Van een kabinet mag je beleid verwachten dat logisch in elkaar steekt. Onuitvoerbaar beleid is niet alleen zinloos, maar je houdt er ook de kiezers mee voor de gek. Rutte III kampt met minstens één beleidsveld waar de logica ontbreekt: de sociale woningmarkt. Het kabinet is op dat gebied met twee onverenigbare operaties bezig.

De woningcorporaties, die in Nederland het leeuwendeel van de sociale huurwoningen bezitten, hebben twee belangrijke opgaven op hun bordje geschoven gekregen. De financiële onderbouwing van deze twee peperdure mega-operaties deugt echter voor geen cent. De inkomsten van de woningcorporaties worden door Rutte lll nog verder afgeroomd dan onder Rutte ll.

Vol gas gaan

De eerste opgave is om heel veel woningen te bouwen. Vooral door de onder Rutte II ingevoerde verhuurderheffing is de bouw van sociale woningen totaal ingestort. Corporaties waren meer bezig met reorganiseren en manieren vinden om te bezuinigen dan met bouwen. Het vertrouwen binnen de sector was helemaal zoek. De overheid werd ervaren als een onbetrouwbare en onvoorspelbare partner. In 2009 bouwde de sector 40.000 woningen. In 2015 waren het er nog maar 14.700 en in 2017 22.000. Voor alle duidelijkheid: de corporatiesector is grotendeels ongevoelig voor de conjunctuur, dus de daling was geen direct gevolg van de crisis.

Gerekend over alle woningmarktsegmenten – koop, vrijesectorhuur en sociale huur – hebben we volgens onderzoeksbureau Capital Value tijdens de recessie in de bouw een achterstand van zo’n 200.000 woningen opgelopen. Die moet worden ingelopen. Maar de bevolking groeit en er is ook een trek naar de stad gaande. Volgens de prognoses zouden er eind 2025 tegen de 700.000 woningen moeten zijn bijgebouwd. Om vol gas te gaan bij de woningbouw, heeft het land de investeringskracht van de corporatiesector hard nodig.

Zonder duurzame woningen geen ‘Parijs’

Naast die bouwinspanning hebben de corporaties nog een tweede investeringsopgave van de overheid gekregen. De 2,1 miljoen sociale woningen moeten worden verduurzaamd. Dat is een hoeksteen van het beleid dat via de poldermethode aan Diederik Samsoms klimaattafel tot stand is gekomen. Die verduurzaming maakt deel uit van een reeks maatregelen die nodig zijn om aan de CO2-normen te voldoen die zijn afgesproken in het Parijse Klimaatakkoord van 2015. De corporaties moeten de kar trekken, zodat anderen in fase twee, als de particulieren aan de beurt zijn, kunnen profiteren van de opgedane kennis en ervaring.

Die verduurzaming is een gigantische opgave. Aedes, de belangenbehartiger van de woningcorporaties, heeft berekend dat de kosten uitkomen op meer dan 100 miljard euro. In 2030 moet de klus zijn geklaard.

Je zou verwachten dat Rutte III alles op alles zet om de sector de financiële armslag te geven om deze belangrijke maatschappelijke taak tot een goed einde te brengen. Het besef dat de corporaties financiële ruimte nodig hebben, was ook duidelijk terug te horen in de plannen van drie van de vier coalitiepartijen.

Wel/niet die verhuurderheffing

Het CDA schreef in zijn verkiezingsprogramma de verhuurderheffing te willen verlagen, op voorwaarde dat er geïnvesteerd wordt in nieuwe sociale woningen en het energiezuinig maken van woningen.

De ChristenUnie toonde zich in het verkiezingsprogramma een overtuigd tegenstander van de verhuurderheffing. De corporaties moeten bij een afschaffing van de heffing, het vrijkomende geld inzetten om huurders met een laag inkomen te helpen door nieuwe woningen te bouwen, oude stadswijken te herstructureren en woningen energieneutraal te maken.

D66 sprak zich in zijn verkiezingsprogramma niet uit over de heffing. Wel zei de partij het energieneutraal maken van het woningbestand in Nederland als een topprioriteit te beschouwen. De democraten willen dat in 2030 3 miljoen woningen energieneutraal zijn en in 2050 alle woningen. Gemeenten moeten daarvoor plannen ontwikkelen.

Ook had D66 in zijn verkiezingsprogramma staan dat er de komende jaren 100.000 sociale woningen bij moeten komen. In hoeveel jaar specificeerde de partij niet. Dat aantal woningen was volgens de democraten noodzakelijk om de wachtlijsten te verkorten. Bij dergelijke ambities hoort uiteraard ook financieringsruimte.

Bij de VVD ging het vooral over het continueren van het beleid van Stef Blok, de voormalige minister van Wonen. Dat houdt in dat de overheid corporaties dwingt hun duurdere woningen te verkopen aan beleggers. Daarom wilde de VVD de verhuurderheffing verhogen van 1,7 miljard naar 2 miljard euro per jaar. Dat zou in de visie van de partij ook de doelmatigheid van de sector verder opvoeren. Over verduurzaming en bouw van extra sociale woningen is niets te vinden in het programma.

Gaskraan gaat dicht

Ondertussen is er veel gebeurd. De kraan van het Slochteren-gasveld gaat in 2030 dicht. Daardoor is het CO2-neutraal maken van woningen nog urgenter geworden. We moeten immers leren leven zonder eigen gas. Daarmee is het investeren in CO2-neutrale woningen geen pure milieumaatregel meer, maar een noodzakelijke operatie om in de toekomst de Nederlandse huizen en bedrijven warm te houden.

De financiële situatie is voor de corporaties het afgelopen jaar ook enorm veranderd. Belangenbehartiger Aedes heeft berekend dat de corporatiesector in 2021 1,1 miljard euro meer aan belastingen en heffingen moet betalen dan in 2017. Dat bedrag bestaat uit drie elementen.

In de eerste plaats stijgt de vennootschapsbelasting door de zogeheten ATAD. Daardoor kunnen corporaties nog maar een bedrag van 30 procent van hun operationeel resultaat aan rentelasten aftrekken voor de belasting. De corporaties hebben enorme rentelasten. Dat betekent 300 miljoen euro extra belasting per jaar.

Los daarvan zou de vennootschapsbelasting toch al met circa 500 miljoen euro zijn gestegen. Dat heeft enerzijds te maken met het feit dat de fiscaal compensabele verliezen uit de moeilijke crisistijd, toen de waarde van het bezit daalde, opraken. Anderzijds is het bezit van de corporaties als gevolg van ontwikkelingen op de woningmarkt de afgelopen tijd juist weer enorm in waarde gestegen. Die waardestijging verschijnt als winst in de boeken en daarover moet belasting worden betaald. Dat lukt hen bij de naderende belasting druk alleen door te verkopen, maar daarmee verkopen ze een deel van hun tafelzilver. In feite verkleinen ze hun kernactiviteit.

Het derde element is de verhuurderheffing. Die staat volgens het regeerakkoord op 1,7 miljard euro. Die heffing is gekoppeld aan de WOZ-waarde en die stijgt mee met de woningmarkt. Een hogere WOZ-waarde leidt in 2021 tot een verhuurderheffing die 300 miljoen hoger is dan in het afgelopen jaar. Omdat hun bezit meer waard is, worden de woningcorporaties armer.  

Staat roomt huurinkomsten af

Volgens Aedes zijn corporaties in 2021 gemiddeld vier maanden van een jaar aan huurinkomsten kwijt aan heffingen en belastingen. Tien jaar geleden betaalden ze nog helemaal niets en tot 2013 was dat bedrag verwaarloosbaar. Juist nu corporaties alle zeilen moeten bijzetten, roomt de staat een enorm deel van de huurinkomsten af.

Blijkbaar vindt het VVD-smaldeel binnen het kabinet het naar de markt brengen van corporatiewoningen nog steeds de belangrijkste doelstelling. Hoe hoger de fiscale lasten, hoe eerder de corporaties overgaan tot verkoop, redeneert de VVD.

Vindt de VVD verduurzaming van corporatiewoningen van secundair belang? Denkt de partij dat corporaties die enorme bouwopgave ook prima zonder die vier maanden aan huurinkomsten kunnen realiseren? Daarover zwijgen de liberalen.

Werken aan klimaatdoelen is goed rentmeesterschap

Het wekt op zijn minst verwondering dat de drie andere coalitiepartijen tijdens de onderhandelingen voor het regeerakkoord niet op de rem hebben getrapt. Ze moeten immers weten dat oplopende fiscale lasten niet verenigbaar zijn met het uitvoeren van twee belangrijke maatschappelijke opgaven. Hebben ze de woningmarkt, net als de PvdA in Rutte II, gewoon opgegeven? Of hebben ze het op continuïteit van beleid gegooid?

Dat voor Nederland de CO2-norm van Parijs nu niet haalbaar is en de wachtlijsten voor sociale woningen verder oplopen, neemt de coalitie blijkbaar op de koop toe. Maar klimaatverandering is voor christelijke partijen blijkens hun verkiezingsprogramma weldegelijk een belangrijk rentmeesterschapsthema. Het goed huisvesten van de kwetsbaren in de samenleving is eveneens een christelijk thema. D66 komt uit een andere hoek, maar profileert zich al tientallen jaren als milieupartij bij uitstek.

De drie zijn bij de onderhandelingen dus akkoord gegaan met beleid dat het zo goed als onmogelijk maakt om aan de afgesproken klimaatnormen te voldoen en tot een forse bouwinspanning te komen. Toch hebben de drie samen 43 zetels, tegen de VVD 33. Misschien vinden ze stiekem het VVD-beleid – dat moet leiden tot een sobere corporatiesector – best goed?

Daniel Koerhuis, VVD-fractiespecialist Wonen, laat weten dit niet het geschikte moment te vinden om te antwoorden op de vraag hoe oplopende fiscale lasten zijn te verenigen met grootschalig bouwen en verduurzamen. Hij wil eerst de debatten afwachten over het Belastingplan en het Wetgevingsoverleg Wonen. Koerhuis: ‘Mochten we naar aanleiding van uw publicatie nog de behoefte voelen om te reageren, kunnen we dat altijd nog doen.’

Netto wordt er deze kabinetsperiode dus minder belasting van corporaties gevraagd

Erik Ronnes, CDA-fractiespecialist Wonen, zegt dat hij de zaak al meerdere keren heeft aangekaart en dat het kabinet een uitzondering voor ATAD niet mogelijk acht voor woningcorporaties. Ronnes refereert aan een antwoord van de minister waarin deze stelt dat de EU alleen een vrijstelling toestaat voor grote infrastructurele werken. Hij gaat echter voorbij aan het gegeven dat Franse en Belgische corporaties helemaal geen ATAD betalen. De situatie is daar net even anders, maar het ligt blijkbaar allemaal niet zo zwart-wit. Verder is er nu 100 miljoen euro aan compensatie geboden aan de corporaties. Zou dat ook 300 miljoen euro kunnen zijn?

Naast die ATAD komen ook de eerder genoemde andere fiscale lasten op de corporatiesector af. Daarover zwijgt Ronnes. Corporaties zijn stichtingen en het is al hoogst ongebruikelijk om stichtingen zonder winstoogmerk vennootschapsbelasting te laten betalen. Zeker als ze ook nog de fiscaal gunstige status hebben van Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI).

Jessica van Eijs van D66 ziet het allemaal veel minder somber in. ‘De opgave is inderdaad groot. Er moeten veel meer betaalbare en duurzame huurwoningen komen en de bestaande woningen moeten comfortabeler en energiezuiniger. Deze kabinetsperiode gaan corporaties daarom minder belasting betalen. Dat komt door het verlagen van het tarief van de VpB, een korting van bedrag oplopend naar 100 miljoen euro per jaar op de verhuurderheffing voor verduurzaming (regeerakkoord) en een korting van 100 miljoen euro in de miljoenennota. Daartegenover staat inderdaad dat corporaties minder rente voor hun leningen kunnen aftrekken. Netto wordt er deze kabinetsperiode dus minder belasting van corporaties gevraagd.’

De markt moet het doen

Aedes-voorzitter Marnix Norder ziet de logica van het huidige beleid niet. ‘De denklijn van de VVD is: de markt moet het doen. Marktpartijen moeten alle maten en soorten woningen bouwen en ook de prijscategorieën beheren. Dat is een soort geloofsbelijdenis. Maar daar kun je ook anders naar kijken. Die vrije markt heeft ook in heel veel landen sloppenwijken tot gevolg gehad.’

Norder verwerpt het idee dat het kabinet is overvallen door allerlei ontwikkelingen: ‘Die optelsom van verhuurderheffing, VpB en ATAD belemmeren ons enorm. Daar is het kabinet gewoon bij geweest. Het is bewust beleid.’

De prioriteit ligt bij bouwen, kwaliteit en betaalbaarheid. Verduurzaming komt als laatste

De Aedes-voorzitter gelooft niet dat het nut heeft om geld vrij te maken door woningen te verkopen aan beleggers. Op die manier komt er immers geen woning extra bij, zegt hij, maar wisselt het bezit alleen van eigenaar. Beter bouwen de beleggers zelf, stelt Norder, in plaats van bestaand bezit op te kopen: ‘Ik kom geen wethouder tegen die voorstander is van corporatiebezit verkopen. Ook VVD-wethouders niet.’

Volkshuisvesten op nummer één

Norder benadrukt dat de markt heel weinig interesse toont voor regulier corporatiebezit. Aan verkoop van bezit heeft een corporatie weinig: zij verkoopt daarmee ook borgingsruimte. Norder: ‘Als het al gebeurt, zijn het meestal strategische verkopen. Soms wordt niet-sociaal bezit verkocht. Ik verwacht dat per saldo het aantal sociale woningen de komende jaren weer toeneemt.’

Iedereen lijkt overtuigd van het belang om op grote schaal woningen te verduurzamen.  Wat als daar geen geld voor is? ‘Corporaties zijn in de eerste plaats volkshuisvester’, vindt Norder. De prioriteit ligt dus bij bouwen, kwaliteit en betaalbaarheid. Verduurzaming komt echt als laatste.’

De voorzitter denkt dat de enige oplossing is om het dossier uit de politieke sfeer te halen en met de regering tot zakelijke keuzes te komen. Norder: ‘Depolitiseren en terug naar de feiten, dan kun je er samen over praten.’

Financieel onhoudbare situatie

Corporaties lenen geld met een waarborg van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze door de staat gegarandeerde onderlinge waarborgmaatschappij garandeert leningen, daardoor betalen corporaties hele lage rentes. WSW moet daarom ook de financiële gezondheid van de corporaties nauwlettend in de gaten houden. In een onlangs gepubliceerd onderzoek boog het fonds zich over de consequenties van verduurzaming. Wat zou er gebeuren als alle corporaties tussen nu en 2030 hun woningen op een gemiddeld label A-niveau brengen?

De berekening maakte WSW vanuit de aanname dat de nieuwbouw twaalf jaar stil zou liggen. Dan nog belanden 55 van de circa 330 corporaties door die verduurzamingsoperatie  in een financieel onhoudbare situatie. Die 55 corporaties hebben samen 18,5 procent van het totale corporatiebezit in handen. WSW concludeert daarom dat de huidige combinatie van doelstellingen financieel onhaalbaar is.

Vermogen zit in stenen

Kees van Nieuwamerongen, directeur van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw), de toezichthouder van de sector, zit op dezelfde lijn. Hij antwoordt schriftelijk op vragen van FTM: ‘De kern voor de Aw is, dat alle doelstellingen financiële consequenties hebben en dat er dus gekozen moet worden. Berekeningen van het WSW hebben al laten zien dat het zonder nader beleid niet mogelijk is om het complete Daeb-bezit in 2030 op label A niveau te krijgen.’

Van Nieuwamerongen stelt dat er zeker nog veel investeringsruimte aanwezig is, maar dat de corporaties niet alle wensen tegelijkertijd kunnen uitvoeren. Hij wijst er ook op dat veel corporatievermogen in stenen zit. Aanwenden van dat vermogen betekent dat de samenstelling van de woningvoorraad verandert. Van Nieuwamerongen: ‘Dat kan grote consequenties hebben voor steden en wijken en vraagt dus ook weer om een expliciete afweging.’

De vraag is of het kabinet kan blijven doen of een meer dan verdubbeling van de fiscale lasten van corporaties geen gevolgen heeft voor de verduurzaming en de nieuwbouw in de corporatiesector. Ergens zal de wal het schip keren. Het is of verduurzamen en bouwen, of de corporatiesector dwingen om op grote schaal bezit te verkopen. Die twee gaan niet samen.