In Nederland was de huurbescherming bij wet vastgelegd: een huurder mocht altijd zelf bepalen wanneer hij de huurovereenkomst beëindigde. Het tijdelijke contract rukt echter op. Sinds 1 juli vorig jaar mag een woningverhuurder voor zelfstandige eenheden huurcontracten met een einddatum afsluiten. De maximale looptijd van zo’n contract is twee jaar. Daarna moet de huurder de woning verlaten, of kan de verhuurder alsnog instemmen met een vaste verbintenis. Dit geldt alleen voor de vrije sector, dus de huren vanaf 710 euro per maand.

Woningcorporaties mogen geen gebruik maken van dit soort contracten. Die mogen weer wel leegstaande woningen tijdelijk verhuren als die in afwachting zijn van renovatie of sloop. Ook mogen ze jongerencontracten sluiten met een looptijd van vijf jaar. En dan bestaat er ook al jaren anti-kraak, maar juridisch wordt dat gezien als een vorm van bruikleen en daarmee valt deze vorm buiten het huurrecht.

Scheefgegroeide woningmarkt

Zo’n tijdelijk contract klinkt eigenlijk helemaal niet zo raar. Waarom zou je een auto, een vakantiehuis of een hotelkamer wel tijdelijk mogen verhuren en een woning niet? De twee partijen kunnen als volwassen mensen toch duidelijke afspraken maken? 

Toch neemt het verzet tegen dergelijke contracten toe. De Bond Precaire Woonvormen bijvoorbeeld, een organisatie die opkomt voor de rechten van antikraakbewoners en andere bewoners zonder huurbescherming, ziet niets in die tijdelijke contracten. Deze organisatie deed op 17 juni de aftrap van een campagne voor meer woonzekerheid in de huursector. De Woonbond, de grootste belangenbehartiger voor huurders, laat weten ook bezorgd te zijn over de toenemende flexibilisering van huurcontracten. Is dit een overdreven angst, of hebben deze organisaties werkelijk reden tot zorg?

De omstandigheden op de Nederlandse woningmarkt zijn verre van normaal, maar ernstig scheefgegroeid

Onder normale omstandigheden zou het inderdaad een overdreven angst zijn. Mensen kennen de einddatum en kunnen dan ruim van te voren op zoek gaan naar vervangende woonruimte. Maar de omstandigheden op de Nederlandse woningmarkt zijn verre van normaal. Nederland heeft een ernstig scheefgegroeide woningmarkt.

Aan de ene kant is er een enorme gesubsidieerde sociale huursector, goed voor bijna 30 procent van het aantal woningen in Nederland. Aan de andere kant is er een via renteaftrek gesubsidieerde koopsector. Tussen twee zulke grote gesubsidieerde blokken is het eigenlijk onmogelijk om een volwassen ongesubsidieerde vrije huursector te laten bloeien.  

Scheefhuren

Lang was het ontbreken van een volwaardige vrije huursector geen al te groot probleem. Tot een jaar of zes geleden waren er nog geen duidelijke inkomensnormen voor toegang tot de sociale huursector. Ook bestond het begrip scheefhuren helemaal niet. Mensen bleven meestal, ook als hun inkomen door de jaren heen fors was gestegen, in een gesubsidieerde sociale woning zitten totdat ze besloten een huis te kopen. Of, in het geval van oudere huurders, pas als ze besloten naar een verzorgingshuis te gaan. Niemand werd daar op aangekeken of aangesproken.

Voor vastgoedinvesteerders was de situatie duidelijk. Ze constateerden te weinig vraag en zagen bovendien oneerlijke concurrentie vanuit de corporaties. Woningcorporaties bouwden toen nog met goedkoop gewaarborgd geld woningen in de vrije sector. Dit gebeurde om de doorstroming te bevorderen, maar ook om hun huurders de mogelijkheid te bieden om wooncarrière te maken binnen de corporatie. Goed bedoeld, maar voor investeerders was het nog een reden om de vrije huursector links te laten liggen.

Tegenwoordig is de situatie anders. Corporaties bouwen niet meer in de vrije sector en huishoudens met een inkomen van meer dan 36.165 euro hebben geen toegang meer tot de sociale huursector. De groep die meer verdient dan dat bedrag moet dus kopen, of huren in de vrije sector. Maar kopen is te duur, of niet haalbaar door de aangescherpte hypotheeknormen. En de vrije huursector is veel te klein, een groot deel van het aanbod is bovendien gericht op de hogere inkomens. 

Jaren van verwaarlozing

Daar zit de systeemfout. Sinds de invoering van die inkomensgrens voor sociale huur, worden grote groepen woningzoekenden naar een segment van de woningmarkt gejaagd dat nauwelijks bestaat. Ze vallen tussen wal en schip. Tientallen jaren van verwaarlozing van de vrije huursector kan niet met een verandering van de regelgeving ongedaan worden gemaakt. Het zal nog heel lang duren voordat er een volwaardige vrije huursector is ontstaan.

Iemand die met zijn rug tegen de muur staat,  is alleen maar blij dat hij twee jaar een dak boven zijn hoofd heeft

Terug naar die tijdelijke contracten. In zo’n markt met een enorme schaarste lopen de huren voortdurend op, kwestie van vraag en aanbod. Vooral in de grote steden zie je dat heel sterk. Verhuurders kunnen met die nieuwe kortlopende contracten optimaal profiteren van die trend. Stel dat je als woningeigenaar twee jaar geleden in Amsterdam een woning hebt verhuurd voor 850 euro per maand, maar er ondertussen 1000 euro per maand voor zou kunnen vragen, dan kun je met tijdelijke contracten lekker profiteren van die trend. Je zet gewoon om de twee jaar nieuwe huurders in je woning en trekt de huur op naar het dan gangbare, hogere niveau. Een verhuurder mag officieel eens per jaar verhogen, maar hij spreekt meestal van te voren een percentage af met de huurder. Bovendien kan een huurder een te forse verhoging weigeren en dan moet de verhuurder naar de rechter.

Speculeren met een woning

Die tijdelijke verhuur is dus vooral een manier om te speculeren met een woning. Dat zou je als overheid niet moeten willen. Een vaste plek om te wonen is daarvoor te fundamenteel in een mensenleven. Het is nogal cru om zo’n zwaarwegend belang voor je burgers volledig ondergeschikt te maken aan het financiële belang van de verhuurder.

Een veel gehoord argument is dat een huurder er bij zijn volle verstand voor kiest om zo’n contract te tekenen. Maar dat snijdt geen hout. Iemand die met zijn rug tegen de muur staat, verkeert niet in een positie om verstandige keuzes te maken. Die is alleen maar blij dat hij twee jaar een dak boven zijn hoofd heeft en denkt dan even niet verder. Het is trouwens meestal zijn enige optie. Dan geldt de wet van slikken of stikken.

Tijdelijke contracten horen bij schaarste en zijn nooit in het belang van de huurder

Een systeem met huurcontracten met een einddatum kan wel uitstekend werken in een woningmarkt waarin huurders volop keuze hebben. Maar waarschijnlijk heeft een verhuurder dan geen enkele behoefte aan een tijdelijk contract. In zo’n markt moeten de verhuurders onderling strijden om de huurder en dan doe je alles om die vast te houden. Tijdelijke contracten horen bij schaarste en zijn nooit in het belang van de huurder.

Bestuurlijke incompetentie

Het invoeren van contracten voor bepaalde tijd was voor neoliberale politici een leuk succes. Het maakt de verhuurder veel flexibeler in zijn handelen. Hij hoeft, als hij wil verkopen, geen rechtszaken meer aan te spannen om huurders uit zijn huis te krijgen. Maar als toeschouwer vanaf de zijlijn moet je vaststellen dat er door een jarenlange opeenstapeling van verkeerde beleidskeuzes, een economisch zeer belangrijke groep op de woningmarkt in een onmogelijke situatie is gemanoeuvreerd. Een deel van die groep kan nu ook nog de onzekerheid van tijdelijke huurcontracten voor de kiezen krijgen.

Rest de vraag of de ontstane situatie is toe te schrijven aan bestuurlijke incompetentie, of aan een-tweetje tussen liberale politici en de vastgoedsector. Waarschijnlijk van beide een beetje. Hoe dan ook, het is overduidelijk dat alleen de verhuurder bij tijdelijke contracten gebaat is en de huurder alleen maar nadelen ondervindt.