'De Dutch Link formule is wellicht de meest grensverleggende vastgoedinnovatie van het afgelopen decennium,' schrijft Bertus Pijper, de voormalig CEO van Bouwfonds Property Finance (BPF) in het 15 jarige jubileumboek Dutch Link, dat in 2003 verscheen. Follow the Money wist een gaaf exemplaar van het boek te bemachtigen en toont de belangrijkste delen hiervan. Het bedrijf waar Pijper het over heeft, zou een decennium later aanzienlijke gevolgen zou hebben voor de Nederlandse belastingbetaler. Bouwfonds Property Finance werd in 2006 voor 810 miljoen euro overgenomen door de naar expansie hongerende SNS Reaal ceo Sjoerd van Keulen. 'Wij zien Bouwfonds Property Finance als een zeer professionele organisatie met haar slagvaardigheid en no-nonsense-mentaliteit uitstekend past bij onze onderneming,' zei Van Keulen bij de overname. De door Van Keulen zo bejubelde acquisitie zorgde er uiteindelijk voor dat SNS Reaal op 1 februari van dit jaar moest worden genationaliseerd. Het voorlopige prijskaartje voor de Nederlandse belastingbetaler: 3,7 miljard euro. We kregen er onder andere dit vastgoed voor terug. Op de zwaar verlieslatende Property Finance-tak zal SNS in totaal tussen 2,4 en 3,2 miljard euro moeten afschrijven. Hieronder een uitgebreide rondleiding door de 'grensverleggende vastgoedinnovatie' met de 'no-nonsense-mentaliteit'.   Foto: Het jubileumboek Dutch Link (2003) over 15 jaar Bouwfonds Property Finance

Naar geld hunkerende vastgoedspelers

Het rijk geïllustreerde koffietafelboek Dutch Link is een fascinerend retrospectief en biedt een interessante inzage in de toenmalige bedrijfscultuur van Bouwfonds Property Finance, het latere SNS-Property Finance. In het boek wordt stilgestaan bij 1 januari 1989. Op die dag krijgt Bouwfonds-CEO Bertus Pijper dag groen licht voor zijn ‘visioen’ om commercieel vastgoed te gaan financieren. Voor Bouwfonds is het een nieuwe tak van sport. Bouwfonds was destijds een semi-overheidsinstelling in handen van de gemeenten en richtte zich vooral op verzekeringen en informatica. Pijper mag zijn vastgoedfinancierings-visioen realiseren met een startbudget van 27,5 miljoen euro. “Maar de maand januari 1989 was echter nog niet om of de kas was al ‘los’,” luidt de tekst in Dutch Link. Pijper krijgt de smaak te pakken en grotere budgetten vormen geen enkele belemmering, want Bouwfonds kan onder de vleugels van de Nederlandse gemeenten goedkoop geld aantrekken. En dan zijn er ook nog de gelden binnen de hypotheektak van Bouwfonds (Hypotheken). “Sindsdien vonden honderden miljoenen zonder veel weerstand hun weg naar de naar geld hunkerende vastgoedspelers […] Anno 2003 is de ‘club van Bertus’ al geruime tijd marktleider vastgoedfinancieringen in Nederland.”   Foto: De voormalige CEO van BPF en snelle dealmaker, Bertus Pijper.  

Dutch Link

De naar geld hunkerende vastgoedspelers moeten  binnen de zogeheten Dutch Link-strategie wel een Nederlandse link hebben, zij het een Nederlands paspoort en/of Nederlands vastgoed dat als onderpand kan dienen. De ‘Dutch Link’ (een verwijzing naar de edele golfsport) wordt in het boek verder geconcretiseerd met kreten als: “ondernemen met de ondernemers” en “vastgoedfinanciering vanuit vastgoedkennis”. Nederlandse projectontwikkelaars worden in het boek ruimschoots aan het woord gelaten en hun uitspraken worden rijkelijk gelardeerd met afbeeldingen van golfbanen, VOC-schepen, verrekijkers en antieke wereldbollen. Vingerwijzingen naar het bijzondere pionierswerk dat Bouwfonds aan het verrichten is op het gebied van risicovolle vastgoedfinancieringen.

‘50 miljoen in 5 minuten’

Bouwfonds Property Finance stond in de vastgoedwereld destijds te boek als een uiterst gulle vastgoedfinancier. Het verlenen van financiering gebeurde veelal intuïtief. “Niks vuistdikke dossiers met oeverloze analyses,” zegt John Simons, de man die van 1985 tot eind 1998 voorzitter was van de Raad van Bestuur bij Bouwfonds. “We moesten wel oppassen dat het niet te gemakkelijk ging, je moest wel alert blijven. Snelheid was onze grote kracht.” En: “Als ontwikkelaar moet je rasoptimist zijn, anders begin je nooit aan een project, want dat is één lijdensweg van problemen, tegenwerking, oponthoud, en die moet je allemaal oplossen. Het gevaar is: doorschieten in je optimisme en daarmee risico gaan lopen, wat je niet hebben kan.”  Desondanks worden er snelle deals gemaakt. Op pagina 15 is trots de kop opgenomen: ‘50 miljoen in 5 minuten’.   Foto: "50 miljoen in 5 minuten" - John Simons, de voormalig voorzitter van de Raad van Bestuur (klik voor vergroten)

De sceptische Hakstege

Simon’s opvolger Cees Hakstege, die in 1991 voorzitter werd van de Raad van Bestuur en een hoofdrol zou spelen in de latere 'vastgoedfraude', wordt in Dutch Link gepresenteerd als de aanjager van grotere vastgoedfinanciering en Europese uitbreiding. Hakstege in Dutch Link: “..want wij hebben nooit een klant gefinancierd die voor de eerste keer zo maar eens even in het buitenland ging kijken of er wat te verhapstukken viel. […] De Dutch Link is een zekerheid voor BPF, ook omdat BPF zekerheden verkrijgt op projecten in Nederland van klanten die zij naar het buitenland volgt. Héél belangrijk! Want als het in het buitenland fout gaat, gaat het in de regel ook keihard fout. Zoveel is zeker.”  Hakstege lijkt zich op zijn pagina’s ook te verontschuldigen voor zijn sceptische houding bij nieuwe financieringen. “Zelf, geef ik toe, zag ik de pessimistisch kant vaak. Niet om dwars te liggen of om de boel af te schieten, maar met opzet om de juiste argumenten te vinden waarom een financiering toch door moest gaan.” Foto: Cees Hakstege etaleert zijn pessimistische kant  

Waar is de Dutch Link?

Hakstege’s opvolger, de pijprokende Henk Rutgers (van 2003 tot 2006 voorzitter van de Raad van Bestuur), lijkt meer tot de kamp der optimisten te behoren. De Dutch Link- filosofie, die blijkens het inleidende hoofdstuk ook behelst dat projectontwikkelaars eigen vermogen moeten inbrengen. “Standaard is dat de ondernemer ook altijd eigen geld inbrengt.” Het is een van de Dutch Link-principes die later is losgelaten. Onder Rutgers’ bewind worden er 100 procent financieringen vertrekt aan onervaren ontwikkelaars. Zo peutert ondernemer Cees Priem in 2005 in totaal 60 miljoen euro los voor zijn woon-zorgcomplex La Cigüeña in Spanje (dat thans een centrale rol speelt in de vermeende fraude van de voormalige SNS PF-puinruimer Buck Groenhof). In een recente Zembla-uitzending over het SNS-echec, erkent hij dat hij geen ervaring had op het gebied van projectontwikkeling. “Absoluut niet.” Hij kon ook geen eigen vermogen inbrengen. “Op basis van de vooralsnog ontvangen financiële informatie van ondernemer kan gesteld worden dat eventueel voor de financiering te verlangen garanties enkel een morele waarde hebben.” aldus de reactie van SNS PF op Priem’s kredietaanvraag, die in bezit is van de Zembla-redactie. Priem’s vastgoedproject werd een fiasco, nog geen 2 jaar na de start ging hij failliet. SNS Reaal is anno 2013 bereid om het project voor 6 miljoen euro te verkopen.   Foto: Voormalig BPF-bestuursvoorzitter Henk Rutgers, tevens oud ABN Amro-topman.

‘Sherrypicking’

La Cigüeña is een van de vele buitenlandse vastgoedfinancieringen van Bouwfonds. In Dutch Link verhaalt Robbert Geel, destijds directeur van de Business Unit International & Special Projects van BPF, over de groei van zijn team dat zich richt op buitenlandse vastgoedprojecten. De werving van personeel verloopt volgens hem in eerste instantie moeizaam, maar bij 15 medewerkers komt het omslagpunt. “In plaats van sleuren en trekken om iemand te krijgen was het een beetje ‘sherrypicking’ geworden.” Het buitenland-team blijkt met de uitspraak ‘sherrypicking’ de Engelse taal niet volledig machtig te zijn en de dienstdoende redacteuren van het boek op het verkeerde been te zetten. De buitenlandse expansie werd desondanks steeds belangrijker. Geel maakt melding dat zijn team binnen vier jaar tijd groeit van 3 medewerkers naar 40 medewerkers.  Op 1 januari 2004 bedraagt hun buitenlandse financieringsportfolio 3 miljard euro.   Foto: Sherrypicking met Robbert Geels, destijds directeur van de Business Unit International & Special Projects van BPF Buitenlandse financieringsdeals werden ook snel gesloten. In Dutch Link krijgt retailontwikkelaar Bert van Stek, vier pagina’s om zijn gulle financier te bewieroken. De directeur-eigenaar van de Sterbema Groep komt met een anekdote over de vastgoedbeurs Mipim in Cannes. “In nog geen twintig minuten tijd zetten Bertus Pijper en ik de uitgangspunten voor de financiering van het winkelproject Parque Principado in Oviedo op zo’n vierkant geel velletje Post-It papier. We schudden elkaar de hand en de deal was rond, goed voor een equityfinanciering van een miljoen of tien.” NB. Equityfinanciering is een stuk risicovoller dan het verstrekken van een lening. Ondernemer Joop Koster blijkt ook erg te spreken te zijn over de daadkracht van BPF. De algemeen directeur van Flatbeheer Onroerend Goed Groep werkte samen met BPF bij onder meer Tarpon Point in Cape Coral in de Golf van Mexico. Zijn stenen droom: een rijkenparadijs voor welgestelde Amerikanen. Hij kon het bouwrijpe kavel kopen voor 29 miljoen dollar, maar dan moest er wel snel beslist worden inclusief boter bij de vis - een aanbetaling van 3 miljoen dollar. Koster: “BPF had precies 5 minuten nodig voor de projectfinanciering. Zelf had ik 10 minuten nodig: 5 voor de aankoopbeslissing en 5 om de aanbetaling te regelen. Een kwartier voor een werelddeal!” Het project verliep in eerste instantie heel voorspoedig, want alle 210 condo’s à 1 miljoen dollar per stuk, verspreid over 3 gebouwen, waren binnen no-time verkocht.  Eén gebouw was zelfs binnen twee uur volledig verkocht. De opleverdatum was de zomer van 2007, bijna gelijktijdig met de val van zakenbank Lehman Brothers die de kredietcrisis inluidde. Dertig procent van de kopers zagen af van hun aankoop, het verlies op hun aanbetaling van 200 duizend dollar namen ze voor lief.   Foto: Projectontwikkelaar Joop Koster maakte met BPF werelddeals in 5 minuten

De toekomstige ondergang

Bertus Pijper geeft in het laatste hoofdstuk ook zijn visie op de toekomst van Bouwfonds. “BPF kan in principe onverminderd blijven doorgroeien. Daar zitten feitelijk geen limieten aan, of het zouden de beschikbaarheid van voldoende geld om onze groei te bekostigen en de beheersbaarheid van onze organisatie moeten zijn. Andere beperkingen zie ik niet en ik kan ze ook niet bedenken. Als nergens ter wereld meer vastgoed ontwikkeld of verhandeld wordt, ja, dan houdt zo ongeveer alles op, en niet alleen voor ons.” Hij voorzag in 2003 een grote groei van een financieringsportefeuille van 6,5 miljard naar een verdubbeling in 2008 van 13 miljard euro. Hij wilde ook de financiering van buitenlandse projecten opschroeven van de huidige 35 procent naar ’60 a 70 procent’. Zover is het niet gekomen, de teller bleef steken op circa 10 miljard euro voordat SNS Reaal door het uiteindelijke fiasco van de Dutch Link-filosofie ten onder dreigde te gaan.