Restschulden zijn belastingaftrekbaar gemaakt; de tweede hypotheek op een te koop staande woning idem dito; de mogelijkheden om een hypotheek met nationale hypotheekgarantie te krijgen zijn verruimd. Onzalig beleid, want zo vermijdt de politiek het echte probleem: hoe verdelen we in de komende jaren de onvermijdelijke vastgoedverliezen?
 
Amerikaanse banken nemen hun verlies
Getuige het beleid is de consensus dat de rekening uitsluitend bij de woningbezitter en de staat terechtkomt. Dat is niet zo vanzelfsprekend als het in crediteurvriendelijk Nederland lijkt. In de Verenigde Staten, waar men meer kaas heeft gegeten van kapitalistische principes, moesten banken flink bloeden vanwege hun rol in de vastgoedcrisis. In grote staten als Californië kunnen financiers alleen aanspraak maken op de woning en een eventuele restschuld niet verhalen op de persoon. In de meeste andere staten moeten financiers moeizame procedures voeren om een restschuld te verhalen, wat flinke juridische kosten met zich meebrengt. En in uiterste nood kunnen Amerikanen altijd nog gebruik maken van het soepele Amerikaanse faillissementsrecht, waarmee de schuldenaar na vier maanden is ontslagen van zijn restschuld.

Amerikaanse banken moesten dan ook aanzienlijke verliezen nemen tijdens de woningmarktcrisis. Van de piek in 2006 tot het dal in 2011 verloren Amerikaanse huizenbezitters 6200 miljard dollar aan woningvermogen. Tegelijkertijd schreven banken ruim 1200 miljard dollar aan hypotheekschuld af, omdat woningbezitters hun sleutels inleverden of failliet gingen. Dat staat in schril contrast met de één à twee miljard euro die Nederlandse banken op hypotheken afboekten, terwijl er 128 miljard aan woningvermogen verdampte. Gevolg is dat in de Verenigde Staten de hypotheekschuld al jaren daalt, terwijl deze in Nederland tijdens de crisis gewoon doorgroeide.

Het is niet doordat politici er in de Verenigde Staten rabiaat socialistische sympathieën op nahouden dat het land zo’n soepel restschuldregime heeft. Je hoeft geen medelijden met arme woningbezitters te hebben om voor meer coulance te zijn. De woningmarkt werkt simpelweg niet als er geen verliezen worden genomen.

Doorsukkelen in Nederland
Terwijl in de Verenigde Staten na vier jaar pijn op de woningmarkt het herstel is ingezet, sukkelt Nederland vrolijk voort. Sinds 2008 is de hypotheekproductie gedaald van 120 miljard naar zo’n 45 miljard euro per jaar. Bij zo’n enorme daling van de vraag naar woningen weet iedere econoom dat de prijs moet dalen, maar dat gebeurt slechts mondjesmaat. De aanpassing vindt vooral plaats doordat Nederlanders zijn gestopt met verhuizen, waardoor een stuwmeer aan te koop staande woningen ontstaat. In 2007 stonden nog 125.000 woningen te koop. Vijf jaar later staat de teller op ruim 262.000.

Nederlandse woningbezitters zitten in een lastiger positie dan Amerikaanse. Mocht er na de verkoop nog een schuld overblijven, dan kan de bank je tot het einde der tijden achterna zitten. Alleen door de schuldsanering in te gaan – een draconisch proces waarbij iemand vrijwel alles van waarde kwijtraakt en drie jaar op een houtje moet bijten – kun je van de schuld afkomen.

Dat de woningmarkt zich niet herstelt is niet verassend. Politici denken de woningmarktcrisis op te lossen is met hocus-pocus over vertrouwen. Dat is gebaseerd op een verkeerde diagnose van het probleem. De vraag naar woningen is niet te laag. De prijs is te hoog. En dat komt bovenal doordat we banken niet willen dwingen een verlies te nemen.
 
Banken dwingen om af te schrijven
Hoewel er in Den Haag veel inkt is verspild aan de woningmarkt stelt nog niemand voor om de restschuldproblematiek aan te pakken door banken tot afschrijven te dwingen. Dat is vreemd. Want het is toch niet een al te radicaal idee dat zowel crediteur als debiteur schuld heeft aan de crisis, en dat we de lasten eerlijk verdelen?

Even vreemd is dat economen grotendeels stil blijven. In de economie wordt veel gesproken over het begrip ‘moral hazard’, het gevaar dat iemand geen consequenties ondervindt of zelfs beloond wordt voor slecht gedrag. Als banken niet op de pijnbank hoeven voor het opblazen van de huizenzeepbel, dan geven we precies de verkeerde prikkel. Waren het per slot van rekening niet de banken die welbewust bij grofweg een derde van de hypotheekverstrekkingen afweken van hun eigen – toch al ruime – hypotheeknormen? Die exotische, fiscaal geoptimaliseerde hypotheken verzonnen om Nederlandse huishoudens op kosten van de staat in de schulden te steken? En die nog altijd de vruchten plukken van de overgekrediteerde Nederlander?

Nederlandse banken hebben gegokt en verloren. Het is hoog tijd dat ze hier ook zelf de consequenties van ondervinden.

 

* * *



Deze column verscheen eerder in de Groene Amsterdammer.