© ANP/Martijn Beekman

Woningmarkt

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.

170 Artikelen

Krijgen sociale huurders het (eindelijk) weer beter?

Sociale huurders zitten al jaren in de hoek waar de klappen vallen, zo wijzen de feiten uit. Een nieuwe coalitie heeft de kans om daar iets aan te doen, maar gaat dat ook gebeuren?

De betaalbaarheid van sociale huurwoningen is al langere tijd een zeer heikel punt. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) publiceerde onlangs een rapport over dit onderwerp. Het onderzoek is gebaseerd op cijfers uit 2015, maar niets wijst erop dat er sindsdien een trendbreuk is geweest. Volgens PBL had toen 18 procent van de sociale huurders te maken met een betaalrisico. Dat wil zeggen dat in deze groep de financiële toestand zo precair is, dat er ieder moment een maandhuur kan worden gemist. In 2012 was de omvang van die probleemgroep nog 14 procent; in 2002 maar iets meer dan 5 procent.   

De Vereniging voor Schuldhulpverlening en Sociaal Bankieren (NVVK) hanteert iets andere cijfers. Volgens deze vereniging — wiens leden dagelijks bezig zijn met de schuldmisère van burgers — kampt 20 procent van de sociale huurders met risicoschulden. Daarnaast is volgens de NVVK een derde voortdurend aan het goochelen met rekeningen, waarbij er steeds een of twee tijdelijk opzij worden gelegd.

Dalende huurtoeslag

In het PBL-rapport wordt de toestand van 2015 afgezet tegen die van 2012. Als we kijken naar de sociale huurders die huurtoeslag ontvangen, zien we dat de basishuur in die periode steeg met 4 procent, maar de huurtoeslag daalde met 5 procent. Dat resulteerde in een huur na huurtoeslag die bijna 10 procent hoger uitkwam dan in 2012.

De groep die geen huurtoeslag ontving, zag de huur met 8 procent stijgen. 2 Procentpunt minder dan huurders met huurtoeslag dus. Dit kwam doordat hun huur niet werd beïnvloed door de dalende huurtoeslag. Een interessant gegeven, dat de vraag oproept in hoeverre het extra verhogen van de huren van scheefhuurders ook werkelijk extra pijn heeft gedaan. Het niet hebben van huurtoeslag heeft in die periode in zekere zin namelijk dempend gewerkt.

Die toenemende betaalbaarheidsproblematiek is een dramatische ontwikkeling voor een sector die juist als kernopdracht heeft om kwetsbare groepen betaalbare woonruimte te bieden. De vraag dringt zich op hoe het zo gruwelijk mis kon gaan: die afnemende betaalbaarheid van de sector is al 15 jaar gaande, maar er is nooit ingegrepen.

Natuurramp

Wat opvalt is dat de huurders de afgelopen jaren in feite van twee kanten werden bestookt. Het eerste punt is dat juist de sociale huurders het hardst werden geraakt door de diepste recessie sinds de Tweede Wereldoorlog: veel mensen zijn werkloos geworden, huwelijken bezweken, zzp’ers kregen moeilijker nieuwe klussen en soms werden werknemers na een reorganisatie aangenomen tegen een lager loon.

Een recessie is zoiets als een natuurramp, daar kun je als kabinet betrekkelijk weinig tegen uitrichten. Maar de maatregelen waarmee een regering de gevolgen van de recessie het hoofd biedt, zijn politieke keuzes. Een van die keuzes was om de corporatiesector een verhuurdersheffing op te leggen. Die heffing werd gezien als de bijdrage van de corporatiesector aan de moeilijke financiële situatie. Minister Stef Blok, de toenmalige minister van Wonen en Rijksdienst, voerde hem in op 1 januari 2014. Die heffing liep langzaam op tot 1,7 miljard in 2017. Dat is gemiddeld 58 euro per sociale woning per maand.

De vraag dringt zich op hoe het zo gruwelijk mis kon gaan

Het was duidelijk dat de corporaties zo’n forse heffing niet volledig bij de huurder konden neerleggen. Voor een deel is dat geld vrijgemaakt doordat de corporaties voor het eerst sinds de verzelfstandiging gingen reorganiseren. Dat is ook te zien aan de personele bezetting. Volgens een recent rapport van TNO had de gemiddelde corporatie 76 fte in 2011; eind 2015 bleek, na een jaren lange stijging, dit aantal gedaald tot 74 fte. Volgens TNO, dat ook naar de plannen van de corporaties heeft gekeken, gaat die uitstroom van personeel gestaag door.

