig. Dat werd Loods 6. SNS verstrekte in 2004 de lening aan de stichting, maar het geld werd direct doorgesluisd naar De Key. De huurders van Loods 6 hadden geen idee dat zij zo de risico’s droegen voor een commercieel project van De Key. Als het fout was gelopen, was de toekomst van het gebouw hoogst onzeker geweest. 

In 2011 had de stichting Loods 6 de lening van De Key uit 1998 – nodig voor de afkoop van de erfpacht en het opknappen van het gebouw – volledig afgelost. Dat zou het moment zijn geweest voor De Key om terug te treden als enig bestuurder. De corporatie had immers geen reden meer om de vinger aan de pols te houden. De Key gaf geen krimp en bleef aan als bestuurder. De voordelen van de band met de Loods 6 waren blijkbaar te groot.

Nu, 10 jaar na het aflossen van de lening, wil De Key via de rechter het vermogen van de stichting Loods 6 in handen krijgen. 

In de val gelopen

Dat De Key Loods 6 vooral als goudmijn ziet, bleek in 2014. Leon Bobbe, tot 1 april 2021 de topman van De Key, besloot dat wat hem betreft de corporatie haar doelstelling voor het Oostelijk Havengebied had gerealiseerd. Het gebied was ondertussen tot bloei gekomen en de band met Loods 6 was wat hem betreft overbodig geworden.

Hij wilde Loods 6 verkopen, bij voorkeur aan de stichting Kunstwerk Loods 6, de beheerstichting die de huur int en het onderhoud verzorgt. Een ‘goede nobele koper’, die de functie wilde handhaven, vond hij ook een optie. Bobbe ging er vanuit dat De Key de eigenaar van het gebouw was. Het pand was immers geconsolideerd en de boekwaarde stond op de balans. Om het weer uit De Keys boeken te krijgen zonder verlies aan vermogen, moest er dus geld op tafel komen. Het lukte echter niet om een overname van het gebouw gefinancierd te krijgen. De huurdersvereniging had indertijd niet door wat er speelde.

Uit de dagvaarding die de Community op 23 april j.l. ontving van De Key, blijkt hoe de vork in de steel zit. Vanaf het moment dat De Key het pand geconsolideerd had, beschouwde toezichthouder – tegenwoordig is dat de Autoriteit woningcorporaties – Loods 6 als volkshuisvestelijk kapitaal. Het stond nu immers op de balans van een woningcorporatie. Het is streng verboden om volkshuisvestelijk vermogen te laten weglekken: dat moet binnen de sector blijven.

In feite heeft De Key, door het vermogen van de stichting Loods 6 te consolideren, de stichting in de val laten lopen. Nadien kon het stichtingsvermogen alleen van de balans af via een verkoop. Door de stichting – waarvan De Key ‘toevallig’ de enige bestuurder was – te consolideren, werd de corporatie in zeker zin eigenaar. Dat is vermoedelijk ook de reden waarom De Key in 2011 niet wilde terugtreden als bestuurder. Daarmee zou immers het recht om de stichting te consolideren vervallen. Marleen van Uchelen, notarieel medewerker van van advocatenkantoor Houthoff en de juridisch adviseur van de Community in de zaak, denkt niet dat deze redenering stand houdt  voor de rechter: ‘Ik ben van mening dat het algemene stichtingenrecht voorgaat. De bepalingen uit het stichtingenrecht kunnen niet opzij gezet worden door sectorregels of consolidatie-eisen.’

Lees verder Inklappen

Onwerkelijk

De dagvaarding die de Community vorige maand ontving, is lang. Er wordt veelvuldig uit gespreksverslagen geciteerd. Het gaat niet om ondertekende notulen, maar verslagen die in opdracht van van De Key door een medewerker zijn opgesteld. Met die citaten wil De Key aantonen dat de Community eigenlijk al akkoord was met de nieuwe statutenwijziging die hun vermogen naar De Key moet overhevelen, maar op het laatste moment van gedachten is veranderd. 

Zo staat in een zo’n verslag dat het hoofdlijnenakkoord positief door de vertegenwoordigers van de Community werd ontvangen en als ‘elegant’ werd bestempeld. Het hoofdlijnenakkoord is het plan waarin de beoogde nieuwe verhouding tussen De Key en de stichting Loods 6 is weergeven. Ook staat er als conclusie van een gesprek van 4 oktober 2019: ‘Het principe van afdracht van middelen aan De Key staat dus niet langer ter discussie, slechts over de precieze formulering moet nog gedacht worden.’

‘In de gesprekken met De Key zijn we nooit akkoord gegaan met wat dan ook’

Van Oevelen, de voorzitter van de Community, is zeer verbaasd over deze passages. ‘In de gesprekken met De Key zijn we nooit akkoord gegaan met wat dan ook, dat maakt het zo onwerkelijk. We worden geframed alsof we dat wel gedaan zouden hebben en onsolidair zijn. We hebben nooit iets ondertekend, noch ingestemd met afdrachten. Sterker: we moeten voor een akkoord eerst naar onze leden en het aan hen voorleggen. Dat hebben we ook altijd tegen De Key gezegd. We hebben er ook nooit mee ingestemd dat De Key het recht krijgt om het pand over 25 jaar te verkopen.’

Onjuist, onrechtmatig en onredelijk

De adviseur van de Community is de in stichtingsrecht gespecialiseerde Marleen van Uchelen van het notariaat van Houthoff. De bron van alle ellende is volgens haar de statutenaanpassing van 30 december 1998. Van Uchelen wijst erop dat er verschillende wettelijke bepalingen zijn om de functie van stichtingen te borgen. De belangrijkste zijn het instellen van een behoorlijk bestuur met een regeling voor bestuurswisselingen, een verbod op winst en een uitkeringsverbod.

Bij elk daarvan plaatst Van Uchelen serieuze kanttekeningen wat betreft het handelen van de stichting Loods 6 en De Key. Ze stelt dat De Key sinds de statutenwijziging van 1998 als enig bestuurder onaantastbaar is geworden. Ook ontbreekt een benoemings- of ontslagregeling. Dat is in strijd met de eisen die de wet aan een stichting stelt.

Daarbij komt volgens Van Uchelen dat De Key haar bestuurdersrol na het afbetalen van de lening in 2011 zonder redenen heeft aangehouden. ‘Dat opent de mogelijkheid van toe-eigening van de bezittingen van Stichting Loods 6, zoals De Key nu ook feitelijk van plan is.’ Ze spreekt van onjuist, onrechtmatig en onredelijk handelen als De Key haar plannen doorzet. 

Van Uchelen stelt vast dat De Key twee petten draagt. ‘De stichting is alleen in het leven geroepen om haar eigen culturele doelen te dienen. Door de belangenverstrengeling wordt de vereenzelviging, de toe-eigening en het gebruik van Stichting Loods 6 voor de eigen volkshuisvestelijke doelstellingen van De Key zichtbaar.’ Van Uchelen spreekt van onbehoorlijk bestuur, wanbeheer en beoogde overtreding van het uitkeringsverbod.

Het wordt een boeiende rechtszaak op 2 juni.

Reactie De Key

Stichting Loods 6 (SL6) en Stichting Kunstwerk Loods 6 (SKL6), de stichting verantwoordelijk voor het verhuur en het onderhoud van Loods 6,  hebben in 2018 een akkoord op hoofdlijnen opgesteld dat aansluit bij de bedoeling van beide stichtingen: het beschikbaar stellen van ruimte voor vernieuwende activiteiten op het gebied van kunst. SL6 en SKL6 willen het concept van Loods 6 waarborgen en tegelijkertijd meer jonge kunstenaars de kans te bieden om in Amsterdam te wonen. Beide stichtingen werken samen aan de uitwerking van het akkoord. Zo ligt er een voorstel voor uitvoering van onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen voor het gebouw.

De belangenvereniging van onderhuurders Loods 6 Community (L6C) heeft aanvankelijk meegedacht over de uitwerking van het hoofdlijnenakkoord, maar zich daar vanaf begin 2020 actief tegen gekeerd. Zij vinden dat het hoofdlijnenakkoord onrechtmatig is.

Op verzoek van L6C hebben SL6 en L6C op 22 april 2021 een gesprek gevoerd in een laatste poging om tot overeenstemming te komen. Dit heeft niet tot resultaat geleid. 

Stichting Loods 6 heeft daarom nu de rechter gevraagd om de rechtmatigheid van het hoofdlijnenakkoord juridisch te toetsen, zodat voor alle betrokken partijen duidelijkheid ontstaat. Intussen werken SKL6 en SL6 verder aan de uitwerking van het hoofdlijnenakkoord. 

Zolang deze zaak onder rechter is, doen wij inhoudelijk geen uitspraken.

Lees verder Inklappen