Het eindspel van de Vestia-affaire is begonnen. Er is een operatie gaande die tot doel heeft de kreupele reus uit zijn lijden te verlossen. Aedes, de belangenbehartiger van álle woningcorporaties, wil de enorme rentelast van Vestia deels verdelen over de gehele corporatiesector.

Op die manier moet Vestia verlost worden van circa 28 miljoen euro aan jaarlijkse rentelasten, die op dit moment als een molensteen om de nek van het bedrijf hangen. Vervolgens luidt het plan om Vestia op te delen in drie geheel zelfstandige corporaties: een Haagse, een Rotterdamse en een Delfts-Zoetermeerse. Zo moet worden voorkomen dat één grote, wankele corporatie het hele systeem meesleurt in zijn val.

Wat ging er ook alweer mis bij Vestia? 

Begin 2012 meldde Het Financieele Dagblad dat de (destijds) grootste woningcorporatie van het land zwaar in de problemen zat. Wat bleek: onder het toeziend oog van bestuursvoorzitter Erik Staal had kasbeheerder Marcel de Vries sinds 2008 een uiterst risicovolle derivatenportefeuille aangelegd bij het bedrijf. Ondertussen liet hij zich via een tussenpersoon gedurende 8 jaar miljoenen aan provisies uitbetalen over de orders die hij plaatste. 

Met de aanschaf van deze derivaten — zogeheten ‘swaps’ — speculeerde De Vries op een stijgende rente. Toen die rente echter bleef dalen, kwam de beleggingsportefeuille van Vestia flink in het rood te staan: in sommige weken liep het verliesbedrag op tot meer dan 3 miljard euro.

Om zich ervan te verzekeren dat er bij het aflopen van de meer dan 400 derivatencontracten genoeg geld zou zijn om de tegenpartijen te betalen, eisten de dertien banken waar Vestia zaken mee deed tussentijdse stortingen op. Eind 2011 kon Vestia niet aan die eis voldoen, waarmee de corporatie technisch failliet was.

Gesteund door specialisten van het Agentschap van het Ministerie van Financiën en met ruggespraak met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, begonnen de toenmalige toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting en Vestia daarom te onderhandelen met de banken.

Totaal onverwacht voor de banken eiste het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) alle onderpanden — dat wil zeggen: de woningen — van Vestia op. De banken zagen die woningen zelf als hun garantie en moesten nu opeens water bij de wijn doen. Uiteindelijk gingen de banken akkoord met een afkoopregeling van 2 miljard euro voor de derivatencontracten. Daarbij werden de speculatieve derivatencontracten omgezet in langlopende leningen. 1,4 miljard euro van die afkoopsom kwam voor rekening van Vestia zelf; de banken verstrekten de resterende 674 miljoen euro in de vorm van nieuwe leningen, waarvan de overige corporaties gedurende 10 jaar de rente en aflossing moesten betalen.

Maar de rente op de leningen waarmee Vestia de derivaten afkocht, was torenhoog. Tot op de dag van vandaag zijn Vestia’s rentelasten als percentage van de inkomsten ongeveer twee keer zo hoog als het gemiddelde in de corporatiesector. Van iedere euro huur die de corporatie binnenkrijgt, gaat iets meer dan de helft op aan financiële verplichtingen. Een onhoudbare last.

De overige corporaties moeten nu voor een tweede keer bijspringen, hoewel deze keer niet verplicht. Dat zal niet van harte gaan, want alle corporaties hebben het financieel zwaar. Ze staan nog steeds enorm onder druk door de verhuurdersheffing, een verkrapping van de mogelijkheid om rentelasten af te trekken, en de oplopende vennootschapsbelasting.

Deze fiscale lasten, in combinatie met investeringen in verduurzaming en onderhoud en afspraken over gematigde huurstijgingen, laten weinig financiële speelruimte over. Maar er zijn zo’n 285 corporaties aangesloten bij Aedes: de pijn kan dus verdeeld worden. Volgens de berekeningen van Aedes gaat het bij de hulpactie om één euro per woning per maand, veertig jaar lang. Dat moet op te brengen zijn.

Wegvallen van Vestia nog voelbaar

Waarom eigenlijk al deze moeite doen om Vestia te redden? Volgens belangenbehartiger Aedes en de woningcorporatie zelf, is het grote probleem dat Vestia niet meer kan voldoen aan de ‘volkshuisvestelijke opgave’. Wat betekent dat concreet? 

Het eerste effect waarmee Vestia door de schuldenproblematiek te maken kreeg, was dat het veranderde van de grootste bouwer van sociale woningen in het land, in een corporatie die helemaal niets meer kon bouwen. Het wegvallen van de productie van de gigant, die destijds meer dan 80.000 woningen verhuurde, is tot de dag van vandaag voelbaar in de hele  Zuid-Hollandse woningmarktregio. Vestia kan niet meer bijdragen aan het bouwen van nieuwe woningen in de eigen regio, en ook de bijdrage aan de verduurzamingsopgave is beperkt.

Een tweede volkshuisvestelijk probleem is het huurniveau bij Vestia. Dat stijgt sneller dan elders, omdat Vestia van het WSW, dat optreedt als saneerder, de opdracht heeft het onderste uit de kan te halen. Vooral in Den Haag zijn de verschillen tussen de huur van Vestia-woningen en vergelijkbare woningen van andere corporaties, behoorlijk opgelopen. Haagse Vestia-huurders hebben hier het meeste last van; ze betalen gemiddeld 92 procent van de maximaal toegestane huur van hun woning, terwijl de overige Haagse corporaties gemiddeld op 80 procent daarvan zitten. Die laatste groep betaalt dus 12 procentpunt minder huur. Aan die trend moet een einde komen, vinden zowel Aedes, de Autorieit Woningcorporaries als de Tweede Kamer.

Er is sprake van minimaal onderhoud en marginale investeringen in duurzaamheid

Een Vestia-huurder in Den Haag die in 2018 de maximale sociale huur van toen 710,68 euro per maand betaalde, zou bij een andere Haagse corporatie gemiddeld zo’n 78 euro per maand minder hebben betaald. Voor een sociale huurder is dat een enorm bedrag; per jaar gaat dat richting de 1000 euro. Bovendien ‘moet’ Vestia de hand lichten met het recht op huurverlaging dat sommige huurders hebben volgens het sociaal huurakkoord, een overeenkomst die Aedes en de Woonbond in december 2019 gezamenlijk sloten. Dat is als volkshuisvester moeilijk te verkopen aan je huurders.

Ook het onderhoud heeft bij Vestia te lijden. Cees van der Harst, voorzitter van de Huurdersraad, vindt zelfs dat de prijs-kwaliteitsverhouding onder druk staat door verwaarlozing van het onderhoud. ‘Er is sprake van minimaal onderhoud en marginale investeringen in duurzaamheid. Buiten het kerngebied is het onderhoud ook minimaal en in renovatie wordt geen euro geïnvesteerd. De huren zijn wel precies dezelfde als in het kerngebied.’

Willy de Mooij, de financieel directeur van Vestia, spreekt de kritiek van Van der Harst overigens tegen. Zij spreekt van sober onderhoud, maar zeker niet minimaal. Ook beweert De Mooij dat er met onderhoud geen onderscheid wordt gemaakt tussen woningen in het kerngebied en daarbuiten. 

Oogje dichtknijpen

Het nieuwe reddingsplan gaat uit van medewerking van het WSW, de Autoriteit Woningcorporaties en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Aedes en Vestia zeggen daarover: ‘Er vindt nog overleg plaats met het ministerie van Binnenlands Zaken en Koninkrijksrelaties, toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw over hun bijdragen, financieel dan wel door in hun beoordeling en beleid, rekening te houden met de situatie van Vestia. Het is de bedoeling dat die bijdragen binnenkort worden vastgelegd in een overeenkomst.’

