De Vergeten Vastgoedbubbel

    In de jaren '70 maakte Nederland ook al eens een vastgoedhausse en krach mee. Wat gebeurde er toen precies?

    Recentelijk publiceerde de Volkskrant een artikel waarin de woningmarktcrisis van de jaren ’70, al dan niet geïnspireerd door onderstaand artikel, onder de aandacht werd gebracht. Twee jaar geleden schreef ik dit artikel op mijn blog over die crisis. Wie alle voetnoten wil lezen, wordt doorverwezen naar de PDF van het artikel   Over de hele wereld is het financiële systeem in de afgelopen dertig jaar instabieler geworden. In het Bretton Woods era (1945-1973) vonden er 3 bancaire crises plaats, terwijl in de periode van 1973-nu er al 55 plaatsvonden. De econoom Hyman Minsky gaf zo’n 40 jaar geleden een verklaring voor deze opmerkelijke ontwikkeling. Stabiliteit werkt destabiliserend. Een economie die wordt gekarakteriseerd door stabiele groei en een beperkte rol voor de financiële sector verandert met de tijd in een economie met een volatiel groeipatroon en een grotere rol voor de financiële sector. Politici geloven dat ‘ouderwetse regulering’ overbodig is geworden en dat een nieuw era van stabiliteit is ingegaan. Huishoudens, bedrijven en financiële instellingen geloven dat, als ze meer hadden geleend in de stabiele periode, zij grotere winsten hadden kunnen behalen door stijgende prijzen van financiële bezittingen. In dit artikel zal deze Minskyaanse ontwikkeling van stabiliteit naar instabiliteit in de Nederlandse context beschreven en verklaard worden. Meer specifiek zal dit artikel gaan over een belangrijk keerpunt in de Nederlandse economie: de bubbel op de woningmarkt in de jaren ‘70. Welke instituties zorgden voor de naoorlogse stabiliteit op de woningmarkt, wat veranderde er en wat waren de gevolgen van de crisis?

    De Grote Transformatie

    De naoorlogse economie leunde lange tijd op twee pilaren: de geleide loonpolitiek en de geleide prijspolitiek. Vakbonden gingen akkoord met het inperken van hun looneisen in ruil voor lagere kosten van levensonderhoud. Dit systeem zorgde voor goede industriële verhoudingen. Stakingen kwamen relatief weinig voor vergeleken met andere Europese landen terwijl de lonen concurrerend werden gehouden. Het belangrijkste instrument van prijsdrukking was de huurregulering. In 1951 betaalde een gemiddeld werknemersgezin iets minder dan 7 procent van het inkomen aan huur, in 1936 was dit nog 16,6 procent. In 1962 viel dit systeem van lage huren gecombineerd met concurrerende lonen uiteen. Het liberale kabinet de Quay stond een vrije loonpolitiek voor en wilde de huren drastisch verhogen. In de regeringsverklaring van het kabinet de Quay werd een huurstijging van 20 procent en een vermindering van de huursubsidies opgenomen. Dit schoot de vakbeweging in het verkeerde keelgat. Inkomensstijgingen zouden door huurstijgingen bijna volledig in beslag worden genomen. Het naoorlogse systeem was er juist op gebaseerd dat de kosten van levensonderhoud en de lonen op elkaar afgestemd zouden worden. De vakbonden, toen nog machtig, eisten dus flinke loonstijgingen om de huurstijgingen te compenseren. Wat volgde was een loon-prijsspiraal. De inflatie steeg van gemiddeld 2.1 procent van 1952-1962 naar zo’n 5.1 procent tussen 1962-1972. Ondanks de sterke loonstijgingen werd huren steeds duurder. Het aandeel van de huurwaarde in de consumptieve bestedingen steeg van 6,3 procent in 1965 naar 8,3 procent in 1975. Het bevorderen van eigenwoningbezit was in deze periode geen belangrijk onderwerp op de agenda. Het eigenwoningbezit was beperkt en groeide bescheiden. In 1947 bestond 28 procent van de woningvoorraad uit koopwoningen, in 1967 was dit aandeel gestegen tot slecht 32 procent (tabel 1). Door de lage huren was kopen relatief onaantrekkelijk, maar belangrijker nog, krediet was schaars en de hypotheekvoorwaarden strikt. Om een woning te kunnen kopen, moest men al beschikken over ruime middelen.   Het was het beleid van De Nederlandsche Bank (DNB) dat er voor zorgde dat de hypotheekvoorwaarden streng bleven. DNB maakte gebruik van kredietregulering om de geldhoeveelheid te controleren en inflatie binnen de perken te houden. Gedurende de jaren ’50 gebruikte DNB zelfs kwalitatieve kredietrestricties om krediet te laten vloeien naar sectoren die belangrijk werden geacht voor de wederopbouw en industrialisering van Nederland. Begin jaren ’60 werd dit strikte systeem afgeschaft, maar de kredietrestricties bleven bestaan. Banken werden gebonden aan zogenaamde kredietplafonds, hun kredietverlening mocht per periode maar met een bepaald maximum groeien. Vanaf 1966 waren er ook restricties op het financieren van lange termijnkredieten met korte termijnspaargelden. Het was in dit regime moeilijk om hypotheken, de lange termijnkredieten bij uitstek, te verstrekken. Banken waren dus selectief bij het kiezen van hun clientèle en stelden strikte voorwaarden aan het verschaffen van krediet.     In de jaren ’60 ontstond er vanuit de politiek echter kritiek op dit systeem van kredietregulering. De concurrentie werd verstoord doordat de groei van beter presterende banken werd tegengehouden. Het systeem werd in de loop van de jaren ’60 dan ook versoepeld -- onder voorwaarden werden uitzonderingen op de kredietplafonds toegelaten. In 1972 besloot DNB het systeem volledig af te schaffen en werd het banken toegestaan hun kredietportefeuille uit te breiden. DNB verlaagde in diezelfde periode de solvabiliteitseisen voor hypotheken. Waar in 1969 nog 10 procent eigen vermogen moest worden aangehouden op hypotheken, was dit in 1977 nog maar 3,33 procent.

    De faciliterende overheid

    Het was niet alleen DNB die een groei van de kredietverlening mogelijk maakte, de overheid nam tevens maatregelen om het eigen woningbezit te bevorderen. In 1956 was de gemeentegarantie ingevoerd (de voorloper van de Nationale Hypotheekgarantie), waarbij een deel van het risico van de hypotheekverstrekking door de gemeente werd gedragen. Deze garantie gold in eerste instantie alleen voor nieuwbouwwoningen, maar in 1973 werd het ook voor bestaande woningen ingevoerd. Het belastingregime bevorderde het kopen van een eigen woning. De hypotheekrenteaftrek bestond al sinds 1893, maar slechts een klein deel van de bevolking betaalde tot aan de Tweede Wereldoorlog inkomstenbelasting. Met de komst van de verzorgingsstaat werd de inkomstenbelasting uitgebreid, waardoor niet alleen de rijkste klassen deze belasting betaalden. Hierdoor werd ook de hypotheekrenteaftrek belangrijker voor de minder vermogenden. De soepelere kredietregulering creëerde bovendien mogelijkheden om de hypotheekrenteaftrek optimaal te benutten. De hypotheekrenteaftrek geeft een prikkel aan kopers om zoveel mogelijk te lenen en zo weinig mogelijk af te lossen. Geldverstrekkers zijn bereid meer te lenen aan consumenten wanneer hun netto woonlasten lager zijn. De hypotheekrenteaftrek zorgt voor lagere netto woonlasten en verhoogt dus de hypotheeksom die consumenten kunnen en willen lenen.   De jaren ’70 waren een tijd van oplopende loon- en prijsinflatie. In een periode van inflatie is het voordelig om te lenen, de schuld blijft immers gelijk terwijl de inkomens toenemen. De looninflatie zorgde ervoor dat de kosten van de hypotheek op de langere termijn gemakkelijk konden worden gedragen, zelfs als de hypotheek in eerste instantie erg hoog was. Een gebrek aan alternatieve investeringsmogelijkheden maakte het voor banken aantrekkelijk om te investeren in vastgoed. Rendementen op aandelen waren gedurende de jaren ’70 erg slecht. De CBS-koersindex daalde van 1972 tot 1979 gecorrigeerd voor inflatie met zo’n 46 procent. Begrotingstekorten waren laag, waardoor de overheid weinig staatsobligaties uitgaf. Bovendien financierde de overheid een deel van het begrotingstekort door geldschepping, waardoor er geen staatsobligaties werden uitgegeven. Na de oorlog waren het met name de coöperatieve banken en de spaarbanken geweest die woningkopers van het benodigde krediet voorzagen. De gespecialiseerde hypotheekbanken leenden vooral geld aan grotere commerciële projecten. Gedurende de jaren ’60 wonnen verzekeringsmaatschappijen marktaandeel met fiscaal voordelige hypotheken gekoppeld aan een levensverzekering, met name aantrekkelijk voor rijkere woningbezitters. Toen in 1972 de kredietbeheersing werd afgeschaft betraden ook de algemene banken, die zichzelf vooral met kort geld financierden, de hypotheekmarkt. Ook de Rijkspostspaarbank, toen nog een staatsbank, kreeg in 1973 toestemming van de overheid om hypotheken te verstrekken. In het algemeen was er sprake van steeds meer concentratie in de financiële sector. De gespecialiseerde lokale financiële instellingen verdwenen langzaamaan en grotere nationale instellingen bleven over. In 1950 bestonden er bijvoorbeeld nog 246 handelsbanken, in 1970 waren er nog maar 88 over.

    De Hausse

    Al deze factoren zorgden voor de hausse op de woningmarkt tussen 1972 en 1979. Waar Nederlanders in het verleden hypotheken tot 70 procent van de executiewaarde konden krijgen, steeg dit gedurende de hausse tot meer dan 100 procent van de executiewaarde. Banken introduceerden nieuwe hypotheekvormen als de groeihypotheek, waarbij de maandlasten in eerste instantie laag waren en werd geanticipeerd op inkomensstijgingen. In korte tijd steeg het eigenwoningbezit van 32 procent van de woningvoorraad in 1967 naar 43 procent in 1980 (zie tabel 1). De gemiddelde woningprijs steeg met 84 procent in reële termen en hypotheken op onroerende goederen als percentage van het bbp stegen van 47,3 procent in 1973 naar 80,5 procent in 1980.   In mei 1977 begon de groei af te remmen toen DNB de kredietbeheersing herintroduceerde. In maart 1978 volgden aanvullende maatregelen. Restricties op lange termijnactiviteiten gefinancierd met korte gelden werden ingevoerd. Dit raakte met name de algemene banken die juist door het afschaffen van de kredietbeheersing de hypothecaire markt konden betreden met hun korte financiering. Dat was echter niet het einde. Hypotheekbanken, die zich wel financierden met lange termijn gelden, wonnen marktaandeel. Hypotheekbanken financierden zich met pandbrieven. Pandbrieven zijn obligaties die gedekt worden door onderpand, namelijk de hypotheken die de bank verstrekt. In die zin lijken ze sterk op securitisatie, de financiële instrumenten die aan de basis van de huidige kredietcrisis lagen. Algemene banken begonnen simpelweg meer te lenen aan deze hypotheekbanken. DNB ondersteunde dit door de solvabiliteitseisen voor leningen aan hypotheekbanken te verlagen van 16,66 procent naar 0 procent, waardoor het goedkoper werd voor algemene banken en verzekeraars om aan hypotheekbanken te lenen (zie tabel 4). De riskante leningen die de hypotheekbanken in de laatste bubbeljaren verstrekten, bleken uiteindelijk de nekslag voor de hypotheekbanksector.   De bubbel stortte volledig in toen de voorzitter van de Amerikaanse centrale bank, Paul Volcker, de rente verhoogde om de oplopende inflatie in de VS een halt toe te roepen. De vraag naar koopwoningen stokte en de hypotheekproductie halveerde tussen ’78 en ’82. Prijzen daalden even snel als ze waren gestegen. In 1985 lagen de woningprijzen gecorrigeerd voor inflatie alweer op het niveau van voor de hausse.   De meest ernstige crisis sinds de grote depressie volgde. Deze crisis was zeker niet alleen te wijten aan de ineenstorting van de woningmarkt, hoewel de vastgoedbubbel een belangrijke en onderbelichte rol speelde. De werkloosheid, die van 1950-1970 nog gemiddeld 1,56 procet bedroeg, steeg gestaag gedurende de jaren ’70, om na de crisis van ’79 te stijgen tot 10,7 procent. Nooit weer zou de werkloosheid het niveau bereiken van voor de jaren ’70.

    Falende banken

    De crisis vormde een waar keerpunt voor de Nederlandse financiële sector. De structuur van het Nederlandse bankwezen veranderde drastisch, de kleinschalige spaar- en hypotheekbanken gingen failliet of gingen op in fusies en overnames. Om dit mogelijk te maken, versoepelde DNB het structuurbeleid (de regulering op fusies en overnames) om falende hypotheekbanken te helpen. Verzekeraars en banken mochten in principe niet fuseren, maar toen de hypotheekbanken in de problemen kwamen, gaf DNB toestemming aan verzekeraars (die nog steeds ruime middelen bezaten) om de hypotheekbanken over te nemen. De grootste onafhankelijke hypotheekbank, de Westland Utrecht hypotheekbank (WUH), moest verschillende keren te hulp worden geschoten. Het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds (ABP) verstrekte achtergestelde leningen aan WUH en Nationale-Nederlanden kocht preferente aandelen. De Westland Utrecht hypotheekbank wist tussen 1981 en 1983 ook nog voor 3 miljard gulden aan hypotheken aan het ABP te verkopen. Bovendien moest DNB een speciale stichting oprichten om slechte leningen van de WUH over te nemen. Maar al deze hulp mocht niet baten en in 1986 werd de WUH in zijn geheel overgenomen door Nationale Nederlanden. Inmiddels is de WUH terug als merknaam binnen het ING concern. De tweede grote onafhankelijke hypotheekbank, Friesch-Groningse Hypotheekbank (FGH), werd gered door een geldinjectie van de Rijkspostspaarbank in 1983 en door participaties van AEGON en Postbank in 1986. Toen in 1986 de verliezen opnieuw opliepen werd FGH overgenomen door AEGON. De Tilburgsche Hypotheekbank ging in 1982 failliet als gevolg van frauduleuze kredietverlening. Al in 1979-1980 kampte de Tilburgsche met grote verliezen. De directie van de bank wist deze verliezen echter te verdoezelen door aan onroerend goedhandelaren die niet meer aan hun verplichtingen konden voldoen steeds hogere hypotheken te verstrekken. Deze handelaren verkochten panden aan elkaar door voor steeds hogere prijzen. In één nog al spectaculair geval was de prijs van een pand hierdoor gestegen van 1 miljoen naar 5,3 miljoen gulden en dit in een dalende markt. De directeur van de Tilburgsche was hiervan op de hoogte, maar bleef gewoon doorgaan met het verstrekken van hypotheken aan de vastgoedhandelaren. DNB probeerde in 1981 de hypotheekbank te redden met een geldinjectie van 18 miljoen gulden door een consortium van banken. Deze 18 miljoen was veel te weinig om de verliezen te dekken en in juni 1982 probeerde DNB een grootscheepse reddingsactie te organiseren. Veertig banken en pensioenfondsen moesten in totaal 300 miljoen gulden op tafel leggen. Enkele pensioenfondsen weigerden en in augustus 1982 moest de Tilburgsche faillissement aanvragen. De Slavenburg’s bank, een middelgrote algemene bank, ging ook bijna ten onder als gevolg van de crisis. Door het produceren van een aantal valse jaarrekeningen waarin de cijfers veel te florissant werden voorgespiegeld, wisten de gebroeders Slavenburg hun privé aandelen in de bank te verkopen aan de Franse bank Crédit Lyonnais. De Franse bank tekende bezwaar aan toen ze erachter kwam dat ze was opgelicht. Na media aandacht in Frankrijk zag DNB zich gedwongen om Slavenburg’s Bank met honderden miljoenen laag rentende leningen te ondersteunen om reputatieschade te ontlopen. Andere algemene banken kwamen ook in de problemen. Tussen 1982-1986 moest NMB (een voorloper van ING) in totaal bijna 2,5 miljard gulden afboeken. De NMB gebruikte boekhoudkundig kunst en vliegwerk om overeind te blijven. Panden uit faillissementen werden gestald bij het dochterbedrijf Cofiton, met de bedoeling deze niet tegen de liquidatiewaarde te verkopen maar te wachten op betere tijden. Ook toevoegingen aan de stroppenpot werden optimistischer ingeschat dan in het verleden het geval was. Deze problemen in de financiële sector legden de grondslag voor de fusies en overnames van algemene banken en verzekeraars in de jaren ’80 en begin jaren ‘90. Door de overnames van hypotheekbanken door verzekeringsmaatschappijen werd de druk groot om ook fusies en overnames van algemene banken met verzekeraars toe te staan. Dit resulteerde in 1990 in de formele opheffing van het verbod op fusies en overnames van verzekeringsmaatschappijen en banken. In oktober 1989 fuseerde de NMB met de Postbank om in 1991 te fuseren met de Nationale Nederlanden, waarmee de ING Groep werd gevormd. Rabobank kocht een belang van 100% in Interpolis, Interpolis fuseerde vervolgens in 1991 met de verzekeraar Avéro Centraal Beheer. ABN fuseerde begin 1991 met de AMRO, om het gigantische ABN/AMRO te vormen. Door de schaalvergroting kwam er een grotere rol voor de financiële sector in de Nederlandse economie. Was het aandeel van de FIRE (Finance, Insurance and Real Estate) sector in de toegevoegde waarde in 1950 nog 8,4 procent, in 2005 bedroeg dit aandeel 25,6 procent.  

    Conclusie

    De crisis van ’79 werd veroorzaakt door een samenloop van verschillende factoren. Looninflatie en het fiscale regime maakten schuldfinanciering aantrekkelijker, het afschaffen van de kredietbeheersing zorgde ervoor dat meer krediet beschikbaar kwam, de overheid gaf in toenemende mate steun aan de koopsector door garanties, premies en fiscaal beleid en de toenemende concurrentie op de hypotheekmarkt veroorzaakte een progressieve versoepeling van de hypotheekvoorwaarden. De bubbel eindigde als gevolg van de herinvoering van de kredietbeheersing door DNB in 1977/78 en het verhogen van de rentes in 1979. Vele (hypotheek)banken kwamen in de problemen en gingen failliet of moesten worden overgenomen. Een faillissementsgolf zorgde ervoor dat naar schatting 27.000 bedrijven moesten sluiten en ongeveer 150.000 werknemers hun baan verloren. De crisis zorgde ook voor een keerpunt in de politiek. In de populaire mythevorming was de crisis het gevolg van jaren van ongebreideld keynesianisme, van excessieve schuldfinanciering door de overheid. Het tegendeel was het geval: de overheidsschuld was in de jaren ’70 lager dan ooit, terwijl de private schuld uit de klauwen liep. De crisis zorgde er echter voor dat het begrotingstekort opliep. Het kabinet Lubbers probeerde dit begrotingstekort terug te dringen door scherpe bezuinigingen. Er werd gekort op de lonen van ambtenaren en sociale uitkeringen; de reële inkomens van bejaarden, arbeidsongeschikten en zieken zouden in de eerste helft van de jaren tachtig meer dan 10 procent dalen. Staatsbedrijven als KLM, Hoogovens, DSM, de posterijen en de Postbank werden (deels) geprivatiseerd om het begrotingstekort terug te dringen en ‘grotere efficiëntie’ te behalen. Met het akkoord van Wassenaar in 1982 werd de loonmatiging geherintroduceerd, ditmaal zonder het compromis over de kosten van levensonderhoud. Huurprijzen werden verhoogd en stegen gecorrigeerd voor inflatie met 50,7 procent tussen 1980 tot 2009, terwijl het modaal inkomen met maar 7,8 procent steeg in dezelfde periode. De crisis zorgde voor een verandering van zowel het overheidsbeleid als de structuur van de Nederlandse financiële sector. Grote financiële reuzen namen de rol over van de kleinschalige coöperatieve, spaar- en hypotheekbanken. Dit legde de grondslag voor de steeds groter wordende rol van onze financiële sector en de daarmee gepaard gaande instabiliteit (zoals onder meer bleek in 2001 en 2008). De woningmarkthausse tussen 1992-2008 vertoont grote gelijkenissen met de wilde jaren ’70. Hoewel de prijsstijgingen niet even extreem waren als in het inflatoire klimaat van de jaren ’70, zijn de reële prijzen over een periode van 20 jaar gestegen tot ver boven de piek in 1979. Zoals Mark Twain al eens schreef: 'History never repeats itself, but it rhymes.'
    Over de auteur

    Jesse Frederik

    In de zomer van 2011 ontvingen we per email een open sollicitatie van de 22-jarige Jesse Frederik uit Nijmegen die zichzelf o...

    Lees meer

    Volg deze auteur

    Dit artikel krijg je cadeau van Follow the Money.

    Diepgravende onderzoeksjournalistiek kost tijd en geld. Steun ons en

    word lid