Het is zwaar gesteld met de woningmarkt in de grote en middelgrote Nederlandse steden. Voor nieuwkomers — vaak degenen die een stad economische impulsen geven — is het bijna onmogelijk geworden om nog woonruimte te vinden in de stad waar ze werken. Kinderen die op dit moment in deze steden worden geboren, zullen over een jaar of 25 nog grote moeite hebben om woonruimte te vinden. De druk is zelfs zo groot, dat de woningnood weer terug is van weggeweest.

Vooral in Amsterdam en Utrecht is de toestand dramatisch: forenzen vanuit nabij gelegen steden of landelijke gebieden is soms een optie, maar meestal speelt daar hetzelfde probleem. In een verstedelijkt gebied als de Randstad is verhuizen überhaupt geen oplossing, want de schaarste aan woonruimte is overal.

De gevolgen van de schaarste op de woningmarkt zijn bekend: koopwoningen zijn peperduur, voor sociale woningen bestaan extreem lange wachttijden en de huren in de vrije sector stijgen snel. Alleen zij die mee kunnen concurreren voor de koopwoningen en huurwoningen in de vrije sector, kunnen zich snel vestigen in een populaire stad.

Het gebrek aan woonruimte remt de trek naar de stad niet merkbaar af

Maar hoe moeten de voor een stad onmisbare mensen met een laag of gemiddeld inkomen aan woonruimte komen? Waar moeten bijvoorbeeld de werknemers wonen die het openbaar vervoer draaiende houden? Of de politieagenten? De verpleegkundigen, onderwijzers en leraren, schoonmakers, vuilnisophalers en gevangenisbewaarders? Het zijn stuk voor stuk beroepen waar je altijd fysiek voor aanwezig moet zijn, en waarbij onregelmatige diensten eerder regel dan uitzondering zijn. Het is daarom extra belangrijk voor deze groepen om in — of in de directe omgeving van — de stad te wonen. Dat lukt echter steeds minder.

Prognoses

Toch remt het gebrek aan woonruimte de trek naar de stad niet merkbaar af. Dat is ook logisch: in de stad worden immers nog altijd de meeste nieuwe banen gecreëerd. Volgens de prognoses komen er van 2017 tot 2025 in heel Nederland 500.000 nieuwe huishoudens bij; daarmee komt het totale aantal huishoudens op 8,2 miljoen. De demografen van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) gaan er van uit dat van die nieuwe huishoudens zo’n 75 procent — 375.000 huishoudens dus — terecht gaat komen in de 28 steden met meer dan 100.000 inwoners.

Ieder huishouden moet ergens wonen; ook de vele eenpersoonshuishoudens hebben een eigen plek nodig. De steden moeten dus niet alleen de huidige krapte oplossen, maar ook bouwen voor de groep die straks de woningmarkt op komt. Hoe gaan ze dat doen? En is de inspanning voldoende om de woningnood te lenigen?

FTM heeft de 28 steden met meer dan 100.000 inwoners onder de loep genomen en uitgezocht hoeveel nieuwe woningen er volgens de plannen tot 2025 bij gaan komen. Daarbij wordt ook rekening gehouden met de woningen die gesloopt gaan worden. Het resultaat is een serieuze prognose die laat zien wat er in de komende acht jaar aan woonruimte bij komt in deze steden:

Op basis van de nu beschikbare gegevens kom je voor de 10 grote steden uit op 218.750  extra woningen tussen nu en 2025. Tel daar de 110.000 nieuwe woningen uit de 18 middelgrote steden bij op, en je komt uit op een totaal van 328.750 te bouwen woningen in de 28 grootste steden van Nederland — bijna 50.000 minder dan het aantal nieuwe huishoudens dat het PBL in deze steden verwacht.

Semi-permanente oplossingen

Het is dus onwaarschijnlijk dat het gaat lukken om de trek naar de stad qua woningbouw bij te benen. In combinatie met het al bestaande tekort, betekent dit dat de druk op de stedelijke woningmarkten voorlopig alleen maar groter wordt.

De pijn zal niet overal even erg zijn; die verschilt per stad. Welke steden slagen er het slechtst in om de trek naar de stad met extra woningen te faciliteren? In een onderzoek dat ABF Research eind 2016 publiceerde wordt daarop in gegaan. Dit rapport, dat in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties werd samengesteld, bevat een analyse van de tekorten aan woningen in bepaalde stadsregio’s. Dat levert enkele interessante inzichten op.

Amsterdam

We nemen om te beginnen de Groot-Amsterdamse regio, met in totaal zo’n 2 miljoen inwoners. In 2015 becijferde ABF het woningtekort in deze regio op 4,2 procent; in 2025 zal dat op 5,2 procent staan. Dit betekent dat er in 2025 5,2 procent minder woningen dan huishoudens zullen zijn. De oorzaak is duidelijk: in 2025 verwacht ABF 1,082 miljoen huishoudens in deze regio — 116.000 meer dan in 2015. Het aantal woningen stijgt echter maar met 73.000. Er zal dus onvoldoende worden gebouwd.

De woningnood in Amsterdam en omstreken zal in 2025 nijpender zijn dan nu

Er zijn sinds de publicatie van het ABF-rapport nog wat projecten toegevoegd waardoor het tekort iets afneemt, maar de woningnood in Amsterdam en omstreken zal in 2025 hoe dan ook nijpender zijn dan nu.

Rotterdam

Ook in de regio Rotterdam wordt het er niet beter op. In Rotterdam zelf is de zittende coalitie bezig om sociale woningen te slopen en er duurdere woningen voor terug te bouwen. Volgens de studie van ABF gaat dat op korte termijn geen ontspanning op de regionale woningmarkt opleveren: het aantal huishoudens in de regio stijgt tot 2025 met 47.000, terwijl het aantal woningen in diezelfde periode slechts met toeneemt 41.000. Het woningtekort groeit zodoende van 1,3 procent naar 2,2 procent.

Den Haag

In het rapport komt de regio Den Haag (Haaglanden) er bijzonder slecht van af. Het aantal huishoudens stijgt met 48.000, maar er komen maar 34.000 woningen bij. Het woningtekort stijgt zo van 1,7 procent tot wel 4,4 procent.

Utrecht

Ook de regio Utrecht ontkomt niet aan de negatieve trend: het woningtekort loopt er op van 3 procent tot 3,7 procent. Er komen 49.000 huishoudens bij in de regio, en maar 45.000 woningen.

Eindhoven

In de regio Eindhoven is het een ander verhaal: in 2015 was het tekort 2,1 procent, maar naar verwachting wordt dat tekort teruggebracht naar 1,7 procent in 2025. Er komen in de bekeken periode 28.000 huishoudens bij en het aantal woningen stijgt naar verwachting met 31.000.

Tilburg

De regio Tilburg doet het nog beter: ze slaagt erin om het woningtekort terug te dringen van 3 procent naar 1,6 procent. Het recept is simpel: voor de 14.000 nieuwe huishoudens worden 17.000 nieuwe woningen gebouwd.

De regio Middelburg is voor woningzoekenden het absolute paradijs

Groningen

De regio Groningen deelt in de problemen van de westelijke steden: het woningtekort loopt op van 0,8 procent in 2015 naar 2 procent in 2025. Er komen 18.000 gezinnen bij en maar 16.000 nieuwe woningen.

Breda

De ontwikkeling in de regio Breda en omstreken sluit mooi aan bij de Brabantse trend. Het aantal huishoudens neemt toe met 15.000; het aantal woningen met 17.000. Dat leidt ertoe dat het woningtekort in 2025 op 1,1 procent staat. Dit tegenover 2 procent in 2015.

Nijmegen

De Gelderse regio Nijmegen, die in het ABF-rapport ook Arnhem omvat, past ook in het Brabantse patroon. Het tekort aan woningen slinkt gedurende de bekeken periode van 2,5 tot 1,4 procent. Er komen 13.000 huishoudens en 15.000 woningen bij.

Succesverhalen: Den Bosch en Middelburg

Ook de omgeving van Den Bosch scoort opvallend goed. Deze Brabantse regio buigt in 10 jaar tijd een woningtekort van 2,1 procent om naar een overschot van 0,2 procent in 2025. In de regio komen er 13.000 huishoudens en 17.000 woningen bij. Tot slot is de Zeeuwse regio Middelburg voor woningzoekenden het absolute paradijs: in 2015 had de regio rond de stad een woningoverschot van 1,5 procent. Dat overschot blijft naar verwachting hetzelfde in 2025.

Oorzaken

Over de oorzaken van de problematiek op de woningmarkt valt wel wat te zeggen. Zo heeft de recessie een grote negatieve impact gehad op de bouw van nieuwe woningen: werden er tijdens de piek in 2007 nog ruim 70.000 huizen gebouwd, op het dieptepunt in 2014 waren dat er slechts 35.000. Zodoende zijn er vanaf 2008 flinke tekorten ontstaan aan woningen ten opzichte van het aantal huishoudens. De huidige krapte is dus deels een na-ijleffect: er is de afgelopen jaren simpelweg te weinig gebouwd en gepland. Dat haal je niet zomaar in.

Maar hoe zit het dan met de woningcorporaties? Hun segment is in feite ongevoelig voor de conjunctuur. Deze instellingen hebben gedurende de recessie echter te maken gehad met een barrage aan nieuwe regels en eisen. Zo heeft de verhuurdersheffing — waarbij de sector vanaf 2017 1,7 miljard euro per jaar moet betalen aan de staat — geleid tot reorganisaties en verkoopprogramma’s. Het commerciële en het sociale vastgoed moesten worden gescheiden en er werden woningmarktregio’s gevormd.

De managementcapaciteit die nodig is om grote bouwprojecten voor te bereiden, ging vooral op aan het klaarmaken van de corporaties voor de nieuwe Woningwet. Ook het vinden van manieren om de heffing te kunnen betalen, heeft veel bestuurders grijze haren gekost. Het vertrouwen van de corporaties was door alle maatregelen erg laag; dat is terug te zien in de productie en planning.

Tot slot: woningbouwprojecten inplannen is één ding, maar ze ook volledig uitvoeren is een ander verhaal. Tijdens de recessie is het aantal bouwvakkers gehalveerd; die mensen komen niet terug. Er moet dus een nieuwe generatie vakmensen komen, maar de bouw geniet geen beste reputatie bij de jeugd. Er zal zeker worden geïnnoveerd, maar het is helemaal niet zeker of de bouwsector ook daadwerkelijk de capaciteit zal hebben om al die woningen neer te zetten. Al met al zal de krapte op de woningmarkt in de Randstad tot 2025 alleen maar verder oplopen en zullen de woningen alleen maar duurder blijven worden.

Gelukkig zijn mensen aardig creatief in het vinden van tijdelijke en semi-permanente oplossingen; denk bijvoorbeeld aan illegaal wonen in gebouwen die niet geregistreerd staan als woonruimte of slapen op een matrasje in de studeerkamer van een vriend. Ook anti-kraakwoningen en aan de stad grenzende vakantieparken zullen een rol blijven spelen. Misschien komen er wijkjes van tiny houses bij en zullen er ‘hotels’ ontstaan waar werkenden min of meer permanent kunnen wonen. Maar ideaal is dat natuurlijk allemaal niet. Dit probleem moet gewoon opgelost worden.

Dit is het eerste artikel in ons dossier over De nieuwe woningnood. In volgende artikelen ga ik onderzoeken wat de gevolgen zijn van het tekort aan woningen, wie daarvan de dupe zijn en wie ervan profiteren. Daarnaast zal ik op zoek gaan naar onconventionele constructieve oplossingen.

Wil je meepraten over dit onderwerp? Dat kan in de reacties hieronder. Je kunt ook een mail sturen naar peter.hendriks@ftm.nl.