Dubbele petten bij Bijzonder Beheer Rabobank

    Drie medewerkers van de afdeling Bijzonder Beheer van Rabobank zijn tevens bestuurder van de Rabodochter die vastgoed opkoopt van (bijna) failliete klanten. Ondernemers klagen dat zij door verkoop aan de bank met een extra grote restschuld blijven zitten.

    Tuinbouwkassen, woonhuizen en binnenvaartschepen, deze objecten staan allemaal in de boeken van Rabobank. De bank fungeert namelijk af en toe als opkoper van onroerend goed van Bijzonder Beheer-klanten die op het randje van het faillissement balanceerden, óf al kopje onder gingen. Maar Rabo, die gisteren bij de presentatie van haar jaarcijfers een winst van 1,8 miljard euro bekend maakte, kocht ook minder voor de hand liggende zaken op. Een autoslipbaan, een ijsjeskiosk op de Scheveningse boulevard. Zelfs een heus kasteel(tje).   Het Nijmeegse Kasteel Neerbosch, in 2010 twee weken lang in handen van Rabobank Nederlandse banken kopen jaarlijks tientallen panden van probleemklanten. Over de precieze werkwijze van deze opkoop-BV’s heerst veel onduidelijkheid. Sommige ondernemers zijn, mede na het kennisnemen van een kritisch rapport over de praktijken van Royal Bank of Scotland in het Verenigd Koninkrijk, bang dat hun bank hen expres 'over het randje' duwt om hun vastgoed voor een prikkie op de veiling te kunnen opkopen.
    Opzet Rabo's opkoop-BV verschilt sterk van die van andere banken
    Niet alleen Rabobank koopt in Nederland vastgoed op van probleemklanten. Ook ABN AMRO en ING hebben opkoop-BV’s, respectievelijk Mahler Assets en Cofiton. Maar uit onderzoek van Follow The Money blijkt dat de opzet van Rabobank sterk verschilt van die van andere banken. Rabo’s opkoop-BV, Bodemgoed, wordt bemand door mensen van Bijzonder Beheer, dezelfde mensen derhalve, die als taak hebben om ondernemingen weer op de rails te krijgen. En daar wringt de schoen.

    Gezonder of zieker uit de ziekenboeg?

    Bijzonder Beheer is de ziekenboeg van de bank. De accountmanagers van de bank moeten, waar mogelijk, de patiënt beter te maken, zodat het verlies voor de bank beperkt blijft. De laatste tijd komt er echter steeds meer kritiek: de ondernemingen in Bijzonder Beheer lijken door extra renteopslagen, eisen van snellere aflossing van hun leningen en extra accountantskosten niet financieel beter te worden, maar juist zieker. Royal Bank of Scotland kwam ruim een jaar geleden in het Verenigd Koninkrijk zelfs stevig op de korrel genomen in een rapport van ondernemer Lawrence Tomlinson. Tomlinson suggereert in zijn rapport dat de bank ondernemingen expres over het randje duwde, om zo voor spotprijzen het vastgoed te kunnen kopen. Het rapport riep de vraag op of de accountmanager van Bijzonder Beheer de ondernemer er bovenop wil helpen, of dat hij eerder gebaat is bij een faillissement?

    Rapport Tomlinson over de opkoop-BV van RBS, West Register Rapport Tomlinson over de opkoop-BV van RBS, West Register

    RBS erkent 'schadelijke schijn van belangenverstrengeling'
    RBS gaf na die beschuldigingen een advocatenkantoor de opdracht om met een rapport te komen. Dat rapport sprak RBS vrij van de beschuldiging dat ondernemingen expres om zeep werden geholpen vanwege het bijbehorende vastgoed. Toch erkende RBS dat de bank door het opkopen van vastgoed de 'schadelijke schijn van belangenverstrengeling' had gewekt en besloot daarom om daarmee te stoppen. Volgens de drie genoemde Nederlandse banken worden de opkoop-BV’s ingezet om te voorkomen dat de klant met een onnodig grote restschuld achterblijft. Het is een 'vangnet', zo zegt Rabobank. Als er op de veiling alleen maar irreëel lage prijzen voor zo'n object worden geboden, koopt de bank het zelf, voor een hogere prijs. In de onderhandse verkoop moet het pand dan weer door worden verkocht.

    Vastgoed 'parkeren' bij de bank

    'Met het leggen van een bodemprijs neemt ING het marktrisico over van de klant en heeft de klant een hogere opbrengst', zegt een woordvoerder van ING. 'In de praktijk betekent dit concreet dat als wij het pand doorverkopen er vaak een verlies wordt gemaakt dat niet in rekening wordt gebracht aan de klant. Incidenteel verkopen wij met winst, deze marge is echter marginaal, ook vanwege de kosten die wij maken bij de verkoop.' Rabobank stelt dat Bodemgoed een soort 'parkeerplaats' is, waar vastgoed tijdelijk gestald kan worden. 'Bodemgoed of Pakhuis BV [een dochterbedrijf van Bodemgoed, Red] bieden tijdens een veiling tot een door de bank bepaald minimumbedrag mee en koopt het pand tijdens de veiling in als er geen gegadigden zijn die meer bieden. Objecten worden – soms na kortstondige verhuur – dan later alsnog verkocht', laat Rabo in een schriftelijke reactie weten.
    Erkenning van RBS maakt Rabo's constructie extra opmerkelijk
    Maar de erkenning van RBS dat met dergelijke opkopen de schijn van belangenverstrengeling wordt gewekt, maakt het extra opmerkelijk dat Rabobank die mogelijk tegenstrijdige belangen juist samenbrengt in één en dezelfde persoon. Een medewerker bij Bijzonder Beheer heeft de taak om de verliezen voor de bank te beperken (onder meer door een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst), terwijl Bodemgoed er juist bij gebaat is om niet de hoofdprijs te betalen. De drie bestuurders van Bodemgoed die in de Kamer van Koophandel staan ingeschreven, Arnold Spetgens, Mike van Wingerden en Irene Faber, zijn allen werkzaam bij Rabo Bijzonder Beheer. Daarnaast is nog een handvol managers bij Bijzonder Beheer gevolmachtigd bij Bodemgoed.

    ABN wil Chinese walls tussen opkoop en ziekenboeg

    RBS heeft steeds gezegd dat er een strikte personele scheiding was tussen Bijzonder Beheer en hun opkoop-BV, West Register. Die bank wilde niet de indruk wekken dat accountmanagers bij Bijzonder Beheer verlekkerd kijken naar het vastgoed in een bedrijf. Ook ABN AMRO in Nederland zegt 'elke schijn van belangenverstrengeling te willen voorkomen' en daarom 'Chinese walls' tussen de opkoop-BV (Mahler Assets) en Bijzonder Beheer te hebben gezet. Bij ING is de opkoop-BV, Cofiton, expres niet ondergebracht bij Bijzonder Beheer, maar bij de vastgoedtak van de bank.
    Ondernemers spanden diverse rechtszaken aan tegen Rabobank en Bodemgoed
    Ook lang niet alle klanten van Rabo zijn overtuigd van de goede bedoelingen van Bodemgoed. Persoonlijke ervaringen en onder meer het rapport van Tomlinson hebben hun wantrouwen aangewakkerd. De afgelopen jaren zijn diverse rechtszaken aangespannen tegen het optreden van Rabobank en Bodemgoed. Zo was een kasteeleigenaar niet blij toen Rabo zijn geliefde 'Neerbosch', alias 'Het Slotje van de Baron', in 2010 op een veiling voor een miljoen euro verkocht aan de eigen dochter Bodemgoed, die het op haar beurt twee weken later met een winst van 250.000 euro weer doorschoof. Ook de eigenaar van een rijschool keek vreemd op toen zijn autoslipbaan voor 470.000 euro naar Bodemgoed ging, om enkele maanden later plots 650.000 euro op te leveren. En een gevelrestaurateur zag met lede ogen aan hoe zijn zelfgebouwde huis door Bodemgoed voor 770.000 werd opgekocht, terwijl een taxatierapport van de bank de executiewaarde op 853.000 schatte en de vrije verkoopwaarde op ruim 1,1 miljoen euro. De drie genoemde ondernemers verloren allen hun zaak tegen Rabobank.

    'Ik stond op straat met twee kinderen'

    'Ik stond op straat met twee kinderen', zegt een andere ondernemer die zijn privéwoning verkocht zag worden aan Bodemgoed. Hij wil niet bij naam genoemd worden, omdat hij uiteindelijk tot een akkoord is gekomen met de bank, met daarbij een geheimhoudingsverklaring. 'Het geld is op, je hebt geen onderdak. In zo'n situatie spreken van een vangnet is een gotspe. En dan hebben we het nog niet eens over een mentaal vangnet voor de ondernemers die dit overkomt.'
    'De 23.000 euro winst die Rabo maakte, werd niet van mijn restschuld afgetrokken'
    De ondernemer kijkt met de nodige frustratie terug op de periode rondom de executieveiling, nu een paar jaar geleden. Hij had naar eigen zeggen een kleine achterstand op zijn hypotheek, omdat de bank zijn zakelijk krediet had opgezegd. ‘Mijn huis werd voor 180.000 verkocht aan Bodemgoed. Drie maanden later verkochten ze het weer door voor 203.000. Maar die winst werd niet van mijn restschuld afgetrokken.’ Volgens de ondernemer is dat een teken dat de snelle verkoop helemaal niet nodig was geweest en dat hij dus onnodig met een restschuld achterbleef. Het 'vangnet' dat de bank hier dacht te spannen, wordt door ondernemers dus anders geïnterpreteerd: kennelijk waren er binnen een paar maanden tijd kopers te vinden die veel meer wilden betalen. Door te executeren, in plaats van onderhandse verkoop af te wachten, zijn zij naar hun mening juist met een extra grote restschuld blijven zitten.

    Vangnet voor ondernemer, of voor bank?

    Door zelf een vangnet te spannen, is het veilen een stuk minder risicovol voor de bank en kan het zijn dat de bank dus eerder durft over te gaan tot veilen, dan zij anders zou doen. Oud-medewerkers van Bijzonder Beheer bij Rabobank meldden eerder aan Follow the Money dat er soms druk is van hogerhand om dossiers 'door te draaien', omdat de stapel probleemdossiers wel érg groot was geworden. 'Het interesseert de bank totaal niet hoeveel geld ze terugkrijgen, als het dossier maar is afgehandeld,' zei een oud-medewerker daarover. De accountmanagers worden beoordeeld op de vraag of zij hun rapporten op tijd in hebben geleverd en alle hokjes in het systeem netjes hebben afgevinkt, niet op hoeveel geld zij weten te redden voor de bank.
    Opkoop-BV perfecte verzekering om probleemdossiers met weinig risico weg te werken
    'Wat je merkt, is dat ze eigenlijk van die dossiers afwillen,' zei een oud-medewerker over de probleemdossiers. 'Ze willen dat een onderneming óf weer vloeiend loopt, zodat hij weer weg kan uit Bijzonder Beheer, óf dat het wordt afgewikkeld. Het is natuurlijk niet zo zwart-wit als ik het nu stel, maar dat is wel wat er leeft.' Uit de jaarcijfers die Rabobank donderdag presenteerde, bleek dat de kredieten aan de sectoren handel, industrie en dienstverlening met 10 procent waren gedaald tot een totaalbedrag van 56,6 miljard euro. De leningportefeuille aan boeren daalde met twee procent tot 28,4 miljard euro. Een andere oud-medewerker vertelde: 'Soms heb je opeens zo’n schoonschipmanagement dat met termen komt als ''niet lullen maar poetsen'' en dat soort clichés. En dan zeggen ze: "dat is niet levensvatbaar, hup, opzeggen dat krediet".' De opkoop-BV is daarmee niet alleen een 'vangnet' voor de ondernemer, maar ook een perfecte verzekering voor Bijzonder Beheer om snel en met weinig neerwaarts risico probleemdossiers weg te werken.

    Winstmachine of verborgen verliezen?

