© CC0 (Publiek domein)

    Sinds de zomer rijzen de bouwkosten de pan uit. Vooral corporaties komen daardoor in de problemen: opeens kloppen de budgetten voor hun nieuwbouwprojecten niet meer. Wat is er gaande?

    We mogen de bouw van nieuwe woningen tijdens de recessie misschien wat hebben laten versloffen, maar die tijd ligt achter ons. De mouwen zijn opgestroopt, overal wordt weer gebouwd.

    Zo heeft corporatiekoepel Aedes afgelopen jaar laten weten dat de corporaties in 2021 op een gezamenlijke nieuwbouwproductie willen zitten van 34.000 woningen. Ter vergelijking: in 2015, het absolute dieptepunt voor de corporaties, waren dat er 17.000. Het beoogde aantal is dus een verdubbeling ten opzichte van het slechtste jaar uit de recessieperiode. En onder het voorzitterschap van Rob van Gijzel, de voormalige burgemeester van Eindhoven, zijn aan de Samenwerkingstafel voor Middelhuur afspraken gemaakt met alle bij de woningbouw betrokken partijen. Het doel is om betaalbare, niet-sociale huurwoningen te bouwen.

    Het gaat hier om woningen met een zogeheten middenhuur: bedoeld voor mensen die te veel verdienen voor een sociale woning, maar te weinig om er een te kopen. 

    Kink in de kabel

    Het momentum lijkt, kortom, geheel terug in de bouwsector. Dat moet ook wel, als je de komende vijf jaar naar verwachting zo’n 500.000 nieuwe huishoudens moet huisvesten. Dus laat de betonmolens weer vrolijk draaien en de metselaars vanaf de steiger naar de meisjes fluiten: Nederland bouwt. Toch?

    ‘Vooral na de zomer is het heel hard gegaan’

    Helaas, er lijkt een kink in de kabel. Het betreft de bouwkosten: die zijn het afgelopen jaar pijlsnel omhoog gegaan. Vooral corporaties, die door huurgrenzen niet zomaar alle kosten kunnen doorberekenen, zijn bezorgd. Maarten Sas, de directeur/bestuurder van de Zeeuwse corporatie RWS, trok in een door bouwkrant Cobouw georganiseerde bijeenkomst als eerste aan de bel. De bouwkosten stijgen onverantwoord hard, was zijn boodschap.

    Bas Sievers, directeur Wonen en Vastgoed bij Wonen Limburg, een grote corporatie met zo’n 26.000 verhuurde woningen, onderschrijft de klacht van Sas. ‘Vooral na de zomer is het heel hard gegaan,’ zegt hij. ‘De bouwkosten stijgen tussen de 10 en 20 procent per jaar.‘ 

    De snelle stijging veroorzaakt serieuze problemen: de voorafgaande calculaties van de door de corporatie geplande projecten kloppen opeens niet meer. En omdat de corporatie de opgelopen bouwkosten maar in beperkte mate kan doorberekenen in de huren, is de enige andere mogelijkheid om te aanvaarden dat het project minder rendabel wordt dan was gecalculeerd.

    Behappen

    Hoewel de bedrijfsvoering van corporaties is ingericht op nieuwbouw die niet helemaal uit de kosten komt, zijn er grenzen aan de mate waarin ze die kunnen behappen. Sievers houdt er rekening mee dat bepaalde bouwprojecten voorlopig niet gerealiseerd kunnen worden. En in een land waarin tienduizenden mensen al jaren op een sociale woning wachten, is dat een slechte boodschap. Verder zullen ook bouwprojecten in het huursegment dat volgt op het sociale segment hiermee te maken krijgen.

    "In alle sectoren is gewerkt aan vernieuwing; alleen de bouw is achtergebleven.’"

    De stijging van de bouwkosten is geen lokaal probleem: de effecten treden op in het hele land. In reacties op de uitspraken van Sas geven veel corporaties aan de ontwikkelingen ook scherp in de gaten te houden. Hoewel het nog te vroeg is om alles te kwantificeren, kan de bouwproductie door deze ontwikkeling dus in het hele land onder druk komen te staan.

    Sievers weet niet in hoeverre ook verduurzamingsprojecten geraakt gaan worden: hij heeft voor de zomer zelf nog een contract getekend voor de verduurzaming en de renovatie van 4000 woningen. ‘We hebben het contract getekend voordat die heel heftige stijging inzette. Het is natuurlijk afwachten of ze niet binnenkort voor de deur staan om te proberen het contract te heronderhandelen. Maar goed, ze hebben voor vier jaar werkgarantie. Dat is ook wat waard.’

    Verhuurdersheffing

    Maar hebben de corporaties geen buffer om dit soort tegenslagen op te vangen? 'Die was er zeker', zegt Sievers, 'maar dit is nu net waar de verhuurderheffing zich wreekt: die heffing komt neer op zo’n anderhalve maand per jaar aan huurinkomsten.' Daardoor zijn de corporaties volgens Sievers hun potje kwijt. 

    Sievers verwijt overigens niemand iets: ‘Iedereen heeft te maken met dezelfde economische wetmatigheden. Maar we moeten wel kijken naar oplossingen. Het is de hoogste tijd om na te denken over manieren om de bouw efficiënter en moderner te maken. In alle sectoren is er gewerkt aan vernieuwing en het opvoeren van de productiviteit per werknemer. Alleen de bouw is achtergebleven.’

    De grote vraag is wat de oorzaak is van deze stijging van de bouwkosten. Zijn het de bouwmaterialen, zijn het de loonkosten? Of zijn het de bouwbedrijven, die mogelijkheden zien om eindelijk weer hun winstmarge op te krikken?

    In 2009 waren er 170.000 bouwvakkers die onder de cao vielen; nu nog slechts 103.000

    Gerard Werkhoven, Hoofd Advies van koepelorganisatie Bouwend Nederland, denkt dat alledrie de factoren wel een rol spelen. Hij legt het belangrijkste knelpunt echter bij de beschikbaarheid van vakmensen: ‘Sinds het voorjaar van 2017 komen er meer opdrachten bij dan er worden afgerond. Dat betekent dat de aannemers meer mensen nodig hebben. Zij hebben hun personeel in vaste dienst; die harde kern vullen ze aan met zzp'ers en uitzendkrachten. Maar omdat iedereen dat doet, stijgen de uurtarieven van de zzp’ers.’

    Één zo’n zzp’er is Albert de Jong. Hij heeft een eenmansbedrijf waarmee hij kleine verbouwingen doet. Dat loopt van badkamers installeren tot serres bouwen, en van nieuwe kozijnen plaatsen tot muurtjes doorbreken. De Jong: ‘2017 was echt weer een ouderwets jaar. Ik ben altijd wel bezig gebleven, maar ik kan nu zo een tientje per uur meer vragen dan een paar jaar terug, ik hoor niemand daarover klagen.’

    Wat De Jong nu meemaakt, is goed uit de cijfers te verklaren. In 2009 waren er 170.000 bouwvakkers die onder de cao vielen; nu nog slechts 103.000. Een kwart van die 66.000 is zzp'er geworden, maar de rest heeft de sector verlaten: ze zijn iets anders gaan doen, of ondertussen met pensioen gegaan. Nu de bouw weer aantrekt, wordt dit gemis voelbaar. De 110.000 zzp'er die er volgens het Economisch Instituut voor de Bouw zijn, profiteren daarvan.

    Evenwicht

    Hoeveel mensen zijn er nu nodig om de bouwcapaciteit en de vraag weer een beetje in evenwicht te brengen? Werkhoven: ‘We gaan er bij Bouwend Nederland vanuit dat er 40.000 werknemers in de bouw bij moeten komen om weer op de productiecapaciteit van 2009 te komen. Dat moeten deels jonge nieuwe mensen zijn en deels mensen die verleid kunnen worden om weer terug te keren in hun oude vak.’

    ‘Waar mogelijk zullen ze zeker proberen de marge wat op te voeren’

    Werkhoven nuanceert het idee dat je ongebreideld arbeidskrachten uit het buitenland kunt aannemen: ‘Schilderen, betonstorten, stucen en tegelzetten kun je best aan buitenlanders overlaten. Maar meer constructieve werkzaamheden als metselen, timmermanswerk en installatiewerk doe je liever met mensen die het vak in Nederland hebben geleerd en een tekening kunnen lezen. Bij dat soort werk moet het allemaal in één keer goed zijn.’

    Werkhoven vindt het zeer begrijpelijk dat aannemers na al die magere jaren, waarin is ingeteerd op het eigen vermogen, proberen weer wat vet op de botten te krijgen. ‘Waar mogelijk zullen ze zeker proberen de marge wat op te voeren.’

    Vuistregel

    Jan Jager is Algemeen Secretaris van de Noordelijke Vereniging Burgerlijke en Utiliteitsbouw (NVBU). Hij onderschrijft het beeld dat Werkhoven schetst: ‘Op het dieptepunt van de recessie kon een zzp'er 25 euro per uur vragen. Ondertussen hoor je al tarieven van tussen de 40 en 42 euro. Vooral voor aannemers met oude offertes is dat een groot probleem: hun calculaties kloppen opeens niet meer. De winstmarge kan zomaar wegsmelten.’

    Jager benadrukt dat dergelijke stijgingen van de zzp-tarieven er hard kunnen inhakken. ‘De vuistregel is dat het loonaandeel van de gemiddelde offerte ongeveer 50 procent bedraagt. In een periode dat je juist veel werkt met flexibele werkkracht, drijft dat de bouwkosten flink op.’ Het beleid om zoveel mogelijk met flexibele werkkrachten te werken, gaat dan tegen de aannemers werken.

    Jager ziet nog een factor die de kosten opdrijft: er is een ontslagvergoeding ingevoerd in de bouw. Aannemers moeten tegenwoordig volgens een wettelijke bepaling bij ontslag een derde maandsalaris per gewerkt jaar meegeven. Als iemand langer dan 10 jaar bij het bedrijf werkt, wordt het een half maandsalaris per gewerkt dienstjaar.  Aannemers proberen nu het risico van deze regeling te beperken en werken daarom zoveel mogelijk met zzp'ers en uitzendkrachten. Die extra vraag drijft de prijs op.’

    "We zien dat de vraag naar zzp'ers enorm is toegenomen"

    Prefab elementen

    Ook de schaarste aan sommige bouwmaterialen draagt bij aan de stijging van de bouwkosten. Vooral prefab elementen als raamkozijnen, deuren en betonplaten worden volgens Jager moeilijker leverbaar. Ook de bedrijven die dergelijke bouwelementen produceren, hebben immers mensen ontslagen tijdens de recessie. Die proberen nu met overwerk de vraag bij te benen, en dat drijft de kosten op.

    Voor een aannemer zijn oplopende levertijden meer dan alleen irritant, ze zijn ook kostbaar. Als bepaalde prefab elementen te laat geleverd worden, kan een aannemer opeens met personeel komen te zitten dat niet productief is, maar wél doorbetaald moet worden.

    Volgens Nick Vieberink, manager E-commerce en Services van Bouwmaat, een groothandel in bouwmaterialen, geven de gewone bouwproducten maar heel beperkte prijsstijgingen te zien en ze zijn ook goed leverbaar: ‘Een zak cement of een doos spijkers kost nog ongeveer evenveel als een paar jaar geleden.’

    Bouwmaat heeft echter ook een platform waarop zzp'ers en kleinere opdrachtgevers elkaar kunnen vinden. ‘We zien ook dat de vraag naar zzp'ers enorm is toegenomen. We hebben nu 4000 echt actieve vakmensen in ons bestand zitten. Dat zijn goede mensen. Dat kunnen we bepalen op basis van de tevredenheidscijfers die we terugkrijgen van de klanten. Maar we moeten de instroom van klussen op het moment beperken. Dat geeft aan dat de vraag naar zzp'ers enorm is gestegen.’

    De enorme schaarste aan arbeidskrachten is een uitvloeisel van het beleid van kabinet-Rutte 2

    Gelden de stijgingen ook voor de verduurzamingsorders die nu op grote schaal door corporaties worden geplaatst? Jager: ‘Dat is een heel specifieke markt. Dat soort werk heeft meer met installaties te maken. Het gaat vooral om bedrijven die met vast gespecialiseerd personeel werken en die worden volgens hun cao betaald.’

    Buschauffeur of bewaker

    Ooit zal de markt weer in evenwicht zijn, maar Jager is niet heel optimistisch over de snelheid waarmee dat gepaard gaat. Volgens hem zijn veel mensen die het vak hebben verlaten iets anders gaan doen: ‘Die zijn buschauffeur of bewaker geworden. Die haal je niet zomaar terug.’ 

    Jager’s NVBU heeft een vaste relatie met een opleidingscentrum in het noorden. Daar is de interesse voor vakopleidingen voor de bouw enorm teruggelopen. Jager stelt vast dat er voor de crisis zo’n 300 jongeren per jaar kozen voor een beroepsopleiding voor de bouw. ‘In schooljaar 2016/2017 waren dat er 30. Veel jongeren kiezen voor een vak dat meer werkzekerheid biedt.’

    Uitvloeisel

    De enorme schaarste aan arbeidskrachten is uiteindelijk een uitvloeisel van het beleid dat het kabinet-Rutte 2 heeft gevoerd. Als de verhuurderheffing niet was ingevoerd, waren de weinig conjunctuurgevoelige corporaties door blijven bouwen en was er niet zo hard gesaneerd in de bouw.

    Ook het aanpassen van de hypotheeknormen midden in een diepe recessie heeft bijgedragen aan het inzakken van de bouwproductie. Opeens moesten mensen eigen geld meebrengen om een huis te kopen. Dat hadden ze niet, dus de vraag naar nieuwe woningen zakte in.

    Dat de bouwkosten nu zo razendsnel oplopen, is zodoende helemaal te wijten aan beleidsbeslissingen van het voorgaande kabinet. Die zijn moeilijk te rechtvaardigen: ook tijdens de crisis was duidelijk dat de Nederlandse bevolking zou groeien en dat het tekort aan woningen –—voor 2023 moeten er 500.000 worden bijgebouwd — verder zou toenemen. Door de stijging van de bouwkosten zullen er de komende jaren minder woningen kunnen worden gebouwd dan noodzakelijk zijn. Wonen wordt daardoor voor de meeste mensen een stuk duurder. 

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 610 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Lees meer

    Volg deze auteur en blijf op de hoogte via e-mail

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Tip de auteur Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    De nieuwe woningnood

    Gevolgd door 890 leden

    Nederland kampt met een groeiende woningnood. Honderdduizenden trekken naar de steden en de verantwoordelijke gemeenten lukt...

    Lees meer

    Volg dit dossier en blijf op de hoogte via e-mail

    Volg dossier