
In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Lees meer
Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.
Oude huurwoning krijgt vaak de sloopkogel, maar renovatie is de nieuwe trend
Hoogleraar renovatie: ‘Jaarlijks duizenden goede woningen slopen in ruil voor nieuwbouw is idioot’
Grote projectontwikkelaars slaan hun slag in de woningcrisis
Vereniging Eigen Huis dupeert leden met ‘uitgeklede schilderdienst’
Corporatie De Key kaapt huurdersstichting en wil nu ook haar vermogen
Voor de gevallen woningcorporatie Vestia is het einde nabij
Covid en de woningmarkt in vijf grafieken
De woningmarkt zakt weg (en daar kan geen ronkende goednieuwsshow wat aan doen)
Corporatie-coup op het KNSM-eiland of: hoe De Key stichting Loods 6 leegzuigt
Pandemie of niet, dat pand moet leeg
Veel makelaars (niet de persoon op deze foto) dubbelen als taxateur. Omdat zij structureel overwaarderen, dragen zij bij aan oververhitting van de woningmarkt. © ANP Jeroen Jumelet
Woningtaxatie tot op de euro gelijk aan de koopsom is geen toeval
Taxateurs overwaarderen woningen structureel, stelt De Nederlandsche Bank vast. Ze stemmen hun taxaties af op de overeengekomen koopsom, die vaak veel hoger is dan de werkelijke waarde van een huis. Zo dragen taxateurs bij aan de oververhitting van de woningmarkt.
-
Het ministerie van Financiën verwijt woningtaxateurs dat zij zich niet laten leiden door wat een woning waard is, maar door wat de koper ervoor geeft.
-
Uit een rapport van De Nederlandsche Bank blijkt dat de taxatie in de periode 2012-2017 in eenderde van de gevallen tot op de euro gelijk was aan de overeengekomen koopsom. Gemiddeld bedroeg de overwaardering 5,3 procent.
-
Omdat een taxatie vereist is om de hypotheek rond te krijgen, komt een huis kopen in de praktijk neer op tegen elkaar opbieden met geleend geld.
-
‘Taxateurs staan zo onder druk van makelaars, hypotheekbemiddelaars, banken en consumenten,’ zegt voorzitter van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs Hamith Breedveld, ‘dat ze bijna niet anders kunnen dan met een hoge waardering komen.’
-
Een door de minister van Financiën ingestelde werkgroep komt later dit jaar met een rapportage met alternatieven voor het huidige taxatiesysteem.
Onevenwichtigheden op de woningmarkt vormen het grootste risico voor de stabiliteit, zo valt te lezen in het recente Overzicht Financiële Stabiliteit van De Nederlandsche Bank (DNB). De disbalans schuilt in het verband tussen de huizenprijzen en de consumentenbestedingen. In Nederland leidt een daling van de huizenprijs met 1 procent tot een consumptiedaling van 0,18 procent. Via die route kan het ploppen van de woningmarktbubbel zelfs een recessie inluiden.
Taxateurs pompen woningprijzen kunstmatig op. Van het ministerie van Financiën en de financiële toezichthouders krijgen woningtaxateurs het verwijt dat zij zich niet laten leiden door de werkelijke waarde van een woning, maar hun oordeel afstemmen op de wensen van de betrokken partijen. Denk aan makelaars, hypotheekbemiddelaars, hypotheekverstrekker en kopers.
Minister van Financiën Wopke Hoekstra liet de Tweede Kamer in mei 2018 in een brief weten dat hij de pogingen van de taxatiesector om tot zelfregulering te komen, als mislukt beschouwt. De taxaties zijn volgens de minister vaak te hoog en te zeer afgestemd op de overeengekomen koopsom. Eind 2018 stelde hij een werkgroep samen, die nog altijd naar oplossingen zoekt.
Met internettools kom je al een heel eind bij het taxeren van een woning. Belangrijke gegevens zijn het bouwjaar, het type woning, het woonoppervlak, het aantal kubieke meter van de woning, de staat van onderhoud en de omvang van het perceel.
De locatie is van groot belang. Online tools maken gebruik van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en van Kadaster-bestand met transactiegegevens. Door de postcode in te voeren, kan op basis van informatie uit deze bestanden de woning worden vergeleken met soortgelijke woningen in de omgeving die recent zijn verkocht. Dat levert uiteindelijk de taxatiewaarde op. De partij die een hypotheek wil afsluiten, betaalt de taxatie
Een echte taxateur heeft recentere verkoopgegevens waaraan hij kan refereren. Zeker in een zich snel ontwikkelende markt is dat een voordeel. Hij kan ook de onderhoudsstaat inschatten en kijken of er gebreken aan de woning zijn, die de prijs beïnvloeden.
