Volgens een rapport van Eurofound kosten de onvolkomenheden in de volkshuisvesting de 28 EU-leden per jaar tegen de 200 miljard euro. Investeringen in het oplossen van de problemen verdienen zich in 18 maanden terug. Wat betekent dit voor Nederland?

    Goede sociale huisvesting wordt meestal vooral gezien als een teken van beschaving. Je zorgt er als land voor dat je burgers niet onder kommervolle omstandigheden leven. Dat is in Nederland een bijna algemeen aanvaard idee. De verschillende politieke stromingen leggen de accenten qua huisvestingsbeleid wel allemaal net even iets anders.

    De liberale stroming, waarvan Minister Stef Blok, van Wonen en Rijksdienst, een representant is, vindt vooral dat de gereguleerde sector kleiner moet worden. De VVD-visie is dat sociale huisvesting er alleen is voor de doelgroep. Zo’n beetje het segment onder modaal. De rest moet doorstromen naar de vrije sector. De beste sociale woningen mogen daarom kwalitatief niet beter zijn dan de daarop aansluitende categorie vrije sectorwoningen. Dat is de kern van minister Bloks beleid.

    Aan de linkerkant van het politieke spectrum wordt meer gedacht in termen van directe behoefte en sociale nood. De inschrijfduur is te lang in veel woningmarktregio’s en dat betekent volgens de logica van links, dat er moet worden bijgebouwd. Bovendien moeten verwaarloosde oude wijken worden opgeknapt. Het is in de ogen van socialisten immers onaanvaardbaar dat de kwaliteit van het leven van burgers lijdt, onder het onvermogen van de overheid om te voorzien in adequate huisvesting.

    Nieuw gezichtspunt

    In beide gevallen gaat het vooral om het steunen van een kwetsbare groep, om sociaal beleid dus eigenlijk. Eurofound (European Foundation of Improvement of Living and Working Conditions), een agentschap van de Europese Unie, heeft daar in een recent rapport een nieuw gezichtspunt aan toegevoegd. Eurofound stelt dat de economische kosten van ontoereikende sociale huisvesting enorm zijn. Goede sociale huisvesting levert volgens de inzichten van het agentschap meer geld op dan deze kost. De Eurofound-onderzoekers hebben becijferd dat het gebrek aan kwaliteit van de huisvesting in de 28 EU-landen, de totale EU-economie jaarlijks 194 miljard euro kost. Hoe komen ze aan dat bedrag?

    Goede sociale huisvesting levert volgens de inzichten van het agentschap meer geld op dan deze kost

    Eurofound ziet drie gebieden waarop knelpunten in een woning kunnen optreden. Om te beginnen de basale faciliteiten, zoals sanitaire voorzieningen, verwarming, keukenfaciliteiten en verlichting.

    Een tweede gebied wordt gevormd door de bouwkundige kant van een woning. Een woning kan zo zijn gebouwd dat er gevaarlijke situaties kunnen optreden, zoals vallen, uitglijden en stoten. Er kan ook een gebrek aan ventilatie zijn in een woning. Geluidsoverlast ligt bij woningen van matige kwaliteit altijd op de loer. Verder kunnen er door gebrekkig bouwkundig onderhoud problemen ontstaan met tocht en vocht. Er kan schimmelvorming optreden en aanhoudende lekkages kunnen de leefbaarheid van een woning snel achteruit doen gaan. Slecht onderhoud aan verwarmingsinstallaties kan leiden tot vervuiling van de lucht in de woning. Slechte isolatie drijft de stookkosten op en geeft een te hoge CO2 uitstoot.

    Ruimtegebrek vormt het derde gebied. Dat betekent niet alleen dat er in de woning te veel mensen per vierkante meter leven, maar ook dat er te weinig kastruimte is, het niet goed mogelijk is om de verschillende functies van een woning te scheiden (eten, koken, ontspannen, slapen, wassen, studeren) en er geen mogelijkheid is om bijvoorbeeld fietsen te stallen.  

    Gezondheidseffecten

    Het zijn stuk voor stuk zaken waarvan iedereen begrijpt dat ze onaangenaam zijn, maar hoe zit het met die door Eurofound berekende kosten? Een bedrag van 194 miljard per jaar is, zelfs uitgesmeerd over 28 landen, enorm. Een hele concrete kostenpost wordt gevormd door directe gezondheidseffecten. Eurofound stelt dat als alle problemen zouden zijn opgelost, dat in het eerste jaar 9 miljard euro aan besparingen op de gezondheidszorg zou opleveren. Dat bedrag loopt per jaar verder op, doordat er minder een opeenstapeling van gevallen optreedt.

    Het komt erop neer dat een ‘gezonde’ woning de volgende problemen niet heeft:

    • Vocht en schimmel, die kunnen bijdragen aan chronische problemen met de luchtwegen.
    • Slechte ventilatie, die kan leiden tot een te hoog gehalte van vervuilende stoffen in de lucht in het huis.
    • Inefficiënte verwarming, met als gevolg een te lage binnentemperatuur.
    • Slechte geluidsisolatie, waardoor geluidsoverlast kan ontstaan.
    • Slechte indeling en afwerking, die een woning moeilijk schoon te houden maakt, met als gevolg onhygiënische leefruimten.
    • Gevaarlijke constructies, die kunnen leiden tot stoten, vallen of uitglijden.
    • Slecht ontworpen keukens, die brandwonden door hete vloeistoffen tot gevolg kunnen hebben
    • Ondeugdelijke gas- en elektrische installaties, die brandgevaarlijk zijn. 

    Waardevermindering

    Maar gezondheidgerelateerde problemen op lichamelijk en geestelijk gebied vormen maar een deel van de problematiek. Eurofound ziet nog meer kosten die direct samenhangen met slechte huisvesting:

    • Een belangrijk effect van slecht onderhoud is een snelle waardevermindering van woningen. Die kan na een paar jaar al flink zijn opgelopen en woningen kunnen zo ver in kwaliteit dalen dat afschrijven tot nul de enige oplossing is.
    • Problematische wijken met veel stressopwekkende omstandigheden maken een duur systeem van sociale hulp noodzakelijk. Zolang de situatie voor de bewoners niet verandert, is het echter dweilen met de kraan open en moet dat leger van hulpverleners aan de slag blijven.
    • Slecht geïsoleerde woningen zijn niet alleen uit een oogpunt van CO2-reductie een probleem. De bewoners, of soms de eigenaar van de woningen, krijgen een veel hogere energierekening dan strikt genomen noodzakelijk is.
    • Gebouwen die niet degelijk zijn en niet op al de eerder genoemde punten aan de hoogste eisen voldoen, zijn voor verzekeraars extra riskant. De verzekeringspremies zullen daarom hoger uitvallen dan bij een vergelijkbaar gebouw in goede staat. Daarnaast zijn er allerlei zaken in en rond een woning die stuk kunnen en die niet verzekerd zijn.
    • Kinderen uit woningen met problemen en uit wijken met problemen hebben vaak extra aandacht nodig op school. Ook is er meer behoefte aan huiswerkbegeleiding. Meteen daaraan gekoppeld is een andere belangrijke, maar moeilijk kwantificeerbare, kostenpost: de verspilling van talent. In achterstandswijken zijn zonder twijfel veel jongeren met talenten die nooit tot ontwikkeling komen. Dat is voor een kenniseconomie een enorm ‘theoretisch’ verlies.
    • Achterstandswijken kampen met meer misdaad, radicalisering en een grotere kans op opstootjes en rellen. De extra politiekosten daarvan zijn substantieel. Ook brandweer en ambulances worden veel vaker opgeroepen.
    • Moeilijke wijken hebben meer aandacht nodig om ze er fatsoenlijk uit te laten zien. Zwerfvuil en bij de straat gezet grofvuil zijn een veel voorkomend verschijnsel.
    • In moeilijke wijken is de verslavingsproblematiek veel groter dan in andere wijken. Ook dat brengt extra kosten mee. De gevolgen voor de buurt en de woning van de verslaafde zijn aanzienlijk, maar ook de opvang en de behandeling van verslaafden kosten geld.
    • Eurofound wijst er ook op dat er nogal wat overheidsgeld naar dergelijke wijken gaat, overigens meestal zonder dat de problemen wezenlijk worden aangepakt.

    "Eurofound stelt dat als alle problemen zouden zijn opgelost, dat in het eerste jaar 9 miljard euro aan besparingen op de gezondheidszorg zou opleveren"

    Vogelaarwijken

    Al dergelijke kosten samen belopen volgens het rapport van Eurofound dus 194 miljard euro. Dat is slecht nieuws. Maar het goede nieuws is wel dat het volgens de rekenmeesters van Eurofound een oplosbaar probleem is. Uitgaande van de prijzen van 2011, waarop Eurofound zich baseert, zou het 295 miljard euro kosten om  alle problemen te verhelpen. Dat betekent dat die investering zich weer terugverdient in 18 maanden tijd.

    Het is natuurlijk allemaal heel macro geredeneerd, maar de kernboodschap is duidelijk. Het laten voortbestaan van problemen in de woningmarkt is uiteindelijk duurder dan ze oplossen en dat is een interessant gezichtspunt. Op die manier wordt het zorgen voor goede sociale woningbouw een investering, in plaats van een bodemloze put waarin bakken met geld verdwijnen.

    Nederland scoort in de categorie bouwkundige problemen matig. We staan op de negende plaats, onder Tsjechië, maar boven Slowakije

    Hoe doet Nederland het ten opzichte van andere landen? We hebben nogal de neiging hoog van de toren te blazen. Wat opvalt is dat Nederland in de categorie bouwkundige problemen matig scoort. We staan op de negende plaats, onder Tsjechië, maar boven Slowakije. Het gaat in die categorie om zaken als vocht, schimmel, lekkage en houtrot. Ook het niet kunnen warm stoken van de woning behoort tot deze categorie. In Nederland klaagt 18 procent over minimaal een zo’n probleem. Daarvan heeft 4 procentpunt twee problemen. Dat wijst erop dat er te veel achterstallig onderhoud is. Dat is een verontrustend teken. We zitten op dat gebied niet in de kopgroep van landen als Oostenrijk, Zweden,  Luxemburg, Duitsland, Finland en Denemarken, landen waarmee we ons graag meten.

    Tot slot, het is tegenwoordig erg stil rond de 40 aandachtswijken die minister Ella Vogelaar in 2007 aanwees. Deze achterstandswijken moesten via een grootschalig plan van aanpak, weer leefbaar worden gemaakt. Dat is tot op heden niet gebeurd. Als we de berekeningen van Eurofound serieus nemen, dan levert het renoveren van die wijken de economie per saldo dus meer op dan dat de operatie kost. Of de regering gevoelig is voor deze manier van denken, moet worden betwijfeld. Grote, dure projecten passen niet in de denktrant van de huidige ministersploeg. Maar in de toekomst zullen deze projecten toch alsnog moeten worden opgepakt.   

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1139 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1308 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier