De onbegrensde naïviteit van de gemeente Kerkrade

De gemeente Kerkrade financiert zélf 23,5 miljoen euro om een Centrumplan van de grond te krijgen. De reden is dat de projectontwikkelaar Piet van Pol uit Roermond – fraudeverdachte in de zaak Jos van Rey - er niet in slaagt om bij de banken geld los te krijgen voor de financiering van het commerciële deel van dit project van rond de 120 miljoen euro. Wethouder Dion Schneider (VVD) noemt de gemeentelijke financiering ‘een ongewenste constructie’, maar zegt dat de gemeente Kerkrade geen andere keus heeft. Het lijkt hier echter vooral op verkapte staatssteun. De lachende derde lijkt vooralsnog VolkerWessels, het bouwbedrijf dat in Limburg ook partner was van de van fraude verdachte Van Pol. VolkerWessels kan nu zonder veel risico’s doorgaan met de bouw van dit kansloze vastgoedproject. Ik vraag me af wat er nu nog allemaal mis moet gaan voordat de Provincie (lees: Gouverneur Theo Bovens) of Den Haag besluit om in te grijpen. En de gemeenteraad, inclusief burgemeester Jos Som, onder curatele plaatst. Want de gemeentelijke verliezen in relatie tot dit uitzichtloze vastgoedproject lopen maar op en zullen ook de komende jaren alleen maar verder stijgen.

Van kwaad tot erger

Al in juli 2012 schreef ik in deze blog over de rafeltjes bij het Centrumplan Kerkrade. Begin vorig jaar voegde ik er nog een aflevering aan toe. Sindsdien is het met dit Centrumplan van kwaad tot erger gekomen. Burgemeester Som is weliswaar na de gemeenteraadsverkiezingen van dit plan gehaald (zonder dat hij daaruit politieke consequenties heeft getrokken, zoals hijzelf eerder met stoere taal beweerde), maar sindsdien is er weinig ten positieve veranderd. Dat kan waarschijnlijk ook niet, omdat de gemeenteraad inmiddels al zoveel risico is aangegaan en zoveel geld heeft uitgegeven dat het project wel door móet gaan. Anders moeten er voor vele miljoenen aan verlies worden opgevoerd op de gemeentebegroting. Dat zal overigens in een later stadium alsnog gaan gebeuren, want dit project zal alleen maar duurder worden. En geldverstrekker Kerkrade aan het kortste eind trekt. Ik ben overigens geen principieel tegenstander van financieringsconstructies waarbij een overheid een rol speelt om een maatschappelijk noodzakelijk project los te trekken. Maar dat moet dan wel vanaf de start duidelijk zijn. En die financiering mag nooit gaan over dat deel dat als commercieel vastgoed kan worden aangemerkt en slechts tot doel heeft om een marktpartij te helpen die er een rommeltje van heeft gemaakt.

De schuld van de banken

Dat Van Pol er niet in slaagt voor de ontwikkeling van dit project geld los te krijgen bij de banken, was al meer dan een jaar bekend. Misschien niet bij de van elke vastgoedkennis gespeende gemeenteraad Kerkrade, maar toch zeker in de vastgoedmarkt. Iemand die door het openbaar ministerie verdacht wordt van fraude en valsheid in geschrifte kan het vergeten om een banklening te krijgen. Geen enkele bank dúrft of wíl daar nog aan. Daar komt nog bij dat het Centrumplan Kerkrade al meer dan tien jaar onverkoopbaar en onfinancierbaar is gebleken - ook toen de banken nog in de rij stonden om welk project dan ook te steunen.

'Hoe naïef kun je zijn'

Als vastgoedfinancier moet je toch een beetje garantie hebben dat op de een of andere manier het geld terugkomt. Maar dat heeft er bij dit project nooit ingezeten. Toch ontkent het College van Kerkrade dat het onvermogen van Van Pol om een financiering te krijgen, aan Van Pol zelf ligt of aan het project. In de ogen van het College komt het doordat banken geen geld aan vastgoedprojecten willen verschaffen. Het is dus allemaal de schuld van het kapitaal. Hoe naïef kun je zijn.

Onderbezetting

In juli van dit jaar werd door de gemeente nog naar buiten gebracht dat in septémber de grond voor het centrumplan aan Van Pol zou worden overgedragen. Onmiddellijk daarna zou dan met de bouwactiviteiten worden begonnen. De gemeente heeft trouwens al voor zeker 15 miljoen euro geïnvesteerd in de aankoop van panden en het bouwrijp maken van het centrum. Inmiddels is ook duidelijk dat het in het geheel niet loopt met het aantrekken van huurders voor het retail-gedeelte en met de belangstelling voor de koop- en huurwoningen. Er moeten door Van Pol Beheer 20 koopwoningen worden verkocht, waarvoor zich nog geen vijf kandidaten hebben gemeld. Een subsidieregeling van de gemeente om retailer van elders uit de stad naar het nieuwe centrumplan te lokken (de maximale subsidie bedraagt 40.000 euro!) heeft niet tot concrete interesse geleid, zo wordt in de gemeente vernomen. Over het verplaatsen van leegstand gesproken!

'Openheid staat niet in het programmaboekje van burgemeester Som, het college en de gemeenteraad'

Openheid hierover staat niet in het programmaboekje van burgemeester Som, het college en de gemeenteraad. Alle gedetailleerde informatie over voorverhuur van het retaildeel en de verhuur en verkoop van de woningen is als ‘geheim’ en ‘vertrouwelijk’ aangemerkt. Leve de democratie in Kerkrade. Toch is er het een en ander uitgelekt over de afspraken met Van Pol Beheer en VolkerWessels. Ik citeer website WijLimburg. ‘Er is een ‘Letter of Intent’ opgesteld tussen de gemeente Kerkrade, Van Pol Beheer en Volker Wessels. De belangrijkste voorwaarden zijn dat Volker Wessels het hele bouwplan van Van Pol Beheer afmaakt, Volker Wessels dient hierbij garant te staan voor tijdige betaling van rente en volledige aflossing van de bouwprojectfinanciering koopwoningen en de hypothecaire lening, de gemeente krijgt het eerste recht van hypotheek op het bouwplan en Van Pol Beheer betaalt een marktconforme financieringsrente. Om te voldoen aan wet-en regelgeving op het gebied van staatssteun en aanbesteding, heeft de gemeente Kerkrade zich laten bijstaan door Advocaten en Notarissenkantoor Pels-Rijcken & Drooglever Fortuijn en professor Bregman.’

Fiasco

Het is echter niet duidelijk wat er gebeurt als Van Pol Beheer omvalt – voor zover dat al niet is gebeurd – of als de koopwoningen niet worden verkocht of als er geen huurders voor de retailruimten worden gevonden. VolkerWessels is dan wel verplicht om het plan af te maken, maar Kerkrade blijft zitten met alle kosten van een mislukt en niet te verhuren of te verkopen project. Inmiddels is ook bekend geworden dat de gebiedsexploitatie (openbare ruimte) 3,16 miljoen euro duurder gaan uitvallen. Dit bedrag wordt volgens WijLimburg afgedekt uit de subsidie die in februari beschikbaar is gesteld door de Provincie Limburg, maar het hele project heeft Kerkrade toch al zeker 20 miljoen euro gekost. En zelfs het gegeven dat hier wordt samengewerkt met een toch minstens omstreden partij als Van Pol Beheer, lijkt politiek weinig relevant te zijn. Kerkrade bevindt zich in een vastgoedspagaat waarin de gemeente zich met een weinig competente burgemeester en dito lokale politici zelf heeft ingedraaid. De enige oplossing is te stoppen met al dat nieuwe commercieel vastgoed in het centrum, inclusief de woningen, en zich concentreren op het opvijzelen van het al moeizaam draaiende winkelcentrum de Orlando Passage van Elizen Vastgoed. Wat perkjes groen, een paar gratis parkeerplaatsen en het arme Kerkrade kan weer decennia vooruit. Vervolgens kan men zich gaan bezighouden met de echt wezenlijke zaken in de gemeente die om een aanpak vragen: de enorme vergrijzing, grote werkloosheid en veel drugsgebruik en criminaliteit. En Kerkrade moet vooral alles stoppen met het samenwerken met iemand die waarschijnlijk nog voor het einde van het jaar te horen krijgt dat hij in Roermond terecht moet staan, samen met vriend Jos van Rey.