    De grote vraag is hoe Bodemgoed, Cofiton en Mahler Assets er financieel voorstaan. Zijn het winstmachines die geld verdienen over de ruggen van ondernemers, zoals Tomlinson suggereert? Of zijn het juist grote stroppenpotten, waar onverkoopbaar vastgoed in zit en waar eigenlijk Bijzonder Beheer al verlies op had moeten nemen, hetgeen niet is gebeurd doordat de opkoop-BV het heeft overgekocht. Een scherp beeld daarvan is niet te geven, omdat de jaarrekeningen van zowel Bodemgoed, Cofiton (ING) en Mahler Assets (ABN AMRO) niet zijn in te zien via de Kamer van Koophandel.   Bodemgoed KVK geen jaarrekening  
    Rabobank kocht vorig jaar voor minimaal 15 miljoen euro tuinbouwkassen op
    Rabobank zegt dat Bodemgoed ruim 60 panden in portefeuille heeft, waarvan 30 vorig jaar zijn aangekocht. Bij een flink deel van de portefeuille (14 stuks) gaat het om tuinbouwkassen, een sector die zwaar is geraakt door lage prijzen en door grofweg een halvering van de grondprijzen, waardoor de waarde van het onderpand is verdampt. Follow The Money achterhaalde zeven van die panden, waarvan er zes in 2014 werden aangekocht. Uit de informatie van de veilingsite blijkt dat de bank in één jaar tijd bijna 15 miljoen euro op tafel heeft moeten leggen voor deze zes panden. Rabobank probeert deze kassen te verkopen, of anders te verpachten. Als er echt geen koper voor te vinden is, resteert alleen nog de optie van sloop, zo laat een woordvoerder van de bank weten. Rabobank wil geen uitspraken doen over winst of verlies bij Bodemgoed. Behalve 'dat het in verhouding tot de kredietportefeuille om relatief bescheiden bedragen gaat.' ING zegt dat er bij Cofiton 'doorgaans sprake is van een break-even resultaat.' ABN AMRO stelt dat Mahler 'de laatste twee jaar licht verlies heeft geleden.' Die beweringen zijn moeilijk te controleren, maar lijken in lijn met de conclusie van het Britse advocatenrapport dat in opdracht van RBS werd gemaakt. Daarin werd gesteld dat de Britse bank,  rekening houdend met onderhoudskosten en andere uitgaven, ongeveer 10 procent verlies heeft geleden op de 400 miljoen pond aan opgekocht vastgoed. In de winst- of verliescijfers zijn overigens de soms forse afboekingen op leningen niet meegenomen, die de banken moeten doen wanneer het onderpand veel minder oplevert dan de lening die is verstrekt.
    Toezichthouder: 'Er zijn geen specifieke regels ten aanzien van belangenverstrengeling'
    Toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) laat weten niet in te kunnen gaan op individuele casussen en de dubbelfunctie bij Bodemgoed en Bijzonder Beheer, maar zegt in zijn algemeenheid wel dat er 'geen specifieke regels zijn ten aanzien van belangenverstrengeling'. 'Financiële ondernemingen zijn wel verantwoordelijk voor een integere en beheerste bedrijfsvoering en in die zin ook het tegengaan van belangenverstrengeling. Er kunnen daarvoor op verschillende manieren waarborgen zijn ingericht.'

    Reactie Rabobank:

    'De strekking van het artikel is vanzelfsprekend voor jullie rekening, daar gaan wij ook niet op in. Voor wat betreft de suggestie van "belangenverstrengeling" die jullie opwerpen, daarover het volgende: * Voor zowel Bijzonder Beheer als Bodemgoed staat het klantbelang voorop. Hun inspanningen zijn gericht op het voorkomen of, als dat niet mogelijk is, zo veel mogelijk beperken van de verliezen van de klant en de bank. * De inzet van Bodemgoed heeft in verreweg de meeste situaties een postief effect op de opbrengst bij een transactie; een object gaat niet tegen elke prijs weg op de veiling. * De Rabobank zal zoveel als mogelijk afspraken maken met de klant over onderhandse verkoop. Is veilen echter onvermijdelijk, dan is het in belang van klant en bank om het veilingproces te verbeteren. Rabobank heeft juist daarom het voortouw genomen bij het ontwikkelen van de online executieveiling, waarbij wij niet hebben afgewacht tot de wetgever uiteindelijk met regelgeving kwam per 1 januari 2015. * Bodemgoed werkt voor rekening en risico van de lokale Rabobank en kent zelf dus geen winstoogmerk.' --- FTM hoort graag meer ervaringen van mensen met Bodemgoed, Pakhuis, Mahler Assets of Cofiton. Reacties (ook anoniem) kunnen naar joris@ftm.nl.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Joris Heijn

    Joris Heijn (1985) studeerde Internationale Betrekkingen in Groningen, maar wilde eigenlijk liever journalist worden. Deed da...

    Volg Joris Heijn
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren