• Weten we ook iets over de totale som in Euro's en over hoeveel er wordt afgelost op deze hypotheken?
  • Of hij weet dat zijn pleitbezorging door een politieke meerderheid omarmd zal worden. En daarom dus ook JUIST waarschuwen voor die stijging
  • Ja, onwaarheden - leugens - statistieken, zo was het toch? Woordvoerders, communicatiemedewerkers en hypotheekadviseurs: een Berufsverbot!
  • U krijgt €400 van mij als u mij €1000 geeft - dat is HRA, niet te geloven voor "Het Volk" maar waar, hahaha! Ondoordacht - dom - Nibud...

Op dit moment is de rente extreem laag. Desondanks is het aantal huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek de laatste tijd spectaculair gestegen. Een onrustbarende ontwikkeling, vindt Jasper du Pont, waarbij het niet helpt dat DNB-president Klaas Knot volstrekt tegenstrijdige geluiden laat horen.

Als de rente naar een ‘normaler’ niveau stijgt gebeuren er ongelukken, waarschuwde Klaas Knot, voorzitter van De Nederlandsche Bank, onlangs in een hoorzitting in de Tweede Kamer. Voor de rasoptimisten van de Rabobank was dit aanleiding om voor te rekenen dat de gemiddelde huizenbezitter zijn woonlasten wel de baas zou blijven. De bouwlobby greep het moment aan om als vanouds te betogen toch vooral niet op de rem te trappen — alsof er nooit een probleem op de woningmarkt is geweest. Tot slot vulde ING aan dat we ook over de enorme prijsstijgingen in Amsterdam niet wakker hoeven te liggen, want huiseigenaren kunnen door vakantieverhuur een ton hogere hypotheek dragen.

Drie belangrijke argumenten ontbraken echter in de discussie:

1. Hoe houdbaar is de hypotheekrenteaftrek?

Ten eerste staat de hypotheekrenteaftrek (HRA) onder druk: nu de rente extreem laag is, gaan er steeds meer stemmen op om de regeling versneld af te schaffen. Zo adviseert dezelfde Klaas Knot aan het toekomstig kabinet de regeling versneld af te bouwen, omdat deze tot onverantwoord leengedrag aanzet. Nu ligt de regeling al veel langer onder vuur en is dit argument het enige speculatieve van deze column. Toch verdient het aandacht.

Nu de rente extreem laag is, gaan er steeds meer stemmen op om de HRA versneld af te schaffen

Want hoewel de aftrek nu vanwege de lage rente redelijk geruisloos kan worden afgebouwd, dempt hij wél de pijn als de rente weer gaat stijgen. Gemiddeld kan een huiseigenaar immers van iedere extra euro die hij aan rente betaalt zo'n 40 cent terugvragen van de fiscus. Als je bij een hogere rente meer belasting terugkrijgt, vindt het Nibud het geen bezwaar om een groter deel van je inkomen te besteden aan de bruto hypotheeklasten — en dus om een minder lage lening aan te gaan.

"Mij verwonderde dat de heer Knot in korte tijd zowel waarschuwde voor rentestijging als ook pleitte voor afschaffing van de hypotheekrenteaftrek"

Volgens de huidige norm zou een gezin bij een rente van 5,75 procent met een inkomen van 52.000 euro 28,5 procent van het bruto inkomen mogen besteden aan een hypotheek. Dit zou een maximale hypotheek van 212.000 euro betekenen. Zónder hypotheekrenteaftrek zou hetzelfde gezin rond de 150.000 euro kunnen lenen om bij die rente op dezelfde maandlasten uit te komen. De gevolgen van een rentestijging op de huizenprijzen en betaalbaarheid laten zich in zo’n geval raden.

Mij verwonderde dan ook dat de heer Knot in korte tijd zowel waarschuwde voor rentestijging als ook pleitte voor afschaffing van de hypotheekrenteaftrek.

2. Nibud-norm loopt achter op de realiteit 

Gelijk na bekendmaking van de leennormen voor 2016 merkte ik op dat een kleine verdere daling van de hypotheekrente ervoor zou zorgen dat gezinnen meer zouden kunnen lenen dan naar de geest van de Nibud-normen de bedoeling is.

Deze normen gingen er immers van uit dat de rente hoger zou blijven dan 2 procent, wat ertoe leidt dat een gezin met een inkomen van 52.000 euro per jaar altijd minimaal tot 21,5 procent van zijn inkomen mag besteden aan zijn hypotheek.

