Artist impression van Feyenoord City, ontworpen door architectenbureau OMA, bezien vanaf de noordoever.

Artist impression van Feyenoord City, ontworpen door architectenbureau OMA, bezien vanaf de noordoever.
© OMA Architecten

De gegarandeerde winnaar in het nieuwe Feyenoord-stadion: Goldman Sachs

Feyenoord staat op het punt een half miljard euro uit te geven aan een nieuw voetbalstadion. Dankzij dit complex aan de Maas kan de club zich weer meten met Ajax en PSV, én krijgt heel Rotterdam-Zuid een boost. Dat is althans het idee. Maar de plannen zijn riskant, blijkt uit onderzoek van FTM, Vers Beton, Open Rotterdam en SPIT. Het is maar de vraag of Feyenoord beter wordt van het nieuwe stadion. De enige die wel uitstekend verdient, is zakenbank Goldman Sachs.

Dit stuk in 1 minuut
  • Voetbalclub Feyenoord wil een nieuw stadion bouwen: Feyenoord City. De Kuip is verouderd, waardoor die te weinig inkomsten oplevert uit skyboxen, horeca en evenementen.

  • Er ligt een prachtig plan klaar, maar dit ontwerp van architectenbureau OMA kost alles bij elkaar bijna een half miljard euro. Dat is veel geld, ook vergeleken met andere stadions.

  • Feyenoord heeft dat geld zelf niet: de hele bouwsom plus financieringskosten moet van externe financiers komen. Het grootste deel wordt betaald uit een lening van Goldman Sachs. Geld lenen kost geld. Daarom moet Feyenoord City veel inkomsten genereren om alle rente, aflossingen en dividenden te kunnen betalen.

  • Het stadionbedrijf heeft de afgelopen jaren al 23 miljoen euro uitgegeven aan plannen voor nieuwbouw. Mede daardoor is het eigen vermogen volgens de laatste jaarrekening 3 miljoen negatief

  • Het rapport waarop Feyenoord City de te verwachten inkomsten baseert, is geheim. Hoe realistisch die aannames zijn, valt niet te verifiëren. Experts die wij spraken hebben hun twijfels.

  • Als de inkomsten straks inderdaad tegenvallen, kan dat Feyenoord en aandeelhouders (waaronder de gemeente Rotterdam) veel geld kosten. De enige partij die safe zit, is Goldman Sachs.

Lees verder

De Kuip is op. Een biertje en een broodje kroket zijn in het Feyenoord-stadion nauwelijks te krijgen, de friet is koud, zakelijke bezoekers moeten het doen met krap bemeten business-ruimtes in het tegen de Kuip aangeplakte Maasgebouw. De kleedkamer voor de tegenstanders van Feyenoord is kleiner dan die van een gemiddelde amateurclub. En de vrouwen-wc’s? Die zijn volgens sommige twitteraars zo vies dat je ‘je hond er nog niet laat schijten’.

Een nieuw stadion is hard nodig, zegt Jan van Merwijk, directeur van Stadion Feijenoord, zoals De Kuip officieel heet. ‘Het moderne voetbal is veranderd. Je stadion is een manier om geld te verdienen. Via ticketing, horeca en zakelijke bezoekers. In het huidige stadion laten we geld liggen. We verliezen de concurrentie met de Johan Cruijff Arena.’

Met een fikse opknapbeurt ben je er niet, legt Van Merwijk uit in zijn kantoor op de eerste verdieping van een bijgebouw naast het stadion. ‘De Kuip is gebouwd in crisistijd. Er zit geen draadnagel te veel in die staalconstructie. Maar daardoor is het een lastig stadion om te verbouwen. Als we een paar geluidsboxen willen ophangen voor een concert moet er al een expert komen kijken of de constructie het wel aankan. En de status van gemeentelijk monument maakt het lastig iets aan te passen.’

Vandaar de wens voor een nieuw stadion. Niet als doel op zich, maar als middel om geld te verdienen voor Feyenoord, benadrukt Van Merwijk. Sinds 2016 werkt Feyenoord samen met de gemeente aan het plan Feyenoord City: een iconische voetbaltempel die half in de Maas komt te liggen, ontworpen door David Gianotten van OMA, het bureau van toparchitect Rem Koolhaas. De vraag is: wordt Feyenoord daadwerkelijk financieel beter van het nieuwe stadion, zoals de club voor ogen heeft?

Follow the Money bestudeerde in samenwerking met Vers Beton en Coöperatie SPIT de business case, en ontdekte dat het schier onmogelijk is dat een nieuw stadion Feyenoord de zo vurig gewenste extra inkomsten oplevert. Er is wel een andere partij die betrekkelijk risicoloos 183 miljoen euro aan rente-inkomsten zal verdienen: hypotheekverstrekker Goldman Sachs.

Van wie is De Kuip?

Stadion Feijenoord werd in de crisistijd van de jaren dertig gebouwd, mede dankzij een crowdfunding avant la lettre. Gewone Rotterdammers konden meebetalen en kregen in ruil een aandeel met zitplaatsrecht in De Kuip. Die aandelen zijn nog steeds in omloop, geërfd of doorverkocht. Samen zijn die individuele aandeelhouders minderheidseigenaar van het stadion.

De meerderheid van de aandelen in de Kuip is in handen van Sportclub Feyenoord, ook wel bekend als de amateurtak. Voor die constructie is bij de invoering van het betaald voetbal expliciet gekozen. De afgesplitste profclub Feyenoord werd huurder van het stadion. Stel dat de profclub failliet zou gaan, dan zou de amateurtak een nieuwe licentie kunnen aanvragen, én al een stadion in eigen bezit hebben om in te spelen.

In de praktijk zorgt deze eigendomsverhouding nu voor onrust, doordat er veel verschillende belangen zijn. De ‘gewone’ aandeelhouders willen hun zitplaatsen niet kwijt en moeten door Feyenoord City worden uitgekocht. De sportclub wil ook zijn invloed op het stadion niet kwijt. Profclub Feyenoord heeft als belangrijkste gebruiker formeel niets te zeggen over het stadion.

Voor de bouw van het nieuwe stadion is de BV Nieuw Stadion opgericht, die voor de volle 100 procent dochter is van Stadion Feijenoord.

Lees verder Inklappen

Duur

Feyenoord City wordt een van de duurste stadions van Europa. De kosten voor de bouw, inrichting en financiering worden op 443,8 miljoen euro geraamd. En daar zit de prijs voor de grond, die de gemeente voor 60 miljoen aankoopt, nog niet eens bij in. In totaal betreft het een investering van een half miljard, een kapitaal vergeleken bij andere stadions. De Johan Cruijff Arena kostte bij oplevering in 1996 127 miljoen euro (gecorrigeerd voor inflatie: een kleine 200 miljoen). Het half zo grote Gelredome van Vitesse, ook een multifunctioneel nieuwbouwcomplex, kostte zo’n 70 miljoen euro in 1998 (103 miljoen in prijzen van nu). Ook buitenlandse topclubs bouwden goedkopere stadions. 

Duurdere stadions zijn er overigens ook. Arsenal betaalde meer dan 500 miljoen, en na enorme kostenoverschrijdingen hing aan het nieuwe onderkomen van Tottenham Hotspur in Londen een prijskaartje van bijna een miljard. Maar Engelse clubs zijn rijker. De Spurs verdienen alleen al aan de televisierechten voor de Premier League jaarlijks 150 miljoen pond (165 miljoen euro); de uitzendrechten in de eredivisie leveren Feyenoord slechts 7,5 miljoen euro op. Tottenham verwierf in 2018 ruim 400 miljoen euro aan inkomsten, terwijl Feyenoord toen uitkwam op 100 miljoen – en dat was Feyenoords beste jaar ooit. Zodoende lijkt een nieuw stadion van een miljard voor een Engelse topclub bepaald beter te betalen dan een onderkomen van een half miljard dat voor Feyenoord is.

Waarom wordt dat stadion van Feyenoord eigenlijk zo duur? ‘Je betaalt vooral voor de architect,’ zegt Martijn Walraven, voormalig directeur BeNeLux bij FCC. Dat bouwbedrijf was onder meer betrokken bij de bouw van de Allianz Arena in München (bouwkosten: 340 miljoen euro), en bouwde de nieuwe stadions voor het EK in Polen in 2012. ‘Geen van die arena’s is duurder dan 200 miljoen. Voor zo’n bedrag kan Feyenoord ook een nieuw stadion bouwen. Alleen: niet ontworpen door OMA, en niet op die locatie.’ Want bouwen in het water, op een belangrijke dijk – een primaire waterkering – zorgt volgens Walraven voor complexe en dus dure vergunningstrajecten.

‘Wij vinden dit geen duur stadion,’ reageert stadiondirecteur Van Merwijk. ‘Duur is een relatief begrip. Er zijn altijd goedkopere en duurdere stadions te vinden. Bij sommige zitten de kosten van de voorbereiding, inrichting en grond er niet bij in, bij andere wel, dus het is niet altijd vergelijkbaar. Voor 444 miljoen, exclusief grond, hebben we een stadion dat helemaal af is.’

Financiering

Duur of niet: Stadion Feijenoord moet de hele bouwsom van 444 miljoen bij externe financiers halen, want het bedrijf heeft weinig eigen middelen. Het grootste deel komt via een hypotheek bij Goldman Sachs. De Amerikaanse bank leent bijna 230 miljoen euro aan Feyenoord City tegen zo’n 5 procent rente, inclusief financieringskosten. Waarom Goldman Sachs, een Amerikaanse bank die niet direct een brandschone reputatie heeft? ‘Stadionfinanciering is een probleem,’ zegt Van Merwijk. ‘Nederlandse banken zijn niet enthousiast. De onzekere inkomsten uit het voetbal zullen daarbij een rol spelen. Goldman Sachs heeft juist heel veel ervaring. Ze hebben een complete afdeling sportfinanciering.’

‘Nederlandse banken zijn niet enthousiast. De onzekere inkomsten uit het voetbal zullen daarbij een rol spelen’

Stadion Feijenoord heeft al 17,5 miljoen euro van die hypotheek opgenomen om alle adviseurs, architecten en ingenieurs in de planfase te betalen. Als onderpand heeft Goldman Sachs nu een hypotheek op De Kuip. Ook een deel van de huuropbrengsten van de skyboxen is al aan de Amerikanen verpand. Dat zet druk op de nieuwbouwplannen. ‘Eigenlijk is stoppen geen optie meer,’ zegt directeur Van Merwijk. ‘Eind vorig jaar hadden we nog met enig fatsoen terug gekund. Toen zat er minder geld in. Als we nu vroegtijdig struikelen, moet die 17,5 miljoen worden terugbetaald. Dan zit Stadion Feijenoord met een grote schuld.’

Bijkomend probleem: Goldman Sachs financiert maar de helft. De andere 220 miljoen euro moet Feyenoord zelf bijeen brengen door investeerders te strikken die aandelen willen nemen in het nieuwe stadion. En dat loopt stroef. Feyenoord City verkoopt voor 100 miljoen aandelen die geen stemrecht geven, maar wel een gegarandeerd dividend van 6 procent (de zogeheten cumprefs). De andere 120 miljoen komt van gewone aandeelhouders en is verdeeld in 40 miljoen van de gemeente Rotterdam, 30 miljoen van rijke zakenmensen rond Feyenoord, 30 miljoen van filantropische stichtingen en 20 miljoen van Stadion Feijenoord zelf.

Dat laatste, de eigen bijdrage van Stadion Feijenoord, lijkt lastig. Het stadionbedrijf heeft de afgelopen jaren al 23 miljoen euro uitgegeven aan plannen voor nieuwbouw. Mede daardoor is het eigen vermogen volgens de laatste jaarrekening 3 miljoen negatief. Maar dat is geen probleem, zegt Carl Berg. De financieel directeur van Feyenoord City – hij draagt een wit overhemd met daarop zijn initialen geborduurd – werkt in een bescheiden kantoortje tegenover De Kuip de financiering uit. ‘Als Feyenoord De Kuip verlaat, komen er onder andere woningen in het stadion. Er zit dus geld in de eindwaarde van De Kuip. En totdat het nieuwe stadion open gaat, houden we inkomsten. De liquiditeitspositie van het stadion is gezond. Marco helpt daarbij.’ Hij wijst naar buiten, waar een groep grondig opgemaakte vrouwen van eind veertig richting stadion stiefelt voor een concert van Marco Borsato.

De enige aandeelhouder die tot nu toe zeker meedoet, is de gemeente. Rotterdam heeft er belang bij om 40 miljoen in stadionaandelen te steken. Dit stuk stad tot leven wekken is een lang gekoesterde wens op het stadhuis: nu bestaat dit deel van Zuid uit een verouderd bedrijventerrein en een asfaltzee waar voetbalfans op wedstrijddagen hun auto parkeren. Een nieuw stadion moet de aanjager zijn voor een metamorfose tot hippe woonwijk vol winkels en sportfaciliteiten. Naast 40 miljoen in aandelen koopt de gemeente ook de grond onder het nieuwe stadion voor 60 miljoen. Feyenoord City betaalt dat geld terug via erfpacht. Ook investeert de stad zeker 35 miljoen in infrastructuur.

‘Ook kinderen uit gezinnen die het niet breed hebben moeten de sfeer in het Feyenoordstadion kunnen proeven’

Andere investeerders zijn nog niet bekend. Velen kijken naar Cees de Bruin. De vermogende president-commissaris van Stadion Feijenoord is volgens Quote goed voor een vermogen van 1,3 miljard. Zodra hij een flink bedrag investeert zonder een al te hoog rendement te eisen, kan de financiering snel rond zijn. Maar De Bruin doet vooralsnog niets, en wil niet met ons praten. Andere potentiële investeerders zeggen intussen dat zij niet meedoen als de Bruin niet meedoet.

Er is wel een toezegging van stichting De Verre Bergen, het filantropievehikel van de Rotterdamse familie Van der Vorm (HAL Investment, nummer 2 in de Quote 500). De Verre Bergen wil 24,5 miljoen euro bijdragen aan de bouwkosten, maar is niet geïnteresseerd in aandelen. In plaats daarvan wil de stichting voor de hele levensduur van het stadion 3900 stoelen reserveren om arme kinderen uit Rotterdam-Zuid gratis naar het voetbal te laten gaan. ‘Er zijn kinderen die praktisch naast het stadion wonen, maar nooit een wedstrijd bezoeken,’ stelt de stichting in een persbericht. ‘Ook kinderen uit gezinnen die het niet breed hebben moeten de mogelijkheid krijgen de sfeer in het Feyenoordstadion te proeven.’

Een mooie investering, maar voor Feyenoord City is het onhandig. Goldman Sachs financiert maximaal de helft van de bouwkosten en verwacht van de aandeelhouders dat zij de andere helft van het toekomstige exploitatierisico dragen. De Verre Bergen wil dat risico niet, en koopt feitelijk alvast voor 24,5 miljoen euro kaartjes voor toekomstige Feyenoord-wedstrijden. Complicerende factor: die inkomsten uit plaatsbewijzen zijn nodig om investeerders die wél aandelen kopen, hun rendement te bezorgen. (Of de kinderen die straks in het ‘Vak van Zuid’ zitten genoeg cola en kroketten consumeren om de fors ingeschatte horeca-inkomsten te halen, is ook maar de vraag.) De inbreng van De Verre Bergen heeft in overleg met Goldman Sachs niettemin een plek in de financieringsstructuur gekregen. ‘Kijk, als iemand zoveel geld komt brengen, dan proberen we het toch een plek te geven,’ zegt Van Merwijk. ‘We moeten het met elkaar mogelijk maken.’

Business case

De totale bouwkosten van 444 miljoen euro en de financiering daarvan zijn twee zijden van wat Carl Berg zijn ‘driehoekje’ noemt. De derde zijde is de business case: de verwachte inkomsten waarmee Feyenoord City de exploitatiekosten betaalt, zijn hypotheek aflost en de aandeelhouders dividend uitkeert.

Voetbalclubs hebben grofweg zeven structurele inkomstenbronnen: sponsoring, merchandise, kaartverkoop, business seats plus skyboxen, horeca, televisiegeld en winstpremies uit Europees voetbal. Clubs hebben doorgaans een stadion in eigen beheer of huren een stadion, en strijken alle inkomsten zelf op. Maar Feyenoord City wil iets nieuws doen.

Het stadion aan de Maas wordt straks – als enige in Europa – gerund als een schouwburg. Het stadion verkoopt de kaartjes, verhuurt de skyboxen en exploiteert de horeca. Uit die opbrengsten betaalt het stadion een optreedvergoeding van 25 miljoen per jaar aan de artiest: profclub Feyenoord.

[Bovenstaand fragment uit de business case is verouderd. De opening van het nieuwe stadion is een jaar uitgesteld, dus de genoemde bedragen zijn gecorrigeerd voor inflatie (1,5 procent). Dat brengt de totale omzet op 106,9 miljoen.]
 

Feyenoord City denkt elk jaar 106,9 miljoen euro te verdienen met onder meer kaartverkoop, skyboxen, horeca en het organiseren van congressen en evenementen. In de afgelopen drie jaar, waarin de club goed presteerde, verdienden Feyenoord en De Kuip met diezelfde activiteiten gemiddeld genomen maar de helft, zo’n 56 miljoen euro. Als het nieuwe stadion er staat, blijft de profclub zelf inkomsten halen uit sponsoring, merchandise, wedstrijdpremies en tv-geld. Dat was de afgelopen drie jaar gemiddeld 45 miljoen euro per jaar. Bij elkaar hopen de twee in de toekomst dus samen ruim 150 miljoen euro aan inkomsten te halen.

Vergeleken met wat Feyenoord en Stadion Feijenoord de afgelopen jaren verdienden, is dat een enorm bedrag. Het nieuwe stadion moet de inkomsten bijna verdubbelen. Ajax en de Johan Cruyff Arena draaien minder omzet dan Feyenoord nu verwacht: in de afgelopen vier seizoenen gemiddeld 125 miljoen per jaar. Dat was inclusief een zeer succesvol – en dus lucratief – jaar waarin Ajax de Europa League-finale haalde. 

[Omzet stadions plus clubs, volgens hun jaarverslagen. Bij PSV past een kanttekening: deze profclub heeft het stadion in eigen beheer en neemt het resultaat van de stadionexploitatie als geheel op als inkomstenpost. Zodoende ligt de omzet bij PSV dus hoger dan hier weergegeven.]

Kanttekeningen

Waar baseert Feyenoord City die verwachtingen op? De belangrijkste consultant in deze is de International Stadia Group (ISG). Dit Britse bureau rekende de verwachte inkomsten door, mede in opdracht van Goldman Sachs. Het rapport van ISG is geheim, maar de plannenmakers hebben er veel vertrouwen in. ‘We zijn heel blij met de doorrekening van ISG, want zonder zo’n onafhankelijke check krijg je geen financiering,’ zegt Carl Berg. ‘De financiers vertrouwen op ISG,’ aldus Van Merwijk.

Maar andere experts die we de business case voorleggen, denken er anders over. Neem de 37,5 miljoen euro die het nieuwe stadion jaarlijks verwacht te verdienen met de verhuur van business seats en skyboxen. Uit de laatste jaarverslagen blijkt dat Feyenoord daaraan momenteel 12,8 miljoen verdient. In het nieuwe stadion komen weliswaar bijna twee keer zoveel business seats. Maar die moeten dan wel verhuurd worden, en tegen een flink hogere prijs.

[Uit business case en uit jaarverslag]

Hypercube, een gezaghebbend adviesbureau in de voetbalindustrie, deed veel onderzoek naar stadionplannen. ‘37,5 miljoen is erg veel,’ zegt directeur Pieter Nieuwenhuis. ‘Je zou dat kunnen halen als Feyenoord elk jaar meespeelt om de landstitel en regelmatig in de Champions League. Maar de realiteit is dat Ajax door zijn Europese prestaties afgelopen seizoen zoveel geld heeft verdiend, dat Feyenoord ze voorlopig niet zal inhalen. Het nieuwe stadion zal dat niet oplossen. Feyenoord kan beter eerst investeren in goede spelers. Want bedrijven betalen niet de hoofdprijs voor een skybox om Feyenoord elk jaar derde of vierde te zien worden. Deze business case is door de realiteit achterhaald.’

Feyenoord krijgt straks de duurste seizoenkaarten van de eredivisie

En dan de kaartverkoop. Dat bedrag is in de laatste versie van de business case nog eens met 2 miljoen opgehoogd naar 23,6 miljoen, zonder duidelijke onderbouwing. In een kritische doorrekening van de plannen in opdracht van de gemeente neemt volgens adviesbureau Brink zodoende ‘het risico toe dat de geprognosticeerde omzet niet gerealiseerd kan worden’. Feyenoord krijgt straks de duurste seizoenkaarten van de eredivisie. Een groot deel van de fans is daar woest over. Zij vrezen dat hun volksclub wordt overgenomen door het grote geld. 

En dan zoekt Feyenoord City bovendien nog een bedrijf dat voor 3,5 miljoen euro per jaar zijn naam op de gevel van het nieuwe stadion wil spijkeren. Haalbaar? In Duitsland is stadionsponsoring een bekender fenomeen. Het levert de 18 Bundesliga-clubs zo’n 40 miljoen per jaar op. Sponsorreport schat de totale inkomsten voor Nederlandse clubs op 5 miljoen per jaar. Sportmarketeer Frank van den Wall Bake sluit weliswaar niet uit dat Rotterdam voor 3,5 miljoen per jaar bijvoorbeeld een ‘Coca-Cola Arena’ kan krijgen. ‘Maar je kunt zo’n deal maar één keer maken. De eerste naam beklijft. Hoeveel mensen weten dat de Heineken Music Hall nu AFAS Live heet?’ De vraag is of er een bedrijf te vinden is dat 35 miljoen wil betalen voor 10 jaar naamsponsoring. Zeker nu stichting De Verre Bergen voor 10 miljoen minder bijna vierduizend zitplaatsen heeft gekocht, lijkt dat een hoog bedrag.

Op naar Zweden!

Toch heeft Feyenoord City’s cfo Carl Berg het volste vertrouwen in de berekeningen van ISG. ‘ISG heeft misschien wel 40 of 50 van dit soort dingen gedaan, waaronder Atletico Madrid en Tottenham Hotspur, grote en kleine stadions. De meeste stadions die zij onderzocht hebben, performen beter dan verwacht.’

Maar in Zweden denken ze er anders over. Vanaf 2007 dacht ISG mee over een nieuw stadion in Solna, zo blijkt uit een pagina op de site van ISG die inmiddels is verwijderd, maar via de wayback machine nog te vinden is. ISG wil desgevraagd niet reageren op zijn rol in Solna. De Friends Arena werd in 2012 opgeleverd, en is vergelijkbaar met Feyenoord City. Net as Rotterdam moest ook het stadion in Solna, een voorstad van Stockholm, zorgen voor de ontwikkeling van een achtergebleven industriegebied. Daarom nam de gemeente, net als Rotterdam, voor zo’n 40 miljoen euro aandelen in het stadion.

Voor Solna werd de Friends Arena een financiële ramp. De gemeente van 80.000 inwoners verloor 70 miljoen euro in het stadionproject. Dat begon al bij de bouwkosten: die liepen van de geplande 180 miljoen op tot ruim 300 miljoen euro. En ook de exploitatie liep mis. De vele grote acts die er zouden komen, bleven weg. Bij wedstrijden van thuisclub AIK zit het stadion halfvol. Als aandeelhouder moest de gemeente elk jaar een paar miljoen bijdragen om de verliezen te compenseren. Uiteindelijk deed de stad haar aandelen in 2016 voor een symbolisch bedrag van 4 kroon van de hand.

‘Geld dat bestemd was voor onderwijs en ouderenzorg, is gebruikt om verliezen van een commercieel stadionbedrijf te compenseren,’ zegt Arne Öberg, raadslid voor de sociaal-democraten. Öberg deed namens zijn partij onderzoek naar de verliezen die de stad door het stadion leed. Het rapport uit 2016 leest als een waarschuwing voor de gemeenteraad in Rotterdam.

Ook Bernhard Huber, raadslid voor De Groenen, heeft geen goed gevoel overgehouden aan Solna’s stadionavontuur. ‘Een gemeente kan best helpen bij de bouw van een nieuw stadion. Maar houd het bij zichtbare investeringen, bijvoorbeeld in infrastructuur. Blijf weg van investeringen in aandelen. Word hoe dan ook niet zelf mede-eigenaar.’ Afhankelijkheid van exploitatie-inkomsten van een stadion kan bovendien zorgen voor belangenverstrengeling, waarschuwt Huber. ‘Als stadioneigenaar wil je zoveel mogelijk evenementen met zoveel mogelijk mensen, maar als gemeente ben je ook verantwoordelijk voor de openbare orde, en moet je misschien juist evenementen verbieden en optreden tegen hooligans.’

De Friends Arena zou break even draaien met elke week een groot evenement. Dat bleek toch niet helemaal haalbaar

Kristina Tidestav, de hoogste ambtenaar van Solna, zegt namens de burgemeester dat de stad wél blij is met de Friends Arena. De 70 miljoen aan verliezen waren inderdaad niet de bedoeling. Maar het stadion is er, en de gebiedsontwikkeling eromheen met een megawinkelcentrum, kantoren en appartementen is een groot succes.

Het Zweedse voorbeeld laat zien welke risico’s ook in Rotterdam op de loer liggen. De Friends Arena zou break even draaien met elke week een groot evenement. Dat bleek toch niet helemaal haalbaar – ‘dit is Stockholm, niet New York,’ aldus raadslid Arne Öberg – met als gevolg dat het sportpaleis sinds de opening in 2012 al twee keer van eigenaar is gewisseld in de hoop het winstgevend te krijgen.

‘Business cases worden vaak geschreven om een plan door te laten gaan. Ondernemers gebruiken het document om medewerking van bijvoorbeeld de overheid te krijgen,’ zegt Maarten Hoekstra, die vorige maand aan de Universiteit Twente promoveerde op zijn onderzoek naar business cases. ‘Dromen van een financieel rooskleurige toekomst mag, maar een business case moet ook alternatieven hebben voor het geval het tegenvalt.’

‘Het plan van Feyenoord City doet me sterk denken aan de SS Rotterdam, een voorbeeld dat ik heb gebruikt in mijn onderzoek. Een business case vol optimistische aannames, veel wonderlijk taalgebruik, Engelse termen en zinnen die eigenlijk niets zeggen. Het is abstract en vaag. Het ademt optimisme. Mijn advies aan raadsleden zou zijn: kijk hier nog eens goed naar.’

De waterval

Hoe zit dat bij Feyenoord City? Wat gebeurt daar als de inkomsten tegenvallen? Onderdeel van de business case is een cashflow waterval, een mechanisme dat bepaalt wie als eerste betaald wordt uit de inkomsten, en wie achteraan moet aansluiten.

Feyenoord City denkt dus 106,9 miljoen euro per jaar te gaan verdienen. De eerste 44,5 miljoen gaat op aan de exploitatiekosten: salarissen, verzekeringen, de energienota, inkoop van bier en kroketten. Daarna gaat 3,8 miljoen naar de gemeentelijke belastingdienst voor ozb en erfpacht. Vervolgens mag profclub Feyenoord zijn jaarlijkse gage van 25 miljoen euro ophalen. Die vergoeding wordt jaarlijks geïndexeerd.

In deze video van Vers Beton legt auteur Bram Logger de business case uit

Het bedrag dat dan over is – de omzet voor belasting, rente en afschrijvingen (ebitda in jargon) – is 33,6 miljoen euro. Goldman Sachs eist dat die ebitda minimaal twee keer zoveel is als wat het nieuwe stadion moet aftikken aan rente en aflossing (nog wat jargon: een debt service coverage ratio (dscr) van 2). Dat lukt Feyenoord City dan net, want op de lening van 237 miljoen, annuïtair af te lossen tegen 5 procent rente, zijn de jaarlijkse lasten 16,8 miljoen euro.

Als de Amerikaanse bankiers zijn betaald, gaat 20,5 procent van de winst naar de fiscus als vennootschapsbelasting (3,4 miljoen), en moet er 2 miljoen in een pot voor onderhoudsreserve. De winst die dan overblijft gaat naar de aandeelhouders. De investeerders die samen 100 miljoen in cumprefs belegden, hebben recht op 6 procent vast dividend, ofwel 6 miljoen euro. De 5 miljoen die overblijft, is voor de andere aandeelhouders, waaronder de gemeente Rotterdam.

Maar wat nu als het tegenzit? Vorig jaar sloeg Jan de Jong stevig met zijn vuist op tafel. De Feyenoord-directeur, tot augustus 2017 nog de baas van de NOS, eiste een garantie dat zijn club minstens 25 miljoen per jaar zou krijgen van het nieuwe stadion. De club geeft er immers de huidige inkomsten uit kaartverkoop, business seats en skyboxen voor op. Feyenoord zegde toe zelf via investeerders 30 miljoen euro aandelenkapitaal op te halen, en kreeg in ruil daarvoor gegarandeerd 25 miljoen per jaar van de omzet uit het stadion. Althans, dat was de afspraak eind december, toen de profclub groen licht gaf om de plannen door te zetten.

Feyenoord krijgt die 25 miljoen alleen als de omzetprognose wordt gehaald

Maar in de nieuwe business case die twee maanden later werd gepubliceerd, staat iets anders. Van een garantie is geen sprake. Feyenoord krijgt die 25 miljoen alleen als de omzetprognoses uit de plannen worden gehaald. Is de omzet minder – en wordt de debt service coverage ratio dus niet gehaald – dan is de voetbalclub de eerste die moet inleveren. De optreedvergoeding voor Feyenoord valt dan terug tot een minimum van 17,5 miljoen. Met dat bedrag schiet Feyenoord niets op. De club blijft dan steken op het huidige inkomstenniveau in De Kuip. Met de 17,5 miljoen als ondergrens loopt de club ook geen grote risico’s, maar het doel van nieuwbouw was nu juist om meer inkomsten te genereren.

Heeft Feyenoord zitten slapen? De clubleiding wil geen antwoord geven op die vraag. Stadiondirecteur Jan van Merwijk ziet het probleem niet. ‘Het geloof en het vertrouwen zit in de business case. Dat we dat kunnen bereiken. En dat doen we als stadion en voetbalclub samen.’

Maar een lagere vergoeding voor profclub Feyenoord kan een probleem worden voor het nieuwe stadion. Minder inkomsten voor Feyenoord betekent minder goede spelers. Dat leidt weer tot minder goede prestaties, en dus minder bezoekers in het stadion, die minder willen betalen voor een stoeltje of een skybox, en minder bier en kroketten consumeren. Die vicieuze cirkel is het grote risico in de business case van Feyenoord City.

Wat als de omzet 20 procent tegenvalt? Dan zijn de inkomsten even hoog als Ajax en de Amsterdam Arena nu genereren. Eigenlijk doet Feyenoord City het dan heel goed. Wel zijn, behalve Feyenoord, dan ook de aandeelhouders hun dividend dan (deels) kwijt. De enige die zeker blijft van zijn geld is Goldman Sachs. Pas bij een 30 procent lagere omzet riskeren de bankiers van Wall Street iets van hun rente-inkomsten mis te lopen.

Zelfs dan genieten zij extra bescherming. Zo heeft de bank geëist dat Feyenoord City een reserve aanhoudt voor het geval het stadion de rente en aflossing niet meer kan betalen. Die reserve is meegefinancierd. Kortom: als het stadion betalingsproblemen krijgt, moet het Goldman Sachs sowieso betalen met geleend geld. Alles bij elkaar zal de bank over de hele looptijd van de lening circa 183 miljoen euro aan rente ontvangen. Het is daarmee met afstand de best verdienende partij in het project Feyenoord City.

Dat Goldman Sachs zich zo goed heeft ingedekt, zegt iets over de business case, meent Richard Halters. De oud-bankier en Feyenoordfan heeft een financieel adviesbedrijf (Equiton) en is actief op Twitter in de discussie over het nieuwe stadion. ‘In mijn eigen praktijk komen ze ook voorbij: bedrijven met een business case waaraan je afleest dat ze van beneden naar boven zijn geschreven.’ Daarmee bedoelt Halters: eerst onder de streep het bedrag invullen dat nodig is om de benodigde lening te krijgen, en daar vervolgens de verschillende inkomstenposten op aanpassen. ‘Dat lijkt bij Feyenoord City ook het geval. De business case is al eens aangepast zodat die weer binnen de voorwaarden van de bank en de gemeente viel. Om aan de eisen van de bank te blijven voldoen, is de lening veranderd van lineair naar annuïtair. Daardoor worden de hypotheeklasten in de eerste jaren lager, maar betaal je over de hele looptijd genomen meer rente.’ Volgens Halters zijn dit soort aanpassingen een belangrijk signaal: ‘Men lijkt vanuit de financiering te redeneren, niet vanuit de haalbaarheid van de plannen.’

‘Het is manoeuvreren, priegelen op de vierkante millimeter’

Oftewel: zonder die hoge prognoses van ISG zou het plan niet doorgaan. Dan kan er simpelweg niet genoeg geleend worden om de benodigde 444 miljoen euro te vergaren die nodig is om dit prijzige stadionontwerp van OMA op deze complexe locatie in de Nieuwe Maas te bouwen. Stadiondirecteur Jan van Merwijk benadrukt het volste vertrouwen te hebben in de business case. Wel geeft hij toe dat de financiering behoorlijk knelt. ‘Het is manoeuvreren, priegelen op de vierkante millimeter.’

Stoppen doet pijn

Feyenoord, de club die in 2017 eindelijk weer eens kampioen werd maar de afgelopen twee seizoenen terugviel naar de derde en vierde plek, wil graag extra inkomsten om net zulke goede spelers te kopen als Ajax en PSV. Maar de kans dat ze dat lukt, wordt door het plan voor Feyenoord City kleiner. Het stadion is simpelweg te duur voor een club zonder eigen vermogen, die zich qua inkomsten niet kan meten met grote buitenlandse clubs. De kosten voor de financiering zijn zo hoog, dat er gigantische bedragen verdiend moeten worden om Feyenoord de geplande optreedvergoeding te kunnen betalen. En zodra de inkomsten tegenvallen, is de voetbalclub de eerste die moet inleveren.

De Club van Rotterdam-Zuid zit behoorlijk klem. Er is al 20 miljoen uitgegeven aan plannenmakerij, terwijl de financiering nog lang niet rond is. Ondertussen neemt de onrust onder supporters toe. Maar een weg terug is er eigenlijk niet meer, zegt stadiondirecteur Jan van Merwijk. ‘We zijn het punt voorbij dat stoppen geen pijn meer doet.’

Volgende week: hoe Feyenoord in deze situatie terechtkwam.

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Bram Logger

Onderzoeksjournalist

Volg Bram Logger
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren
Over de auteur

Guido van Eijck

Guido van Eijck (1987) is onderzoeksjournalist. Voor Vers Beton schrijft hij maandelijks over de Rotterdamse politiek.

Volg Guido van Eijck
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren