Dumpprijzen voor Nederlands winkelvastgoed

1 Connectie

Werkvelden

Vastgoed
2 Bijdragen

De ‘afbraakverkoop’ van Corio’s Nederlandse winkelcentraportefeuille belooft volgens columnist Ruud de Wit heel weinig goeds voor de vastgoedsector.

De analyse die PropertyNL vorige week maakte over de verkoop van elf ‘winkelcentra’ door het beursgenoteerde retail vastgoedfonds Corio roept veel vragen op. Niet zozeer de analyse zelf, want die is professioneel gemaakt. Ook al moest PropertyNL een dag later een correctie geven op het bruto aanvangsrendement dat niet 12,4 maar 11,2 procent moest zijn. De vragen die het oproept hebben betrekking op de ernstige signalen die deze verkoop geeft over Corio zelf én de Nederlandse retailvastgoedsector in zijn geheel.  Ik citeer uit een deel van de analyse: ‘Corio maakte bekend tien middelgrote winkelcentra in Nederland en één in Frankrijk verkocht te hebben voor een gezamenlijke prijs van 213 miljoen. Door het hoge tempo doet Corio concessies aan de prijs. Die ligt 27 procent onder de getaxeerde waarde van 30 juni 2013, amper een halfjaar geleden. DTZ Zadelhoff, CBRE en Jones Lang LaSalle zijn taxateurs van de Corio-portefeuille. Zij kwamen medio 2013 nog uit op een gemiddelde waarde van bijna 292 miljoen euro voor de 11 winkelcentra die nu zijn verkocht.’ Dat Corio met deze tien kleine en iets grotere Nederlandse winkelcentra – variërend van 2.800 vierkante meter in de Kerstraat in Tegelen tot 18.400 vierkante meter voor het Corio-winkelcentrum in Heerlen – al enige tijd in de maag zat, was algemeen bekend. Gemakshalve reken ik het enige Franse winkelcentrum dat ook werd verkocht – het amper vier jaar oude Les Portes de Cheuvreuse (36.000 vierkante meter) nabij Parijs –  niet mee. In tegenstelling tot de Nederlandse retailobjecten is dat ook niet verkocht aan de Amerikaanse durfinvesteerder Mount Kellett Capital Management. Ik werp een aantal observaties en vragen op:

Verkoopbedrag nog slechter dan gedacht

Waarschijnlijk is de afwaardering op deze winkelcentrumportefeuille nog veel groter dan in de PropertyNL-analyse is vastgesteld. De rendementsberekening van PropertyNL is namelijk vastgesteld op basis van de huren, zoals die zijn opgenomen in de taxaties van 30 juni vorig jaar. Ik praat daarom bij dit soort deals liever over de verkoopprijzen zoals die zijn behaald en de waarderingen waarvoor het vastgoed in de boeken stond. Deze Nederlandse winkelcentraportefeuille werd door Corio al eind 2012 in de verkoop gezet en vertegenwoordigde toen nog een waarde van 372 miljoen euro. Dat was  inclusief Villa Arena waarvan de nog bekend te maken afgewaardeerde verkoop aan de Amerikaanse outletcentra ontwikkelaar Mc Mahon Development Group (MDG), dat ook Rosada in Roosendaal ontwikkelde. Het zou dus interessant zijn om te weten tegen welke waarde deze tien Nederlandse winkelcentra eind 2012 bij Corio in te boeken stonden. Ik ga ervan uit tegen een behoorlijk hogere waarde dan halverwege vorig jaar. Dus het nu gerealiseerde verkoopbedrag is nog slechter dan door velen al werd gedacht.

Villa Arena wordt mogelijk outlet center

Als het klopt dat Mc Mahon deze week Villa Arena in Amsterdam ook sterk afgewaardeerd van Corio koopt, kan dat alleen maar betekenen dat dit ‘mislukte’ winkelcentrum gericht op wonen en woninginrichting op termijn een outlet center wordt. Met als logisch gevolg dat de plannen van MAB Development en Neinver om in Halfweg (Sugar City) een outlet center te ontwikkelen, wel eens definitief verleden tijd zouden kunnen blijken te zijn. We hebben over dat laatste project - waar een jaar geleden met veel publicitaire tamtam een outlet center werd aangekondigd - de afgelopen maanden maar heel weinig van gehoord.
‘Nederlandse beleggers hebben niet toegehapt’
Wat mij nog meer verbaast, is dat Nederlandse particuliere en institutionele beleggers bij dit aanvangsrendement van 11,2 procent voor de tien Nederlandse winkelcentra niet hebben toegehapt, en dat er blijkbaar Amerikaanse durfinvesteerders nodig zijn om Corio van de portefeuille te verlossen. Ik weet dat veel partijen ernaar hebben gekeken – ook Nederlandse institutionele partijen – maar daarmee is blijkbaar geen akkoord mogelijk geweest. Dat kan als volgt verklaard worden. Of Corio was uit concurrentieoverwegingen niet bereid voor Nederlandse partijen zover te gaan in de afwaardering als nu is gebeurd met buitenlandse durfinvesteerders. Of die Nederlandse partijen konden de financiering niet rond krijgen, tenminste zeker niet de particuliere partijen. Het kan natuurlijk ook zo zijn dat die Nederlandse partijen zo negatief over de kwaliteit van die winkelcentra waren, dat ze uiteindelijk helemaal niet geïnteresseerd waren. Tegen welke prijs dan ook!
‘Wat betekenen de enorme afwaarderingen voor andere Nederlandse portefeuilles?’
Een andere relevante vraag is wat deze enorme afwaarderingen van Nederlands retail vastgoed betekent voor de waarderingen van andere Nederlandse retail portefeuilles. Bijvoorbeeld voor die van NSI, maar ook voor die van private en institutionele beleggers. De Nederlandse vastgoedmarkt is nog niet zo transparant dat we het antwoord binnenkort bij de publicatie van de jaarcijfers helder en duidelijk te horen en te lezen krijgen, maar wel is al duidelijk dat de waarderingen van halverwege vorig jaar door taxateurs de afgelopen maanden opnieuw flink naar beneden zijn bijgesteld. En daar zullen met name de geleveragede beleggers en hun financiers niet blij mee zijn. De IPD meldde dit weekeinde niet voor niets dat in het vierde kwartaal op Nederlandse retail vastgoed maar liefst een negatief totaalrendement van -0,6 kon worden genoteerd.

De Amerikanen versus de Nederlanders

Tenslotte vraag ik me af wat de Amerikaanse durfinvesteerders wel met Nederlands retailvastgoed kunnen wat Nederlandse beleggers blijkbaar niet kunnen. De Amerikanen van Mount Kellett zijn in Nederland onbekend. Hoewel ze samenwerken met Sectie5 Investments van Bart Bearda Bakker, Jeroen van Valen en Gerben Vreugdenhil, betekent dat nog niet, dat ze de expertise en mankracht hebben om deze portefeuille in de hoog gespecialiseerde en tevens gecompliceerde Nederlandse retail vastgoedmarkt naar een hoger en beter renderend niveau te brengen. Tenzij ze een zodanig lage prijs hebben weten te realiseren, dat ze er eigenlijk geen blauwtje aan kunnen lopen. Maar dan kun je weer de vraag stellen waarom Corio deze winkelcentra zo nodig nu voor een koopje van de hand moest doen.
‘Corio moet wel erg in de problemen zitten’
Als er al verder iets concreets gezegd kan worden over deze transactie is dat Corio toch wel erg in de problemen moet zitten. Deze afwaarderingen beloven wat voor de rest van de ruim 1,4 miljard aan vastgoed waarvan Corio zegt dat die verkocht moet worden. Als ik het goed heb doorgerekend, moet er op basis van de verkoop van deze Nederlandse winkelcentra portefeuille zo maar rekening worden gehouden met een totale afboeking van misschien wel 400 miljoen euro. En die komt dan bovenop de afschrijvingen die Corio de afgelopen jaren al heeft moeten accepteren op de achteraf pijnlijke aankoop van een winkelcentrumportefeuille van Multi, met Duitse en Spaanse winkelcentra.

Oude investeerderswet

Het rommelt al een hele tijd bij Corio en de aandeelhouders morren flink. Deze transactie lijkt vooral de zoveelste paniekactie van de raad van bestuur, ook al werd de verkoop al ruim een jaar geleden aangekondigd. Het is een oude investeerderswet dat je in tijden van een vastgoedcrisis niet al te hard moet roepen dat je wilt verkopen en wat je wilt kwijt raken. Dat opent namelijk de weg voor aasgieren, zoals we dat ook hebben gezien bij de voortijdig  aangekondigde verkoop van een Amerikaanse vastgoedportefeuille door Wereldhave in 2012, waarna onmiddellijk een enorme afboeking volgde. Dat kostte uiteindelijk Hans Pars in 2012 zijn kop als CEO. Ik ben benieuwd hoelang Gerard Groener nog CEO van Corio is.