De voormalig voorzitter van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties heeft Kamervragen gesteld naar aanleiding van een FTM-artikel over het scheiden van commercieel en maatschappelijk corporatievastgoed. Gastauteur Peter Hendriks, die het artikel schreef, buigt zich alvast over de Kamervragen.

    Tweede Kamerlid Roland van Vliet, voormalig voorzitter van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties, heeft op 26 februari minister Blok van Wonen en Rijksdienst een aantal schriftelijke Kamervragen gesteld. Dit naar aanleiding van het artikel het artikel Splitsing activiteiten woningcorporaties wordt helse klus dat op 23 februari 2015 is gepubliceerd op Follow the Money. Het zal ongetwijfeld enige tijd duren voor de minister de vragen beantwoordt, daarom neemt ondergetekende alvast de vrijheid zich te verplaatsen in de minister en tegelijkertijd stil te staan bij het belang van elke vraag.   Vraag 1: Kent u het FTM-artikel? Of minister Blok het bedoelde artikel zelf kende op het moment dat hij de vragen ontving, is niet te zeggen. Wel is duidelijk dat zijn ambtenaren het kenden. Ze hebben om te beginnen van te voren uitgebreid geantwoord op een aantal vragen. Kort na plaatsing van het artikel kwam er bovendien een zeer complimenteuze mail van een voorlichter binnen. Die verzocht wel de link onder het stuk niet toe te schrijven aan het ministerie, maar aan belangenbehartiger Aedes. Vraag 2: Wat vindt u ervan dat op de commerciële activiteiten ‘koopwoningen en deelnemingen’ door woningcorporaties in 2013 een verlies is geleden van € 170 miljoen en het direct rendement op het niet-DAEB-bezit (nog steeds) niet marktconform is? Blok zal niet blij zijn met dat verlies.
    Verliezen op commerciële projecten gaan immer ten koste van de winsten op de sociale activiteiten
    Verliezen op commerciële projecten gaan immer ten koste van de winsten op de sociale activiteiten. Ze veroorzaken zo weglekken van maatschappelijk vermogen en dat is een hoofdzonde in de corporatiesector. Aan de andere kant zullen de belabberde resultaten op niet-Daeb-activiteiten de liberaal Blok sterken in zijn overtuiging dat woningcorporaties niet zijn toegerust voor het uitvoeren van commerciële activiteiten. Die behoren in zijn wereldbeeld tot het domein van de markt. Vraag 3: Ziet u in dat een juridische splitsing meer dan in het geval van een administratieve scheiding zorgt voor afdekking van risico’s die gepaard gaan met commerciële activiteiten? Blok zal er niet aan ontkomen om toe te geven dat een juridische splitsing inderdaad een betere manier is om risico’s op commerciële activiteiten niet te laten doorwerken dan een administratieve scheiding. Zowel het ministerie als toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) waren onder meer om die reden aanvankelijk voorstanders van een verplichte juridische scheiding. De mogelijkheid om ook administratief te scheiden, is het gevolg van onderhandelingen met Aedes. Het was een compromis, geen besluit uit overtuiging. Vraag 4: Wat is uw mening over het feit dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voorstander is van een administratieve scheiding en CFV de voorkeur geeft aan een juridische splitsing? Wat zegt dit over de samenwerking tussen deze beide instellingen? De samenwerking tussen de twee organisaties is sinds jaar en dag moeizaam en dat is geen geheim voor de minister. Op het eerste deel van vraag 4 zal de minister waarschijnlijk antwoorden dat WSW een privaatrechtelijke organisatie is en CFV een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) en dat beide het volste recht hebben om er een eigen visie op na te houden. De werkelijkheid is dat het zeer verwarrend is als twee belangrijke sectorinstituten er een tegengestelde visie op nahouden. Deze twee organisaties zouden eigenlijk gezamenlijk richting moeten geven aan nieuwe ontwikkelingen binnen de sector. Saillant is verder dat er vergevorderde plannen zijn om de sanering van woningcorporaties over te hevelen van het CFV naar het WSW.
    Commerciële activiteiten vormen vanouds een belangrijke oorzaak van financiële problemen die niet langer door een corporatie zelf kunnen worden opgelost
