De wonderlijk standvastige FGH Bank van Rabo

4 Connecties

Relaties

FGH Bank Financiële sector

Organisaties

Rabobank

Werkvelden

Vastgoed
7 Bijdragen

Problemen bij SNS Property Finance vloerden SNS Reaal, maar bij de FGH Bank van Rabobank houdt de kredietportefeuille hardnekkig stand.

Afgelopen zaterdag stond er een interview met de goeiig uitziende Rabo-bestuursvoorzitter Piet Moerland in NRC Handelsblad. Pijndossiers als de Libor-fraude, de aanstaande saneringen en ook de systematisch gedrogeerde wielrenploeg van Rabobank kwamen aan de orde. Moerland was teleurgesteld in zijn wielrenners, hij 'voelde zich bekocht' en hij meende dat de bank inzake Libor 'naïef' was geweest. Ook de min of meer gedwongen verkoop van Robeco kwam ter sprake. Er was een zeer vermogende Japanse honkbalfan bij hem op bezoek geweest die de Rotterdamse vermogensbeheerder had gekocht en Moerland had er een honkbalpetje aan over gehouden. Zo schamel en sober hebben we het in de de bancaire sector zelden gezien. Een ander heikel punt - de rampspoed in de vastgoedsector - werd in het interview echter totaal gemeden.  
Piet Moerland

Van Vlijmen cum suis

Op zich lijkt een klein gesprekje met de baas van de Rabobank, met zijn bijzondere talent voor onzichtbaarheid, een uitgelezen moment om ook even de oorzaak van de ellende van de overbuurman SNS Reaal te bespreken. De Utrechtse Bankverzekeraar werd ruim een maand geleden genationaliseerd. De kern van het falen van SNS was gelegen in de vastgoedfinancieringstak: SNS Property Finance. We kennen inmiddels de geschiedenis. De bankverzekeraar zag in 2006, vlak na zijn beursgang en onder leiding van Sjoerd van Keulen en zijn CFO Ronald van Latenstein grote mogelijkheden in de vastgoedfinancier uit Hoevelaken, toen nog Bouwfonds Property Finance geheten. Het avontuur zou de bank uiteindelijk noodlottig worden. Op 1 februari 2013 bleek dat SNS waarschijnlijk tussen de 2,4 en 3,2 miljard euro moet afboeken op de kredietportefeuille van circa 8 miljard euro. Rabobank is met FGH Bank nog veel groter in het financieren van commercieel vastgoed dan SNS. Ter vergelijking: de kredietportefeuille van FGH Bank had in 2011 een omvang van 19 miljard euro.
In hetzelfde jaar dat SNS zich gulzig op Property Finance wierp, verwierf Rabobank het andere deel van Bouwfonds: Property Development. Dankzij de ellende rond de 'vastgoedfraude' van Van Vlijmen cum suis beleefde Rabo daar als snel iets minder plezier aan. Succesvol waren ze wel in het doen voorkomen dat het een geïsoleerd evenement was. De manifestatie van de rotte cultuur bij Property Finance doet op zijn minst vermoeden dat zulks niet het geval is.
Afijn, tal van aardige aanknopingspunten voor een geanimeerd gesprek dus.
Hoewel Moerland nog iets over SNS werd gevraagd - de hoogte van het salaris van de nieuwe baas Van Olphen - werd er over de oorzaken van de ondergang van de vroegere spaarbank niet gesproken. Het woord 'vastgoed' - toch geen onbelangrijke business voor de bank - kwam niet in het artikel voor.

Meer in het vat?

Afgelopen donderdag maakte Rabobank zijn cijfers over 2012 bekend. Die van de Rabo Vastgoedgroep waren - niet geheel verrassend - rood gekleurd. Waar in 2011 nog een winst van 31 miljoen werd geboekt, moest nu een min van 113 miljoen euro worden genoteerd.  Dit door 'de moeilijke omstandigheden in de vastgoedmarkt' en door de 'forse stijging van de waardeveranderingen van vorderingen en afwaarderingen op vastgoed'. Een verliesje dat in het licht van de megaverliezen in de sector bijna als een winst mag worden gezien.
Nog mooier wordt het wanneer de FGH Bank, de vastgoedfinancieringstak van Rabobank - en volgens de voormalige Amsterdamse vastgoedtycoon Erik de Vlieger niet 'het braafste jongetje van de klas' - onder ogen wordt genomen. 'De winstgevendheid van FGH Bank is afgenomen, maar het resultaat was ruimschoots positief', liet Rabobank weten. Waar andere banken hard op de rem trappen groeit vastgoedfinancier FGH Bank nog vrolijk door: de kredietportefeuille nam in 2012 met 200 miljoen in omvang toe.
Ondanks deze groei moest er flink worden afgeboekt op vastgoedleningen van de Rabo Vastgoedgroep (bijna uitsluitend de FGH Bank) zo blijkt uit de analistenpresentatie. In de jaarrekening van 2011 nam de Rabo Vastgoedgroep nog kredietvoorzieningen op Nederlandse vastgoedleningen ter hoogte van 202 miljoen euro. In 2012 verdubbelde dat naar 388 miljoen euro. Maar wie denkt dat de grootste vastgoedverliezen bij de Vastgoedgroep zit komt bedrogen uit. Uit de analistenpresentatie van Rabobank blijkt dat de kredietvoorzieningen op binnenlands commercieel vastgoed niet het grootst waren bij de Vastgoedgroep, maar bij lokale Rabobanken. Bij het recente faillissement van projectontwikkelaar Eurocommerce had bijvoorbeeld niet alleen de FGH Bank een enorme claim, maar ook de lokale Apeldoornse Rabo vestiging. De kredietvoorzieningen bij lokale Rabobanken namen in 2012 toe van 150 miljoen euro naar 400 miljoen euro.
De afboekingen van de Rabobank op binnenlandse commerciële vastgoedleningen komen daarmee op 754 miljoen euro. Een aanzienlijk bedrag, maar op een totale kredietportefeuille van 26,3 miljard euro eigenlijk nog erg bescheiden. Ter vergelijking: bij SNS Property Finance gaat er tussen de 2,4 en de 3,7 miljard worden afgeschreven op een portefeuille van ongeveer 8 miljard. Had SNS nu werkelijk het unieke talent om als enige de meest ellendige vastgoeddeals te doen of zou er ook voor de FGH Bank en lokale Rabobanken wellicht nog wat horror in het vat zitten?

Ellende vooruitschuiven

In dit verband is het goed om even dit persbericht van de FGH Bank te lezen. ‘Orde op zaken’, luidt de aanhef. Subtitel: 'De vastgoedmarkt is niet zo vastgeroest als men dacht'. Dat klinkt heel positief, maar de oplettende lezer ziet intussen dat de wanhoop er tussen de regels vanaf druipt. Interessant is vooral waar het gaat om de waardebepaling van vastgoed. Hoe doe je dat? Dit zegt de FGH Bank: 'De vastgoedbank ziet objectieve waardebepaling als een essentieel vertrekpunt voor het nemen van de juiste beslissingen. Daarbij pleit FGH Bank voor een eerlijke waarde voor elk pand. Op kansloze objecten zal fors afgeboekt moeten worden. Maar er zal ook eerlijke discussie gevoerd moeten worden over kansrijke objecten, waarvan de waarde door de huidige markt eveneens - maar veelal ten onrechte - sterk onder druk is komen te staan.' De markt heeft het volgens de bank dus niet altijd bij het rechte eind.
De vraag is wat de FGH Bank dan wél objectief vindt? Hoe dan ook, van die 'objectieve waardebepaling' zal de bank op de actief-zijde van de balans waarschijnlijk niet slechter worden. En dat is eigenlijk het beste voor iedereen, aldus de FGH Bank in het eerder genoemde persbericht: 'De sector moet zichzelf tijd gunnen om problemen op te lossen; "koude sanering" biedt geen uitweg uit de crisis maar zet de markt alleen maar verder op slot'.
De ellende vooruitschuiven heet dit.