Haast heeft de woningmarkt niet. Al vijf jaar wordt het stedelijk landschap opgeleukt met te koop bordjes en al vijf jaar dalen de woningprijzen en de verkopen. Een drama voor woningbezitters en voor de Nederlandse economie. Maar hoe komt het eigenlijk dat de Nederlandse woningmarkt het zo slecht doet? Een uitleg in vijf grafieken.  

Doorstroom

De doorstroom op de woningmarkt is krakend tot stilstand gekomen. Dat komt grotendeels omdat steeds minder woningbezitters van een koopwoning naar een andere koopwoning verhuizen. Vóór de crisis was het niet ongebruikelijk dat woningbezitters al een huis kochten voordat hun eigen woning was verkocht. Iedereen kon er immers redelijk zeker van zijn dat de te koop staande tweede woning binnen afzienbare tijd verkocht werd.  

Het bedrag aan verstrekte hypotheken is dan ook enorm gedaald. Er is om voorgenoemde reden minder vraag vanuit kopers, maar ook de overheid en banken hebben de kredietvoorwaarden aangescherpt. Omdat vrijwel iedereen een woning op krediet koopt vertaalt de lagere kredietverstrekking zich vrijwel automatisch in een lagere woningmarktomzet (het aantal woningverkopen maal de gemiddelde prijs).

De woningmarktomzet kan op twee manieren afnemen: de prijs neemt af of het aantal verkopen neemt af. In Nederland daalt de woningmarktomzet vooral door de tweede. Het aantal woningverkopen daalde vanaf augustus 2008 met 44 procent, terwijl de prijzen in dezelfde periode met 20 procent daalden. Dat de prijzen niet zo snel dalen komt vooral omdat woningbezitters vrezen met een restschuld over te blijven. In de Verenigde Staten, waar de prijzen veel sneller daalden, komt de restschuld voornamelijk voor rekening van de bank, zodat men veel makkelijker in prijs zakt. Dat is in Nederland, met haar draconische faillissementsregime, moeilijker. De vraagprijzen dalen in Nederland dan ook langzamer dan de verkoopprijzen. Een gemiddelde woning op woningmarktwebsite Huizenzoeker stond voor 301.000 euro te koop, terwijl de gemiddelde verkoopprijs slechts 211.000 euro bedroeg. Het gevolg is dat er zich steeds meer woningaanbod ophoopt. Op Funda staan inmiddels 270.000 woningen te koop, eind 2007 was dit nog 125.000. In dit verkooptempo zou het bijna 29 maanden duren voordat alle woningen die momenteel op Funda staan verkocht zijn.   Juist omdat er nog zoveel woningen te koop staan kan het nog wel eens een hele tijd duren voordat er een prijsherstel optreed. In het eerste jaar economie leert men dat als het aanbod groter is dan de vraag, de prijs moet dalen. Aangezien het aanbod nog altijd vrolijk doorgroeit liggen verdere prijsdalingen dus in de lijn der verwachting.  Het optimisme van commentatoren als Mathijs Bouman, die drie maanden geleden beweerde dat het ‘een ideaal koopmomentje’ is, lijkt dan ook voorbarig.