    Commerciële activiteiten vormen vanouds een belangrijke oorzaak van financiële problemen die niet langer door een corporatie zelf kunnen worden opgelost. Op het moment is WSW voorstander van een administratieve scheiding en wel omdat het dan het commerciële bezit niet als onderpand hoeft op te geven. Als het vastgoed naar een bv gaat, moet dat wel. Dat is een gedachtegang die bij een waarborgfonds hoort. Maar als WSW eenmaal verantwoordelijk is voor saneringen, is er voor de directie opeens een krachtig argument ontstaan om juist voorstander te zijn van juridische scheiding. Als het commerciële vastgoed in een bv zit, kan het de corporatie immers niet langer te gronde richten en dat is precies wat je wilt als saneerder. Voorkomen is beter dan genezen. Vraag 5: Hoe beoordeelt u het argument van WSW, dat ‘het vanuit een oogpunt van bedrijfsvoering onverstandig is om het niet-DAEB-bezit buiten de woningcorporatie te plaatsen, omdat de niet-DAEB-woningen vaak de best renderende activa van de woningcorporatie vormen’? Wat de minister hierop gaat zeggen is moeilijk te voorspellen. De werkelijk is in ieder geval dat het bij die opsplitsing in commercieel en sociaal vastgoed gaat om duidelijkheid over het werkdomein en over risicobeheersing. Dat er onderdelen van de commerciële portefeuille zijn die zeer goed renderen, staat daar los van. Er zijn trouwens ook onderdelen van die commerciële portefeuille die juist heel slecht renderen en zelfs een bron van verlies zijn. Uiteindelijk wordt zo’n bv een dochter van de corporatie. Als deze efficiënt wordt beheerd, zullen die rendementen waarvan WSW zo hoog opgeeft, in de vorm van dividenden terugvloeien naar de corporatie. Vraag 6: Erkent de minister dat verliezen van de commerciële tak nog steeds ten laste van de DAEB-tak kunnen worden gebracht, als woningcorporaties de administratieve scheiding toepassen (omdat er dan nog steeds sprake is van één juridische entiteit)? Het zou vreemd zijn als de minister dit niet zou erkennen. Het gevaar dat verliezen op commerciële activiteiten ten koste gaan van het corporatievermogen, was de belangrijkste reden waarom de minister voorafgaand aan de beruchte onderhandelingen met Aedes voorstander was van een juridische scheiding. Vraag 7: Hoe gaat u exact voorkomen dat commerciële risico’s afgewenteld kunnen worden op de DAEB-tak? Mogelijk zal hier het wat onduidelijke verhaal worden gehouden over een faillissement waarbij de maatschappelijke activiteiten buiten schot blijven. Over de juridische haalbaarheid van zo’n constructie is nog niets bekend, maar dat het een rare variant is, zal duidelijk zijn. Circa 95 procent van de activa zou de curator dan moeten negeren. Is in zo’n constructie de corporatie ook niet langer verantwoordelijk voor de restschuld? Het klinkt een beetje als een supermarkt die apart zijn vers vleesafdeling failliet laat gaan, zonder dat dit gevolgen heeft voor de rest van de winkel. Vraag 8: Bent u bereid, naar aanleiding van de bevindingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties, de mogelijkheid van een faillissement voor woningcorporaties nader te onderzoeken? De mogelijkheid om corporaties failliet te laten gaan blijft een lastige aanbeveling van de Enquêtecommissie. In het verslag van de commissie wordt niet gesproken over de vorm waarin dat gegoten moet worden. Nergens staat dat het alleen invloed moet hebben op de commerciële activiteiten.
    'Door invoering van een klassiek faillissement zal de risicopremie op corporatieleningen stijgen'
    Een mogelijkheid tot failliet gaan, zou in feite een weeffout zijn in het systeem. De belangrijkste reden waarom de sector zo goedkoop kan lenen, is de borging en de zekerheidsstructuur. Iedere geldverschaffer weet dat het risico op het missen van betalingstermijnen door een corporatie praktisch nul is. Het geheel zal een eenling met problemen altijd uit de brand helpen. Door invoering van een klassiek faillissement zou deze zekerheid wegvallen en zal de risicopremie op corporatieleningen stijgen. Voor een sector die zo rentegevoelig is - rentelasten vormen circa een derde van de totale kosten – is iedere verhoging van de rente op termijn een aderlating. Zodra de minister met zijn antwoorden komt, hoort u meer.   Aanvulling

    Op 18 maart heeft de minister zijn antwoorden gepubliceerd. Lees ze in de bijgevoegde link: antwoorden minister Blok


      Gastauteur Peter Hendriks heeft voor Follow the Money de parlementaire enquête Woningcorporaties gevolgd en van commentaar voorzien. Hij blijft de ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting volgen. Ga voor een compleet overzicht naar ons dossier Woningcorporaties. Email: P.Hendriks.Senior@Gmail.com

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 552 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Lees meer

    Volg deze auteur en blijf op de hoogte via e-mail

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Tip de auteur Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 631 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Lees meer

    Volg dit dossier en blijf op de hoogte via e-mail

    Volg dossier