2011: Tweehonderd woningen in de Maas- en IJsselstraat in de Haagse wijk Rivierenbuurt voldoen niet meer aan de eisen van de tijd en zijn klaar voor de sloop.
© ANP Valerie Kuypers

    Vastgoedbelegger Round Hill verkocht eind maart voor 1,39 miljard een portefeuille sociale huurwoningen aan de Zweedse belegger Heimstaden. Daarin zaten 3800 woningen, die Round Hill in 2015 kocht van het Wooninvesteringsfonds. Nu pas wordt duidelijk dat met die transactie circa 240 miljoen euro is verspeeld.

    Dit stuk in 1 minuut
    • Eind maart kreeg de Zweedse vastgoedbelegger Heimstaden een portefeuille van 9544 sociale huurwoningen. Daar zaten ook 3800 woningen tussen die Round Hill in 2015 kocht van het Wooninvesteringsfonds (WIF).

    • Het WIF moest zijn stenen kapitaal wel verkopen, omdat herfinanciering niet rond te krijgen was. Althans, dat was tot nu toe het verhaal.

    • Follow the Money heeft een geheim rapport in handen gekregen, waaruit blijkt dat interim-bestuurder Jacques Thielen van begin af aan aanstuurde op verkoop.

    • Op die manier heeft hij miljoenen aan maatschappelijk vermogen naar het buitenland gesluisd. Waarom deed hij dat? 

    Lees verder

    Ooit waren ze om in te wonen, tegenwoordig zijn sociale huurwoningen handelswaar. Zo kocht de Zweedse vastgoedbelegger Heimstaden eind maart een Nederlandse portefeuille met 9544 overwegend gereguleerde huurwoningen. De vorige eigenaar was de Britse vastgoedbelegger Round Hill Capital. Heimstaden betaalde een recordbedrag van 1,39 miljard euro voor de portefeuille.

    Achter deze deal zit meer dan op het eerste gezicht duidelijk wordt. Onderdeel van die verkochte portefeuille zijn de 3800 woningen die Round Hill in juli 2015 overnam van het Wooninvesteringsfonds (WIF). Over de verkoop van deze corporatiewoningen, die door het hele land verspreid staan, was destijds veel te doen.

    Het WIF had een specifiek doel: het nam woningen over die eerder door corporaties waren geoormerkt voor verkoop aan particulieren. Met de opbrengst konden corporaties investeren in nieuwbouw of de balans versterken. Verkopen bij leegstand levert de beste prijs op, het zogeheten uitponden. Jaarlijks komt niet meer dan 6 à 7 procent van de woningen vrij, waardoor het het volledige uitponden van een flatgebouw of straat tussen achttien en twintig jaar duurt. Aan het WIF kon een corporatie echter die hele flat of straat in verhuurde staat verkopen. Het WIF verkocht ze geleidelijk en verdiende daarop door het verschil tussen de waarde in verhuurde staat en de leegwaarde op te strijken.

    Smeltende marges

    Zo’n zestig corporaties hadden voor het WIF vermogen ingelegd in de vorm van achtergestelde obligaties. Het businessmodel van het WIF ging uit van stijgende huizenprijzen. Maar naarmate de crisis op de woningmarkt vanaf 2009 verergerde, kwijnde het WIF weg. Door de dalende huizenprijzen smolt de marge tussen aankoop- en verkoopprijs weg. Bovendien stond een woning niet langer gemiddeld vijf maanden, maar negen maanden leeg.

    Karin de Graaf, sinds 2010 directeur-bestuurder van het WIF, wist geen goede oplossing te bedenken en stapte per 1 januari 2014 op. Interim-bestuurder Jacques Thielen, toen net klaar met zijn klus als interimmanager bij het technisch failliete Vestia, nam het roer over.

    Zijn opdracht: het WIF uit de financiële gevarenzone krijgen. Het belangrijkste bezit was een portefeuille van circa 3800 woningen. Verder was er nog zo’n 10,5 miljoen euro aan liquide middelen, vooral afkomstig uit de verkoop van woningen, deels aan bewoners en deels aan corporaties. De woningportefeuille was aan herfinanciering toe: 1 april 2015 liep de leningovereenkomst met de banken af. Het ging om een bedrag van 290 miljoen euro. ABN Amro en BNG, die de toenmalige lening hadden verstrekt, weigerden het WIF te herfinancieren. Door de gedaalde taxatiewaarde van de panden was er te weinig onderpand.  

    Waarborg weg

    Ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat corporatieleningen borgt, vond de financiële basis van het WIF te zwak en oordeelde dat het onderpand niet waardevol genoeg was om de borging van een nieuwe lening te rechtvaardigen. Zo’n waarborg had de risico’s voor de banken weggenomen. Rudy de Jong, toenmalig lid van de Raad van Toezicht (RvT) van het WIF, zegt daar nu over: ‘We zijn naar het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), de toenmalige toezichthouder, gestapt om te kijken of we de status van saneringscorporatie konden krijgen. Met zo’n saneringsstatus zou het WSW de lening wel borgen. Maar het CFV verwierp de saneringsaanvraag. Ze zagen de woningen van het WIF niet langer als sociale huurwoningen en beschouwden het redden via een sanering niet als een taak van de sector. Het verlies van het door de corporaties geïnvesteerde geld zag het CFV als een ondernemersrisico van de corporaties. Het CFV stelde dat de schuld moest worden afgelost door verkoop van de portefeuille.’

    Vanwege die reden ging Thielen op zoek naar een koper voor de hele portefeuille. Uiteindelijk kwam hij eind 2014 terecht bij vastgoedbelegger Round Hill Capital. Die bleek bereid 75 procent van de WOZ-waarde te betalen voor de hele portefeuille van 3800 woningen. Dat kwam neer op 365 miljoen euro. Dat bedrag was hoog genoeg om de lening bij ABN Amro en BNG af te lossen. De 70 miljoen die na kosten en aflossing overbleef, verdeelden de certificaathouders onderling. Maar volgens De Jong was er voor de leden van het WIF ook  nog een direct verlies van 120 miljoen euro, dat was de waarde van hun achtergestelde leningen. Die werden door de verkoop opeens waardeloos.

    Een mooie oplossing vond een aantal certificaathouders dat absoluut niet. Door akkoord te gaan met een koopsom van 75 procent van de WOZ-waarde gaf het WIF 25 procent van de leegwaarde weg aan een buitenlandse belegger. Dat kwam neer op ruim 121 miljoen euro aan weggelekt maatschappelijk vermogen. Bovendien zat in 2015 de woningmarkt al in een voorzichtige herstelfase. De rente was laag, de crisis voorbij, waardoor de portefeuille binnen afzienbare tijd fors meer waard kon worden.

    Verdeeld beeld

    Toch zette Thielen de verkoop door. Want, zo redeneerde hij, geen bank of instelling was bereid het WIF te herfinancieren. Daarbij had Stef Blok, de toenmalige minister van Wonen en Rijksdienst, toestemming gegeven voor de verkoop. Van de minister mochten de woningen zelfs 5 procentpunt goedkoper worden verkocht dan het gestelde minimum. De certificaathouders konden hoog of laag springen, Thielen gaf geen krimp. Hij vond dat ze geen zeggenschap hadden. Daarover ontstond een juridisch dispuut met de Raad van Toezicht, die toen bestond uit voorzitter Willem Vrakking, Pieter Hooimeijer, Joris Linders, Ineke van der Rotte en Rudy de Jong. Als compromis besloten Thielen en de Raad een peiling te houden onder de leden. Daar kwam een verdeeld beeld uit. Binnen de Raad van Toezicht stemden alleen Linders en De Jong tegen de verkoop aan Round Hill. De Jong: ‘Linders en ik waren niet tegen verkoop als mogelijke oplossing, maar we vonden wel dat de mogelijkheid tot herfinanciering niet genoeg was onderzocht.’

    Nu, nog geen vier jaar later, verkoopt Round Hill die voormalige 3800 WIF-woningen door aan Heimstaden. Verkoopbedragen zijn niet bekend. Wel valt te berekenen hoeveel maatschappelijk vermogen is weggelekt.

    Het WIF droeg de portefeuille in 2015 over voor 365 miljoen euro, toen 75 procent van de WOZ-waarde. In totaal waren deze woningen 486 miljoen waard: bij verkoop is dus al 121 miljoen euro aan maatschappelijk vermogen weggegeven. In de periode dat Round Hill de voormalige WIF-woningen in bezit had – einde tweede kwartaal 2015 tot einde eerste kwartaal 2019 – stegen Nederlandse woningen volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek gemiddeld 25 procent in waarde. Als je dat erbij optelt, kom je uit op een huidige WOZ-waarde van 608 miljoen euro. Dit is uiteraard een benadering, maar voor een portefeuille die verspreid staat door heel Nederland zal deze waarde niet ver bezijden de waarheid zijn.   

    De handtekening onder het verkoopcontract is 243 miljoen euro waard

    Als je de verkoopprijs uit 2015 van 365 miljoen euro aftrekt van de huidige WOZ-waarde van 608 miljoen euro, dan is de uitkomst 243 miljoen euro. Dat is het bedrag dat de corporatiesector tot nu toe is misgelopen met de verkoop van de portefeuille. Dat maakt de handtekening, die Thielen op 28 november 2014 onder het verkoopcontract zette, voor de betrokken corporaties een hele dure krabbel.

    Met de vuist op tafel slaan

    Wie valt die dure krabbel het meest aan te rekenen? De minister, interim-directeur Thielen, het CFV misschien of de risico-averse banken? De cash flow die sociale huurwoningen genereren, is altijd zeer stabiel en komt via de huurtoeslag zelfs deels bij de overheid vandaan. Die huren staan los van de waardedaling. Rudy de Jong bevestigt ook dat de inkomsten ruim voldoende waren om de rente op de lening te betalen. Was het misschien de schuld van de Raad van Toezicht, die Thielen te weinig achter zijn vodden heeft gezeten? Waren het de certificaathouders, die niet met hun vuist op tafel hebben geslagen, om duidelijk te maken dat het hier wel om hún geld ging?

    Verkoop was in 2015 de enige optie

    Binnenlandse Zaken heeft geen enkele moeite met de verkoop van de voormalige corporatiewoningen door Round Hill, zegt de woordvoerder van minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren: ‘Er is in dit geval geen sprake van het weglekken van maatschappelijk vermogen. Het maatschappelijk vermogen is door het WIF al verzilverd bij de verkoop aan Round Hill.’

    Met dit antwoord gaat het ministerie voorbij aan de vraag of er destijds alles aan is gedaan om dat maatschappelijk vermogen binnenboord te houden. Interim-bestuurder Jacques Thielen denkt van wel: ‘De portefeuille stond in 2014 onder water. Bij de banken, de certificaathouders noch andere corporaties is het gelukt deze nieuwe financiering voor elkaar te krijgen. Verkoop bleef toen als enige optie over. Op aandringen van de certificaathouders is ook na mijn vertrek in februari 2015 naar alternatieve oplossingen gezocht. Die zijn niet gevonden. De omslag in de vastgoedmarkt, die over de hele breedte een fikse waardestijging met zich meebracht, kwam helaas te laat voor de herfinanciering van de portefeuille van het WIF.’

    Het kantoor van het Wooninvesteringsfonds, Utrechtseweg 129 te Zeist

    In dit gebouw in Zeist huisde het kantoor van het Wooninvesteringsfonds.

     

    Geheim rapport

    Einde verhaal? Niet helemaal. Follow the Money heeft de hand weten te leggen op een geheim rapport over de hele gang van zaken rond de verkoop van de portefeuille. Het bevat een onderzoek van forensisch onderzoeksbureau Intégis. De opdracht was verstrekt door de Raad van Toezicht van het WIF. Ter afsluiting van de verkoop wilde de RvT zicht krijgen op wat voorafging aan de verkoopovereenkomst met Round Hill van 28 november 2014.

    De leden van de raad wilden graag weten of ze wel goed waren ingelicht door Thielen en zijn financiële man Alwin Groen. Ook wilden ze uitzoeken of er financiële prikkels in het spel waren, die een verkoop privé interessant konden maken voor Thielen en Groen. De Jong: ‘Die opdracht aan Intégis werd door de hele Raad van Toezicht gesteund. Het betrof, op mij na, wel een geheel nieuwe ploeg. Er was een verlangen om uit te laten zoeken of het verkoopproces zorgvuldig was verlopen. Die vraag leefde zowel onder de leden van de raad als bij de certificaathouders.’  

    In de inbox van Groen ontbraken alle sent items, ontdekte Intégis

    Uit het Intégis-rapport blijkt dat er geen compleet papieren archief beschikbaar was over de verkoop van de WIF-portefeuille. De aanwezige stukken waren soms niet ondertekend. Sommige stukken, zoals notulen, waren alleen in conceptvorm aanwezig. Bij het ontsluiten van de digitale data ontdekte Intégis dat de inbox van Thielen was opgeschoond. In die van Groen ontbraken alle ‘sent items’.

    Zowel Thielen als Groen waren niet bereid zich te laten interviewen door de mensen van Intégis. Thielen heeft later ook geen gebruik gemaakt van zijn recht om het conceptrapport te lezen. Hij had blijkbaar afstand genomen van de zaak. De Raad van Toezicht had hem bovendien finale kwijting verleend, waardoor hij juridisch onaantastbaar was. Voor dit artikel  liet het bij een schriftelijke reactie.

    Van het kastje naar de muur

    Uit het Intégis-rapport blijkt dat de financiële problemen van het WIF al langere tijd speelden. Op 15 november 2012 krijgt het WIF van toezichthouder CFV te horen dat de solvabiliteit niet voldoende was en dat er een plan van aanpak moest komen.

    De werkelijke omvang van de problemen wordt pas duidelijk als in februari 2014 ABN Amro en BNG laten weten niet bereid te zijn om de lopende financiering van 290 miljoen euro te vernieuwen. De twee banken beoordelen de toenmalige waarde van het onderpand, de 3800 huurwoningen, als te laag. Vanaf dat moment weet Thielen dat hij tot 1 april 2015 de tijd heeft om het WIF van een faillissement te redden.

    Hadden CFV en WSW zich opgesteld achter een herfinanciering, dan was de ellende te voorkomen geweest. Maar dat doen de sectorinstituten niet. In plaats daarvan wijzen ze naar elkaar. Thielen zegt volgens de notulen van 15 april 2014 tegen de Raad van Toezicht dat de twee instanties hem van het kastje naar de muur sturen. Hij spreekt van een patstelling.

    De Kern-groep, een groep van actief bij het oplossen van de problemen betrokken leden van het WIF, is het op een bepaald moment beu dat Thielen niets doet om herfinanciering rond te krijgen. Wijbenga en zijn medestanders wenden zich in juli 2014 tot Finance Ideas, een adviesbureau voor de corporatiesector, met het verzoek om een particuliere partij te vinden die zonder borg van het WSW het WIF wil herfinancieren. RABO/NIBC, de partij met het beste voorstel, tekent op 26 september 2014 een mandaatbrief voor herfinanciering.

    Terwijl de Kern-groep een lening probeert rond te krijgen, trekt Thielen hard aan zijn verkoopplan

    Op 24 november 2014 krijgt de Raad van Toezicht van RABO en NIBC een aanbod voor 115 miljoen euro aan achtergestelde leningen en een lening met onderpand van 180 miljoen euro vanuit de fondsen, beheerd door het Britse M&G Investment. Het was alleen nog wachten op de bevestiging dat BNG voor 30 miljoen euro wil meedoen aan de lening met onderpand. Die tijd is er: de lening hoeft immers pas op 1 april 2015 te worden afgelost.

    Dit aanbod van de banken komt te laat, omdat Thielen parallel aan de poging van de Kern-groep een lening rond te krijgen, vol heeft ingezet op zijn verkoopplan. Op 27 november stemt de Raad van Toezicht in met het besluit om het WIF te verkopen aan Round Hill. Een dag later wordt de koopovereenkomst getekend.

    Kopschuw voor overname

    Maar, zo stelt Intégis vast, de bemoeienis van de Kern-groep maakt herfinanciering weer heel reëel. Waarom hield Thielen dan toch vast aan verkoop? Niet uit persoonlijk financieel voordeel, stelt Intégis, want daar is geen enkel bewijs voor. Uit het rapport blijkt dat Thielens voorkeur voor verkoop vooral strategisch was. Hij vond dat onderhandelen over verkoop en onderhandelen over herfinanciering niet naast elkaar konden bestaan. Dat zou partijen met interesse in een overname ‘kopschuw’ kunnen maken. Op 16 september 2014 staat er in de notulen van een vergadering van de Raad van Toezicht met Thielen: ‘De heer Thielen vreest dat het naast elkaar laten lopen van het verkooptraject en het herfinancieringstraject, ongunstig is voor het verkooptraject.’

    Vanuit zorgvuldigheid is verkoop nu de beste optie

    Op een bepaald moment was Thielens aan aversie grenzende desinteresse voor herfinanciering zo overduidelijk dat twee leden van de RvT, Rudy de Jong en Joris Linders, zich actief bemoeien met herfinanciering van de schuld. Linders: ‘We zijn bijna op de stoel van de bestuurder gaan zitten.’

    De voorkeur voor verkoop wordt nog duidelijker in een intern memo van 10 november 2014,  van financiële rechterhand Groen aan Thielen: ‘Vanuit de mogelijkheden ligt alleen verkoop ter besluitvorming voor. Herfinanciering is nog slechts een kans die we niet moeten afsluiten, maar in alle zorgvuldigheid niet voor kunnen laten gaan op verkoop. De verkoopovereenkomst kan in de tijd uitgesteld worden, maar bij ieder uitstel neemt de kans toe dat de bieder het bod intrekt. Vanuit zorgvuldigheid is verkoop nu de beste optie.’

    Al in februari 2014 was Thielen bezig met Capital Value, een adviesbedrijf voor corporaties, om het verkoopproces op te starten. In juni 2014 stond de aankondiging in het Financieele Dagblad dat de WIF-portefeuille te koop was. Meteen na zijn aanstelling is Thielen vol gegaan voor verkoop. Hij vond de plannen voor herfinanciering nooit overtuigend genoeg. Zijn opdracht van de Raad van Toezicht was echter wel nadrukkelijk om beide opties naast elkaar te onderzoeken.

    Een gifpil van 50 miljoen

    Interessant is een mail van Raad van Toezicht-lid Rudy de Jong eind januari 2015, nadat het doek was gevallen: ‘Het WSW bevestigt het beeld van de Kern-groep dat herfinanciering binnen handbereik ligt. Ze verwijt het WIF de kansen niet te grijpen en onnodig tijd te laten verstrijken.’  

    Met iets meer tijd was de herfinanciering mogelijk rondgekomen, maar Thielen vond verkoop de veiligere optie en tekende het verkoopcontract. Toen was er geen weg terug meer. Round Hill had in het voorlopige contract een clausule laten opnemen: bij ontbinding moest het WIF een boete van 50 miljoen euro betalen, een poison pill.

    Achteraf zegt De Jong dat de slechte persoonlijke verhouding tussen Thielen en een aantal certificaathouders het proces enorm bemoeilijkt heeft. Thielen vond volgens De Jong dat de houders van de achtergestelde leningen geen enkele zeggenschap hadden. ‘Ik heb me er nog sterk voor gemaakt om die houders van de achtergestelde leningen zeggenschap te geven,’ zegt De Jong. ‘Daar waren ook juridische handvatten voor, maar Thielen was daar fel tegen.’

    Iedereen was extreem bang voor financiële risico’s

    Uiteindelijk moest de raad de knoop doorhakken. Volgens De Jong wilden Linders en hij verder uitzoeken of herfinanciering een optie was, de andere drie vonden verkoop de veilige weg. De Jong: ‘Die voorkeur voor verkoop klinkt nu misschien heel erg voorzichtig, maar je moet het ook in het licht van de tijd zien. We hadden Vestia en de WSG-affaire gehad. In de zomer van 2014 werd de parlementaire enquête woningcorporaties gehouden. Iedereen was extreem bang voor financiële risico’s. Dat heeft zeker meegespeeld.’  

    Sandra Beckerman van de SP stelde op 1 april vragen aan minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken over de verkoop van de totale Round Hill-portefeuille. De rode draad was hoe sociale huurders hier beter van werden, wat de belastinginkomsten uit de deal waren en of de minister die ten goede wilde laten komen aan de volkshuisvesting? Op 23 april antwoordde de minister. Er zijn volgens Ollongren geen regels overtreden en over belastingverplichtingen van individuele bedrijven worden geen uitspraken gedaan. Voor de regering is de zaak duidelijk een afgeronde gebeurtenis.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 999 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1069 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier