De Vestia-case: gokken of afdekken?

2 Connecties

Onderwerpen

Risicobeheer Vestia
0 Bijdragen

De nieuwe FTM columnist Marc Vijver neemt Vestia onder de loep. Zonder hoge kosten had een noodrem geïnstalleerd kunnen, nee moeten worden

Sinds de verzelfstandiging van de woningcorporaties is er al het nodige misgegaan. Zo is mij een geval bekend in de jaren ’90 waarin een corporatie niet tevreden was over hun aandelenbelegging; de beurzen deden weinig tot niets. Er werd besloten om callopties op de aandelen te schrijven, waarna de beurzen nog steeds niks deden. Vervolgens werd opdracht gegeven om de aandelen maar van de hand te doen.
De beurzen veerden op en plotseling moesten er vele miljoenen betaald worden aan de houders van de callopties. De bestuurders waren in rep en roer; die opties waren toch allang afgewikkeld? Het geld stond immers allang op de bank bij de corporatie. Ik wil niet zeggen dat de bestuurders dom waren, maar ze waren in elk geval wel zeer slecht geïnformeerd en van enig risicobeheer over de beleggingen was geen sprake.

Geld niet weg?
Recentelijk moesten enkele andere corporaties Vestia redden met garantstellingen. Niet uit altruïsme, maar doordat het omslagsysteem ervoor zorgt dat de rekening anders ook bij hun terecht komt (en tegen die tijd meestal hoger is).
De garantstellingen logen er niet om; er werd gesproken over enkele miljarden Euro’s. Deze waren acuut nodig om bij te storten op de rentecontracten die door Vestia afgesloten waren. Zelf zegt Vestia dat er niet veel aan de hand is en dat het geld niet weg is. Wat is er van waar, is het geld nu weg of niet? De publiek beschikbare informatie is beperkt.
 
Eerst een simpel voorbeeld over de werking van de afgesloten contracten:
Stel dat u een hypotheek tegen 6 procent rente heeft afgesloten, terwijl de marktrente voor deze hypotheek nu 4 procent is. Over de looptijd scheelt dit telkens 2 procent per jaar. Deze ‘pijn’ voelt u elke maand een klein beetje maar u kunt dat maandelijks dragen. U zou natuurlijk best van die dure lening af willen, maar dat kost geld. Immers, de tegenpartij krijgt elke maand 2 procent meer dan nu normaal is.
 
Stel nu dat het contract zo in elkaar zit dat u het volledige verschil in rente over de gehele looptijd (bijvoorbeeld 30 jaar) ineens moet betalen aan de bank. Dan heeft u waarschijnlijk een zeer groot probleem, want dit bedraagt opgeteld tientallen procenten. Renteswaps werken in principe op deze manier. Alle toekomstige cashflowverschillen worden nu al afgerekend.
Het Vestia probleem bestaat uit contracten die de rente op een bepaald niveau fixeert. Er is als het ware rente ingekocht op een bepaald niveau, in de wetenschap of veronderstelling dat deze rentestroom ook daadwerkelijk betaald zal worden in de toekomst. Maar omdat de kapitaalmarktrente flink gedaald is (in 2011 met een vol procent) moet het totale renteverschil (in het geval van Vestia tot 50 jaar lang vooruit) conform de contractsvoorwaarden upfront betaald worden aan de tegenpartij. En daar wringt de schoen; want Vestia heeft die liquide middelen nu niet, maar zou dat in de loop van de jaren binnenkrijgen.

Don't lose your shirt
Met rentecontracten kun je risico’s afdekken, maar je kunt ook juist extra risico’s nemen. Of dit laatste bij Vestia het geval is valt niet zomaar op te maken. Volgens de website van Vestia is er juist risicomijdend gehandeld (zie deze link). Dat zou op kunnen gaan voor het afdekken van de geplande investeringen en opbrengsten daaruit. Maar dat gaat in elk geval niet op voor het risicobeheer van de liquiditeiten.
Want wat in feite mis is gegaan gaat vooral over liquiditeitsbeheer. Er is namelijk een groot verschil tussen geld nu (betalen) en geld straks (krijgen). Simpelweg het verschil tussen liquiditeit en solvabiliteit. De liquiditeitspositie van Vestia had dus niet aan zo’n groot risico blootgesteld mogen worden. In de media stond ergens dat Vestia een rapport had waaruit bleek dat er geen enkel probleem was met een 10-jaars risicovrije rente van 3 procent (nb. deze lag dicht bij 2 procent eind 2011). Hieruit blijkt dat eenvoudigweg niemand rekening heeft gehouden met een nog lagere rente.

Bij het handelen in derivaten en het managen van de risico’s is dat een doodzonde. Verlies maken hoort erbij, maar essentie is: “Don’t lose your shirt”. Niemand heeft immers iets aan postuum gelijk krijgen.
Wat had er dan moeten gebeuren? Bij het berekenen van de gewenste renteafdekking en de scenario’s voor de P&L (profit&loss) was het eenvoudig mogelijk om te bepalen waar het zou gaan knellen. En dat is niet bij een absoluut niveau van 2,3 of 4 procent, maar bij toepassing van scenario-analyses die een bepaalde waarschijnlijkheid hebben. Op deze manier kan bepaald worden wanneer het gaat knellen.
Aangezien het op dat moment zeer onwaarschijnlijke scenario’s betreft kost het afdekken daarvan ook niet erg veel. Gewoon een noodrem installeren, je weet maar nooit. Dit is blijkbaar niet gedaan bij Vestia, hetgeen aangeeft dat er in elk geval op dit punt onzorgvuldig gehandeld is. Tenminste, van waaruit ik dat nu kan zien.

Duimen voor een hogere rente
Als buitenstaander krijg ik de indruk mee van een cultuur met sterke persoonlijkheden. Hierdoor wordt kritiek niet (snel) geuit, en als dat wel gebeurt bereikt het vaak niet de goede mensen. Het “other people’s money” syndroom kan verder nog bijdragen aan het onvoldoende oog hebben voor de risico’s en de continuïteit. Maar daar is al genoeg over geschreven.
Inmiddels is het zover dat de activiteiten van Vestia waarschijnlijk verkleind zullen worden. Minder nieuwe projecten en mogelijk zelfs verkoop van bestaande woningen. In dat geval zal een deel van de reeds afgedekte rentestromen niet meer nodig zijn en het nu nog ongerealiseerd verlies omgezet worden in gerealiseerd verlies. Tot die tijd is het duimen voor een hogere rente bij Vestia…

 

Marc Vijver is directeur en mede-eigenaar van Index People vermogensbeheer. Door volledige onafhankelijkheid van transacties en producten worden conflicterende belangen vermeden, waarbij uw belang voorop staat: de groei van uw vermogen.


Lees ook het FTM-artikel 'Big swinging dick heeft Vestia bij de ballen'

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Marc Vijver

Marc Vijver startte in 1989 als Optiehandelaar op de Amsterdamse Optiebeurs. In 1993 begon hij voor zichzelf, waarna zijn bed...