
Columnist Hans de Geus kreeg onlangs de tip om huisjesmelker te worden. Hij slaat het advies – mede dankzij Joseph Stiglitz en Michael Hudson - in de wind. ‘Misschien zie ik gewoon de Titanic eerder op het ijs lopen.’
…‘Wat jíj met je geld moet doen? Koop een flatje en zet er twee studenten op! Je vangt de hoofdprijs aan huur en ze gaan er altijd na een paar jaar weer uit.’ Dit advies werd me toegeslingerd door een uitbater van een aantal cafés in mijn buurtje, een ondernemer wiens nuchtere kijk op geldzaken ik altijd hoog aansla. Daar zat ik dan. Al zou ik vijftig RTL beurspraatjes in één scherpe zin condenseren, dan nog kan ik qua puntigheid en realiteitszin aan zo’n advies niet tippen.
Ik hoor het steeds vaker: mensen kopen stenen om te verhuren. Hoe lager de rente, hoe aantrekkelijker dat is, want 1) het alternatief, sparen, levert niets op en 2) geld bijlenen om de investering te realiseren kost bijna niets. Het is een spel zonder nieten, met als slagroom op de taart dat ook de prijs van het object nog eens stijgt in waarde, omdat zoveel mensen dit tegelijk aan het doen zijn en zo de prijzen opdrijven. Het rendement ligt gewoon op straat. Of eigenlijk, aan de straat.
‘als suffe huurder ben je gedoemd de hogere lasten voor je kiezen te nemen, omdat de beleggers nu eenmaal hun rendement moeten halen’Dief van je eigen portemonnee om niet aan dit spel mee te doen. Er is één kleine voorwaarde: je moet geld hebben. Niet héél veel geld - met een tonnetje kun je wel van start - maar dat moet je wel toevallig hebben liggen. Heb je dat niet, dan ben je gedoemd tot het tegenovergestelde: als suffe huurder de hogere lasten voor je kiezen nemen, omdat de beleggers nu eenmaal hun rendement moeten halen. De lage rente maakt het voor hen ondertussen onmogelijk om fatsoenlijk te sparen om aan hun bezitskant aan te pikken in de vermogens-rat-race.
Barteljorisstraat! Mag ik even vangen?
In tegenstelling tot wat je je in eerste instantie voorstelt bij het effect van een lage rente, stelt die de vermogenden dus in staat om extra snel uit te lopen op de rest. Zíj kunnen investeringen doen die periodieke inkomsten genereren en bovendien in waarde toenemen; tegelijk nemen de lasten voor de achterblijvers, de niet-vermogenden, toe. Zij gaan meer huur betalen vanwege de tegen elkaar opbiedende beleggers die daardoor de prijs opdrijven. De wereld op zijn kop; dáár zijn renteverlagingen toch niet voor bedoeld? Was het nou nog zo dat de reële economie van fabrieken en machines beter ging draaien door een lage rente, om mensen op die manier in staat stellen meer te verdienen - maar helaas: ook daar kunnen de theorieboekjes in de haard. Ondernemers trekken zich voor investeringsbeslissingen weinig aan van de hoogte van de rente.‘de bezitters trappelen zich in het zwemwater omhoog, onderwijl de naar lucht happende niet-vermogenden verder onder water douwend’Niet alleen neemt het gat tussen rijk en arm zo toe; het wordt door lastenverzwaringen als niet-vermogende ook steeds lastiger om aan te pikken bij de bezitters. Die trappelen zich in het zwemwater omhoog, onderwijl de naar lucht happende niet-vermogenden telkens verder onder water douwend. Net als bij het monopoliespel: wie in aanvang niet in staat is zijn straatjes vol te stampen met hotels en huizen, blijft elk rondje meer afdragen. Verschillen in vermogen nemen steeds sneller toe.
Rent-seeking
Hoe is dit alles economisch-maatschappelijk te duiden? Als we het uiteenrafelen zijn er twee ontwikkelingen gaande. De lage rentevoet zorgt ten eerste dat de huidige waarde van beleggingen hard stijgt, wat vermogensverschillen vergroot. Ten tweede zien de ‘haves’ kans om links en rechts ‘tolpoortjes’ op te richten die, zoals hierboven beschreven in de het voorbeeld van huurverhoging, de lasten voor de ‘have-nots’ verhogen. Dat verschijnsel noemen we ‘rent-seeking’.‘rent-seeking is overal waar quasi-monopolisten dankzij enige vorm van marktmacht de prijzen verhogen en zo de verdiencapaciteit van de economie smoren’Rent-seeking komt voor op kleine en grote schaal, in alle sectoren. Met huizen, in het klein, zoals we zagen aan de huisjesmelker, en in het groot: buitenlandse beleggers die hier grote plukken huurwoningen komen opkopen. Met landbouwgrond: beleggers die lokale boeren door ‘landjepik’ in het nauw brengen. Met bier: misschien zit de kroegbaas vast in een wurgcontract bij één brouwer en betaalt daardoor teveel voor zijn vaatjes. Telecomaanbieders die zogenaamd scherp concurreren maar intussen met ondoorzichtige tariefstructuren het overig besteedbaar inkomen van mensen afknijpen. Kortom, overal waar quasi-monopolisten dankzij enige vorm van marktmacht de prijzen verhogen en zo de verdiencapaciteit van de economie smoren, is sprake van ‘rent-seeking’. Klassieke economen en liberalen huiverden ervan, en terecht.
Piketty signaleert gevolgen, niet oorzaken
Wat nu opvalt, is dat Piketty, toch een naam als het om ongelijkheid gaat, met zijn beroemde r>g wetmatigheid wél voorspelt dat vermogensongelijkheid toeneemt, maar niet stilstaat bij de twee belangrijke fenomenen die daarvoor kunnen zorgen: lage rente en rent-seeking. Hij brengt als geen ander ongelijkheid en gevolgen daarvan in kaart, maar loopt om deze essentiële oorzaken heen. Tenminste, als ik goed geïnformeerd ben; ik heb zijn boek niet gelezen. Gelukkig zeggen anderen daar wel wat over. Wat de lage rente-oorzaak betreft, die is eerder uitstekend door Robin Fransman in kaart gebracht, waarmee hij de vraag die ik mezelf toevallig op diezelfde dag stelde meer dan bevredigend beantwoordde. En in het geval van de rent seeking-oorzaak, waarvoor we dus ook niet bij Piketty terecht kunnen, weten mensen als Joseph Stiglitz en Michael Hudson de vinger op de zere plek leggen. Omdat ze daarmee een essentiële, verklarende oorzaak van vermogensongelijkheid te pakken hebben, zijn ze ook in staat om te komen met oplossingen die de problemen bij de wortel aanpakken. Dat wil zeggen vóór belasting, waar Piketty het ná-belasting lapmiddel aanreikt om slechts te herstellen wat er eerder fout is gegaan. Stiglitz pleit in dat kader onder meer voor betaalbaar en toegankelijk onderwijs, zodat iedereen gelijke kansen heeft op een goed inkomen; een sterkere positie voor de werknemer, zodat deze niet het vel over de oren wordt getrokken en de aandeelhouder er met alle winst vandoor gaat; en het beter bestrijden van monopolies. Belasting heft hij liever over een bron die vaak zorgt voor ongelijkheid (‘land’, oftewel onroerend goed), dan over het gevolg (financiële rijkdom).'Voor de rent seeking-oorzaak kunnen we niet bij Piketty terecht, maar mensen als Joseph Stiglitz en Michael Hudson weten de vinger op de zere plek te leggen'Hudson benadrukt het belang van het terugdringen van doorgeschoten financialisatie. Dat is, in ons voorbeeld, de huisjesmelker die met geleend geld prijzen van niet-productieve activa alleen maar verder omhoog duwt en de lasten voor huurders verhoogt. Een andere verschijningsvorm van financialisatie is de onderneming die met goedkoop geleend geld eigen aandelen inkoopt, in plaats van te lenen om te investeren in productiemiddelen waarmee de welvaart maatschappijbreed zou kunnen groeien. Maatregelen om dit gedrag tegen te gaan, zijn bijvoorbeeld het reguleren van banken bij hun kredietverlening, zodat die meer toegaat naar maatschappelijk gewenste bestemmingen. En het beperken van de fiscale aftrek van rentelasten, om tegelijk de lasten op activiteiten die wél bijdragen aan de algehele welvaart, zoals arbeid, te verlichten.