Reeks van huurverhogingen

Er werd ook bezit verkocht, zowel aan individuele kopers als aan beleggers. Een aantal grote transacties sprong daarbij in het oog: de verkoop van 4157 woningen van Vestia aan het Duitse Patrizia, de verkoop van de 3786 woningen van het Wooninvesteringsfonds aan het Britse Round Hill en de overdracht 600 woningen van Vivare aan een bedrijf van de Amerikaan George Soros. Er hebben echter ook grote aantallen kleinere transacties plaatsgevonden.

De derde maatregel was voor de betaalbaarheid de ongunstigste. Er kwam een reeks van huurverhogingen die stuk voor stuk flink boven het inflatieniveau uitstegen. Die verhogingen deden nog eens extra pijn door de verlaagde huurtoeslag.

Het vreemde is dat de verhuurderheffing begon als een zuiver budgettaire maatregel; al heel snel werd het echter meer een persoonlijk beleidsinstrument van minister Blok. Hij sprak er openlijk over als een maatregel die de corporaties moest dwingen om hun grotere corporatiewoningen over te doen aan private investeerders. Dat was ook zeker een van de effecten.

"Bloks beleid heeft in hoge mate bijgedragen aan de verslechtering van de betaalbaarheid en de toename van de armoede in Nederland"

Een tweede belangrijk effect was dat de huurverhogingen door hun inkomensafhankelijke karakter de gemiddelde scheefhuurder meer pijn deden dan de overige huurders. Het idee was om die groep er zo toe te brengen een woning buiten de corporatiesector te zoeken.

Armoede

Onder Blok is beleid uitgevoerd waarbij de grens tussen de sociale huursector en de vrije huursector veel harder werd. Dat kun je een liberale minister op zich niet kwalijk nemen. Hij heeft dat beleid echter midden in de diepste recessie in 75 jaar uitgevoerd; dat was qua timing op zijn zachtst gezegd onhandig. Bloks beleid heeft in hoge mate bijgedragen aan de toename van de armoede in Nederland. 

In een diepe recessie kunnen de sociale huren een mooi instrument zijn om de vaste lasten van de sociale huurders een beetje te drukken. De minister heeft die optie in feite opgeofferd aan een zijn streven om de corporatiesector kleiner en kariger te maken.

Wel werd onder Blok met ingang van 2016 nog het passend toewijzen ingevoerd. Dat is een regel waarbij de corporatie 95 procent van de nieuwe huurders met recht op huurtoeslag ook een woning moet toewijzen met een huurniveau dat binnen de huurtoeslagnormen ligt. Deze zogeheten aftoppingsgrenzen liggen voor één- en tweepersoonshuishoudens bij een maandhuur van 592,55 euro. Voor grote huishoudens bedraagt deze 635,05 euro. Dat passend toewijzen gaat op den duur enige verlichting brengen, maar het is zeker niet de oplossing van het probleem met de betaalbaarheid.  

Huurverlaging

Hoe nu verder? Woonbond-directeur Ronald Paping zei na de verkiezingsuitslag dat een nieuwe coalitie ervoor moet zorgen dat de huren met 10 procent worden verlaagd. Hij wees erop dat van 2012 tot en met 2015 het gemiddelde netto besteedbare jaarinkomen van de huurder met 900 euro is teruggelopen. Dat scheelt een slok op een borrel voor de groepen waarbij ieder tientje telt.

Van 2012 tot en met 2015 is het gemiddelde netto besteedbare jaarinkomen van de huurder met 900 euro teruggelopen

Die 10 procent is sociaal gezien dus geen overdreven eis, maar hoe realiseer je zo’n huurverlaging over de volle breedte van de sector? In 2015 bedroegen de totale huurinkomsten 15 miljard euro, dus 10 procent daarvan betekent jaarlijks 1,5 miljard euro aan derving van huurinkomsten voor de sector. Het is de vraag waar Paping de benodigde dekking voor een dergelijke maatregel hoopt te vinden, want het is overduidelijk dat de corporaties diep in de problemen zouden komen als ze die verlaging voor eigen rekening namen. Huurverlagingen grijpen diep in op de financiële huishouding van corporaties: ze investeren in feite in iets dat alleen maatschappelijk rendement oplevert.

Toen minister Blok medio vorig jaar bekendmaakte dat de corporaties voor 37,1 miljard euro kunnen investeren in nieuwbouw — als ze ten minste alle financiële ruimte daaraan zouden besteden — werd ook gemeld dat met diezelfde financiële ruimte slechts 1,1 miljard aan huurverlagingen per jaar zou kunnen worden doorgevoerd. Ook daar geldt weer dat er dan niet meer gebouwd en gerenoveerd kan worden. Met andere woorden: de corporaties zelf missen de budgettaire ruimte om de huren structureel 10 procent te verlagen.

Andere mogelijkheden

Een andere mogelijkheid zou zijn om de huurtoeslag te verhogen. Daarmee zouden vooral de kwetsbaarste groepen geholpen zijn. Maar dat is geen reële optie. In het nu demissionaire kabinet heeft de PvdA zich sterk verzet tegen de wens van de VVD om de huurtoeslag verder te verlagen. Het is zeer onwaarschijnlijk dat een nieuwe coalitie onder aanvoering van de VVD opeens bereid zou zijn die huurtoeslag juist drastisch te verhogen.

De derde en meest voor de hand liggende optie is het afschaffen van de verhuurderheffing. Dan zou die ruimte voor een huurverlaging van 10 procent er opeens wél zijn. Dat lijkt een logische stap: de recessie is voorbij en er blijkt op Financiën 10 miljard meer binnen te zijn gekomen dan begroot. Daarmee is de verhuurdersheffing, die immers was bedoeld als een crisismaatregel, in feite overbodig geworden. Maar zo werkt Den Haag niet: die 1,7 miljard euro is allang opgenomen in allerlei meerjarenplannen. Den Haag beschouwt de heffing inmiddels als een vaste bron van inkomsten en zal die niet zomaar prijsgegeven.

Den Haag beschouwt de verhuurderheffing inmiddels als een vaste bron van inkomsten

Dat laatste wordt versterkt doordat de in de maak lijkende coalitie drie partijen omvat die in feite voorstander zijn van de verhuurderheffing. De VVD wil deze heffing zelfs verhogen tot 2 miljard euro en dat geld teruggeven aan de burgers in de vorm van een belastingverlaging. D66 vindt het een goed idee om hem op 1,7 miljard euro te laten staan; het CDA, de derde gedoodverfde partner, is wel voor verlaging van de verhuurdersheffing, maar die extra ruimte moet worden besteed aan nieuwbouw en de verduurzaming van woningen. Extra ruimte bij de corporaties mag dus niet gebruikt worden om de huren te verlagen.

Voor elke vierde partij die aanschuift is het nagenoeg onmogelijk om tegen zo'n blok iets in te brengen. De heffing is ondertussen een onwrikbaar gegeven; belangenbehartigers als de Woonbond en de vereniging van woningcoporaties Aedes zijn er blijkbaar niet in geslaagd om de politiek te overtuigen van de onhoudbaarheid van het huidige huurniveau. Dat zou wel eens kunnen betekenen dat de groep die het kwetsbaarst is in Nederland, tot in lengte van jaren te maken krijgt met onverantwoord hoge woonlasten. Dat klinkt technisch, maar uiteindelijk betekent dat armoede voor een grote groep mensen. Het schrijnende is dat het armoede is die met een beetje politieke wil oplosbaar is.

 

Nieuw: Zakelijk abonnement

Wil je écht op de hoogte blijven van wat er speelt in de woningsector, dan kun je niet zonder het voordelige zakelijk abonnement op Follow the Money.

We zitten bovenop de laatste ontwikkelingen en publiceren wekelijks onafhankelijke onderzoeksartikelen over het beleid, de huursector, woningcorporaties en meer woningmarkt gerelateerde onderwerpen. 
Alles over FTM's Zakelijke Abonnementen lees je hier >

Lees verder Inklappen
Peter Hendriks
Peter Hendriks
Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.
Gevolgd door 1546 leden
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren