Deel de restschuld!

    Jasper du Pont kon geen betaalbare woningen vinden, niemand wilde, bang voor een restschuld, in prijs zakken. Een innovatieve oplossing voor het restschuldprobleem.

    We hebben ons schuldig gemaakt aan de inruil van ons 108 m2 grote vrije sector huurhuis uit 2005 tegen een klein nieuwbouwpaleisje anderhalve kilometer verderop en ruim anderhalf keer zo groot. Je bent het namelijk wel een keer beu om struikelend over het speelgoed van de twee muppets door de woonkamer te gaan, maar het was meer een emotionele beslissing. We voelden ons een dief van onze eigen portemonnee, want de hypotheekrente is erg laag, het spaargeld stond te verpieteren op de bank en ik was toch wel een beetje verliefd op het huis. Bestaande bouw hebben bewust niet gekozen omdat daarvan de prijs nog te hoog was.
     Dat we een dief zouden zijn van onze portemonnee klopt natuurlijk niet. Als je spaart voor een huis, dan moet je niet kijken naar het algemene prijspeil maar naar het prijspeil van huizen. In dat opzicht neemt je koopkracht in termen van huizen sterk toe. Zo sterk zelfs dat huren in de vrije sector ineens niet meer zo duur is. Afwachten dus! Het effect zit hem namelijk in je vermogensopbouw. Er valt niet af te lossen tegen de sterke waardedaling van de afgelopen jaren.
     Verdampt vermogen
    In dit opzicht ontstaat er een tweedeling. Met name dertigers die in de periode van 2002 tot 2010 hebben toegeslagen op de woningmarkt, zien hun vermogen verdampen. Zelfs als je een hypotheek hebt gesloten van ‘slechts’ 90% van het aankoopbedrag ben je inmiddels eigenaar van heuse over-de-tophypotheek. En dan hebben we het nog niet over die mensen die al zijn gestart met een tophypotheek… Het is geen uitzondering dat er mensen met een negatief eigen vermogen rondlopen. Als je dan om wat voor reden dan ook je huis wilt verkopen, heb je een probleem.
     Maar ook de doorstromers, die ook groter willen wonen, merken dat hun vermogen is uitgehold door de waardedaling en de eenmalige kosten die ze hebben gemaakt voor hun huidige woning. Zij kunnen alleen maar door sparen en aflossen hun situatie verbeteren. De recent ingestapte starters is mogelijk een zelfde lot beschoren. Ze zitten mogelijk straks ook vast in een te klein huis, maar slaan een aanzienlijk deel van de waardedaling over. Bij de doorstromers zal het vooral moeten komen van flinke carrièresprongen en van schenkingen en legaten van ouders.
    En zoveel dertigers die al die tijd hebben gehuurd, beide een vaste baan hebben en goed gespaard de afgelopen zijn er ook weer niet. Behalve de starter, ken ik er maar twee anderen die ontkomen zijn aan de waardedaling van een eigen woning door de doorstroomfase in hun wooncarrière over te slaan.
     Mijn huizenjacht
    In onze huizenjacht zagen we dit ook gebeuren. Toch heb ik nog wel iets bounded rationality. Ik heb zo’n 25 vergelijkbare objecten in een spreadsheet gezet en uitgebreid de foto’s op funda bekeken. De huizen waren allemaal gebouwd na 2000, hadden een leuke tuin en waren groot genoeg. De grond heb ik op €350 per m2 gezet en vervolgens de vraagprijs per vierkante meter uitgerekend. Uit de vergelijking kwam nieuwbouw naar voren met een vraagprijs 1850 €/m2 en een bestaande bouw voor 2050 tot 2650 €/m2.
     De projectontwikkelaars zijn dan ook de enigen die zaken doen in een markt die verder stil ligt. Dus als je als verkoper in deze categorie van je huis af wilt, zul je moeten zakken tot een niveau waartoe de projectontwikkelaars al zijn gezakt, alleen al om überhaupt kijkers te trekken. De waardedaling van bestaande bouw ligt, afhankelijk van het instapmoment, al gauw rond de 600 tot 800 €/m2 en in spijtige gevallen nog meer. Er is dan rond een ton en meer aan waarde verdampt voor schitterende huizen waar je zo in kunt. De geesten van die mensen blijken ook nog niet emotioneel klaar om zoveel verlies te nemen. Ook zal de bank van de verkoper niet snel meewerken, die zien liever dat ze hun maandlasten ophoesten dan dat er een restschuld op de bankbalans terecht komt.
     Wie-o-wie neemt het verlies?
    We zijn nu dus in de situatie gekomen dat kopers afwachten en de verkopers hun verlies niet kunnen nemen. Het ligt niet voor de hand dat prijzen zullen stijgen naar het niveau van 2008. De prijzen zullen eerder op een structureel lager niveau uitkomen. Het is dus zaak om snel dit niveau te bereiken. Dit kan alleen maar door de verliezen te nemen. Op de lange termijn zijn we eigenlijk alleen maar gebaat bij betaalbare huisvesting. Wij zijn ook gebaat bij gezonde banken. Het saneren van het hypothekenboek op de bankbalans zou eigenlijk versneld moeten gebeuren.
     Het risico van al die onder-water-staande hypotheken zit verwerkt in de hypotheekrente voor alle hypotheken. De fundingkosten voor de Nederlandse banken zijn hoger dan die in Duitsland en dat zie je terug in het verschil in de hoogte van de hypotheekrente in vergelijking met Duitse banken. We betalen dit dus nu met zijn allen. De enige in dit spel tot nu toe die hun verlies nemen zijn de projectontwikkelaars. Menig project moet geld bijleggen en is al getroffen door de verlaging van de overdrachtsbelasting die vooral gunstig was voor de bestaande bouw en ongunstig voor nieuwbouw.
     Gedeelde smart is halve smart
    De restschuld is niet te behappen voor de potentiële verkopers. Wat mij betreft zijn er drie partijen die een duit in het zakje moeten doen. De verkoper, de belastingbetaler en de hypotheekverstrekker. In het kort: de hypotheekgever (huiseigenaar) betaalt o.b.v. een redelijke aflossing. De extra opbrengst voor de bank als gevolg van overkreditering (tophypotheken) wordt afgeroomd en de belastingbetaler dicht het overgebleven gat in ruil voor het afzien van HRA voor een navenante periode door de huiseigenaar.
     Hoe werkt het? Stel; iemand kocht 1 januari 2007 een huis voor 2 ton. Hij sloot een bankspaar-hypotheek af van 220.000 euro tegen 5,2% rente. Op 1 januari 2014 verkoopt hij het huis voor 160.000 euro. Hij heeft inmiddels 26.207 euro gespaard, maar houdt dus een restschuld van 33.793 over.
     Als hij zijn huis niet zou hebben verkocht, zou hij tussen 2014 en 2020 in zeven jaar zo’n 23.528 euro hypotheekrenteaftrek ontvangen. Om de restschuld omlaag te krijgen kiest hij er nu voor om dit bedrag niet de komende zeven jaar te ontvangen, maar nu, in één keer. Hier staat wel tegenover dat hij de komende zeven jaar geen recht meer heeft op HRA. Na ontvangst van deze HRA blijft er alsnog een schuld over van 10.264 euro. Deze schuld komt voor rekening van de bank. Dit ziet er als volgt uit (klik om te vergroten):
    En nu maar hopen dat de bodem van markt niet al te diep ligt voor ons nieuwe paleisje, maar dat we er een prachtige woning aan zullen hebben staat voor mij bij voorbaat al vast. Het is ideaal om onze muppets een goed thuis te geven. En dat is ook heel wat waard.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Jasper du Pont

    Gevolgd door 122 leden

    Maakt zich zorgen over de mate waarin de woningmarktstarter wordt vertegenwoordigd in de politiek en media.

    Volg Jasper du Pont
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren