Roompot Beach Resort strandhuisjes in Noord-Beveland, Zeeland, 2021

Ruimte is een schaars goed in Nederland. Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? Lees meer

We willen natuur en recreatie, maar er moeten ook woonwijken en energiecentrales worden gebouwd. De stikstofcrisis dwingt tot het maken van scherpe keuzes. Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? En wie delft het onderspit? In dit dossier trekt Follow the Money het land in om dat te onderzoeken.

In de strijd om openbare ruimte gaat het vaak om ontwikkelingen waar veel (belasting-)geld mee gemoeid is. Bij wie komt dit geld terecht? Wordt het in dienst van de samenleving besteed? Het is regelmatig moeilijk te controleren. Bovendien is de openbare ruimte van ons allemaal: hoe meer die onder druk komt te staan, des te belangrijker het is om een vinger aan de pols te houden hoe deze wordt ingericht.

29 artikelen

Roompot Beach Resort strandhuisjes in Noord-Beveland, Zeeland, 2021 © Daniel Niessen

Hugo de Jonge wil de verroompottisering van Nederland niet stoppen

Vorig jaar onderzocht Follow the Money de opmars van vakantiegiganten als Roompot en Europarcs in Nederland en de gevolgen voor vakantiegangers en de natuur. Een jaar, veel publiciteit en twee moties later verschijnt een onderzoek in opdracht van de overheid. Hieruit blijkt dat het opkopen en upgraden van vakantieparken met luxe chalets en lodges in versneld tempo plaatsvindt. Toch ziet minister De Jonge geen reden om in te grijpen.

Dit stuk in 1 minuut
  • Ruim een jaar geleden won Jos van der Maarel FTM’s BouwputPitch met zijn onderzoeksvraag: ‘Machtsgreep in kustrecreatie: wie is gebaat bij de #verroompottisering?’
  • De hierop volgende publicaties van Follow the Money en andere media leidden uiteindelijk tot twee aangenomen moties en een onderzoek naar vakantieparken in opdracht van BZK en EZK.
  • Op 6 juli verschenen de resultaten van dit onderzoek. De conclusies zijn mild voor grote vakantiepark-ketens. Hun snelle groei moet ‘in perspectief’ worden gezien en de conclusies over hun impact op de omliggende natuur zijn niet eenduidig. Het in kaart brengen van de rol van buitenlandse investeerders – een van de doelen van het onderzoek – is niet volledig gelukt. 
  • Woonminister De Jonge ziet in het rapport dan ook geen aanleiding om in te grijpen in de opmars van de vakantiegiganten. De verroompottisering van Nederland mag doorgaan.
Lees verder

Toen Follow The Money in het voorjaar van 2021 haar lezers vroeg in welke bouwput onze redactie zou moeten graven, werd die pitch ruimschoots gewonnen door Jos van der Maarel, jaarplaatshouder op de Zeeuwse camping Duinrand in Burgh-Haamstede. Hij dreigde, net als veel andere campinggangers, na decennia van zijn vaste plek te worden verjaagd door ‘het grote geld’. 

Grote ketens zoals Roompot en Europarcs, maar ook vermogende investeerders en vastgoedhandelaren kopen massaal parken en campings op om er luxe villa’s en chalets neer te zetten. En dat levert wat op: de vakantiehuizen worden – vaak als belegging – verkocht aan particulieren die er zelf een paar maanden per jaar mogen verblijven, en ze de rest van het jaar verhuren aan toeristen. De vakantieparken strijken ongeveer een kwart van de huurinkomsten op. 

In het geval van Duinrand werd Roompot als mogelijke exploitant van het nieuwe park genoemd. Het van origine Zeeuwse bedrijf is inmiddels de grootste aanbieder van vakantiehuizen in Nederland en in handen van de Amerikaanse durfkapitalist KKR

Van der Maarel kon zich wel enigszins verplaatsen in zijn campingbaas. Die mocht weliswaar een ‘lul van een eigenaar’ zijn, maar Van der Maarel begreep ook dat er voor hem een grote smak geld te verdienen viel. Maar wat de pitch-winnaar onverteerbaar vond, is dat de mooiste plekken van Nederland in handen komen van rijke, vaak buitenlandse investeerders en dat vakanties in eigen land iets worden voor ‘proseccopubliek’. 

Met zijn pitch raakte Van der Maarel een gevoelige snaar bij lezers van Follow the Money en duizenden campinggasten die zich zorgen maakten over ‘hun plekkie’.

Op vakantie met een kleine portemonnee

Follow the Money bundelde de krachten met Radar (AVROTROS) en kwam tot een aantal belangrijke conclusies: duizenden jaarplaatshouders dreigen hun plekken te verliezen, terwijl investeerders en projectontwikkelaars miljoenen verdienen door in zee te gaan met een grote vakantieaanbieder. De traditionele camping maakt plaats voor vakantieparken met chalets.

Bovendien maken burgers en deskundigen zich zorgen over het verlies van schaarse natuur. De vakantiegiganten bouwen driftig door langs de kust, in de bossen en aan de rand van beschermde natuurgebieden en nemen daarbij veel ruimte in. Koploper Roompot exploiteert – na een geplande annexatie van Landal GreenParks – een gebied ter grootte van de gemeente Haarlem.

Ook het BNNVARA-programma KASSA! was de trend niet ontgaan. Zij maakte een uitzending over de grondoorlog en de rol van buitenlandse investeerders. Ook de onderzoeksjournalisten van Pointer (KRO-NCRV) schenen licht op de kwestie met een zesdelige serie

Onlangs kwam ook RTL met een productie over de kwestie waarin de makers zich afvragen of er nog wel plek is voor de vakantieganger met een kleinere portemonnee. En wat het effect is van de bouwwoede in recreatiegebieden die vaak dicht bij of naast beschermde natuurgebieden liggen.

De mediaberichten schudden ook de politiek wakker. SP-Kamerlid Sandra Beckerman diende – mede naar aanleiding van de publicaties van Follow the Money – twee moties in die door de Tweede Kamer werden aangenomen. Daarop startte een onderzoek in opdracht van het ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK) en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) naar de overname van parken door buitenlandse investeerders en naar het huurrecht van grond op vakantieparken.

Meer vakantiemogelijkheden voor mensen met de hoogste koopkracht 

Op 6 juli, ruim een jaar nadat Jos van der Maarel de bouwput-pitch won, zijn de uitkomsten van dat onderzoek gepubliceerd in het rapport Onderzoek Opkopen Vakantieparken. Het aantal verdwenen jaarplaatsen is volgens de onderzoekers ‘bescheiden’: in totaal zijn er 119 duizend jaarplaatsen in Nederland tegenover 123 duizend in 2017 – een daling van 3,5 procent in vijf jaar. Wel gaat het afnemen van jaarplaatsen steeds sneller. De komende vijf jaar zullen er naar verwachting nog eens 5.000 sneuvelen. 

Hoewel het volgens het rapport om bescheiden aantallen gaat, heeft het verdwijnen van jaarplaatsen voor getroffen campinggangers grote gevolgen: zij kunnen geen nieuwe jaarplaats vinden. Van het totale aanbod aan jaarplaatsen is slechts 1,5 procent vrij beschikbaar en de meeste parken met standplaatsen voor jaarplaatshouders hebben een wachtlijst met daarop gemiddeld 22 mensen. 

‘De transitie van jaarplaatsen naar verhuurmogelijkheden vergroot de vakantiemogelijkheden voor mensen met de hoogste koopkracht’

Het aantal vakantiewoningen is daarentegen volgens het rapport de afgelopen twintig jaar ‘enorm gegroeid’: in 2002 waren het er ruim 35 duizend, anno 2022 al een kleine 65 duizend. ‘De transitie van jaarplaatsen naar verhuurmogelijkheden vergroot de vakantiemogelijkheden voor mensen met de hoogste koopkracht,’ concludeert het rapport. ‘De klassieke vorm van gebruik als tweede woning, door mensen met minder koopkracht, neemt af, dus het veelvuldige bezoek per jaar aan een vakantieverblijf wordt minder mogelijk.’ 

De eerste motie van Beckerman ging over de vraag of de rechten van huurders op vakantieparken uitgebreid moeten worden, om meer tegenwicht te kunnen bieden tegen opkopende investeerders. Woonminister Hugo de Jonge laat in een brief aan de Tweede Kamer weten hiertoe op basis van het rapport geen aanleiding te zien. Momenteel geldt er geen wettelijke huurbescherming op vakantieparken en volgens de onderzoekers zou dat ook ‘niet proportioneel’ zijn. Wel schrijft de minister met EZK en ‘de sector’ in gesprek te zullen gaan om na te denken over manieren om huurders bewuster te maken van hun rechten – bijvoorbeeld door een helpdeskfunctie op te richten.

Geen helder zicht op buitenlandse investeerders

De drie grootste spelers in de markt – Roompot, Landal GreenParks en Europarcs – hadden tien jaar geleden nog 118 Nederlandse vakantieparken in handen. Inmiddels zijn dat er 167. Vooral de overname van andere ketens – Hogenboom Vakantieparken door Roompot en Droomparken door Europarcs – spelen daarin een grote rol volgens de onderzoekers. 

Maar de dominante rol van de ‘grote drie’ moet volgens het rapport ‘in perspectief’ worden geplaatst. In totaal hebben Roompot, Landal GreenParks en Europarcs 18 procent van de aangeboden vakantie-accommodaties in handen. Wel wordt hun aanbod verder opgekrikt doordat de ketens ook accommodaties op parken van andere eigenaren verhuren. Zo biedt Roompot op haar website ‘kamperen bij de boer’ van concurrent BoerenBed aan. 

De kans is groot dat Roompot, Landal GreenParks, Europarcs en andere ketens hun positie de komende jaren verder kunnen uitbreiden, aldus het rapport. Een expert ziet een groot aantal familiebedrijven ‘in de markt’ dat op termijn wil stoppen en geen bedrijfsopvolging heeft. Daarmee zal het verdienmodel van de ketens en ontwikkelaars achter de transitie – ‘behoudens onverwachte externe gebeurtenissen’ – stand kunnen houden. 

Het door de media geschetste beeld dat vooral buitenlandse investeerders op de Nederlandse campingpoorten kloppen, is volgens het rapport onjuist. ‘Het gebeurt door zowel Nederlandse als internationale ketens en projectontwikkelaars.’ Het zijn overigens niet alleen nieuwe investeerders die jaarplaatsen transformeren naar accommodaties bedoeld voor korte verhuur, maar ‘in mindere mate ook huidige eigenaren’. 

‘Slechts’ een derde van de 24 ketens op de Nederlandse markt is volgens het rapport op ‘enigerlei wijze’ in buitenlandse handen, maar zij bezitten samen wel 68 procent van alle ketenparken. Daarnaast zijn er diverse ketens in handen van Nederlandse investeringsmaatschappijen die op de internationale markt kapitaal werven voor hun activiteiten. ‘Deze hebben zodoende altijd een internationaal karakter’, aldus het rapport. 

‘De investeerders waren via openbare registers niet te achterhalen’

En dan volgt een opmerkelijke kanttekening: de onderzoekers concluderen dat het vanwege de ‘enorm diverse investerings- en eigendomsconstructies’ van de bedrijven en ketens ‘niet mogelijk’ is om het belang van buitenlandse investeerders te bepalen. Desgevraagd zegt Jeroen Klijs, een van de onderzoekers: ‘Het was wel mogelijk om de concernrelaties in beeld te krijgen, maar de investeerders waren via openbare registers niet te achterhalen.’ 

Klijs stelt ook dat de vraag wat voor partij een vakantiepark bezit eigenlijk niet zo van belang is. ‘Binnen het onderzoeksteam groeide het besef dat ‘bezit of investeerder’ niet relevant was voor het beantwoorden van de onderzoeksvragen, maar juist de strategie en het business model van de bedrijven. Daarnaast is het de vraag of het voor huurders veel uitmaakt of door een Nederlandse of buitenlandse keten de huur wordt opgezegd.’

Een opvallende uitspraak, aangezien één van de moties van SP-Kamerlid Beckerman zich specifiek richtte op het opkopen van vakantieparken door buitenlandse investeerders

Beckerman: ‘Het opkopen van grote vakantieparken gebeurt massaal en komt in versnelling. Maar de ministers gaan er volledig aan voorbij dat investeerders 68 procent van de ketenparken bezitten. Ze kennen de opkoopkracht en de groeistrategie van die roofinvesteerders, maar kijken toch weg.’

De investeerders achter de opgekochte vakantieparken

Afgaand op de berichtgeving in de media lijken het vooral ketens als EuroParcs, Capfun, Landal GreenParks, TopParken, Molecaten en Roompot te zijn die vakantieparken opkopen en transformeren, waarbij jaarplaatsen sneuvelden. Uit het onderzoek in opdracht van EZK en BZK blijkt dat dit tussen 2011 en 2022 in 55 procent van de overnames ook het geval is.

Achter de helft van deze ketens schuilt een buitenlandse investeerder (Roompot, Landal GreenParks en het Franse Capfun). Zowel Roompot als Landal GreenParks kennen hun oorsprong in Nederland, maar hebben inmiddels eigenaren over de grens. Roompot werd in 2016 verkocht aan het Franse PAI Partners, die het vier jaar later verkocht aan het Amerikaanse KKR. Landal GreenParks is sinds 2016 eigendom van het Amerikaanse Platinum Equity. 

Slechts bij een minderheid van de ketens die overnames deden hebben de onderzoekers een aantoonbare link kunnen leggen met een buitenlandse investeerder. Van de in totaal 24 vakantieketens die actief zijn op de Nederlandse markt, zijn vier grote in handen van Franse organisaties en vier anderen grotendeels in handen van (inter)nationale investeringsfondsen. Acht zijn familiebedrijven, zeven zijn ‘waarschijnlijk Nederlandse bedrijven’, één is een stichting en van één bedrijf is de overheid grootaandeelhouder.

Lees verder Inklappen

Een ‘mager’ rapport

En hoe zit het met onze schaarse natuur? Met het oprukken van de vakantiegiganten, die zich het liefst vestigen op de mooiste plekken van ons land, groeit de vrees dat die onder druk komt te staan. Uit een onderzoek dat het Kadaster in 2020 deed in opdracht van BZK bleek dat het recreatieoppervlak langs de kust een oppervlak van 31 miljoen vierkante meter heeft, een gebied zo groot als de gemeente Wageningen. Daar kwam alleen in 2020 al 335.000 vierkante meter bij – omgerekend 67 voetbalvelden. 

De onderzoekers merken op dat de provincie Noord-Holland in 2014 al aan de bel trok en schreef dat het een grote uitdaging is om de natuur te beschermen met het oprukken van recreatieondernemers die willen uitbreiden.  Een jaar eerder had de provincie er ook al op gewezen dat de helft van de oppervlakte van bungalowparken in de regio overlap heeft met het Natuurnetwerk Nederland (NNN), wat voor een ‘extra spanningsveld met behoud van kwetsbare landschappen zal zorgen’. 

‘Er is totaal niet gekeken naar de toetsing aan natuurregels bij het “upgraden” van vakantieparken’ 

De schrijvers van het rapport Onderzoek Opkopen Vakantieparken spreken zich niet eenduidig uit over de impact van de recreatiegroei op de natuur. Ze schrijven: ‘Na een transitie zijn de parken zelf in potentie duurzamer, maar dat effect wordt deels teniet gedaan door de reisbewegingen van hogere aantallen en frequenties van bezoekers. Dat uit zich in een toenemend totaal gebruik van natuurlijke hulpbronnen en druk op natuur en landschap.’ 

Omgevings- en natuurrechtdeskundige Luuk Boerema noemt het een ‘mager’ rapport. Meer vakantieparken voor de toeristische verhuur zorgen ook voor meer dagjesmensen in en rondom beschermde natuurgebieden, legt hij uit. ‘Maar die toenemende druk is in het onderzoek niet meegenomen. Ook is totaal niet gekeken naar de toetsing aan natuurregels of vergunningverlening bij het “upgraden” van vakantieparken.’ 

Niettemin neemt het Rijk, ook voor wat betreft de impact op de natuur, de conclusies van de onderzoekers over. De Jonge schrijft in zijn brief aan de Kamer geen reden te zien om in te grijpen in lokaal bestuur, of wet- en regelgeving aan te passen. Hij wijst naar de bevinding in het rapport dat gemeenten ‘goede sturingsmogelijkheden’ hebben om ‘ontwikkelmogelijkheden’ van parken mogelijk te maken.

De belangrijkste conclusies van het rapport

1. Vakantiemogelijkheden voor lage inkomens nemen af

Het opkopen van vakantieparken zorgt uiteindelijk voor minder vakantiemogelijkheden voor de lage inkomens. Dit komt doordat in versneld tempo jaarplekken voor vaste campinggasten sneuvelen. 

  • Er zijn momenteel 119.000 jaarplaatsen, verdeel over 961 vakantieparken. Dat zijn er ruim 4000 minder dan vijf jaar geleden. 
  • Het verdwijnen van jaarplaatsen gaat steeds sneller. De komende vijf jaar zullen er nog ruim 5000 sneuvelen waardoor er in 2027 nog maar 114 duizend vaste plaatsen over zijn. 
  • De onderzoekers noemen het aantal verdwijnende jaarplaatsen – 9000 in tien jaar tijd –  ‘bescheiden’. Wel is het zo dat jaarplaatshouders die hun plek verliezen nergens anders meer terecht kunnen. Van het totale aanbod aan jaarplaatsen is slechts 1,5 procent vrij beschikbaar en de meeste parken met standplaatsen voor jaarplaatshouders hebben een wachtlijst met daarop gemiddeld 22 mensen. 
  • De onderzoekers verwachten bovendien niet dat het tempo waarop parken worden doorverkocht snel afneemt. Volgens het rapport stelde ‘een expert’ op het landelijke congres Vitale Vakantieparken  – een jaarlijks evenement waar ondernemers, experts en beleidsambtenaren samenkomen om manieren te bespreken om vakantieparken ‘duurzaam en toekomstbestendig te maken’ – dat dit nog maar ‘het begin’ is van een ‘grote consolidatiegolf’. ‘De miljarden gaan ons nog om de oren vliegen’. Een andere expert constateert dat er nog een groot aantal familiebedrijven op termijn wil stoppen en geen bedrijfsopvolging heeft. 

2. Geen eenduidige conclusies over impact op natuur

De druk op de natuur neemt toe door de huidige ontwikkelingen. Veel vakantieparken liggen in of nabij – beschermde – natuurgebieden. De impact verschilt echter per geval waardoor de onderzoekers menen dat het opkopen van vakantieparken niet per definitie leidt tot een negatieve impact op de omgeving en de natuur. 

3. Betere voorlichting over bestaande instrumenten om in te grijpen

Gemeenten hebben voldoende sturingsinstrumenten om de ontwikkelingsmogelijkheden van parken te beïnvloeden. Zij moeten volgens de onderzoekers een ‘lastige afweging’ maken tussen huurders en recreatieondernemers en hebben zelf een ‘belang bij vitale vakantieparken’. Het ministerie heeft daarom het rapport en de diverse sturingsmogelijkheden extra onder de aandacht gebracht bij gemeenten. Ook gaat zij samen met de sector in gesprek om huurders beter voor te lichten. Bijvoorbeeld met het inrichten van een helpdesk voor jaarplaatshouders.

Lees verder Inklappen

Bonustijd

Pitch-winnaar Van der Maarel kreeg onlangs goed nieuws. Begin juni oordeelde de kantonrechter dat de campingbaas de huur van de jaarplaatsen niet conform de wettelijke regels heeft opgezegd. Daardoor mogen de jaarplaatshouders van camping Duinrand vooralsnog tot eind 2023 blijven. 

Maar de jaarplaatshouders verloren in juni dit jaar ook een rechtszaak, tegen de gemeente Schouwen-Duiveland. Ditmaal bij de Raad van State, die oordeelde dat de gemeente 400 permanente standplaatsen mag terugbrengen tot 100 kampeerhuisjes. De Raad erkent weliswaar dat het leed van de huidige recreanten groot is, maar ging toch akkoord met het plan.

SP-Kamerlid Sandra Beckerman blijft vaste gasten aanmoedigen te procederen tegen ‘roofinvesteerders’ en onredelijke campingsbazen en brengt taart langs wanneer dat lukt.

De vaste gasten van de Sandevoerde in Zandvoort behaalden eerder deze maand succes bij de rechter en ook kampeerders van de Berkenven in Geesteren kregen onlangs goed nieuws te horen. De Almelose kortgedingrechter zette een streep door de snelle ontruiming van de camping omdat de eigenaar bij de opzegging van de contracten ook een schadevergoeding had moeten bieden. 

Maar hoe lang de jaarplaatshouders op hun geliefde stek kunnen blijven, zal liggen aan wie de diepste zakken heeft. Want met elke gewonnen zaak, zijn de plekken slechts tijdelijk veiliggesteld.  

‘De markt is duidelijk veranderd, een eigen plekje is kennelijk niet meer van nu’

Van der Maarel is blij met de bonustijd die de uitspraak van de kantonrechter hem heeft gegeven. ‘De campingbaas moet de contracten nu opnieuw opzeggen, dat doet hij waarschijnlijk tegen het einde van het jaar. Daar gaan we weer tegen procederen en dat kan duren tot ver in 2024. Op Duinrand is uitstel nu het hoogst haalbare, maar we zullen absoluut blijven strijden voor afstel.’ 

Op zoek naar een nieuwe vaste stek gaat Van der Maarel niet meer. ‘De markt is duidelijk veranderd en een eigen plekje is kennelijk niet meer van nu. In de toekomst ga ik maar weekendjes weg boeken.’