Onevenwichtigheden op de woningmarkt vormen het grootste risico voor de stabiliteit, zo valt te lezen in het recente Overzicht Financiële Stabiliteit van De Nederlandsche Bank (DNB). De disbalans schuilt in het verband tussen de huizenprijzen en de consumentenbestedingen. In Nederland leidt een daling van de huizenprijs met 1 procent tot een consumptiedaling van 0,18 procent. Via die route kan het ploppen van de woningmarktbubbel zelfs een recessie inluiden.

Taxateurs pompen woningprijzen kunstmatig op. Van het ministerie van Financiën en de financiële toezichthouders krijgen woningtaxateurs het verwijt dat zij zich niet laten leiden door de werkelijke waarde van een woning, maar hun oordeel afstemmen op de wensen van de betrokken partijen. Denk aan makelaars, hypotheekbemiddelaars, hypotheekverstrekker en kopers.

Minister van Financiën Wopke Hoekstra liet de Tweede Kamer in mei 2018 in een brief weten dat hij de pogingen van de taxatiesector om tot zelfregulering te komen, als mislukt beschouwt. De taxaties zijn volgens de minister vaak te hoog en te zeer afgestemd op de overeengekomen koopsom. Eind 2018 stelde hij een werkgroep samen, die nog altijd naar oplossingen zoekt.

Beetje kloppen op wanden

Toen ik een paar maanden geleden bezig was met een nieuwe woning, moest ik voor de hypotheek de waarde laten bepalen van het appartement dat ik op het oog had. Een bekende adviseerde een makelaar/taxateur in mijn nieuwe stad. Hij maakte foto’s, nam maten op, klopte op wanden en keek heel serieus. Hij schreef voortdurend in zijn notitieblok. Uiteindelijk rolde er een bedrag uit. Dat kwam toevallig precies overeen met de koopprijs, die ik met de verkoper was overeengekomen. Daarmee was de hypotheek zo goed als rond.

Te vroeg gejuicht: deze taxateur had de woning een half jaar geleden ook al bekeken. Dat is  tegen de regels van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI), dat de taxatie moest valideren. Of de waarde correct was en de taxatie volgens de regels uitgevoerd, deed er niet toe.  

Wat nu als de tweede taxateur de woning tienduizend euro lager taxeerde, zat ik dan met een gat in mijn financiering? De oorspronkelijke taxateur zei met een glimlachje dat ik me niet al te veel zorgen moest maken. De nieuwe taxateur maakte weer foto’s, mat lengtes en breedtes, klopte op wanden en keek serieus. Een paar dagen later ontving ik per mail een rapport met exact dezelfde waardering, nu wel gevalideerd.

Niemand heeft er baat bij om een verkoop te laten afketsen

De Vereniging Eigen Huis verbaast zich over de vele taxaties die op of boven de verkoopwaarde uitkomen. Het aantal dat eronder komt, is zeer beperkt. Klachten krijgt Vereniging Eigen Huis daar weinig over. Alleen als iemand opeens in de problemen komt door een te lage taxatie, komt er weleens een verbolgen telefoontje van een koper binnen met de strekking: dit kan toch onmogelijk de bedoeling zijn, en of de juridische afdeling het voor ze kan oplossen.

Taxeren is geen exacte wetenschap. Taxateurs zijn vaak ook makelaar. Alle makelaars in een gemeente kennen elkaar en ze kennen ook veel hypotheekbemiddelaars. In dat cluster van vastgoedprofessionals heeft niemand er baat bij om een verkoop te laten afketsen. Een makelaar, die liever niet bij naam wordt genoemd, legt uit hoe dat werkt. ‘Als je een huis dat wordt verkocht door een collega onder de verkoopprijs taxeert, heb je al snel een conflict. Dat wil je als makelaar niet, want de volgende keer taxeert hij een huis dat jíj verkoopt.’ Het gevolg is dat die taxaties vaak de gewenste uitkomst hebben.

NVM, de belangenbehartiger van de makelaars en taxateurs, vindt de kritiek dat de leden zich meer op de koopprijs richten dan op de werkelijke waarde van het object onterecht. De overeengekomen prijs komt immers door het spel van vraag en aanbod tot stand. Daarmee is het volgens de NVM de reële marktwaarde, zeker als vergelijkbare woningen in de omgeving voor dezelfde prijs zijn verkocht.  

Irrationele biedingsoorlog

Hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen verwerpt het idee dat de verkoopprijs de reële marktwaarde weerspiegelt. ‘Veel taxateurs zeggen dat die overeengekomen verkoopwaarde een correcte weergave is van de marktwaarde. Dat klopt niet. Door een irrationele biedingsstrijd kan een woning heel gemakkelijk voor een te hoge prijs worden verkocht. Ook moet een taxateur in de toekomst kijken. Als een woning een laag energielabel heeft en er dus de komende jaren in geïnvesteerd moet worden, dan moet de prijs dat uitdrukken. Er moet minder intuïtief gewerkt worden en meer gebruik worden gemaakt van modellen.’

In het rapport De Kwaliteit en Onafhankelijkheid van Woningtaxaties van De Nederlandsche Bank (DNB) uit november 2018, lijken cijfers erop te wijzen dat taxaties niet altijd even betrouwbaar zijn. In de periode 2012-2017 was 95 procent van de taxaties gelijk aan of hoger dan de koopsom. In bijna 60 procent van de gevallen was de taxatie hoger dan de koopsom. In eenderde van de gevallen was de taxatie tot op de euro gelijk aan de overeengekomen koopsom. Gemiddeld bedroeg de overwaardering 5,3 procent.

Het lijkt erop dat de waarde vaak niet onafhankelijk tot stand komt, maar wordt gebaseerd op de koopsom

Concluderend stelt het rapport: ‘Er is dus sprake van een systematische overwaardering bij woningtaxaties. Ook lijkt het erop dat de waarde vaak niet onafhankelijk tot stand komt, maar wordt gebaseerd op de koopsom. Beide factoren werken oververhitting van de woningmarkt in de hand en ondermijnen de effectiviteit van de LTV-limiet.’   

LTV staat voor Loan to Value en de limiet verwijst naar de door de overheid opgelegde verplichting van de banken om niet meer dan 100 procent van de getaxeerde waarde aan hypotheek te verstrekken. Die verlaging van de LTV-norm moest banken minder kwetsbaar maken en de enorme hypotheekschuld in Nederland terugdringen. Dat effect doen de taxateurs met hun overwaarderingen in een aantal gevallen teniet.

Kwaliteit niet gegarandeerd

De problemen met het toezicht op taxateurs zijn grotendeels door de overheid zelf veroorzaakt. In 2000 werd taxeren tot vrij beroep verklaard. Daarvoor waren er opleidingseisen, een titel en een beëdiging. Door deregulering ontstond een wildgroei aan taxateurs. Op het toppunt, voordat de woningmarkt instortte, waren het er 12.000. De kwaliteit van hun werk was niet gegarandeerd.

De nationalisatie van SNS Reaal, in februari 2013, maakte onomstotelijk duidelijk dat er met de taxaties veel te veel mis ging. De vastgoedportefeuille stonden voor veel te hoge waarden in de boeken, met miljarden aan afschrijvingen tot gevolg.

Onder druk van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) kwam er in 2015 een register voor taxateurs tot stand: het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). De geregistreerden moesten voldoen aan opleidingseisen en er kwam een bijscholingsplicht. Na een aantal stevige conflicten en problemen met het bestuur werd begin 2017 voormalig notaris Hamith Breedveld aangesteld als voorzitter.

Dynamiek versterkt zichzelf

Vanaf dat moment begon het register naar behoren te lopen, zo vindt Breedveld zelf. Het aantal mensen dat zichzelf taxateur mag noemen, is ondertussen gekrompen van 12.000 tot 7000, waarvan er zich 5700 ook echt bezighouden met het taxeren van woningen. Er zijn ondertussen ook vier organisaties die de taxaties controleren en vervolgens valideren of afwijzen.   

In mei 2018 kreeg het bestuur van het NRVT te horen dat het niet voldoende was. De AFM schreef in haar jaarlijkse wetgevingsbrief aan minister Wopke Hoekstra van Financiën dat er na drie jaar te weinig schot zat in de ontwikkeling van de gewenste zelfregulering. Taxaties bleven gemiddeld onveranderd (te) hoog. De AFM pleitte daarom bij de minister voor een wettelijke verankering van het beroep taxateur. Dat betekent het invoeren van gedragsregels, doorlopend toezicht en externe tucht met een eigen toezichthouder.  

Verwachtingen van verdere huizenprijsstijging kunnen aanzetten tot riskanter leengedrag

Op 1 november 2018 had er een overleg bij de Nederlandsche Bank plaats. Daarbij waren naast DNB ook AFM, de ministeries van Binnenlandse Zaken en Financiën en de vertegenwoordigers van de sector aanwezig. Blijkens het verslag van die bijeenkomst kwamen de taxateurs niet goed uit dat overleg: ‘Een belangrijk risico is dat verwachtingen ten aanzien van een verdere huizenprijsstijging tot een zichzelf versterkende dynamiek kunnen leiden en ook aanzetten tot riskanter leengedrag. Het comité heeft besproken of dit wordt versterkt door bestaande biedingspraktijken of door taxaties die te veel gebaseerd zijn op de koopsom, die niet gelijk hoeft te zijn aan de daadwerkelijke, onderliggende economische waarde.’ Blijkens de voorgestelde maatregelen was de conclusie van het comité dat taxeren op de koopsom inderdaad bijdraagt aan de ‘zichzelf versterkende dynamiek’.

NRVT-voorzitter Breedveld herkent het probleem grotendeels: ‘Taxateurs staan zo onder druk van makelaars, hypotheekbemiddelaars, banken en consumenten dat ze bijna niet anders kunnen dan met een hoge waardering komen. Op de website van de Consumentenbond heb ik zelfs het advies gelezen om als klant altijd aan de taxateur te vertellen op welke prijs je wilt dat hij uitkomt.’

Taxeren volgens de kale feiten

De minister eist nu dat de stakeholders en de toezichthouders bekijken hoe dit probleem moet worden opgelost. Binnenlandse Zaken, DNB en AFM willen niets kwijt, maar andere betrokken partijen zijn opener. Wat zijn de alternatieven?

De Nederlandse Vereniging van Banken laat weten dat haar leden positief staan tegenover het zogeheten modelmatig taxeren. Dat wil zeggen dat er via een model wordt getaxeerd op basis van een database met informatie over zaken als waardes van recent verkochte vergelijkbare woningen, locatie, woonoppervlak, omvang perceel en bouwjaar.

Volgens de huidige regelgeving rond de hypothecaire financiering van woningen is modelmatig taxeren alleen toegestaan als de koper minimaal 10 procent van de koopprijs zelf inbrengt. De Nederlandse Vereniging van Banken laat weten bereid te zijn om te kijken in hoeverre modelmatige taxaties ook geschikt zijn voor hypotheken van 100 procent van de koopprijs.

Technologiebedrijf Calcasa, de grote specialist op het gebied van modelmatig taxeren, heeft in ieder geval een concurrerend tarief. Een modelmatige taxatie van Calcasa kost slechts 25 euro. Het tarief voor een reguliere taxatie ligt tussen de 350 en 500 euro.

Om zaken als houtrot, vocht- en funderingsproblemen mee te nemen in de waarde, denkt Calcasa aan de mogelijkheid van een hybride taxatie, waarbij een taxateur de woning scant en bepaalt of er redenen zijn om af te wijken van de modelmatige uitkomst.    

Dag combinatie makelaar-taxateur

Aart Hordijk is medebestuurslid van NRVT. De emeritus hoogleraar Vastgoed Waardering aan de TIAS School for Business and Society, ziet nog een ander alternatief voor het gangbare taxeren. Hij is een voorstander van de zogeheten longterm sustainable value-waardering, zoals die op dit moment wordt ontwikkeld door de European Banking Association. Dat is een waardering, geschoond van cyclische en speculatieve invloeden. Hordijk: ‘In zo’n taxatierapport staan twee waarden: de marktwaarde en de longterm sustainable value. Het is aan de bank om te bepalen hoe de twee waarden meewegen bij de hypotheekverschaffing.’

Een derde alternatief komt uit de koker van de NVM. Om uit te sluiten dat de overeengekomen verkoopprijs leidend wordt bij de taxatie, stelt de belangenbehartiger voor om te taxeren voordat de koopprijs bekend is. Dat zou wel grote gevolgen hebben voor de markt. Je zou dan van tevoren weten hoeveel hypotheek je op een woning kunt krijgen. Tegen elkaar opbieden kan dan alleen door meer eigen geld in te brengen.

Misschien moet een taxateur een ambtenaar zijn, iemand die helemaal buiten het krachtenspel van de markt staat

Als je taxaties wilt loskoppelen van verkoopbelangen, is dan de combinatie makelaar/taxateur nog wel houdbaar? Breedveld geeft toe dat het ‘technisch gesproken’ beter is de twee functies niet te combineren. Hij ziet dat echter niet als een haalbare kaart. ‘Dan moet er zoveel veranderen. Het is bovendien de vraag of de druk op een onafhankelijke taxateur niet even groot is. Misschien zou een taxateur een ambtenaar moeten zijn. Iemand die helemaal buiten het krachtenspel op de markt staat. Maar daar hebben we in Nederland niet voor gekozen.’

Breedveld vraagt zich af of makelaars de meest geschikte beroepsgroep zijn om taxaties uit te voeren. In andere Europese landen zijn het vaak bouwkundigen of architecten die woningen taxeren. Zeker als de taxatiebranche veel meer toegevoegde waarde wil leveren, zijn volgens NRVT-voorzitter mensen met een bouwkundige achtergrond logischer dan makelaars. Breedveld: ‘Dergelijke mensen kunnen ook een indicatie geven van wat er in het huis geïnvesteerd moet worden. Denk bijvoorbeeld aan verduurzaming.’

Alles wijst erop dat de manier waarop woningen nu getaxeerd worden, zijn langste tijd heeft gehad. De rapportage van de werkgroep volgt later dit jaar. De uitkomst kan grote gevolgen hebben voor de financiering van woningen. Het tegen elkaar opbieden met geleend geld gaat mogelijk tot het verleden behoren. Sparen voordat je koopt, zoals in Duitsland regel is, wordt steeds belangrijker.