Woningmarkt

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Lees meer

Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.

172 Artikelen

Een woningcoöperatie opzetten vergt een lange adem

2 Connecties

Onderwerpen

woningcoöperaties

Werkvelden

Woningmarkt
6 Bijdragen

Sinds senator Adri Duivesteijn in 2013 de beheercoöperatie een wettelijke status wist te geven, krijgen ook andere typen woningcoöperatie meer aandacht. Zo’n huurderscoöperatie is een aansprekend idee, maar er zijn enkele serieuze knelpunten.

De woningcoöperatie is in Nederland altijd een exoot gebleven. In Amsterdam-Zuid is er sinds 1908 De Samenwerking, een coöperatie met 900 niet-sociale huurwoningen. Verder is er in de hoofdstad een flink aantal kleine Coöperatieve Flat Exploitatieverenigingen (CFV). Meestal richten die CFV’s zich op verzorgingsflats. De regel is echter dat in Nederland de huurmarkt grotendeels wordt bediend door woningcorporaties.

Tophypotheken

Dat heeft jarenlang min of meer redelijk gefunctioneerd. Tot 2011 leefden er slechts vage ideeën over welke inkomensgroepen precies toegang hadden tot de sociale huursector. Bovendien mochten corporaties met door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgd geld ook huurwoningen bouwen die duidelijk buiten het sociale domein vielen.

Tot 2011 leefden er slechts vage ideeën over welke inkomensgroepen precies toegang hadden tot de sociale huursector

Meestal was de logische stap na huren via een corporatie de aanschaf van een eigen woning. Het goedkopere segment was vaak nog redelijk betaalbaar. Daarbij hadden de banken voor de bankencrisis van 2008 de gewoonte om ruimhartig tophypotheken te verstrekken.

In het begin van het huidige decennium veranderde er echter veel. Er werden duidelijke inkomensgrenzen vastgesteld voor de toegang tot een corporatiewoning. Bovendien opende de minister, via gerichte huurverhogingen, de jacht op de sociale huurder met een jaarinkomen boven toewijzingsgrens.

Stevige impuls

Maar waar moeten de groepen heen die buiten de boot vallen? Kopen is vaak onmogelijk, en het huursegment met maandhuren tussen 710 en 1000 euro per maand is in Nederland veel te klein. In zo’n markt is de woningcoöperatie opeens een interessant model. Om te beginnen vorm je met een groep geïnteresseerden een coöperatie, vervolgens ga je op zoek naar financiering en probeer je een stuk grond te bemachtigen waarop je het project ten uitvoer kunt brengen.

Het idee van de woningcoöporatie kreeg een stevige impuls door een conflict dat Senator Adri Duivesteijn in 2013 forceerde met Minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst. Bij onderhandelingen over zijn allesbepalende stem met betrekking tot de verhuurdersheffing, wist hij te bedingen dat de coöperatievorm een plaats kreeg in de nieuwe woningwet. Het ging Duivesteijn daarbij om beheercoöperaties, waarbij sociale huurders een coöperatie vormen en gezamenlijk hun eigen huurwoningen overnemen.

De commotie rond de plannen van Duivesteijn heeft ervoor gezorgd dat de woningcoöperatie in bredere zin stevig op de kaart staat

Dat idee komt vooralsnog niet erg van de grond. De commotie rond de plannen van Duivesteijn heeft er echter wel voor gezorgd dat de woningcoöperatie in bredere zin opeens stevig op de kaart staat. De deelnemers in zo’n coöperatie zijn meestal mensen die geen toegang hebben tot de sociale huursector en ook niet willen of kunnen kopen.

Congres

Dat het onderwerp leeft, blijkt wel uit het congres over woningcoöperaties dat Platform 31, een onderzoeksorganisatie voor stad en regio, op 9 juni organiseert in samenwerking met de gemeente Amsterdam. Minister Blok zal aanwezig zijn. Het congres is bedoeld voor woningcorporaties, groepen met plannen om een coöperatie op te zetten, financiers, ontwikkelaars en gemeenten.

Vooral de grote steden beginnen zich te realiseren dat ze deze alternatieve vorm niet langer kunnen negeren. In Amsterdam zijn recent drie locaties aangewezen voor ontwikkeling door woningcoöperaties: het Archimedesplantsoen, het Centrumeiland en het Havenstraatterrein.

In Utrecht zijn ze nog niet zo ver, maar de woordvoerder van wethouder Paulus Jansen zegt wel dat de gemeente druk bezig is met het stimuleren van woningcoöperaties. Op 15 november 2015 heeft er bijvoorbeeld een stadsgesprek plaatsgevonden met als titel Zelfbestuur Huurders.

Den Haag ziet ruimte voor coöperaties op de locaties Petroleumhaven, Deelplan 20 in Ypenburg, op de HALO-locatie in de Vogelwijk en op de Wijhestraat in Escamp.

Rotterdam zal vermoedelijk geen problemen hebben met een middenhuur-coöperatie

Rotterdam stelt dat er met enige regelmaat mensen langskomen met plannen voor een woonproject in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en dat daar dan over te praten valt. Zo’n CPO is overigens iets anders dan een coöperatie. Meestal gaat het om een groep mensen die gezamenlijk een aantal koopwoningen neerzet. Maar Rotterdam zal vermoedelijk geen problemen hebben met een middenhuur-coöperatie. De Rotterdamse wethouder wil de bevolkingsbalans immers verschuiven richting de middenklasse. Huur of koop zal wethouder Ronald Schneider uiteindelijk weinig uitmaken.

Nieuwe coöperatie

Tot zo ver het voorwaardenscheppende beleid van de overheid. Het daadwerkelijk realiseren van een project is een totaal ander verhaal. Theo Capel is secretaris/penningmeester van de Amsterdamse Coöperatieve Woningvereninging Ons Nieuwe Hof U.A. (www.onsnieuwehof.nl). Dat klinkt alsof er al woningen zijn, maar de werkelijkheid is dat Capel en de drie andere bestuursleden sinds 2013 bezig zijn om hun project van de grond te krijgen.

Capel is ook lid van de eerder genoemde coöperatie De Samenwerking. Hij is daar vroeger ook huurder geweest, en een van zijn kinderen is dat nog steeds. Het plan was om een deel van de middelen van De Samenwerking in te zetten voor verdere uitbreiding van de coöperatie. Daarvoor bleek in de vereniging echter geen meerderheid te vinden.

Het plan was om een deel van de middelen van De Samenwerking in te zetten voor verdere uitbreiding van de coöperatie

Capel en een aantal medestanders besloten toen om vanaf nul een nieuwe coöperatie op te zetten. Capel, een vitale, gesoigneerde man van 71, zegt dat hij wordt gedreven door burgerzin en niet door eigenbelang. Hij stelt dat er met het realiseren van de plannen meer tijd is gemoeid dan hij had verwacht.

Financiering

De coöperatie heeft tussen de 360 en 370 leden. Die hebben allemaal 60 euro inschrijfgeld betaald en per jaar betalen ze 30 euro contributie. Ieder lid moet ook één aandeel kopen van 250 euro. Als er in de toekomst inderdaad woningen worden verhuurd, dan moeten de huurders nog 19 extra aandelen kopen.

Omdat het gaat om een groot reservoir aan potentiële huurders, bleek de bank bereid om, als er eenmaal grond is, 70 procent van het benodigde geld te lenen. Capel: ‘Dan blijft er nog steeds een gat over van 60.000 tot 70.000 euro per woning, en dat is te veel om in te brengen voor een huurder. Die laatste 30 procent willen we daarom via een lening binnenhalen.’

De grootste uitdaging is om grond te vinden die de juiste prijs heeft en geschikt is om de plannen van Ons Nieuwe Hof  te realiseren. Tot nu heeft de coöperatie meegedaan met twee openbare inschrijvingen, waarbij het bestuur in beide gevallen achter het net viste.

Een tweede strategie die Ons Nieuwe Hof  overweegt, is om van een corporatie of een andere partij een flatgebouw over te nemen op een interessante locatie. De appartementen kunnen dan worden gemoderniseerd en wat groter gemaakt. De entree kan worden aangepast. Ook deze variant heeft echter nog niets opgeleverd.

Doorgroeien

Ons Nieuwe Hof is nu zeer geïnteresseerd in een perceel aan de Havenstraat. De kansen daar zijn veel beter, omdat het gaat om grond die speciaal is bedoeld voor woningcoöperaties. Over de meterprijs is echter niets bekend. Capel: ‘De meterprijs is heel belangrijk. Als die te hoog is, moet je of heel klein bouwen, of veel te hoge huren rekenen.’

‘Als de meterprijs te hoog is, moet je of heel klein bouwen, of veel te hoge huren rekenen’

Het is de bedoeling om een project te ontwikkelen waarin mensen kunnen doorgroeien. Capel: ‘We streven naar drie formaten. Voor 60 procent willen we driekamerwoningen van 80 vierkante meter. De overige 40 procent wordt verdeeld over een grote variant van 100 tot 110 vierkante meter en een kleine variant van 50 tot 60 vierkante meter.’

Het plan is om niet al te moeilijk te doen met toegang tot de coöperatie. Een nieuw lid moet alleen worden voorgedragen door twee leden. Verder wil Capel soepel zijn met toetsing van de inkomsten: ‘We hebben het nog niet helemaal uitgedacht, maar misschien moeten we het laten bij een huurgarantie voor het eerste jaar.’

Goed doel

Maar hoe voorkom je dat de gezamenlijke huurders na een paar jaar geld gaan ruiken en het bezit van de coöperatie willen verkopen aan een investeerder in een soort sale-and-lease-back-constructie? Capel: ‘Dat zullen we vermoedelijk oplossen door af te spreken dat bij verkoop de huurders nooit meer dan twee keer hun inleg terugkrijgen. Dat is dus 10.000 euro. De rest kan dan naar een goed doel.’

Capel is optimistisch over de mogelijkheid om binnenafzienbare toekomst grond of een complex te verwerven. ‘Laat ik het zo zeggen: als het over vijf jaar nog niet gelukt is, moeten we het plan als mislukt beschouwen.’

De woningcoöperatie is een mooie variant tussen kopen en huren. Een coöperatie kan er verder voor zorgen dat de huren van de woningen niet razendsnel oplopen en bij de derde bewoner al uit het middenhuursegment zijn verdwenen. De kans is echter klein dat deze rechtsvorm een enorme vlucht gaat nemen. Zeker in de verstedelijkte gebieden is de grond te duur geworden en zijn er te veel commerciële concurrenten bij de openbare inschrijvingen.