Blijkbaar moeten de toezichthouders indien nodig even een oogje dicht knijpen bij het beoordelen van Vestia’s cijfers. De kans bestaat immers dat tijdens de operatie de kerncijfers van de corporartie niet aan de door de toezichthouder gestelde normen voldoen.

Wat er van BZK wordt verwacht, is eigenlijk wel duidelijk. Sinds de corporatiesector in 1995 loskwam van de overheid en ging bestaan uit zelfstandige stichtingen en verenigingen, is het een ongeschreven wet dat de sector zelf zijn broek moet ophouden. Een directe bijdrage van BZK hoeft dus niet te worden verwacht. Wel is de hulpactie weer een extra argument om de verhuurdersheffing te verlagen of af te schaffen. De corporaties nemen immers gezamenlijk een enorme last over, om de bouw en de verduurzaming van woningen in Zuid-Holland weer op gang te krijgen.

In dat verband is de motie van PvdA Kamerlid Henk Nijboer van 9 november interessant. Die luidde: ‘Ik verzoek de regering, aanvullende voorstellen te doen zodat Vestia zijn volkshuisvestelijke taak kan waarmaken, en de Kamer daar dit najaar over te informeren.’ De Kamer nam de motie met 118 stemmen vóór aan.

Losse eindjes

Er is nog wel een los eindje, waarover niet wordt gesproken. Vestia was al geruime tijd bezig om de schuldenlast te verlagen door woningen buiten het kerngebied te verkopen aan andere corporaties, samen met de bijbehordende leningen. Op die manier kan de corporatie de schuldenlast verlagen, zonder een enorme renteboete af te tikken.

In mei 2020 sloot Vestia een principeovereenkomst met corporaties in de gemeente Barendrecht, Bergeijk, Brielle, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zuidplas om met steun van gemeenten en provincies 10.000 woningen over te nemen. Dat zou gaan om zo’n koop inclusief de lening. Het ministerie van BZK  regelde dat de belastingdienst daarbij afzag van overdrachtsbelasting.

Op 3 december 2020 tekende Vestia met de plaatselijke corporaties in de gemeente Westland een akkoord over de overname van 3.250 woningen. Die corporaties hebben die woningen dus inclusief schuld gekocht. Moeten zij nu ook nog bijdragen aan de reddingsactie, of hebben ze hun bijdrage al geleverd? 

De onderhandelingen met de andere gemeenten buiten het kerngebied komen nu ook in een ander daglicht te staan. Vestia laat weten dat de woningen in de gemeente Westland inderdaad met schuld zijn verkocht en dat voor het deel dat de betrokken corporaties overgenomen hebben van het Vestia-bezit, ze kunnen worden vrijgesteld voor de bijdrage in de leningenruil.

Arcade, de grootste corporatie van de gemeente Westland, acht het niet opportuun om in deze fase te reageren op de gerezen situatie. Arcade kocht op 3 december 2020 meer dan 1.200 woningen, inclusief dure leningen, van Vestia. De corporatie was niet op de hoogte van het in de maak zijnde reddingsplan.

En zo is in 2021, tien jaar na de eerste signalen dat het mis aan het gaan was bij Vestia, het einde van de ellende in zicht. Het is bijna onvoorstelbaar dat al die ellende is veroorzaakt door een aan zelfoverschatting lijdende kasbeheerder, een aan grootheidswaanzin lijdende directeur-bestuurder en banken die een kans roken toen ze doorkregen dat er ergens een gek aan de knoppen zat. 

Er zijn nog steeds rechtszaken aan de gang om die banken te dwingen tot een schadevergoeding, maar het zullen allemaal schijntjes zijn vergeleken bij de aangerichte ellende.