De ondergang van de huisjesmelker

…‘Wat jíj met je geld moet doen? Koop een flatje en zet er twee studenten op! Je vangt de hoofdprijs aan huur en ze gaan er altijd na een paar jaar weer uit.’ Dit advies werd me toegeslingerd door een uitbater van een aantal cafés in mijn buurtje, een ondernemer wiens nuchtere kijk op geldzaken ik altijd hoog aansla. Daar zat ik dan. Al zou ik vijftig RTL beurspraatjes in één scherpe zin condenseren, dan nog kan ik qua puntigheid en realiteitszin aan zo’n advies niet tippen. Ik hoor het steeds vaker: mensen kopen stenen om te verhuren. Hoe lager de rente, hoe aantrekkelijker dat is, want 1) het alternatief, sparen, levert niets op en 2) geld bijlenen om de investering te realiseren kost bijna niets. Het is een spel zonder nieten, met als slagroom op de taart dat ook de prijs van het object nog eens stijgt in waarde, omdat zoveel mensen dit tegelijk aan het doen zijn en zo de prijzen opdrijven. Het rendement ligt gewoon op straat. Of eigenlijk, aan de straat.

‘als suffe huurder ben je gedoemd de hogere lasten voor je kiezen te nemen, omdat de beleggers nu eenmaal hun rendement moeten halen’

Dief van je eigen portemonnee om niet aan dit spel mee te doen. Er is één kleine voorwaarde: je moet geld hebben. Niet héél veel geld - met een tonnetje kun je wel van start - maar dat moet je wel toevallig hebben liggen. Heb je dat niet, dan ben je gedoemd tot het tegenovergestelde: als suffe huurder de hogere lasten voor je kiezen nemen, omdat de beleggers nu eenmaal hun rendement moeten halen. De lage rente maakt het voor hen ondertussen onmogelijk om fatsoenlijk te sparen om aan hun bezitskant aan te pikken in de vermogens-rat-race.

Barteljorisstraat!  Mag ik even vangen?

In tegenstelling tot wat je je in eerste instantie voorstelt bij het effect van een lage rente, stelt die de vermogenden dus in staat om extra snel uit te lopen op de rest. Zíj kunnen investeringen doen die periodieke inkomsten genereren en bovendien in waarde toenemen; tegelijk nemen de lasten voor de achterblijvers, de niet-vermogenden, toe. Zij gaan meer huur betalen vanwege de tegen elkaar opbiedende beleggers die daardoor de prijs opdrijven. De wereld op zijn kop; dáár zijn renteverlagingen toch niet voor bedoeld? Was het nou nog zo dat de reële economie van fabrieken en machines beter ging draaien door een lage rente, om mensen op die manier in staat stellen meer te verdienen - maar helaas: ook daar kunnen de theorieboekjes in de haard. Ondernemers trekken zich voor investeringsbeslissingen weinig aan van de hoogte van de rente.

‘de bezitters trappelen zich in het zwemwater omhoog, onderwijl de naar lucht happende niet-vermogenden verder onder water douwend’

Niet alleen neemt het gat tussen rijk en arm zo toe; het wordt door lastenverzwaringen als niet-vermogende ook steeds lastiger om aan te pikken bij de bezitters. Die trappelen zich in het zwemwater omhoog, onderwijl de naar lucht happende niet-vermogenden telkens verder onder water douwend. Net als bij het monopoliespel: wie in aanvang niet in staat is zijn straatjes vol te stampen met hotels en huizen, blijft elk rondje meer afdragen. Verschillen in vermogen nemen steeds sneller toe.

Rent-seeking

Hoe is dit alles economisch-maatschappelijk te duiden? Als we het uiteenrafelen zijn er twee ontwikkelingen gaande. De lage rentevoet zorgt ten eerste dat de huidige waarde van beleggingen hard stijgt, wat vermogensverschillen vergroot. Ten tweede zien de ‘haves’ kans om links en rechts ‘tolpoortjes’ op te richten die, zoals hierboven beschreven in de het voorbeeld van huurverhoging, de lasten voor de ‘have-nots’ verhogen. Dat verschijnsel noemen we ‘rent-seeking’.

‘rent-seeking is overal waar quasi-monopolisten dankzij enige vorm van marktmacht de prijzen verhogen en zo de verdiencapaciteit van de economie smoren’

Rent-seeking komt voor op kleine en grote schaal, in alle sectoren. Met huizen, in het klein, zoals we zagen aan de huisjesmelker, en in het groot: buitenlandse beleggers die hier grote plukken huurwoningen komen opkopen. Met landbouwgrond: beleggers die lokale boeren door ‘landjepik’ in het nauw brengen. Met bier: misschien zit de kroegbaas vast in een wurgcontract bij één brouwer en betaalt daardoor teveel voor zijn vaatjes. Telecomaanbieders die zogenaamd scherp concurreren maar intussen met ondoorzichtige tariefstructuren het overig besteedbaar inkomen van mensen afknijpen. Kortom, overal waar quasi-monopolisten dankzij enige vorm van marktmacht de prijzen verhogen en zo de verdiencapaciteit van de economie smoren, is sprake van ‘rent-seeking’. Klassieke economen en liberalen huiverden ervan, en terecht.

Piketty signaleert gevolgen, niet oorzaken

Wat nu opvalt, is dat Piketty, toch een naam als het om ongelijkheid gaat, met zijn beroemde r>g wetmatigheid wél voorspelt dat vermogensongelijkheid toeneemt, maar niet stilstaat bij de twee belangrijke fenomenen die daarvoor kunnen zorgen: lage rente en rent-seeking. Hij brengt als geen ander ongelijkheid en gevolgen daarvan in kaart, maar loopt om deze essentiële oorzaken heen. Tenminste, als ik goed geïnformeerd ben; ik heb zijn boek niet gelezen. Gelukkig zeggen anderen daar wel wat over. Wat de lage rente-oorzaak betreft, die is eerder uitstekend door Robin Fransman in kaart gebracht, waarmee hij de vraag die ik mezelf toevallig op diezelfde dag stelde meer dan bevredigend beantwoordde. En in het geval van de rent seeking-oorzaak, waarvoor we dus ook niet bij Piketty terecht kunnen, weten mensen als Joseph Stiglitz en Michael Hudson de vinger op de zere plek leggen. Omdat ze daarmee een essentiële, verklarende oorzaak van vermogensongelijkheid te pakken hebben, zijn ze ook in staat om te komen met oplossingen die de problemen bij de wortel aanpakken. Dat wil zeggen vóór belasting, waar Piketty het ná-belasting lapmiddel aanreikt om slechts te herstellen wat er eerder fout is gegaan. Stiglitz pleit in dat kader onder meer voor betaalbaar en toegankelijk onderwijs, zodat iedereen gelijke kansen heeft op een goed inkomen; een sterkere positie voor de werknemer, zodat deze niet het vel over de oren wordt getrokken en de aandeelhouder er met alle winst vandoor gaat; en het beter bestrijden van monopolies. Belasting heft hij liever over een bron die vaak zorgt voor ongelijkheid (‘land’, oftewel onroerend goed), dan over het gevolg (financiële rijkdom).

'Voor de rent seeking-oorzaak kunnen we niet bij Piketty terecht, maar mensen als Joseph Stiglitz en Michael Hudson weten de vinger op de zere plek te leggen'

Hudson benadrukt het belang van het terugdringen van doorgeschoten financialisatie. Dat is, in ons voorbeeld, de huisjesmelker die met geleend geld prijzen van niet-productieve activa alleen maar verder omhoog duwt en de lasten voor huurders verhoogt. Een andere verschijningsvorm van financialisatie is de onderneming die met goedkoop  geleend geld eigen aandelen inkoopt, in plaats van te lenen om te investeren in productiemiddelen waarmee de welvaart maatschappijbreed zou kunnen groeien. Maatregelen om dit gedrag tegen te gaan, zijn bijvoorbeeld het reguleren van banken bij hun kredietverlening, zodat die meer toegaat naar maatschappelijk gewenste bestemmingen. En het beperken van de fiscale aftrek van rentelasten, om tegelijk de lasten op activiteiten die wél bijdragen aan de algehele welvaart, zoals arbeid, te verlichten.

De laatsten zullen de eersten zijn

Mochten we er als maatschappij nou niet toe komen maatregelen te nemen in de geest van Stiglitz en Hudson, wat te vrezen is, dan keert de wal uiteindelijk ook wel het schip, zij het misschien op ruwe wijze. Rent-seekers (lees: vermogenden) bewerkstelligen in hun zucht naar rendement een steeds tragere groei in de economie en vergiftigen daardoor uiteindelijk de boom waar ze zelf de vruchten van hopen te plukken. Ze zagen de tak af waar ze op zitten. De hysterisch lage rente vormt een opmaat naar dit eindstadium. Maar maskeert, door de extreme bijbehorende vermogenswinsten,  nog heel eventjes het naderend einde van de rentenier. Daarna: een laatste lichtflits van een imploderende en vervolgens ras uitdovende supernova in zijn laatste levensjaar.

‘Rent-seekers zagen de tak af waar ze op zitten. De hysterisch lage rente vormt een opmaat naar dit eindstadium’

Maar stel dat we, ondanks het juk der rent-seekers toch de echte economie weer aan de praat kunnen krijgen, wat te hopen is. Dan nog zitten vermogenden met zijn allen op een soort Titanic. De rente, die toch ooit weer moet stijgen, fungeert dan als de ijsberg waar ‘de onzinkbare’ haar huid aan openscheurt. Want met oplopende rentes smelten prijzen van obligaties, aandelen, kantoren en huizen net zo snel als een ter hoogte van de evenaar verdwaalde ijsberg.

Huisjesmelker worden?

Resteert de vraag wat ik deed met het advies van de kroegbaas om een appartement te kopen, om het te verhuren. Het antwoord: niets. Ik vind het armetierig en abject. Wat niet wil zeggen dat ik het anderen kwalijk neem die het wél doen – het systeem is nu eenmaal zoals het is. Niet dat mij dat tot een engel maakt; misschien zie ik gewoon de Titanic eerder op het ijs lopen.