De laatsten zullen de eersten zijn
Mochten we er als maatschappij nou niet toe komen maatregelen te nemen in de geest van Stiglitz en Hudson, wat te vrezen is, dan keert de wal uiteindelijk ook wel het schip, zij het misschien op ruwe wijze. Rent-seekers (lees: vermogenden) bewerkstelligen in hun zucht naar rendement een steeds tragere groei in de economie en vergiftigen daardoor uiteindelijk de boom waar ze zelf de vruchten van hopen te plukken. Ze zagen de tak af waar ze op zitten. De hysterisch lage rente vormt een opmaat naar dit eindstadium. Maar maskeert, door de extreme bijbehorende vermogenswinsten, nog heel eventjes het naderend einde van de rentenier. Daarna: een laatste lichtflits van een imploderende en vervolgens ras uitdovende supernova in zijn laatste levensjaar.‘Rent-seekers zagen de tak af waar ze op zitten. De hysterisch lage rente vormt een opmaat naar dit eindstadium’Maar stel dat we, ondanks het juk der rent-seekers toch de echte economie weer aan de praat kunnen krijgen, wat te hopen is. Dan nog zitten vermogenden met zijn allen op een soort Titanic. De rente, die toch ooit weer moet stijgen, fungeert dan als de ijsberg waar ‘de onzinkbare’ haar huid aan openscheurt. Want met oplopende rentes smelten prijzen van obligaties, aandelen, kantoren en huizen net zo snel als een ter hoogte van de evenaar verdwaalde ijsberg.
60 Bijdragen
Emmef
Klinkt wat wrang, maar hoe eerder deze Titanic zinkt, hoe beter.
Nog belangrijker voor als het zover is: de stuurlui mogen NOOIT meer een andere boot besturen. Want in dit geval staan de beste stuurlui misschien toch wel aan wal.
jopie1978
EmmefEmmef
jopie1978jopie1978
EmmefDaarnaast geldt dat de nederlandse pers de invloed van de politici alhier wel erg overdrijft. In wezen is de politiek (deels door eigen toedoen) voor 80% afhankelijk van welvaart gecreëerd door zaken waar zei of wij totaal geen invloed meer op hebben. Misschien ook wel gelukkig maar, gezien hoe het de laatste 20 jaar de politiek is vergaan.
Ik zal bij u de hoop eens goed weghalen, zet die roze zonnebril maar eens af!:)
jsmid
jopie1978http://www.zerohedge.com/news/2015-03-04/imf-director-admits-greek-bailout-was-save-german-french-banks
http://www.rtlnieuws.nl/economie/home/eba-ziet-af-van-bankenstresstest-2015
jopie1978
jsmidjsmid
in combinatie met het laag houden van de rente en de absurde
belastinghervormingsplannen van bankier Van Dijkhuizen eerder een bedreiging
vormen voor de reële economie dan een stimulering. Ik ben ook een huurder die
graag wilde kopen maar het dwaze piramidespel wat woningmarkt wordt genoemd
terecht schuwt en noodgedwongen 'scheef'' huurt bij een corporatie mede vanwege
een onzekere toekomst.Daarom houd ik ook extra geld achter de hand met name voor de huur en voor eventueel het wegvallen van toeslagen.
We zien ook dat QE nauwelijks tot geen gewenst effect heeft voor de
reële economie. Een renteverhoging door de Centrale Bank is dus niet eens zo'n gek idee zoals ik al eerder had betoogd. Een andere optie is het splitsen van banken en dus ook noodgedwongen het splitsen van hypotheekaktes in een deel dat maximaal 60% van de waarde van het huis mag bedragen en maximaal 2,5 het inkomen en door een streng gereguleerde retailbank wordt verstrekt,de rest gaat naar de zakenbank die alles mag verstrekken en lenen maar nooit gered wordt.
WtW
jsmidZe moeten gewoon even 1 regeltje toevoegen: 'geen nieuwbouwhuis na 2015 zonder aardwarmte en zonnepanelen'. De maandlasten voor kopers moeten op de lange termijn lager zijn dan huren (ook als de woningmarkt straks nog een keer in elkaar stort bij stijgende rente of door verkopende babyboomers en 25% minder veertigers) en dat bereik je door de energiekosten weg te nemen wat met aardwarmte kan. Goed voor de bouw, goed voor de koper, goed voor de ijsberen.
Verder zal door QE inflatie toenemen (kan bijna niet anders) en 2% per jaar x 10 jaar is ruim 20% plus het feit dat je 25% aflost in die tijd, maakt het totaal geen slechte investering als je dan ook nog die energiekosten kunt terugbrengen naar minder dan 100 euro per maand. Verder wel eens met Hans de Geus en u en alle anderen, barre tijden.
jsmid
WtWWtW
jsmidhttps://www.youtube.com/watch?v=NMwfKdU09Ws
WtW
jsmidjsmid
WtWprijzen opdrijft van activa, dat heeft te maken met de bizarre financiering. Je vergeet ook de BTW-verlagigen voor de huizenmarkt, enkel en alleen om de prijzen weer verder op te drijven; de huurder krijgt de rekning. De Duitsers doen het een stuk beter op dat gebied.
Zoek eens naar het artikel van Hans de Geus op internet:
Geef bankiers niet méér eigen vermogen.
Als je dat hebt gevonden en gelezen ben je twee uur verder
en weet je dat ik gelijk heb.
Stonecity
WtWPeteur
Een andere ijsberg aan de horizon zijn de huur-/pachtprijzen van winkels en horeca. In ons provinciestadje betaal je 1600 euro per maand voor een pandje van niets op een B-locatie. Of 4000 euro pacht per maand, twee ton goodwill en een flink bedrag aan terrasbelastingen voor een klein cafeetje aan de Grote Markt. Voor een grotere horecazaak geldt een veelvoud van dat bedrag. Ergens moeten grote partijen zitten die daar hun geld in hebben gestoken en niet kunnen of willen zakken met hun prijzen.
Powell
PeteurKoos
jsmid
KoosMartin007
jsmidhttp://onsgeld.nu/external-videos/verslag-van-lezing-van-ad-broere-over-financieel-systeem/
Maar zo lang die, andere mensen niets gunnende, racistische bevolking op steeds weer dezelfde liberale maffia blijft stemmen, gaat er echt niks veranderen.
dicko
KoosKoos
dickodicko
KoosKoos
dickodicko
KoosKoos
dickodicko
KoosMaar als het zover is zal ik een kaartje sturen van de dan dienst doende Kim Jong. ;-)
jefcooper
Weghalen van economische functies leidt altijd tot rampen.
Zoals iemand eens schreef 'politici houden niet van markten, die kunnen ze niet beheersen'.
Rente is er simpelweg het gevolg van dat wij E 100 over jaar minder waard vinden dan E 100 nu.
Draghi's pogingen dat waardeverschil weg te poetsen mislukken.
jsmid
jefcooperjefcooper
jsmidAl die mensen volgen hun vermeende doelen, een markt kan zich niet beheersen.
De regulering van een markt is door succes of falen, in het laatste geval faillissement.
Door de grootte van banken hebben we dat laatste eigenlijk uitgesloten.
jsmid
jefcooperEmmef
jsmidporca
Nou, dan ben ik een uitzuiger, en daar ben ik heel erg blij mee. En wanneer de euro klapt heb ik nog steeds de stenen, die ook nog ~7% renderen. En jij hebt dan je morele gelijk, alleen kan je daar niet van vreten. Oh,en ik probeer ook zo creatief mogelijk belasting te betalen én ik ben vertrokken uit Nederland, omdat ik rijk ben en vooral rijk wil blijven, erg hè?
Het lijkt wel weer 1974 ofzo. Zo dom dit (of ben je ons aan het trollen?).
Man man man zo dom dit. En ga m'n comment nou niet verwijderen, als men mij als uitzuiger omschrijft mag ik toch zeker weerwoord geven?
jsmid
porcaEmmef
porcaMAAR
U maakt een keuze: eigen belang en de rest zakt er maar in. De auteur maakt een fundamenteel andere keuze.
Een fundamenteel andere keuze maken "dom" noemen, getuigt slechts van uw arrogantie. Verder niets.
porca
EmmefUw punt wb eigen belang is valide. Wat is daar mis mee? Moet ik me schuldig voelen?
Brussel, Frankfurt en Den Haag zijn bezig met hún belang en dat staat haaks op het belang van normale burgers en MKB. Ik zie het als mijn heilige plicht al hun pogingen de boel nog verder te flessen te saboteren, en tegelijkertijd mijn belangen veilig te stellen. Mochten mijn belangen schade toebrengen aan hun belangen dan is dat dubbel fijn, want deze heilloze unie zal verdwijnen en hoe meer ik daaraan kan bijdragen hoe beter. Dan schiet 't tenminste een beetje op.
Omdat ik deze site steeds meer slappe hap begin te vinden heb ik mijn motieven zo duidelijk mogelijk benoemd, dat kan als arrogant worden ervaren maar is 't niet, het is een poging duidelijk te zijn, zonder omfloerste terminologie.
Met vriendelijke en zelfzuchtige groet,
Porca
Emmef
porca(1) Iemand anders schaadt de belangen van burgers al
(2) Mijn heilige doel is om dat te saboteren
(3) En zelf de belangen van andere burgers ook te schaden.
Ik snap (2) niet, tenzij u (1) hier interpreteert als "Iemand anders schaadt de belangen van mij al".
Gewoon uit interesse: is dat correct?
U mag daar best eerlijk voor uitkomen. Het is niet mijn keuze, maar ik bepaal niet wat u "moet" kiezen.
porca
EmmefIk schaad niet de belangen van andere burgers, wil ik ook helemaal niet, punt 2 is er juist op gericht om er beter van te worden en door die sabotage teves te zorgen voor het eerder omvallen van de euro.
Zelfzuchtigheid icm maatschappelijke betrokkenheid, zonder enige vorm van schaamte over het eerste.
jsmid
porcaleonardozuid
EmmefEmmef
leonardozuid"Huisjesmelkers bestaan niet meer sinds de Woningwet."
In Delft zijn talloze private huisjesmelkers die goedkoop stenen kopen (van corporaties die ze kwijt willen) om ze vervolgens duur aan studenten uit te lenen. Dat ontkracht jouw ontkenning, want huisjesmelkers bestaan wel.
Bovendien is het argument dat de corporaties "het doen" geen tegenargument voor het feit dat anderen "het doen". Anderen doen het wel!
Kom op zeg! Dat je kritiek hebt op de overheid a la, maar dat er buiten de overheid geen uitbuiters zijn is onzin. En als de overheid zo slecht is: doe er wat aan: richt een eigen partij op of stel je actief op.
leonardozuid
EmmefEmmef
leonardozuidMaar iemand die 3 huizen in een straat opkoopt voor nog geen 2 ton per stuk en die effectief voor bijna 2000 per stuk per maand verhuurt aan studenten omdat er kamernood is, is een huisjesmelker. In studentensteden is dit kennelijk normaal.
Fijn dat u er weer allemaal dingen bijhaalt van partijen die het OOK fout doen. Voegt niet zoveel toe aan deze discussie.
leonardozuid
EmmefEmmef
leonardozuidEn ja, dan worden uw stenen minder waard, maar u kunt ze nog steeds verhuren. Hoewel ook de huurprijzen nog wel zullen dalen.
(1)
Ongeveer 95% van ons geld is schuld/krediet en 90% daarvan zit in vastgoed, beleggingen en andere speculatie. Dat betekent dat op dit moment de rendementen op die markten worden opgepompt door nieuw krediet en losstaan van de reële waardestijging van de economie. Die discussie R > G die empirisch gemeten is, ook al is het nog niet bij elke econoom geland. Op het moment dat krediet geen geldcreatie is, is de positieve feedback weg. Een markt kan wel harder groeien dan een andere, maar omdat er geen verband met geldcreatie is, komt die groei van een andere markt. Een markt kan dus nooit STRUCTUREEL harder groeien dan de totale economie.
gdehv
porcaGezien (het begin van) je reactie lijk je even van de leg en voel je de behoefte je te verdedigen en doe je suggesties die helemaal niks met dit artikel te maken hebben.
Henri
De laatste zin van het artikel is m.i. een juiste conclusie. Daarbij hebben de "insiders" altijd al verkocht en zitten of cash of elders, als de meute wil instappen op de rijdende trein.
Bob Lagaaij
Molenaer
Babbalou
U doet dagelijks verslag van de beurzen. Wat denkt u dat deze bedrijven doen. Inkopen (kapitaal/arbeid/ kennis) en verkopen (producten/service) dan wel verhuren (o/g).
Zijn deze bedrijven in uw ogen ook armetierig en abject?
En ja als je wat meer dan gemiddeld vermogend bent ga je zoeken naar een zo goed mogelijke investering, ik zie niet in wat daar fout aan is. Vind het maar een vreemde gedachtegang.
Vb. Vele startups en nu vele succesvolle bedrijven zouden nooit gestart zijn zonder durfkapitaal waar (niet onterecht) een hoge vergoeding voor wordt gevraagd. Dus wat is er mis met investeren...
Molenaer
BabbalouBabbalou
MolenaerPeteur
BabbalouBabbalou
PeteurVind me zelf een nette verhuurder en mijn laatste huurster vond dat ook (in vergelijk met haar buren die alleen maar trammelant met de verhuurder hadden)
Er zijn ook mensen die door omstandigheden vermogend zijn geworden (denk aan letselschade, verkoop bedrijf, erfenis door overlijden) dat zij de 'relatief' veilige weg van o/g opzoeken om iig de inflatie en de vermogensbelasting te overtreffen qua rendement is niet iets vreselijks maar tamelijk verstandig. Zolang dit maar niet je enige asset is, naast beleggen, spaarrekening etc.
Aldus moi
Molenaer
BabbalouBehalve dat wat in een individueel geval misschien verstandig lijkt, tot de macht twintig desastreus kan uitpakken. Zie de crisis.
Wie slim is kijkt naar het grote plaatje en niet alleen maar naar eigen voordeel en rendement.
Babbalou
MolenaerHeb in mijn nabije omgeving familie die ruim 35 jaar verhuren en rentes hebben gezien van 10+% en andere crisissen, maar ze blijven het nog altijd een goede investering vinden.
Ik zal hem over, zeg een jaar of 10 eens inhuren voor een praatje, betaal ik wel wat meer dan nu waarschijnlijk, maar goed - geld moet rollen :-)
http://www.quality-bookings.nl/spreker/hans-de-geus/
gdehv
BabbalouEen vergelijking met de aandelen van wapenfabrikanten lijkt me hier terecht; een afweging tussen moreel kompas en rendement. Ieder persoon maakt andere afwegingen.
Powell
hano
Jan
Frans
Overigens complimenten voor het artikel!
Frans