Beetje kloppen op wanden
Toen ik een paar maanden geleden bezig was met een nieuwe woning, moest ik voor de hypotheek de waarde laten bepalen van het appartement dat ik op het oog had. Een bekende adviseerde een makelaar/taxateur in mijn nieuwe stad. Hij maakte foto’s, nam maten op, klopte op wanden en keek heel serieus. Hij schreef voortdurend in zijn notitieblok. Uiteindelijk rolde er een bedrag uit. Dat kwam toevallig precies overeen met de koopprijs, die ik met de verkoper was overeengekomen. Daarmee was de hypotheek zo goed als rond.
Te vroeg gejuicht: deze taxateur had de woning een half jaar geleden ook al bekeken. Dat is tegen de regels van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI), dat de taxatie moest valideren. Of de waarde correct was en de taxatie volgens de regels uitgevoerd, deed er niet toe.
Wat nu als de tweede taxateur de woning tienduizend euro lager taxeerde, zat ik dan met een gat in mijn financiering? De oorspronkelijke taxateur zei met een glimlachje dat ik me niet al te veel zorgen moest maken. De nieuwe taxateur maakte weer foto’s, mat lengtes en breedtes, klopte op wanden en keek serieus. Een paar dagen later ontving ik per mail een rapport met exact dezelfde waardering, nu wel gevalideerd.
Niemand heeft er baat bij om een verkoop te laten afketsen
De Vereniging Eigen Huis verbaast zich over de vele taxaties die op of boven de verkoopwaarde uitkomen. Het aantal dat eronder komt, is zeer beperkt. Klachten krijgt Vereniging Eigen Huis daar weinig over. Alleen als iemand opeens in de problemen komt door een te lage taxatie, komt er weleens een verbolgen telefoontje van een koper binnen met de strekking: dit kan toch onmogelijk de bedoeling zijn, en of de juridische afdeling het voor ze kan oplossen.
Taxeren is geen exacte wetenschap. Taxateurs zijn vaak ook makelaar. Alle makelaars in een gemeente kennen elkaar en ze kennen ook veel hypotheekbemiddelaars. In dat cluster van vastgoedprofessionals heeft niemand er baat bij om een verkoop te laten afketsen. Een makelaar, die liever niet bij naam wordt genoemd, legt uit hoe dat werkt. ‘Als je een huis dat wordt verkocht door een collega onder de verkoopprijs taxeert, heb je al snel een conflict. Dat wil je als makelaar niet, want de volgende keer taxeert hij een huis dat jíj verkoopt.’ Het gevolg is dat die taxaties vaak de gewenste uitkomst hebben.
NVM, de belangenbehartiger van de makelaars en taxateurs, vindt de kritiek dat de leden zich meer op de koopprijs richten dan op de werkelijke waarde van het object onterecht. De overeengekomen prijs komt immers door het spel van vraag en aanbod tot stand. Daarmee is het volgens de NVM de reële marktwaarde, zeker als vergelijkbare woningen in de omgeving voor dezelfde prijs zijn verkocht.
Irrationele biedingsoorlog
Hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen verwerpt het idee dat de verkoopprijs de reële marktwaarde weerspiegelt. ‘Veel taxateurs zeggen dat die overeengekomen verkoopwaarde een correcte weergave is van de marktwaarde. Dat klopt niet. Door een irrationele biedingsstrijd kan een woning heel gemakkelijk voor een te hoge prijs worden verkocht. Ook moet een taxateur in de toekomst kijken. Als een woning een laag energielabel heeft en er dus de komende jaren in geïnvesteerd moet worden, dan moet de prijs dat uitdrukken. Er moet minder intuïtief gewerkt worden en meer gebruik worden gemaakt van modellen.’
In het rapport De Kwaliteit en Onafhankelijkheid van Woningtaxaties van De Nederlandsche Bank (DNB) uit november 2018, lijken cijfers erop te wijzen dat taxaties niet altijd even betrouwbaar zijn. In de periode 2012-2017 was 95 procent van de taxaties gelijk aan of hoger dan de koopsom. In bijna 60 procent van de gevallen was de taxatie hoger dan de koopsom. In eenderde van de gevallen was de taxatie tot op de euro gelijk aan de overeengekomen koopsom. Gemiddeld bedroeg de overwaardering 5,3 procent.
Het lijkt erop dat de waarde vaak niet onafhankelijk tot stand komt, maar wordt gebaseerd op de koopsom
Concluderend stelt het rapport: ‘Er is dus sprake van een systematische overwaardering bij woningtaxaties. Ook lijkt het erop dat de waarde vaak niet onafhankelijk tot stand komt, maar wordt gebaseerd op de koopsom. Beide factoren werken oververhitting van de woningmarkt in de hand en ondermijnen de effectiviteit van de LTV-limiet.’
LTV staat voor Loan to Value en de limiet verwijst naar de door de overheid opgelegde verplichting van de banken om niet meer dan 100 procent van de getaxeerde waarde aan hypotheek te verstrekken. Die verlaging van de LTV-norm moest banken minder kwetsbaar maken en de enorme hypotheekschuld in Nederland terugdringen. Dat effect doen de taxateurs met hun overwaarderingen in een aantal gevallen teniet.
Een belangrijke onderbouwing van de kritiek op de taxateurs is het DNB-rapport De Kwaliteit en Onafhankelijkheid van Woningtaxaties. Aart Hordijk, bestuurslid van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en emeritus hoogleraar vastgoedwaardering, was verrast door de uitkomst van het onderzoek dat taxateurs gemiddeld 5,3 procent te hoog zitten. Hij besloot met een aantal experts het rapport door te lichten. Daarbij kwam hij tot de volgende conclusies.
Die overwaardering van de taxaties over de periode 2012 - 2017 van 5,3 procent, is geen werkelijke systematische overwaardering. Volgens Hordijk richten taxateurs zich op de waarde van een woning vrij op naam, inclusief de kosten dus. Sinds de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 procent naar 2 procent in 2011, bedragen de totale kosten bij de koop van een huis circa 5 procent. Hordijk betoogt dat daarmee de overwaardering grotendeels is verklaard. Het DNB-onderzoek gaat volgens Hordijk uit van de waarde van de woning exclusief de kosten.
Ook de kritiek dat taxateurs zich richten op de koopsom verwerpt Hordijk. Hij wijst erop dat taxateurs zich richten op recent verkochte vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen worden gecorrigeerd voor waardeontwikkeling sinds de verkoop. Hordijk: ‘Dat je dan in de buurt van de koopsom uitkomst is dan niet zo verwonderlijk.’
Kwaliteit niet gegarandeerd
De problemen met het toezicht op taxateurs zijn grotendeels door de overheid zelf veroorzaakt. In 2000 werd taxeren tot vrij beroep verklaard. Daarvoor waren er opleidingseisen, een titel en een beëdiging. Door deregulering ontstond een wildgroei aan taxateurs. Op het toppunt, voordat de woningmarkt instortte, waren het er 12.000. De kwaliteit van hun werk was niet gegarandeerd.
De nationalisatie van SNS Reaal, in februari 2013, maakte onomstotelijk duidelijk dat er met de taxaties veel te veel mis ging. De vastgoedportefeuille stonden voor veel te hoge waarden in de boeken, met miljarden aan afschrijvingen tot gevolg.
Onder druk van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) kwam er in 2015 een register voor taxateurs tot stand: het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). De geregistreerden moesten voldoen aan opleidingseisen en er kwam een bijscholingsplicht. Na een aantal stevige conflicten en problemen met het bestuur werd begin 2017 voormalig notaris Hamith Breedveld aangesteld als voorzitter.
Dynamiek versterkt zichzelf
Vanaf dat moment begon het register naar behoren te lopen, zo vindt Breedveld zelf. Het aantal mensen dat zichzelf taxateur mag noemen, is ondertussen gekrompen van 12.000 tot 7000, waarvan er zich 5700 ook echt bezighouden met het taxeren van woningen. Er zijn ondertussen ook vier organisaties die de taxaties controleren en vervolgens valideren of afwijzen.
In mei 2018 kreeg het bestuur van het NRVT te horen dat het niet voldoende was. De AFM schreef in haar jaarlijkse wetgevingsbrief aan minister Wopke Hoekstra van Financiën dat er na drie jaar te weinig schot zat in de ontwikkeling van de gewenste zelfregulering. Taxaties bleven gemiddeld onveranderd (te) hoog. De AFM pleitte daarom bij de minister voor een wettelijke verankering van het beroep taxateur. Dat betekent het invoeren van gedragsregels, doorlopend toezicht en externe tucht met een eigen toezichthouder.
Verwachtingen van verdere huizenprijsstijging kunnen aanzetten tot riskanter leengedrag
Op 1 november 2018 had er een overleg bij de Nederlandsche Bank plaats. Daarbij waren naast DNB ook AFM, de ministeries van Binnenlandse Zaken en Financiën en de vertegenwoordigers van de sector aanwezig. Blijkens het verslag van die bijeenkomst kwamen de taxateurs niet goed uit dat overleg: ‘Een belangrijk risico is dat verwachtingen ten aanzien van een verdere huizenprijsstijging tot een zichzelf versterkende dynamiek kunnen leiden en ook aanzetten tot riskanter leengedrag. Het comité heeft besproken of dit wordt versterkt door bestaande biedingspraktijken of door taxaties die te veel gebaseerd zijn op de koopsom, die niet gelijk hoeft te zijn aan de daadwerkelijke, onderliggende economische waarde.’ Blijkens de voorgestelde maatregelen was de conclusie van het comité dat taxeren op de koopsom inderdaad bijdraagt aan de ‘zichzelf versterkende dynamiek’.
NRVT-voorzitter Breedveld herkent het probleem grotendeels: ‘Taxateurs staan zo onder druk van makelaars, hypotheekbemiddelaars, banken en consumenten dat ze bijna niet anders kunnen dan met een hoge waardering komen. Op de website van de Consumentenbond heb ik zelfs het advies gelezen om als klant altijd aan de taxateur te vertellen op welke prijs je wilt dat hij uitkomt.’
In juni 2018 staat een flat van 70 vierkante meter aan de Amsterdamsestraatweg in Utrecht te koop voor 195.000 euro. 35 mensen komen kijken, drie daarvan hebben hun zinnen op het appartementje gezet. Na stevig bieden verwisselt het appartement twee weken nadat het in de verkoop ging voor 230.000 euro van eigenaar. Dat is ook het bedrag waarop de taxatie voor financiering uitkomt.
Is dat dan de reële waarde? De bank was in ieder geval bereid om voor het hele bedrag een hypotheek te geven, maar bestaat een deel van het onderpand nu niet uit lucht? Had de taxateur niet moeten zeggen dat zo’n flatje volgens zijn berekeningen niet meer dan 200.000 euro waard was? Voor die prijs had alleen iemand met 35.000 euro eigen geld deze woning kunnen kopen.
Nu gaat die 230.000 euro in de boeken en bij toekomstige taxaties van vergelijkbare woningen geldt die prijs mede als referentie. Zo worden de prijzen steeds verder opgedreven.
Taxeren volgens de kale feiten
De minister eist nu dat de stakeholders en de toezichthouders bekijken hoe dit probleem moet worden opgelost. Binnenlandse Zaken, DNB en AFM willen niets kwijt, maar andere betrokken partijen zijn opener. Wat zijn de alternatieven?
De Nederlandse Vereniging van Banken laat weten dat haar leden positief staan tegenover het zogeheten modelmatig taxeren. Dat wil zeggen dat er via een model wordt getaxeerd op basis van een database met informatie over zaken als waardes van recent verkochte vergelijkbare woningen, locatie, woonoppervlak, omvang perceel en bouwjaar.
Volgens de huidige regelgeving rond de hypothecaire financiering van woningen is modelmatig taxeren alleen toegestaan als de koper minimaal 10 procent van de koopprijs zelf inbrengt. De Nederlandse Vereniging van Banken laat weten bereid te zijn om te kijken in hoeverre modelmatige taxaties ook geschikt zijn voor hypotheken van 100 procent van de koopprijs.
Technologiebedrijf Calcasa, de grote specialist op het gebied van modelmatig taxeren, heeft in ieder geval een concurrerend tarief. Een modelmatige taxatie van Calcasa kost slechts 25 euro. Het tarief voor een reguliere taxatie ligt tussen de 350 en 500 euro.
Om zaken als houtrot, vocht- en funderingsproblemen mee te nemen in de waarde, denkt Calcasa aan de mogelijkheid van een hybride taxatie, waarbij een taxateur de woning scant en bepaalt of er redenen zijn om af te wijken van de modelmatige uitkomst.
Dag combinatie makelaar-taxateur
Aart Hordijk is medebestuurslid van NRVT. De emeritus hoogleraar Vastgoed Waardering aan de TIAS School for Business and Society, ziet nog een ander alternatief voor het gangbare taxeren. Hij is een voorstander van de zogeheten longterm sustainable value-waardering, zoals die op dit moment wordt ontwikkeld door de European Banking Association. Dat is een waardering, geschoond van cyclische en speculatieve invloeden. Hordijk: ‘In zo’n taxatierapport staan twee waarden: de marktwaarde en de longterm sustainable value. Het is aan de bank om te bepalen hoe de twee waarden meewegen bij de hypotheekverschaffing.’
Een derde alternatief komt uit de koker van de NVM. Om uit te sluiten dat de overeengekomen verkoopprijs leidend wordt bij de taxatie, stelt de belangenbehartiger voor om te taxeren voordat de koopprijs bekend is. Dat zou wel grote gevolgen hebben voor de markt. Je zou dan van tevoren weten hoeveel hypotheek je op een woning kunt krijgen. Tegen elkaar opbieden kan dan alleen door meer eigen geld in te brengen.
Misschien moet een taxateur een ambtenaar zijn, iemand die helemaal buiten het krachtenspel van de markt staat
Als je taxaties wilt loskoppelen van verkoopbelangen, is dan de combinatie makelaar/taxateur nog wel houdbaar? Breedveld geeft toe dat het ‘technisch gesproken’ beter is de twee functies niet te combineren. Hij ziet dat echter niet als een haalbare kaart. ‘Dan moet er zoveel veranderen. Het is bovendien de vraag of de druk op een onafhankelijke taxateur niet even groot is. Misschien zou een taxateur een ambtenaar moeten zijn. Iemand die helemaal buiten het krachtenspel op de markt staat. Maar daar hebben we in Nederland niet voor gekozen.’
Breedveld vraagt zich af of makelaars de meest geschikte beroepsgroep zijn om taxaties uit te voeren. In andere Europese landen zijn het vaak bouwkundigen of architecten die woningen taxeren. Zeker als de taxatiebranche veel meer toegevoegde waarde wil leveren, zijn volgens NRVT-voorzitter mensen met een bouwkundige achtergrond logischer dan makelaars. Breedveld: ‘Dergelijke mensen kunnen ook een indicatie geven van wat er in het huis geïnvesteerd moet worden. Denk bijvoorbeeld aan verduurzaming.’
Alles wijst erop dat de manier waarop woningen nu getaxeerd worden, zijn langste tijd heeft gehad. De rapportage van de werkgroep volgt later dit jaar. De uitkomst kan grote gevolgen hebben voor de financiering van woningen. Het tegen elkaar opbieden met geleend geld gaat mogelijk tot het verleden behoren. Sparen voordat je koopt, zoals in Duitsland regel is, wordt steeds belangrijker.
55 Bijdragen
Bert Bakker 4
Roland Horvath 7
2- Iets anders en wellicht ten overvloede: De huur en koopmarkt van -alle- woningen is oververhit geraakt en die vormt nu een bubbel door de massale, nodeloze geldcreatie door de ECB en door een rente van bijna nul. Dat geld is gecreëerd om sommige banken gratis van geld te voorzien door het feit dat de ECB hun obligaties opkoopt.
De drogreden daarvoor is dat de geldcreatie de economie een opstoot zal geven wat niet gebeurd is. Gecreëerd geld dient daar niet voor. En het is terecht gekomen bij de superrijken.
Het heeft voor bubbels gezorgd in het vastgoed en op de beurs.
Daar wordt door de Nederlandse Bank blijkbaar geen aandacht en geen waarde aan besteed.
3- In het artikel wordt gegoocheld met taxatie waarde, verkoopprijs en marktwaarde.
Hoe men ook zijn best doet: De marktwaarde van een woning is moeilijk te bepalen, die waarde hangt af van veel factoren, die snel kunnen veranderen.
[Verwijderd]
Roland HorvathZodat het niet mis verstaan kan worden.
Lydia Lembeck 12
[Verwijderd]Jip Kruis 1
Kunnen we de huizen- en schuldenmarkt niet saneren? Stel een redelijke (lage) maximale waarde vast voor een huis (€ 1.000 per vierkante meter woonoppervlak, vooruit nog € 250 per vierkante meter voor de tuin erbij) en geef iedereen die dat wil de mogelijkheid om zijn hypotheek te saneren (kwijtschelden) tot dat bedrag in ruil voor de afspraak dat het huis niet voor meer dan dat bedrag op de markt mag worden gebracht – zeg de komende twintig, dertig jaar. Je mag een huis voor een hoger bedrag aanbieden op de markt, maar er mag geen hogere hypotheek op worden verstrekt. Huizenmarkt buiten werking? Welnee, lager mag altijd …
Dit heeft natuurlijk gevolgen voor huizenbezitters, kopers, banken en speculanten, maar welke kant zou dat opgaan?
Voor mij persoonlijk zou het zeer ongunstig uitpakken, want ik heb geen hypotheek op mijn appartement. Toch denk ik dat het voor de huizenmarkt als geheel en de enorme schuldenlast die we gemiddeld meetorsen een mooie oplossing zou kunnen zijn.
Anton Van de Haar 8
Jip KruisOp basis van jouw voorstel zou dat waarschijnlijk leiden tot het faillissement van alle (!) banken en enorme verliezen bij pensioenfondsen en andere beleggers, gevolgd door een economische depressie, vergeleken waarmee de depressie van 1929-1933 waarschijnlijk maar een klein dipje zou lijken.
Geen goed idee dus!
Jip Kruis 1
Anton Van de HaarDeze variant had ik al overwogen: ook dat ik mijn pensioen / spaargeld in de stenen dan kwijt ben was al doorgedrongen hoor ...
Ik ben benieuwd naar optimistischer scenario’s (waarin de reële economie (bezit) en de financiële wereld een beetje minder ver uit elkaar liggen?)
.
Lydia Lembeck 12
Anton Van de HaarBankenfaillissementen zijn prima. Over geldverlies kan iedereen heenkomen in een fatsoenlijk land. Geld is een betaalmiddel. Geen DOEL. Zoals jij het beschrijft maak je een DOEL van geld. Je vindt geld het allerbelangrijkste in je leven. Zo lees ik het dus.
Geld is een betaalmiddel. Geen DOEL. Als je gezond bent en je kunt behaaglijk leven zonder fin.problemen dan heb je in feite helemaal niets te klagen.
Co Pater 7
Anton Van de HaarEn de schuld kwijtschelden van Pietje houd ook in dat je tegen Jantje zegt ( of de bank, afhankelijk van aan wie de schuld gerelateerd is ), dat hij een deel van zijn vermogen opeens kwijt is.
met 100% money van het chicago plan is dat probleem minder relevant lijkt me ?
Martin van den Heuvel 1 11
Jip KruisDrie kwart van de tweede kamer bestaat uit liberale partijen.
Wat houdt dat in, liberaal?
https://rijnlandmodel.jouwweb.nl/
Jip Kruis 1
Martin van den Heuvel 1Martin van den Heuvel 1 11
Jip Kruis2 In welke betekenis dan wél?
Nico Janssen 7
O Pen 13
De bank heeft in dat geval belang bij een reële taxatie.
Inge 5
O PenDoet ook wat met de rente stand, als de bank kennelijk er niet meer op kan rekenen voor langere periode het geld aan je te lenen, maar dat je op enig moment zelf toedeldokie komt zeggen. Daar zit dan veel risico aan vast, dus betaal je een hogere rente van meet af aan.
Peter Hendriks 7
O PenIn de VS leveren mensen snel hun sleutel in en er komen dan tijdens een recessie opeen heel veel woningen op de markt. Dat gebeurt dan net in een tijd dat er nauwelijks vraag is. Het gevolg is dat de woningprijzen heel snel dalen en dalende woningprijzen zijn heel slecht voor het consumentenvertrouwen. Als het consumentenvertrouwen onder druk staat verergert de recessie.
Wietze van der Meulen 6
Peter HendriksAls we dit feit koppelen aan de eerste opmerking “het inleveren van de sleutels” dan zou dat dus als een prima rem kunnen fungeren op de kredietverstrekking en daarmee op het aanjagen van de huizenprijzen.
En dat lijkt me helemaal niet verkeerd. Of laat ik (beter) zeggen “het zou niet verkeerd zijn geweest”. Ik ben namelijk bang dat de prijzen nu al tot aan het plafond zijn opgejaagd en het wachten is op de problemen die daar het gevolg van zijn (als bij een internationale recessie).
Wietze van der Meulen 6
Peter HendriksToen ik jaren geleden een woning kocht, moest een deel met een bancair krediet worden gefinancierd (bijna 40%). Toch wou de bank nog een taxatie laten plaatsvinden.
Mijn vader, afkomstig uit het bankwezen, zei toen “voor zo’n gering financieringspercentage, daar beginnen we niet aan (kostte weer € 500 of zoiets)” en “willen jullie dan toch een taxatie, doe dan maar een geveltaxatie c.q. fiets er maar een keer aan voorbij”.
Verder “en die rente bij zo’n gering risico, daar kan ook wel een half procent vanaf”. Wonder boven wonder (tenminste dat vond ik) ging de bank zonder al te veel morren met die eisen akkoord. Scheelde toch weer een slok op een borrel.
[Verwijderd]
Wietze van der MeulenO Pen 13
Peter HendriksIk kan geen andere partij bedenken dan de bank in het geval deze niet meer kan claimen dan de waarde van de woning.
Overigens wordt in de VS op deze wijze slechts maximaal 60% van de waarde van de woning gefinancierd. Op de rest van de woning kunnen additionele leningen worden afgesloten waarbij de debiteur wel hoofdelijk aansprakelijk zijn voor (een deel) van de restschuld. Regels verschillen per staat.
Banken zullen vanzelf minder gaan lenen dan de koopprijs wanneer de bank niet meer kan claimen dan het onderpand.
Introductie zal tot lagere prijzen leiden. Maar we kunnen niet en de kolen en de geit sparen.
Wietze van der Meulen 6
O PenAls de woning het onderpand is bij een hypothecaire lening, moet het dat ook zijn. Maar in Nederland is niet (alleen) het huis het onderpand maar (ook) de persoon die de lening afsluit.....Een beetje dubbelop in mijn ogen.
Ferry de Boer 7
Lydia Lembeck 12
Ferry de BoerR. Eman 8
Inge 5
R. EmanR. Eman 8
IngeInge 5
R. Emanbouwkundig is idd een ander soort taxatie met een ander doel.
R. Eman 8
Inge'Breedveld vraagt zich af of makelaars de meest geschikte beroepsgroep zijn om taxaties uit te voeren. In andere Europese landen zijn het vaak bouwkundigen of architecten die woningen taxeren. Zeker als de taxatiebranche veel meer toegevoegde waarde wil leveren, zijn volgens NRVT-voorzitter mensen met een bouwkundige achtergrond logischer dan makelaars. Breedveld: Dergelijke mensen kunnen ook een indicatie geven van wat er in het huis geïnvesteerd moet worden. Denk bijvoorbeeld aan verduurzaming.’
Inge 5
R. EmanNico Janssen 7
IngeLydia Lembeck 12
Nico JanssenInge 5
Nico JanssenHet loont om bij een goede hypotheekadviseur advies te vragen, die de besparende maatregelen kent en ook de voorwaarden en regels van banken die daarop inhaken.
Oververhitting van de woning, daar heb ik ook nog niet bij stilgestaan. Ramen tegen elkaar open s avonds laat op zomeravond doet het altijd bij mijn huis nog goed :-) "Laten we buiten gaan zitten jongens, 't is binnen zo heet..." nu je het zegt. Het werd vroeger wel gedaan, moeders met gasstel buiten pannenkoeken bakken, binnen was het te heet. Glory days...
f. van Dam 6
Dit is een goed artikel en eindelijk komt deze wanorde aan het licht.
Peter Hendriks 7
f. van DamWietze van der Meulen 6
Het is daarmee ook de vraag of de taxateur of de kredietverstrekker nu bijdraagt aan het opjagen van de huizenprijzen.
Ik ben bang dat de kredietverstrekker leidend en de taxateur volgend is.
Peter Hendriks 7
Wietze van der MeulenZo is het ook met de woningmarkt, als de rente weer gaat stijgen of de economie inzakt, dan loopt al die tijdens de gekte ontstane waarde er weer heel snel uit. Vandaar de suggesties in het verhaal voor taxaties die los staan van die 'wat de gek ervoor geven wil'-prijs. De regering wil niet dat de banken met slechte onderpanden komen te zitten en ook niet dat de woningmarkt inzakt, want dat is dodelijk voor het consumentenvertrouwen.
Wietze van der Meulen 6
Peter HendriksRikkie 7
Wietze van der Meulenaflossingsvrije hypotheek aan banden, fiscale aftrekmogelijkheden verminderd.
Nu nog eens flink bouwen en dan kan het vokgens mij best stabiel worden.
Wietze van der Meulen 6
RikkieWat in die zin m.i. wel interessant zou zijn, is om van een partij woningtransacties (stel 1.000) nu eens te bekijken hoe deze worden gefinancierd. Geheel eigen kapitaal, deels met financiering of volledig met financiering.
Het zou me niet verbazen dat volledig met financiering wat aan het opdrogen is waarmee diverse maatregelen, als vermeld, dus m.n. voor starters (die qua inkomen/(deels gedwongen) deeltijdwerkers vaak ook al slechter af zijn) slecht uitpakken.
Enerzijds drijf je de prijzen op door de lage rente (ECB-beleid en een reactie op andere macro-economische problemen die je met lage rente overigens ook niet oplost) anderzijds maak je het voor starters erg lastig om een financiering rond te krijgen.
Als starters dan noodgedwongen langer duur moeten huren, bouwen ze ook geen kapitaal op en wordt het voor die groep (ook na jaren) er niet makkelijker op.
Rikkie 7
Wietze van der MeulenWietze van der Meulen 6
RikkieOp het platteland valt het idd nog wat mee (zo komen wij vaak op het kruispunt van de deelstaten Niedersachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern en Brandenburg).
In steden als Berlijn, Hamburg, Munchen en Stuttgart (en tegenwoordig ook de randgemeenten) is er echter ook sprake van een oververhitte woningmarkt. Zo sterk zelfs dat bedrijven geen mensen kunnen vinden omdat nieuw personeel geen betaalbare woonruimte kan vinden.
Wat nieuwbouw betreft (verhogen aanbod) is het niet in het belang van gemeenten en projectontwikkelaars om nieuwe woningen (of bouwgrond incl. een daarop te zetten nieuwe woning) goedkoper aan te bieden dat de prijs van bestaande woningen. Meer aanbod zal pas tot prijsdalingen leiden als dat aanbod substantieel wordt (zie ik niet snel gebeuren gelet op de belangen).
Een afkoeling zie ik daarmee niet snel gebeuren. Pas bij een grote crisis (als prijzen wel aangepast moeten worden aan de geringere financieringscapaciteit van een voldoende grote groep) gaan de prijzen naar beneden (en voor vele bestaande eigenaren dus weer “onder water”).
Max. 70% hypotheek is zeker niet slecht maar dat moet je vooraf doen (en dus niet als de prijzen al “door het dak” zijn gegaan; dan trek je te laat de prijzen naar beneden en breng je veel bestaande eigenaren in problemen met “huizen die onder water gaan”).
Wietze van der Meulen 6
RikkieRikkie 7
Wietze van der MeulenIn Nederland is iets meer dan de helft koopwoningen dus dat scheelt niet echt veel vind ik
Ik zal er wat van haar lezen, dank. Hoe kijk je naar het argument dat de woningmarkt kan inzakken ten gevolge van aflopen van aflossingsvrije hypotheken in 2030
Veel mensen staan er niet bij stil maar als het inkomen daalt krijg je geen verlenging en of moet je aflossen en als dat niet gaat verkopen.
Wietze van der Meulen 6
RikkieIk verwacht dat als de woningmarkt te veel zou inzakken t.g.v. het aflopen van aflossingsvrije hypotheken in 2030, de maatregel dusdanig wordt afgezwakt dat ook dat effect weer deels teniet wordt gedaan. Zoiets als met de asbest daken die nu weer gewoon kunnen blijven zitten...
Maar 2030 is nog ver weg. Daarvoor kan er ook nog van alles gebeuren waar minder makkelijk “een mouw aan te passen is”.
Het blijft echter interessant om de ontwikkelingen (met een kritische blik) te blijven volgen (wie zegt wat en waarom).
Daniel Lagewaard 4
O Pen 13
Daniel LagewaardEn als het toch volledig misgaat dan is vadertje staat nog altijd bereid om de banken overeind te houden.
R. Eman 8
O PenOf dit echt zo is betwijfel ik. Nu zit ik helemaal niet in die wereld, maar ik meen te herinneren dat Nederland tijdens de crises meermalen op de vingers is getikt vanwege het hoge LTV-ratio. Vooral toen de huizenprijs instortte werd dat (door de buitenwereld) als probleem gezien. Volgens mij heeft Dijsselbloem destijds lopen lobbyen om de "geweldige nederlandse hypotheekmarkt" uitgelegd te krijgen. Ik ben me ervan bewust dat vooral vanuit het buitenland er zo naar gekeken wordt. In Nederland zelf denkt men daar heel anders over. Maar banken opereren internationaal en zullen dus ook via internationale maten worden gemeten.
Nico Janssen 7
R. EmanVoor hypotheken / hypotheeknemers is helemaal niets aangescherpt. Het maakt bij hypotheken kennelijk niet uit of er sprake is van een opgeblazen woningwaarde, of dat de LTV eigenlijk onzin is. Nooit ook wordt opnieuw gekeken of de leningnemer de hypotheek eigenlijk nog wel kan aflossen gezien wijzigingen in de inkomenssituatie. Niets van dat alles. Waar dat bij consumptieve financiering wel het geval is....
Hoogst merkwaardig.
Peter Hendriks 7
Nico JanssenWat gebeurt er trouwens als je inkomen te veel is gedaald? Wordt de lening dan direct opeisbaar? Daarmee wens ik ze veel succes.
Nico Janssen 7
Peter HendriksFeit blijft dat de zekerheid die de bank ervaart op hypothecaire leningen zomaar een luchtkasteel kan zijn wanneer de vastgoed markt instort. Gezien de afgelopen decennia / jaren opgeblazen vastgoed luchtbel (dankzij extreem goedkoop kapitaal en te veel niet productief geld in omloop) is dat niet geheel onwaarschijnlijk. En wat heb je aan onderpand wat je aan de straatstenen niet kwijtraakt? Of waar je veel te weinig geld voor krijgt? Een getaxeerde LTV van 1 is dan zomaar opeens een LTV van bijvoorbeeld 1,5. Weg zekerheid.... zit je zomaar in het consumptief scenario....
Nico Janssen 7
O PenPeter Hendriks 7
Nico JanssenAd Van Heeswijk 6
Wat ontbreekt in je verhaal is dat ' waarde' context gebonden is. Dus iedere zin die je schreef met de woorden ' de werkelijke/echte/ reëele waarde' slaat nergens op. Ik ga nu niet de validiteit van mijn argument onderbouwen met dat ik 40 jaar geleden al 20 waardebegrippen moest kennen voor de taxatie opleiding. Het gaat erom dat 'waarde' een moeilijk benaderbare en dan nog slechts veranderlijke grootheid is.
Banken zijn echt niet zo dom dat ze op taxateurs afgaan. Die willen geld verdienen en maken risico analyses. Die hoef je echt niet te beschermen.
En een huis betalen met meer eigen geld: wat is dan dat huis waard? Hypotheek + eigen geld? Is dat jouw ' werkelijke 'waarde' ?
Als ik een vergelijkbare woning op hetzelfde moment zou kunnen kopen tegen een lagere prijs, ja, dan betaal ik méér dan de marktwaarde. Zo niet, en als tig anderen ook een gevraagd bedrag willen betalen, dan is dat de 'waarde'. Met het risico dat het morgen toch geen echte Rembrandt blijkt te zijn.
'Waarde ' heeft ook subjectieve elementen (" buurmans grond is slechts één maal te koop") en je kunt tijden praten over "prijs" en 'waarde'; je artikel heeft alleen zin als betoogje voor een andere manier van woningfinanciering. Taxateurs verwijten maken omdat ze marktwaardes volgen, nee, dat snijdt geen hout.
Nico Janssen 7
Ad Van HeeswijkDennis Vd Lee
Nico JanssenOverigens vind ik het grappig dat VEH hier aangehaald wordt. Zij verkopen/ bemiddelen zelf voor hypotheken. Zo ook de consumentenbond. Mooi business model: een belangenclub oprichten en als bedrijf laten opereren.
Waarom geen black box voor taxatie. De bank geeft opdracht en betaalt de taxatie, plaatst die in een pool waarbij taxateurs aangesloten zijn. In de pool wordt random een bevoegde taxateur aangewezen. Veel helderder en zonder de schijn van beïnvloeding en eerlijker.