
Nederland kampt met een groeiende woningnood. Wie profiteert? En hoe lossen we dit op? Lees meer
Nederland kampt met een groeiende woningnood. Honderdduizenden trekken naar de steden en de verantwoordelijke gemeenten lukt het niet om genoeg te bouwen om dit op te vangen. Dat die binnenlandse migratie eraan zat te komen was al heel lang bekend. Waarom zijn stadbesturen niet veel beter voorbereid op deze trend? Heeft de regering steken laten vallen? Wie profiteren van de trend? Wat zijn de oplossingen?
Tientallen grote bouwlocaties door klimaatverandering ongeschikt voor woningbouw
De Rotterdamse Pompenburgflat moet wijken voor wolkenkrabbers
In memoriam: de verhuurderheffing – afscheid van een neoliberale wensdroom
Oude huurwoning krijgt vaak de sloopkogel, maar renovatie is de nieuwe trend
Corporaties bezitten 101 miljard euro en huurders worden steeds armer
Hoogleraar renovatie: ‘Jaarlijks duizenden goede woningen slopen in ruil voor nieuwbouw is idioot’
Kabinet smijt geld over de balk om woningbouw te stimuleren
VVD dwingt met hervorming huurtoeslag kleinere sociale woningen af
Grote projectontwikkelaars slaan hun slag in de woningcrisis
De stoere taal van Hugo de Jonge lost de woningcrisis niet op
© CC0 (Publiek domein)
Exploderende bouwkosten brengen woningbouw in gevaar
Sinds de zomer rijzen de bouwkosten de pan uit. Vooral corporaties komen daardoor in de problemen: opeens kloppen de budgetten voor hun nieuwbouwprojecten niet meer. Wat is er gaande?
We mogen de bouw van nieuwe woningen tijdens de recessie misschien wat hebben laten versloffen, maar die tijd ligt achter ons. De mouwen zijn opgestroopt, overal wordt weer gebouwd.
Zo heeft corporatiekoepel Aedes afgelopen jaar laten weten dat de corporaties in 2021 op een gezamenlijke nieuwbouwproductie willen zitten van 34.000 woningen. Ter vergelijking: in 2015, het absolute dieptepunt voor de corporaties, waren dat er 17.000. Het beoogde aantal is dus een verdubbeling ten opzichte van het slechtste jaar uit de recessieperiode. En onder het voorzitterschap van Rob van Gijzel, de voormalige burgemeester van Eindhoven, zijn aan de Samenwerkingstafel voor Middelhuur afspraken gemaakt met alle bij de woningbouw betrokken partijen. Het doel is om betaalbare, niet-sociale huurwoningen te bouwen.
Het gaat hier om woningen met een zogeheten middenhuur: bedoeld voor mensen die te veel verdienen voor een sociale woning, maar te weinig om er een te kopen.
Kink in de kabel
Het momentum lijkt, kortom, geheel terug in de bouwsector. Dat moet ook wel, als je de komende vijf jaar naar verwachting zo’n 500.000 nieuwe huishoudens moet huisvesten. Dus laat de betonmolens weer vrolijk draaien en de metselaars vanaf de steiger naar de meisjes fluiten: Nederland bouwt. Toch?
‘Vooral na de zomer is het heel hard gegaan’
Helaas, er lijkt een kink in de kabel. Het betreft de bouwkosten: die zijn het afgelopen jaar pijlsnel omhoog gegaan. Vooral corporaties, die door huurgrenzen niet zomaar alle kosten kunnen doorberekenen, zijn bezorgd. Maarten Sas, de directeur/bestuurder van de Zeeuwse corporatie RWS, trok in een door bouwkrant Cobouw georganiseerde bijeenkomst als eerste aan de bel. De bouwkosten stijgen onverantwoord hard, was zijn boodschap.
Bas Sievers, directeur Wonen en Vastgoed bij Wonen Limburg, een grote corporatie met zo’n 26.000 verhuurde woningen, onderschrijft de klacht van Sas. ‘Vooral na de zomer is het heel hard gegaan,’ zegt hij. ‘De bouwkosten stijgen tussen de 10 en 20 procent per jaar.‘
De snelle stijging veroorzaakt serieuze problemen: de voorafgaande calculaties van de door de corporatie geplande projecten kloppen opeens niet meer. En omdat de corporatie de opgelopen bouwkosten maar in beperkte mate kan doorberekenen in de huren, is de enige andere mogelijkheid om te aanvaarden dat het project minder rendabel wordt dan was gecalculeerd.
Behappen
Hoewel de bedrijfsvoering van corporaties is ingericht op nieuwbouw die niet helemaal uit de kosten komt, zijn er grenzen aan de mate waarin ze die kunnen behappen. Sievers houdt er rekening mee dat bepaalde bouwprojecten voorlopig niet gerealiseerd kunnen worden. En in een land waarin tienduizenden mensen al jaren op een sociale woning wachten, is dat een slechte boodschap. Verder zullen ook bouwprojecten in het huursegment dat volgt op het sociale segment hiermee te maken krijgen.
In alle sectoren is gewerkt aan vernieuwing; alleen de bouw is achtergebleven.’
De stijging van de bouwkosten is geen lokaal probleem: de effecten treden op in het hele land. In reacties op de uitspraken van Sas geven veel corporaties aan de ontwikkelingen ook scherp in de gaten te houden. Hoewel het nog te vroeg is om alles te kwantificeren, kan de bouwproductie door deze ontwikkeling dus in het hele land onder druk komen te staan.
Sievers weet niet in hoeverre ook verduurzamingsprojecten geraakt gaan worden: hij heeft voor de zomer zelf nog een contract getekend voor de verduurzaming en de renovatie van 4000 woningen. ‘We hebben het contract getekend voordat die heel heftige stijging inzette. Het is natuurlijk afwachten of ze niet binnenkort voor de deur staan om te proberen het contract te heronderhandelen. Maar goed, ze hebben voor vier jaar werkgarantie. Dat is ook wat waard.’
Verhuurdersheffing
Maar hebben de corporaties geen buffer om dit soort tegenslagen op te vangen? 'Die was er zeker', zegt Sievers, 'maar dit is nu net waar de verhuurderheffing zich wreekt: die heffing komt neer op zo’n anderhalve maand per jaar aan huurinkomsten.' Daardoor zijn de corporaties volgens Sievers hun potje kwijt.
Sievers verwijt overigens niemand iets: ‘Iedereen heeft te maken met dezelfde economische wetmatigheden. Maar we moeten wel kijken naar oplossingen. Het is de hoogste tijd om na te denken over manieren om de bouw efficiënter en moderner te maken. In alle sectoren is er gewerkt aan vernieuwing en het opvoeren van de productiviteit per werknemer. Alleen de bouw is achtergebleven.’
De grote vraag is wat de oorzaak is van deze stijging van de bouwkosten. Zijn het de bouwmaterialen, zijn het de loonkosten? Of zijn het de bouwbedrijven, die mogelijkheden zien om eindelijk weer hun winstmarge op te krikken?
In 2009 waren er 170.000 bouwvakkers die onder de cao vielen; nu nog slechts 103.000
Gerard Werkhoven, Hoofd Advies van koepelorganisatie Bouwend Nederland, denkt dat alledrie de factoren wel een rol spelen. Hij legt het belangrijkste knelpunt echter bij de beschikbaarheid van vakmensen: ‘Sinds het voorjaar van 2017 komen er meer opdrachten bij dan er worden afgerond. Dat betekent dat de aannemers meer mensen nodig hebben. Zij hebben hun personeel in vaste dienst; die harde kern vullen ze aan met zzp'ers en uitzendkrachten. Maar omdat iedereen dat doet, stijgen de uurtarieven van de zzp’ers.’
Één zo’n zzp’er is Albert de Jong. Hij heeft een eenmansbedrijf waarmee hij kleine verbouwingen doet. Dat loopt van badkamers installeren tot serres bouwen, en van nieuwe kozijnen plaatsen tot muurtjes doorbreken. De Jong: ‘2017 was echt weer een ouderwets jaar. Ik ben altijd wel bezig gebleven, maar ik kan nu zo een tientje per uur meer vragen dan een paar jaar terug, ik hoor niemand daarover klagen.’
Wat De Jong nu meemaakt, is goed uit de cijfers te verklaren. In 2009 waren er 170.000 bouwvakkers die onder de cao vielen; nu nog slechts 103.000. Een kwart van die 66.000 is zzp'er geworden, maar de rest heeft de sector verlaten: ze zijn iets anders gaan doen, of ondertussen met pensioen gegaan. Nu de bouw weer aantrekt, wordt dit gemis voelbaar. De 110.000 zzp'er die er volgens het Economisch Instituut voor de Bouw zijn, profiteren daarvan.
Evenwicht
Hoeveel mensen zijn er nu nodig om de bouwcapaciteit en de vraag weer een beetje in evenwicht te brengen? Werkhoven: ‘We gaan er bij Bouwend Nederland vanuit dat er 40.000 werknemers in de bouw bij moeten komen om weer op de productiecapaciteit van 2009 te komen. Dat moeten deels jonge nieuwe mensen zijn en deels mensen die verleid kunnen worden om weer terug te keren in hun oude vak.’
‘Waar mogelijk zullen ze zeker proberen de marge wat op te voeren’
Werkhoven nuanceert het idee dat je ongebreideld arbeidskrachten uit het buitenland kunt aannemen: ‘Schilderen, betonstorten, stucen en tegelzetten kun je best aan buitenlanders overlaten. Maar meer constructieve werkzaamheden als metselen, timmermanswerk en installatiewerk doe je liever met mensen die het vak in Nederland hebben geleerd en een tekening kunnen lezen. Bij dat soort werk moet het allemaal in één keer goed zijn.’
Werkhoven vindt het zeer begrijpelijk dat aannemers na al die magere jaren, waarin is ingeteerd op het eigen vermogen, proberen weer wat vet op de botten te krijgen. ‘Waar mogelijk zullen ze zeker proberen de marge wat op te voeren.’
Vuistregel
Jan Jager is Algemeen Secretaris van de Noordelijke Vereniging Burgerlijke en Utiliteitsbouw (NVBU). Hij onderschrijft het beeld dat Werkhoven schetst: ‘Op het dieptepunt van de recessie kon een zzp'er 25 euro per uur vragen. Ondertussen hoor je al tarieven van tussen de 40 en 42 euro. Vooral voor aannemers met oude offertes is dat een groot probleem: hun calculaties kloppen opeens niet meer. De winstmarge kan zomaar wegsmelten.’
Jager benadrukt dat dergelijke stijgingen van de zzp-tarieven er hard kunnen inhakken. ‘De vuistregel is dat het loonaandeel van de gemiddelde offerte ongeveer 50 procent bedraagt. In een periode dat je juist veel werkt met flexibele werkkracht, drijft dat de bouwkosten flink op.’ Het beleid om zoveel mogelijk met flexibele werkkrachten te werken, gaat dan tegen de aannemers werken.
Jager ziet nog een factor die de kosten opdrijft: er is een ontslagvergoeding ingevoerd in de bouw. Aannemers moeten tegenwoordig volgens een wettelijke bepaling bij ontslag een derde maandsalaris per gewerkt jaar meegeven. Als iemand langer dan 10 jaar bij het bedrijf werkt, wordt het een half maandsalaris per gewerkt dienstjaar. Aannemers proberen nu het risico van deze regeling te beperken en werken daarom zoveel mogelijk met zzp'ers en uitzendkrachten. Die extra vraag drijft de prijs op.’
We zien dat de vraag naar zzp'ers enorm is toegenomen
Prefab elementen
Ook de schaarste aan sommige bouwmaterialen draagt bij aan de stijging van de bouwkosten. Vooral prefab elementen als raamkozijnen, deuren en betonplaten worden volgens Jager moeilijker leverbaar. Ook de bedrijven die dergelijke bouwelementen produceren, hebben immers mensen ontslagen tijdens de recessie. Die proberen nu met overwerk de vraag bij te benen, en dat drijft de kosten op.
Voor een aannemer zijn oplopende levertijden meer dan alleen irritant, ze zijn ook kostbaar. Als bepaalde prefab elementen te laat geleverd worden, kan een aannemer opeens met personeel komen te zitten dat niet productief is, maar wél doorbetaald moet worden.
Volgens Nick Vieberink, manager E-commerce en Services van Bouwmaat, een groothandel in bouwmaterialen, geven de gewone bouwproducten maar heel beperkte prijsstijgingen te zien en ze zijn ook goed leverbaar: ‘Een zak cement of een doos spijkers kost nog ongeveer evenveel als een paar jaar geleden.’
Bouwmaat heeft echter ook een platform waarop zzp'ers en kleinere opdrachtgevers elkaar kunnen vinden. ‘We zien ook dat de vraag naar zzp'ers enorm is toegenomen. We hebben nu 4000 echt actieve vakmensen in ons bestand zitten. Dat zijn goede mensen. Dat kunnen we bepalen op basis van de tevredenheidscijfers die we terugkrijgen van de klanten. Maar we moeten de instroom van klussen op het moment beperken. Dat geeft aan dat de vraag naar zzp'ers enorm is gestegen.’
De enorme schaarste aan arbeidskrachten is een uitvloeisel van het beleid van kabinet-Rutte 2
Gelden de stijgingen ook voor de verduurzamingsorders die nu op grote schaal door corporaties worden geplaatst? Jager: ‘Dat is een heel specifieke markt. Dat soort werk heeft meer met installaties te maken. Het gaat vooral om bedrijven die met vast gespecialiseerd personeel werken en die worden volgens hun cao betaald.’
Buschauffeur of bewaker
Ooit zal de markt weer in evenwicht zijn, maar Jager is niet heel optimistisch over de snelheid waarmee dat gepaard gaat. Volgens hem zijn veel mensen die het vak hebben verlaten iets anders gaan doen: ‘Die zijn buschauffeur of bewaker geworden. Die haal je niet zomaar terug.’
Jager’s NVBU heeft een vaste relatie met een opleidingscentrum in het noorden. Daar is de interesse voor vakopleidingen voor de bouw enorm teruggelopen. Jager stelt vast dat er voor de crisis zo’n 300 jongeren per jaar kozen voor een beroepsopleiding voor de bouw. ‘In schooljaar 2016/2017 waren dat er 30. Veel jongeren kiezen voor een vak dat meer werkzekerheid biedt.’
Uitvloeisel
De enorme schaarste aan arbeidskrachten is uiteindelijk een uitvloeisel van het beleid dat het kabinet-Rutte 2 heeft gevoerd. Als de verhuurderheffing niet was ingevoerd, waren de weinig conjunctuurgevoelige corporaties door blijven bouwen en was er niet zo hard gesaneerd in de bouw.
Ook het aanpassen van de hypotheeknormen midden in een diepe recessie heeft bijgedragen aan het inzakken van de bouwproductie. Opeens moesten mensen eigen geld meebrengen om een huis te kopen. Dat hadden ze niet, dus de vraag naar nieuwe woningen zakte in.
Dat de bouwkosten nu zo razendsnel oplopen, is zodoende helemaal te wijten aan beleidsbeslissingen van het voorgaande kabinet. Die zijn moeilijk te rechtvaardigen: ook tijdens de crisis was duidelijk dat de Nederlandse bevolking zou groeien en dat het tekort aan woningen –—voor 2023 moeten er 500.000 worden bijgebouwd — verder zou toenemen. Door de stijging van de bouwkosten zullen er de komende jaren minder woningen kunnen worden gebouwd dan noodzakelijk zijn. Wonen wordt daardoor voor de meeste mensen een stuk duurder.
54 Bijdragen
michiel Van der Nol
Marco Leeuwis 4
[Verwijderd]
Berend Pijlman 13
bram de Jeu 4
Berend PijlmanEr spelen ook de volgende kwesties:
Een kwestie van willen:
Ik ben zelf beton en staal-constructeur en weet niet beter als dat er te weinig jonge aanwas is. Dat zal wel liggen aan het idee dat het niet als een sexy vak wordt ervaren.
Maar met de oost europese invasie aan bouwvakker denk ik dat de bouw in zijn geheel aan sex-appeal verliest. Een Slowaak werkt in dienst van een Slowaakse bv die thuis hele andere arbeids en belastingvoorwaarden heeft dan de "dure" Nederlander (we kennen het voorbeeld van de vrachtwagenchauffeurs).
De schijnzelfstandigen in de bouw is een moeilijke spagaat.
1) Ik ken kleine aannemers die op traditionele wijze voornamelijk vast personeel hebben (5 man). Dat waren er voor 2008, 8. Nu vult hij zijn 5 man aan met 3 ZZP-ers. Van zijn 5 vaste werknemers zijn er 3 boven de 50 jaar oud. Als je er aan rekent, kom je tot de conclusie dat de aannemer niets anders rest, dan de aannemers BV uiteindelijk te laten ploffen. Dat wil zeggen: de BV waar het personeel in zit, zo veel mogelijk leeg trekken (schulden maken bij leveranciers ed,) en waardevolle zaken langzaam aan, in een andere holding onder te brengen. Iets wat die aannemer echt niet wil ! Zijn bedrijf waar hij 30 jaar aan heeft "gebouwd". Gaat hij op de oude voet verder, dan zal hij de kosten van zijn oudere personeel niet kunnen dragen of hij moet enorm groeien. Dat wil hij niet want hij is zelf ook 50 jaar oud en wil gewoon lekker overzichtelijk werken.
2) Door de schijnzelfstandigen en het teruggelopen aantal vakbondsleden werkt de verdeel en heers tactiek. Er zijn zo veel ZZP timmerlieden welke onder die 42,- euro/uur werken. Bij 30,- euro/uur kan je geen arbeidsongeschiktheidsverzekering, beroepsaansprakelijkheidsverzekering en pensioen opbouw betalen. Dat moet dus fout aflopen. (Een Slowaak kost 25,- euro/uur).
R. Eman 8
bram de JeuDe zaken die jij aankaart kun je 1-op-1 overzetten naar bijvoorbeeld de scheepsbouw. Recentelijk heb ik vernomen dat gebrek aan betaalbaar personeel naar verwachting zelfs voor menige scheepswerf een showstopper zal blijken te zijn. In ogenschouw genomen dat scheepsbouw makkelijker te verplaatsen is dan (nederlandse) woningbouw.
Zoals blijkt uit het artikel is de verwachting dat er 100000 woningen per jaar bij zouden moeten komen?! Dat is natuurlijk niet alleen vanwege de opvang van vluchtelingen, hoewel daar door de msm vaak wel de nadruk op wordt gelegd. Een andere (wellicht nog grotere) groep zal bestaan uit goedkope arbeidskrachten van buiten Nederland. Deze groep zal ook gehuisvest moeten worden. Mede hierdoor staat de woningmarkt onder druk met prijsstijging voor iedere inwoner als gevolg.
Dat de kleine lokale aannemer waar jij aan refereert helemaal geen truken wil uithalen geloof ik graag. Hij heeft er helemaal geen baat bij om zijn personeel uit te wringen. Dat zijn per slot van rekening de enige mensen die omzet genereren voor zijn bedrijf. Een veel groter deel van zijn kosten gaat op aan de mee-eters in deze wereld zoals overheid, belangengroepen, tussenpersonen, projectontwikkelaars, investeerders en verdere niet-productieve aanhangsels.
Kortom wat de auteur beschrijft is een symptoom van (ook hier) de race-to-the-bottom die al langer gaande is.
Jan Smid 8
R. Emanhttp://coravannieuwenhuizen.eu/actueel/verzet-basel-iv/
R. Eman 8
Jan SmidHet verdienmodel van de systeembanken volgt uit het uitlenen van (zoveel mogelijk) geld. Het voordeel van de stijging van de kosten per wooneenheid zoek ik niet zozeer in de productieketen, maar acht ik vooral ten voordele van onze systeembanken. Uiteindelijk komt daar het geld namelijk terecht. FTM toch?
Basel IV zal vooral beperkingen hebben voor het uitleenvermogen van banken. Dat is dus ten nadele van banken en daarom gaat de VVD daar tegenin. Het argument van de VVD dat de ondernemers dan weer niet kunnen lenen is slechts ten dele waar. De grote ondernemers hebben sowieso daar geen problemen. Die financieringsproblemen uitten zich vooral in het mkb. En hoe de VVD de mkb toen heeft geholpen hebben we gemerkt de afgelopen crises. Om te verwachten of hopen dat de VVD die race to the button gaat tegengaan of stoppen is mijns inziens daarom een illusie.
Jan Smid 8
R. EmanLudovica Van Oirschot 15
bram de JeuHeel merkwaardig dat nou net dit stuk op de voorpagina komt. Wordt de overheid langs de neoliberale lat gelegd?
Martien Schwencke 1
bram de JeuHank.Rearden 2 1
Ronald 9
Hank.Rearden 2[Verwijderd]
Dat kan toch niet kloppen ? Het zou betekenen dat iemand die 11 jaar bij het bedrijf gewerkt heeft 5,5 jaarsalaris meekrijgt.
Apekool 5
[Verwijderd]Transitievergoeding bij ontslag via UWV, kantonrechter of bij aflopend tijdelijk contract
De hoogte van deze wettelijke transitievergoeding hangt af van uw bruto salaris, leeftijd en duur dienstverband. Over de eerste 10 dienstjaren bedraagt de vergoeding 1/3 maandsalaris per jaar. Daarna 1/2 maandsalaris per gewerkt dienstjaar. Voor werknemers van 50 jaar en ouder, die minimaal 10 jaar hebben gewerkt bij de werkgever, geldt een vergoeding van 1 maand per gewerkt dienstjaar (voor de jaren boven de 50 jaar). Er geldt een maximum transitievergoeding van 79.000,- of 1 jaarsalaris als het jaarsalaris hoger is dan 79.000,-.
[https://www.fnvfa.nl/hoe-hoog-is-uw-ontslagvergoeding.html]
Peter Hendriks 7
ApekoolLudovica Van Oirschot 15
[Verwijderd]Jonah 1
Jan Smid 8
Jonah[Verwijderd]
Jan SmidJan Smid 8
[Verwijderd][Verwijderd]
Jan SmidJan Smid 8
[Verwijderd]Tjarco
Jan SmidDe Ruslandkaart werd ook veelvuldig getrokken tijdens het referendum Oekraine, daar moesten we heel blij mee zijn.. met de oorlog en de corruptie
Jan Smid 8
Sterker nog, de overheid mistte daardoor ook de broodnodige belastinginkomsten door het faciliteren van vraaguitval. Dat die ZZP-ers nu hun kansen schoon zien om wat extra's neem ik hen absoluut niet kwalijk daar ze ook jaren droog hebben gestaan.
Marla Singer 7
Jan SmidOndanks ik het kabinet Rutte het liefst nog morgen zie omvallen is het toch wel heel erg makkelijk om die voornamelijk de schuld in de schoenen te schuiven. Het is een hele keten van verantwoordelijken. Dat kabinet Rutte hun begroting zo invult heeft ook te maken met hoe die volgens de EU ingevuld zou moeten worden want die heeft daar duidelijk wat over te zeggen zodat de falende Euro nog even langer door kan modderen.
Als Peter dat nog eens wat beter en meer uitgebreid toe kan lichten en kan aantonen welke specifieke zaken die door het kabinet Rutte II genomen zijn ten grondslag liggen van de verergering van de economische conjuncturen.
Wat ik me overigens ook afvraag is in hoeverre de woningcoöperaties dit moeten aan zien komen. Die hebben behoorlijk veel ervaring met veranderende wetgevingen en economische schommelingen. Dan kan je mij niet wijs maken dat ze hier geen rekening mee gehouden hebben.
Het lijkt dan meer op een soort van politieke druk om op dit moment spelende wetgevingswijzigingen te beïnvloeden.
Peter Hendriks 7
Marla Singer‘Zeker: er is tijdens de recessie veel te weinig gebouwd. Sinds 2011 heeft de regering beleid gevoerd waardoor de woningbouw enorm is ingezakt. Organisaties als de OESO en het IMF bleven hameren op het verlagen van de Nederlandse hypotheekschuld; de maatregelen die volgden, vooral de aanscherping van de financieringsnormen, maakten het heel moeilijk om een hypotheek te krijgen. Dat heeft de bouwvraag vanuit de koopmarkt enorm gedrukt. Nadat de woningprijzen in het begin van de recessie met 6 procent waren gedaald, ging er vanaf 2011 nog 14 procent vanaf. Hierdoor raakte de woningmarkt in recessie, terwijl in vergelijkbare Europese landen er juist weer een fors herstel optrad.
In Nederland hebben we de corporatiesector, die had de ingezakte productie van woningen kunnen opvangen. Woningcorporaties zijn namelijk veel minder gevoelig voor de conjunctuur en kunnen altijd goedkoop gewaarborgd kapitaal lenen. Er zijn bovendien lange wachtlijsten voor sociale woningen. Je had die sector dus moeten laten bouwen. Desnoods had je die woningen in een later stadium weer naar de markt kunnen brengen.
Maar in plaats daarvan werd de verhuurderheffing ingevoerd. Dit jaar moeten de corporaties gezamenlijk 1,4 miljard euro aan heffing afdragen aan de staat. Verder is er een hele reeks ingrijpende nieuwe regels gekomen. Het gevolg was dat de productie van corporatiewoningen in drie jaar tijd daalde van 35.000 woningen tot 15.000 woningen. Dat was een gemiste kans.
Doordat de bouwproductie zo gigantisch is teruggevallen, is de bouwsector heel hard geraakt. Veel bedrijven gingen failliet en tussen de 80.000 en 100.000 man hebben de sector verlaten. De ervaring leert dat bouwvakkers die de sector hebben verlaten zelden terugkeren. Zelfs al de de locaties er zouden zijn, missen we de bouwcapaciteit om die woningen te bouwen.'
Marla Singer 7
Peter HendriksVraag ik me nog af waarom destijds die verhuurdersheffing ingevoerd is. Welk politiek proces was daar gaande en hoe was de communicatie tussen de overheid en de woningbouwcoöperaties?
Peter Hendriks 7
Marla SingerMarc Calon, de toenmalige voorzitter van corporatiekoepel Aedes, heeft regelmatig geprobeerd in te praten op Blok. Zonder succes. In de Kamer is het bedrag wel verlaagd van 2 miljard naar 1,7 miljard. Het officiële verhaal was dat dat geld nodig was omdat Nederland in een diepe recessie zat. Maar die liep al op zijn laatste benen. De heffing was vooral bedoeld om de corporaties enerzijds efficiënter te maken en anderzijds te dwingen woningen te verkopen aan beleggers. Het liberale ideaal is een kleine corporatiesector, alleen voor crepeergevallen, de rest moet door de markt worden opgelost.
Om dat ideologische punt is het allemaal begonnen. Nu zitten we met enorme achterstanden in de woningbouw (tussen 500.000 en 700.000 woningen tekort) en een sterk gereduceerde productiecapaciteit in de bouwsector. Om nog maar te zwijgen over gemeenten die op hun grond zitten in afwachting van nog hogere prijzen.
Er waren ook onderzoekers die met perfect kloppende berekeningen kwamen over het nut van die heffing. Daaruit bleek dat de overheid door de corporaties juist te stimuleren om te bouwen, ze door inverdieneffecten en het uitsparen van sociale uitkering, al 2/3 van het beoogde bedrag aan verhuurdersheffing binnen kon krijg of uitsparen.
Marla Singer 7
Peter HendriksNiet verrassend dat de VVD de 'jongens van de vrije markt' wederom bedient terwijl de PvdA blijkbaar over te halen was met indrukwekkende berekeningen.
Welke onderzoekers ging het dan om? En in hoeverre hadden die connecties met een van de genoemde partijen?
Jacques De la Haye 8
Peter HendriksArjan 7
Peter HendriksDe sector zit goed bij kas en maakt hoge winsten.
Niet voor niks dat Stef Blok deze opmerking maakte:
"Woningcorporaties zijn gierig, ze zitten hun stuivers te poetsen en lijden in feite aan een Dagobert Duck-complex”
Woningcorporaties moeten minder zeuren en hogere kosten accepteren, net zoals andere sectoren dat ook moeten doen. Ze teren maar in op hun vermogen als dat noodzakelijk is.
Woningcorporaties moeten niet als doelstelling hebben om zoveel mogelijk vermogen te vergaren, maar moeten voorzien in huisvesting.
En dat we voor bepaalde werkzaamheden alleen maar Nederlanders kunnen gebruiken omdat die tekeningen kunnen lezen, lijkt me weinig serieus te nemen. We zullen het vak toch niet alleen in Nederland beheersen?
Jan Smid 8
ArjanDaarnaast hebben juist veel gemeenten de corporaties tegengewerkt en ook niets gedaan aan faciliteren voor het bouwen van woningen voor doorstromers want de gemeenten en de projectontwikkelaars beslissen wat er komen. Daar komt dan nog bij dat er sprake is van een keiharde kapitalisatie, kijk maar eens wat het bouwen van een woning kost en wat de netto bruiknare oppervlakte is. Ik schrik mij elke keer het leplazerus. En we doen iets niet wat de Duitsers wel doen: afschrijven op woningen.
Trouwens, hebben gemeenten tijdens de crisis veel grond verkocht, desnoods tegen korting, om de woningproductie aan te gang te houden? Nee, ook daar is de portemonnee dicht gebleven. .
Arjan 7
Jan SmidMaar woningcorporaties hebben ongeveer 60 miljard schuld en een eigen vermogen van meer dan 300 miljard obv de WOZ waarde.
Ze moeten minder zeuren over de hoge kosten. Het zijn geen beleggingsinstellingen die jaarlijks hoge winsten moeten maken
erik de lange 3
ArjanEn inderdaad: corpo's zijn geen beleggingsinstellingen. Dus mogen ze slechts onder zeer strenge voorwaarden in de geliberaliseerde sector bouwen. En laat nou een flink deel van de woningzoekenden vanwege de inmiddels door Blok ingestelde inkomensnormen voor sociale woningbouw juist op dat marktsegment zijn aangewezen. Daar zijn ze dus aangewezen op beleggingsinstellingen die enorm profiteren van de schaarste en enorme rendementen maken.
Nee; Blok heeft, met instemming van alle grote politieke partijen (VVD, CDA, D66 en PvdA) de volkshuisvestingssector in nauwelijks een paar jaar grondig verziekt. Hendriks stelt terecht dat de verantwoordelijkheid voor de problemen volledig in Den Haag moet worden gezocht.
Arjan 7
erik de langePeter Hendriks 7
ArjanOnderschat ook niet wat er gebeurt als je opeens een kleine 10 procent van je inkomsten moet gaan afdragen aan de staat. Dan is er paniek in de tent. Het corporatievertrouwen zakt heel ver weg. Alles is erop gericht om te saneren, de kosten te verlagen. Niemand durft nog cashflow of inkomsten uit verkopen te investeren in nieuwbouw.
De hele sector schoot in een kramp. Daar heeft men Blok van te voren voor gewaarschuwd. Dat vond hij geen probleem, er waren volgens hem al veel te veel sociale woningen.
Arjan 7
Peter HendriksDaarnaast moeten we wel goed beseffen dat woningcorporaties als doelstelling hebben dat ze moeten zorgen voor huisvesting. Wie piept over de kosten maar wel 300 miljard eigen vermogen heeft obv WOZ zou vermoeden dat we hier met pensioenfondsen ipv woningcorporaties te maken hebben.
Het is de wereld op zijn kop. Lange periodes kon men profiteren van de stijgingen in de markt waardoor men structureel dikke winsten kon maken en het eigen vermogen zag aangroeien, en als het even tegen zit in de markt waardoor er minder rendement kan worden gemaakt, dan lopen ze te piepen.
Ze moeten gewoon even door deze periode heen, en genoegen nemen met minder winst of interen op het eigen vermogen. En als ze niet willen, dan moet de overheid heel hard ingrijpen.
Ronald 101
ArjanCorporaties maken geen winst, ze zijn een cash cow voor de overheid geworden, bewust beleid met als melkkoe-argument het scheefwonen en de "rijkdom" aan bezit telkens te noemen die alleen op de balans zichtbaar is gemaakt door waarderingsregels aan te passen. Er staat geen pot met geld in de corporatie kluizen, wel veel meeeters in de branche; toezicht, banken, deskundologen die ingehuurd worden etc.
De grootste scheefwoners zijn overigens kopers, die miljarden meer dan huurders aan subsidie ontvangen. Het " vermogen" van corporaties, vroeger woningbouw-verenigingen op veelal gemeentelijk niveau, is door belastingbetalers opgebracht immers van wie zijn die stenen nu eigenlijk?
Huurders betalen alles, zelfs mee aan de koperssubsidies , niet de corporaties, die zijn slechts een kassa en beheerder in de ogen vd overheid. En staan de "markt" in de weg waarbij markt nooit wordt uitgelegd als meer vraag dan stijgt aanbod.... want stel je voor dat de wonen goedkoper wordt......
Arjan 7
Ronald 101Als feiten geen rol meer spelen, dan houdt alles op.
Peter Hendriks 7
ArjanJan Smid 8
Peter HendriksPeter Hendriks 7
ArjanArjan 7
Peter HendriksDaarnaast is het verkopen van woningen een bedrijfsactiviteit waar winsten mee worden geboekt. Staat los van de waardestijgingen van woningen die niet worden gekocht. En de waardestijging van de niet verkochte woningen zegt in ieder geval iets over de gezondheid van toekomstige kasstromen.
Geen enkele reden om winsten op te potten en niet te gebruiken voor investeringen. Ze hoeven later geen pensioenen uit te keren.
Peter Hendriks 7
ArjanVergeet ook niet dat om die verhuurdersheffing op te hoesten ook de sociale huren flink zijn opgetrokken. Als je vindt dat corporaties te veel geld hebben, dan moet je ze opdracht geven om de huren te verlagen. Dan hebben de sociale huurders meer bestedingsruimte en geef je de economie een prikkel. Het geld van de corporaties komt linksom of rechtsom bij sociale huurders vandaan.
De verhuurdersheffing is een indirecte belastingverhoging op de laagst betaalden in de samenleving. Het is zoiets als een woonbelasting invoeren op huizenbezitters. Dan zou de pleuris uitbreken.
Arjan 7
Peter HendriksDe verkoop van die woningen is lucratieve business voor ze wat zorgt voor extra winst.
Als je niet overtuigd bent, ga maar een steekproef doen op de jaarverslagen van corporaties, allemaal te vinden op internet.
Peter Hendriks 7
ArjanAls je wilt dat corporaties efficienter worden, dan steel je geen geld uit de kas, maar verplicht je ze de huren te verlagen. De bouw van sociale woningen is echt waar stilgevallen doordat alle corporaties in paniek raakten en hun organisatie moesten saneren om al dat geld op te brengen. Dan ga je geen cash flow stoppen in bouwprojecten. Helemaal niet als de VVD rondbazuint de verhuurdersheffing nog verder te willen verhogen. Corporaties ervaren de centrale overheid als een extreem onbetrouwbare partner. Gebrek aan vertrouwen is slecht in iedere zakelijk omgeving.
Nu zie je dat bij een tegenslag, zoals nu met de bouwkosten, corporaties geen enkele buffer hebben om die op te vangen. Het verbaast me een voorstander te treffen van deze merkwaardige heffing.
Arjan 7
Peter HendriksIk ben geen voorstander van de verhuurdersheffing in combinatie met de mogelijkheid om huren te verhogen op basis van inflatie plus een inkomensgerelateerde opslag. Ik kan de bezwaren dat dit als onrechtvaardig wordt gezien goed begrijpen.
Maar als huurders die heffing betalen dan kan dat geen impact hebben op de financiele resultaten. De huurders betalen immers de hogere kosten, en niet de corporaties. Daarmee kan het dus geen excuus zijn om niet te kunnen investeren.
Desondanks is er niet een volledige dekking, en heeft Brink Management in 2016 een rapport geschreven over woningcorporaties, waarin ze schrijft dat de verhuurdersheffing weliswaar van invloed is op de kasstromen, maar hooguit dat de positieve kasstromen wat lager zijn, en zeker niet verliesgevend.
Woningcorporaties boeken operationele winsten en extra winsten door woningen te verkopen. Dat in combinatie met het aanwezige eigen vermogen biedt ruimte voor woningcorporaties om te investeren.
Als men die ruimte niet ziet, dan kan men die ruimte ook niet zien zonder de verhuurdersheffing.
Peter Hendriks 7
ArjanArjan 7
Peter HendriksEr is een groot tekort aan woningen, woningcorporaties maken winst en zijn zeer vermogend en kunnen verliezen dragen. Wat is er dan nog meer nodig om wel te willen investeren? Nog meer winst of nog hogere tekorten aan woningen?
Als je nu niet durft te investeren, dan durf je het nooit.
Peter Hendriks 7
ArjanArjan 7
Peter HendriksGeen tijd meer voor excuses.
Het moet niet een dossier worden zoals met de aardbevingen in Groningen. Iedereen is het met elkaar eens, maar achter de schermen neemt niemand verantwoordelijkheid.
Paul Quekel 3
Martien Schwencke 1