Oh-oh Den Haag: startersleningen voor 'klushuizen'

Vereniging Eigen Huis (VEH) publiceerde vorige week het onderzoek dat ze door onderzoeksbureau RIGO heeft laten uitvoeren naar de samenhang tussen risico’s op gemeentelijke grondposities en de OZB. 'Baanbrekend' en niet eerder vertoond, volgens de zegsman van RIGO. Strekking van het verhaal: gemeenten zijn het schip in gegaan door te speculeren met bouwgrond en laten de eigenwoningbezitter nu voor de brokken opdraaien middels de OZB. Als we de VEH moeten geloven dan is dat niet eerlijk voor huizenbezitters en daarom moeten de huurders bijdragen in de kosten. De VEH negeert dat verhuurders de OZB gewoon doorrekenen in de huur en de huurder dus indirect ook meer OZB betaalt om de verliezen van vastgoedspeculanten te socialiseren. Dat ze stonden te dansen op tafel toen huurders de gaten in de rijksbegroting mochten dichten, is men ook vergeten. Dat daargelaten; ik steun wel de VEH in de oproep om bouwgrond reëel te (af)waarderen om nieuwbouw mogelijk te maken.

In een risicogemeente heb je 32% méér kans op een starterslening dan in een gemeente met een laag risicoprofiel

De roep van de VEH om goedkopere grond, bevreemd me echter wel. Huiseigenaren hebben immers gewoon belang bij dure grond, aangezien dit hun bezit ook meer waard maakt. Niet voor niets draaide VEH's mening over startersleningen als een blad aan een boom toen de huizenprijzen begonnen te dalen. Die startersleningen bestaan bij de gratie van gemeenten, zij willen vastgoed en grond duur houden. Kennelijk wil men grond goedkoop kopen en moet het daarna vooral zo snel mogelijk duur worden en blijven. Dat dit niet past binnen een eerlijk systeem van residuele grondwaarde bepaling wil er maar niet in bij de VEH.

Gulle risicogemeenten

In haar onderzoek heeft RIGO de gemeenten gerangschikt op basis van het risico dat zij lopen op grondposities. Uiteraard heb ik deze lijst gekoppeld met de gegevens van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Hieruit blijkt dat van de 100 gemeenten met het grootste risico er maar liefst 79 een starterslening bieden. Van de 100 gemeenten met het kleinste risico bieden er ‘slechts’ 60 een dergelijke subprime  regeling. In een risicogemeente heb je dus 32% (19 procentpunt) méér kans op een starterslening dan in een gemeente met een laag risicoprofiel. Gemeenten die een starterslening bieden om ‘verliezen te beperken’ proberen dus niet alleen het verlies naar starters te schuiven, maar laten starters in de toekomst óók meer OZB laten betalen. En dan hebben we het ook nog over een groep die democratisch waarschijnlijk geen enkele stem heeft gehad in de speculatie. Echter hebben starters geen vereniging met 690.000 leden die 25 euro per jaar betalen voor WC-eend onderzoekjes. Dus daar lees je morgen niet over in de krant.

Oh-oh Den Haag

Ik word vrij giftig van startersleningen, want de regeling zorgt ervoor dat mensen niet alleen teveel lenen voor hun inkomen, maar het is bovendien bedoeld om verkopers in staat te stellen hun prijs op het huidige historisch, en internationaal gezien, zeer hoge prijsniveau te handhaven. De gemeente Den Haag slaagt er nu in om een nóg slechtere deal voor starters te verzinnen en verspreidt leugens bij het aan de man brengen ervan.

Den Haag slaagt erin om een nóg slechtere deal voor starters te verzinnen en verspreidt er leugens bij om het aan de man te brengen

Koopt een starter bij de normale starterslening nog een te groot/mooi/duur huis - met de Haagse variant wordt hij of zij in staat gesteld om een te slecht onderhouden huis te kopen. Flink bijlenen om een verbouwing te financieren, kon al een tijdje niet meer, maar sinds dit jaar moet je ‘zelfs’ eigen geld meenemen bij de aanschaf van een woning. En dan komt het achterstallig onderhoud dus op het bordje van de verkoper, de partij aan wie in het algemeen de achterstalligheid van het onderhoud meer te wijten is dan aan de aspirant koper.

Desinformatie Top-10

Bij de presentatie van dit nieuwe gemeentelijk-financiële gedrocht wist verantwoordelijk wethouder Marnix Norder de handjes van de makelaars en financieel adviseurs stevig op elkaar te krijgen. Dat kan ik me voorstellen, zij hebben ook hun belangen. Terwijl de Europese Commissie onlangs benadrukte (zie pagina 17 in dit rapport) dat Nederlandse hypotheekschulden omlaag moeten en DNB pleitte voor een lagere loan-to-value (LTV) omwille van de financiële stabiliteit. En de rijksoverheid dit jaar voor het tweede opeenvolgende jaar de maximale LTV terugschroeft met een nog heel lange weg voor de boeg om op internationaal geaccepteerde niveaus te komen. Terwijl al die ontwikkelingen gaande zijn, laten we gemeente Den Haag haar eigen plan trekken met een LTV-verhogende lening. En of dat nog niet genoeg is, bediende dhr. Norder zich van een cliché dat zelfs de SVn zelf niet meer durft te gebruiken: ‘Elke aankoop van een starterswoning veroorzaakt ongeveer 3 extra opeenvolgende transacties in de markt.’ Sowieso is dit al tijden niet meer waar, omdat meer dan de helft van de woningen wordt gekocht door een starter. De heer Norder heeft dus op zijn minst zijn huiswerk heel erg slecht gedaan. Als je vervolgens bedenkt dat deze lening wordt gelanceerd met een nieuwe reeks kluswoningen in Den Haag dan denk ik dat hij meer heeft uit te leggen dan enkel slechte dossierkennis. Want waar gaat het om? ‘Een oude schoolmeesterwoning in de Suze Robertsonstraat en een oud politiebureau in de Van der Vennestraat. Ook zijn er klushuizen die voor iedereen beschikbaar zijn; in een voormalig kantoorgebouw aan de Junostraat (Binckhorst, grens Voorburg) en in oude schoolgebouwen in de Kepplerstraat (Valkenboskwartier) en Stortenbekerstraat (Schilderswijk).’ Ik zie bij verkoop van bovenstaande panden werkelijk geen enkel verhuistreintje op gang komen. Een plekje in de "Desinformatie top 10 van 2013" van dit jaar is vast gereserveerd.