Een gezin kan zich op dit moment al met 12.000 euro overcrediteren

Als het Nibud in haar tabellen rekening had gehouden met een rentestand tussen de 1,5 en 2 procent, zou het gezin vrijwel zeker niet meer mogen lenen dan 20,5 procent. Dit betekent dat als het Nibud haar tabellen niet, net als vorig jaar, tussentijds aanpast, het gezin uit het voorbeeld bij de huidige laagste rente van 1,85 procent niet 245.000 euro mag lenen, maar 257.000. Het gezin kan zich op dit moment dus al met 12.000 euro overcrediteren.

3. Het aantal aflossingsvrije hypotheken stijgt explosief

In de luwte van de discussie rond de risico’s van de lage rente publiceerde het ministerie van Binnenlandse Zaken de uitkomsten van zijn driejaarlijkse onderzoek naar de stand van de woningmarkt. Zo verschenen onder andere 'Wonen in beweging' en 'Cijfers over wonen en bouwen' met daarin een schat aan informatie over de woningmarkt.

In het tweede document valt te lezen dat van de huishoudens met een hypotheek, inmiddels maar liefst 53 procent volledig aflossingsvrij leent! Drie jaar geleden was dit nog 35 procent, een in internationaal perspectief extreem hoog percentage dat toen al aanleiding was voor de Oeso om Nederland te waarschuwen voor de gevolgen als deze hypotheken aan het eind van hun looptijd moeten worden terugbetaald.

Ook in absolute aantallen is het aantal volledig aflossingsvrije hypotheken opgelopen, van 1.264.000 in 2012 naar 1.938.000 in 2015:

Omdat ik bijna van mijn stoel viel van verbazing door deze enorme stijging, nam ik contact op met de woordvoerder van Stef Blok om zeker te zijn dat dit geen misrekening betreft. Dit leverde geen andere cijfers op, maar het lijkt wel te hebben geleid tot het wegmoffelen van de cijfers uit 2012, zodat de extreme groei van afgelopen tijd minder opvalt voor lezers zonder dossierkennis. In het bovenstaande plaatje ziet u links de publicatie van vóór mijn vragen, rechts die van daarna. Historische gegevens zijn overigens ook beschikbaar.

"Vragen lijken te hebben geleid tot het wegmoffelen van de cijfers van 2012, zodat de extreme groei van afgelopen tijd minder opvalt voor lezers zonder dossierkennis"

Deze volledig ‘aflossingsvrije huishoudens’ zijn vooral 50-plussers en de overheid en banken wijzen graag op de sterke kapitaalpositie van deze welgestelde generatie. Desondanks stelt de Oeso dat ervaringen uit het verleden leren dat de kans op wanbetaling toeneemt zodra deze hypotheken het einde van hun loopduur bereiken.

In hetzelfde stuk waarschuwt de Oeso overigens ook dat we ons niet rijk moeten rekenen met het lage aantal betaalachterstanden, omdat dit wel eens een direct gevolg zou kunnen zijn van de lagere lasten die Nederlanders hebben omdat zij niet hoeven af te lossen.

Vraagtekens

Over de oorzaak van de enorme stijging kan ik slechts speculeren. Zo zou het kunnen zijn dat in de afgelopen jaren hypotheken zijn omgezet in aflossingsvrije hypotheken om het aantal consumenten met betaalproblemen tijdelijk kunstmatig laag te houden. En misschien heeft de lage rente aangezet tot het aangaan van nieuwe, aflossingsvrije leningen. Mogelijk sluiten ouders met overwaarde een dergelijke lening af om hun kroost te helpen — daarbij tevens gebruik makend van de mogelijkheid onbelast te schenken. Dit zou kunnen verklaren waarom de heer Knot zowel waarschuwt voor rentestijging als pleit voor snellere afschaffing van de HRA.

Wie het weet mag het zeggen. Een dergelijke extreme stijging gaat echter hoe dan ook opvallen bij internationale toezichthouders en zal vroeg of laat tot aanvullend onderzoek moeten leiden.

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Jasper du Pont

Gevolgd door 120 leden

Maakt zich zorgen over de mate waarin de woningmarktstarter wordt vertegenwoordigd in de politiek en media.

Volg Jasper du Pont
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren
Dit artikel zit in het dossier

Woningmarkt

Gevolgd door 1334 leden

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

Volg dossier