Joop den Uyl was een topinvesteerder

    De aardgasbaten werden niet door het kabinet-Den Uyl 'verjubeld', maar zeer rendabel belegd. Dat beweert voormalig projectontwikkelaar en gastcolumnist René Strijland, die pleit voor het te gelde maken van de sociale woonvoorraad. Verwachte opbrengst: 80 miljard euro.

    ‘Socialisten waren potverteerders van aardgasbaten.’ In weerwil van deze mening van de oud-bewindslieden Onno Ruding (CDA) en Hans Wiegel (VVD) blijken - bij nader inzien - de aardgasbaten toch zeer rendabel te zijn geïnvesteerd. Sterker nog: Nederland heeft met behulp van de aardgasbaten internationaal gezien een unieke positie opgebouwd die de staatsschuld in een geheel ander perspectief plaatst. Onder leiding van PvdA-leider Joop den Uyl werd in de jaren zeventig een kostbaar stadsvernieuwings- en volkshuisvestingbeleid opgezet. Met hulp van illustere bewindslieden als Marcel van Dam (ex-PvdA) en de beruchte bouw-wethouders Jan Schaefer (Amsterdam, PvdA), Jan van der Ploeg (Rotterdam, PvdA) en Adri Duivesteijn (Den Haag, PvdA) werden er soms 80 duizend sociale huurwoningen per jaar gebouwd. Kom daar nu nog maar eens mee om. Mede daardoor is ruim 30 procent van alle Nederlandse woningen een sociale huurwoning. In Amsterdam is dat ruim 50 procent, maar zelfs Wassenaar haalt de 30 procentnorm qua sociale huurwoningen. Buurlanden halen nauwelijks 5 à 10 procent sociale woningen en daarbij is de kwaliteit ervan veel lager.

    Sociale woonvoorraad liquide maken

    Iedere woningbouwer kent wel de huurwoningen in de binnenstad waarvan de stichtingskosten in de jaren tachtig zo’n 70 duizend gulden bedroegen en die de corporaties nu leeg verkopen voor krap 2 ton in euro’s. Dat is een rendement van ruim 600 procent in dertig jaar. Daar kunnen VVD-ers als Ruding en Wiegel slechts van dromen. Die gezamenlijke investeringsstroom van woningbouw en stadsvernieuwing werpt zijn vruchten af. De netto vermogenswaarde (WOZ-waarde minus uitstaande leningen) van de sociale huurwoningen bedraagt 270 miljard euro. En de staatsschuld bedraagt 400 miljard. Als je die tegen elkaar weg zou mogen strepen dan resteert er slechts 130 miljard netto staatsschuld. Al dat kapitaal zit evenwel vast in de “stenen” van de corporaties, maar kan via herfinanciering gedeeltelijk liquide worden gemaakt om vervolgens te gebruiken voor crisisbestrijding.

    De sterk vereenvoudigde  rekensom:

    De gemiddelde maandhuur bedraagt 450 euro over alle 2,4 miljoen sociale huurwoningen. De gemiddelde restschuld van 80 miljard - bij 2,4 miljoen woningen - leidt tot een restschuld van ruim 30 duizend euro per wooneenheid. Draag het eigendom van de sociale huurwoning over aan de zittende huurder tegen gelijke woonlasten (dus de huidige netto maandhuur is gelijk aan toekomstige netto maandlast) bij 20 jarige annuïteit. Dat leidt tot een vrijval van circa 100 duizend euro minus de 30 duizend euro restschuld. De resultante: 70 duizend euro per woning. Ongeveer de helft van alle huurders zal naar verwachting zijn woning tegen gelijke netto maandlasten in eigendom willen nemen. Immers, nooit meer huurverhoging en na twintig jaar woon je gratis. Dat is eveneens goed voor de geslonken pensioenverwachting. De corporaties geven aan dat slechts 1,2 miljoen huurders tot hun sociale doelgroep behoren. De rest is heel wel in staat om een woning te exploiteren en – net zoals de auto voor de deur – te (laten) onderhouden.

    Corporatie Hypotheek Bank

    Er kan ruim 80 miljard euro (1,2 miljoen woningen maal 70 duizend euro) netto vrijvallen als de helft van de huurders een trotse eigen woningbezitter wordt. De financiering wordt bij deze groep gedaan door een Corporatie Hypotheek Bank die zijn funding betrekt van de pensioenen van werknemers. De Corporatie Hypotheek Bank krijgt exclusiviteit, vormt daarmee een nieuwe activiteit voor corporatie-personeel en wordt op termijn de tweede hypotheekbank van Nederland. En de bank kan via de hypotheekvoorwaarden achtervang bieden aan oud-huurders die alsnog in problemen komen. Van de 80 miljard euro vrijval gaat 60 miljard naar de Staat als aflossing op de staatsschuld, en 20 miljard naar de corporaties. Voor 2 miljard nemen die dan de gemeentelijke grondposities over die als een molensteen om hun nek hangen. De rest kan dan besteed worden aan bouwkosten waardoor een potentiële nieuwbouw-stroom van 200 duizend sociale huurwoningen op gang wordt gebracht. Op jaarbasis een mooie productie van 40 duizend woningen voor 5 jaar lang. De vermogend geworden ex-huurder annex eigen woningbezitter financiert daarmee een forse nieuwbouwstroom voor de volgende generatie. De staatsschuld daalt fors en de bouwproductie stijgt navenant. Verder verandert er niks: eenieder blijft in dezelfde woning wonen en behoudt dezelfde woonlasten. Iemand bezwaren? -------------- René Strijland (bouwkunde, TU Delft) was van 1980 tot 1988 als stedenbouwkundige werkzaam bij de gemeente Den Haag en hield zich vooral bezig met sociale woningbouw. Daarna stapte hij over naar Bouwfonds waar hij tot 1994 werkte als ontwikkelingsmanager Amsterdam en omstreken. Na zijn vertrek ging hij als zelfstandig projectontwikkelaar verder en verkocht alles op tijd (2006).

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Gastauteur

    Gevolgd door 296 leden

    FTM.nl biedt opiniemakers de gelegenheid om – op uitnodiging – een bijdrage aan maatschappelijke discussies te leveren.

    Volg Gastauteur
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren