De scheefwoner is zo kwaad nog niet

De scheefwoner heeft een slechte reputatie. Hij wordt neergezet als iemand die ondanks een mooi salaris lekker blijft zitten in zijn spotgoedkope sociale huurwoning. Hij houdt een woning bezet die is bedoeld voor een gezin dat wél recht heeft op een sociale huurwoning en vaak al jaren op de wachtlijst staat. Minister van Wonen en Rijksdienst Stef Blok gelooft dat als het lukt om grote aantallen scheefwoners uit de corporatiesector te halen, veel problemen van de corporatiesector zijn opgelost. Zijn beleid is er daarom op gericht om de scheefwoner uit de sector te verdrijven. Of dat een realistisch plan is, moet worden betwijfeld. Die scheefwoner zit namelijk niet uit weelde in een corporatiewoning.

Gangbare definitie

Om te beginnen is het verre van duidelijk wie nu precies scheefwoner is. De minister heeft meer dan eens beweerd dat ongeveer een kwart van de sociale huurders scheefwoner is. Uit de cijfers valt te herleiden dat hij bij die uitspraak uit gaat van sociale huurders die meer verdienen dan 34.229 euro (bedrag van juli 2015) per jaar. Dat bedrag is het inkomen tot waar iemand normaal gesproken recht heeft op een corporatiewoning. Daar hebben we dan meteen de meest gangbare definitie van scheefwonen te pakken: Iedereen die meer verdient dan die toelatingsgrens.

Maar met die definitie ben je er niet. Volgens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting mag ieder jaar 10 procent van de vrijgekomen woningen worden toegewezen aan mensen met een inkomen tussen de 34.227 en 38.950 euro. Met die regel wordt het lastig om de eerste definitie van scheefwonen te handhaven. Je kunt heel moeilijk verkopen dat 10 procent van de vrijgekomen woningen wordt toegekend aan mensen die vanaf de eerste dag scheefwoner zijn. Zo bekeken ben je dus pas echt scheefwoner als je in 2015 meer dan 38.950 euro verdiende.

Worstelen

Als de toewijzingsregel in 2020 komt te vervallen komen er zomaar meer dan 100.000 nieuwe scheefwonende gezinnen bij

Op het Ministerie worstelen ze duidelijk ook met deze materie. De woordvoerder van minister Blok geeft toe dat er geen duidelijke definitie bestaat van scheefwonen, maar de minister heeft wel een voorlopige grens vastgesteld. Op het moment is iemand die meer dan die hoogste toewijzingsgrens (38.950 euro) verdient, ‘officieel’ scheefwoner. Als die opgerekte toewijzingsregel van 10 procent in 2020 komt te vervallen, is die lagere toewijzingsgrens (34.227 euro) weer het bepalende inkomensniveau. Dat betekent dat er ergens in 2020 van de ene op de andere dag meer dan 100.000 nieuwe scheefwonende gezinnen bijkomen.

Er zijn ook uitzonderingen op de regel. Gepensioneerden en gezinnen van vier of meer personen zijn weer geen scheefwoner als ze qua inkomen in 2020 boven dat lage toewijzingsniveau uitkomen. Vanaf welk niveau die groepen dat stigma dan wel krijgen, meldt het ministerie niet. Het verdient allemaal niet de schoonheidsprijs.

Onwelkom

Er is ook nog een andere manier om te bekijken wie volgens de minister onwelkom is in de sociale huursector. In juli 2016 mogen de corporaties de huren voor gezinnen met een inkomen tot 34.678 euro verhogen met 2,1 procent. Gezinnen met een inkomen tussen de 34.678 en 44.360 euro zijn duidelijk een beetje minder welkom, want de corporaties mogen hun huren met 2,6 procent verhogen.

Die eerder genoemde groep met een inkomen tussen de lage en de hoge toewijzingsgrens valt ook in deze categorie. We hebben al vastgesteld dat de minister die groep voorlopig niet als scheefwonend beschouwt. De gezinnen uit die groep moeten in 2016 echter wel dezelfde extra huurverhoging betalen als alle andere gezinnen met een inkomen tussen 34.678 en 44.360 euro per jaar. Voorzichtig — volgens het principe ‘gelijke monniken, gelijke kappen’ — kun je dan concluderen dat de minister het hele inkomenssegment 34.678 tot 44.360 euro ziet als één categorie. Zeg maar de categorie van lichte en toekomstige scheefwoners. Ze krijgen een half procentpuntje meer huurverhoging dan de grote groep; dat kun je zien als een voorzichtig porretje vanuit Den Haag.

Harde scheefwoner

De harde scheefwoners verdienen volgens deze redeneertrant meer dan 44.360 euro. Die krijgen al enkele jaren een huurverhoging voor hun kiezen van zo’n 4 tot 5 procent per jaar — in enkele gevallen zelfs meer — op basis van inkomensgegevens die aan de corporaties zijn verstrekt door de Belastingdienst. Dat percentage is echt bedoeld om gezinnen uit te roken. De boodschap: we kunnen jullie niet op straat zetten, maar we zien jullie liever vandaag dan morgen vertrekken.

De boodschap: we kunnen jullie niet op straat zetten, maar we zien jullie liever vandaag dan morgen vertrekken

Als je het over scheefwonen hebt, zijn er, uitgaand van de niveaus van 2016, dus drie relevante inkomensgrenzen: 34.678 euro, 38.950 euro (dat bedrag zal in juli met een nog onbekend percentage worden verhoogd) en 44.360 euro. Misschien moet je spreken van scheefwonerscategorie A, B en C. Uitgaande van grens A woonde in 2015 22,9 procent van alle sociale huurders scheef. Het aantal huurders tussen grens B en C beloopt 4,7 procent, en 12,6 procent zit boven grens C.

Huurquote

Maar hoe is de financiële positie van al die verschillende corporatiehuurders? Een manier om dat te bepalen is kijken naar de huurquotes. Volgens het rapport Passend Wonen van ABF Reseach uit 2015 besteedt de reguliere corporatiehuurder met een inkomen onder de lage toewijzingsgrens gemiddeld 25 procent van zijn nettosalaris aan huur. De huurquote is dan 25 procent.

De groep met een inkomen tussen de lage en de hoge toewijzingsgrens heeft te maken met een iets lager gemiddelde huurquote: 22 procent. De groep tussen de hogere toewijzingsgrens en de grens waarboven de maximale huurverhoging kan worden doorgevoerd, heeft een gemiddelde huurquote van 21 procent. De groep die boven die laatste grens van 44.360 euro zit, de categorie der harde scheefwoners dus, heeft een gemiddelde huurquote van 16 procent.

Zo bezien valt er wel wat te zeggen voor die extra huurverhogingen. Je zou die gedifferentieerde huurstijgingen als een soort nivelleringsheffing kunnen beschouwen, bedoeld om de woonquotes binnen de sector meer in balans te brengen. De budgettaire werkelijkheid is echter te gecompliceerd om je te verlaten op dat ene instrument. De Utrechtse woningcorporatie Bo-Ex heeft in samenwerking met het Nationaal Instituut Budgetvoorlichting (NIBUD) een online huurwijzer ontwikkeld. Door een aantal gegevens in te vullen, kan een huurder daarmee bepalen of een bepaald huurniveau te behappen is voor zijn gezin.

Rijtjeshuis versus bovenwoning

We beginnen met een gezin van man en vrouw met twee kinderen onder de 18. De man is 45 jaar en het gezinsinkomen bedraagt 40.000 euro. Het gezin woont in een leuk rijtjeshuis met een tuin en met het energielabel B. Daarvoor betalen ze 650 euro per maand. Dat is 60 euro onder de hoogste huur in de sociale sector. Puur op basis van het inkomen hebben we hier te maken met een serieus geval van scheefwonen. Voor dit gezin geeft het pijltje van de huurwijzer echter een dreigend oranjerood aan en het gezin krijgt de volgende boodschap: Deze huur kunt u alleen met veel moeite opbrengen. Voor onverwachte kosten of leuke dingen zal nauwelijks financiële ruimte zijn. Het is belangrijk dat u uw financiële administratie goed op orde heeft.

Het wordt duidelijk dat het jaarinkomen maar een van de vele factoren is die de betaalbaarheid beïnvloeden

Het volgende gezin betaalt 400 euro huur en heeft een bovenwoning met energielabel A. Het inkomen bedraagt 27.000 euro. Het gezin bestaat uit een man en een vrouw en de man van 52 brengt het inkomen binnen. Geen vetpot zou je zeggen, maar door de lage huur, het ontbreken van inwonende kinderen en het ontvangen van huurtoeslag komt de huurwijzer comfortabel in het groen terecht. De mededeling: Bij deze huur kunt u vrij gemakkelijk alle uitgaven blijven doen die bij uw huishoudsituatie en inkomen passen.

Grimmig

Een derde gezin bestaat uit een man, een vrouw en een kind. De man verdient 31.000 euro en dat is boven het niveau dat recht geeft op huurtoeslag. Het gezin heeft een bovenwoning met energielabel A van 580 euro per maand. De belangrijkste kostwinner is 42. Het metertje van de huurwijzer slaat diep in het rood en het advies klinkt grimmig: Met deze huur is het bijna onmogelijk om uw andere noodzakelijke uitgaven te doen, zoals boodschappen, kleding, of onverwachte rekeningen. Voor leuke dingen is al helemaal geen financiële ruimte meer. Het best kunt u op zoek gaan naar een woning die beter bij uw budget past.

Tot slot nemen we een harde scheefwoner: een man met vrouw en drie kinderen. Hij verdient 45.000 per jaar en de maandhuur is 700 euro. Het gezin zit in een eengezinswoning met energielabel B. Het wijzertje van de huurwijzer gaat diep het rood in en het advies klinkt herkenbaar: Met deze huur is het bijna onmogelijk om uw andere noodzakelijke uitgaven te doen, zoals boodschappen, kleding, of onverwachte rekeningen. Voor leuke dingen is al helemaal geen financiële ruimte meer. Het best kunt u op zoek gaan naar een woning die beter bij uw budget past.

Profiteur

Het zijn deels gezinnen die heel erg hun best moeten doen om de eindjes aan elkaar te knopen

Het wordt duidelijk dat het jaarinkomen maar een van de vele factoren is die de betaalbaarheid beïnvloeden. Ook het al dan niet recht hebben op huurtoeslag, het aantal inwonende kinderen, de hoogte van de maandelijkse huur en het energielabel zijn van grote invloed op het gezinsbudget. Je kunt je zelfs afvragen of de scheefwoner als profiteur wel zo’n veel voorkomend fenomeen is. Het zijn deels gezinnen die heel erg hun best moeten doen om de eindjes aan elkaar te knopen. Een koopwoning is meestal een niet te realiseren droom.

Verder valt op dat tussen huurders die in ieder opzicht in aanmerking komen voor een woning in de sociale huursector, er enorme budgettaire verschillen bestaan. Die lijken vaak onrechtvaardiger dan het bestaan van scheefwoners. Neem iemand die na een periodieke loonsverhoging net boven de huurtoeslaggrens uitkomt. Die ziet zijn woonlasten opeens omhoog schieten.

Onrechtvaardig

Ook zijn er volop voorbeelden van langzittende huurders, die door jaren van matige huurverhogingen een huur betalen die absoluut niet overeenstemt met de kwaliteit van de woning. De huur van de overeenkomstige woning van de nieuwe buren, nadat die eerst is opgehoogd naar een niveau dat de kwaliteit beter weerspiegelt, is daardoor vaak veel hoger, terwijl die mensen het helemaal niet beter hoeven te hebben. Dat voelt onrechtvaardig.  

De eis dat huurders met recht op huurtoeslag sinds 1 januari in 90 procent van de gevallen een woning moeten krijgen met een huur onder de huurtoeslaggrens — dat heet ‘passend toewijzen’ — is zo bezien zeker een stap in de goede richting.