© ANP / Remko de Waal

    Hoe lang kan koopwoningsite Funda nog een directe dochter blijven van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)? De NVM klampt zich angstvallig aan haar kroonjuweel vast, maar groepen NVM-leden, externe makelaars en houders van Funda-certificaten willen Funda op eigen benen laten staan. Daar zouden mensen die een huis zoeken waarschijnlijk bij gebaat zijn.

    Carla Helenius is op zoek naar een woning in Utrecht. Zij vindt de makelaarssite Funda geweldig: ‘Het is een overzichtelijke en gratis site, dus waarom zou ik niet blij zijn met Funda? Ik hou van dag tot dag bij wat er nieuw is gekomen. Zo weet ik zeker dat ik nooit een interessante woning mis.’

    Carla staat model voor een grote groep Nederlanders, de site wordt per maand gemiddeld 36 miljoen keer bezocht. Vrijwel iedere Nederlander die op zoek is naar een nieuwe woning, kijkt regelmatig even op Funda. Op deze site, eigendom van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), is zo’n beetje het totale Nederlandse aanbod van koopwoningen te vinden.

    Funda is eigenlijk niet meer dan een landelijke elektronische kaartenbak, maar dan wel eentje met een monopoliepositie. En linksom of rechtsom is er bij elk monopolie dat niet onder toezicht staat van de overheid, ergens een groep die de dupe is.

    Strategisch bezit 

    Kooplustigen mogen dan schijnbaar tevreden zijn over Funda, voor de leden van de kleinere makelaarsorganisaties geldt dat zeker niet. Omdat de 4100 makelaars die lid zijn van de NVM allemaal gebruikmaken van de site, zijn ook de leden van de kleinere makelaarsverenigingen VBO Makelaars (1100 makelaars) en VastgoedPro (900 makelaars) min of meer verplicht hun woningen op Funda te zetten. Dat is immers de site waar iedereen op zoekt.

    "Tot 2015 zette Funda het aanbod van NVM-makelaars hoger op de lijst"

    Funda werd in 2001 in een samenwerkingsverband van uitgever Wegener en de NVM opgezet, aanvankelijk exclusief voor NVM-makelaars. Wegener werd in 2013 uitgekocht door de NVM en ontving 15,1 miljoen euro voor zijn belang van 30 procent. Hoewel Funda later werd opengesteld voor makelaars van andere verenigingen, is het NVM-karakter altijd voelbaar gebleven. De vereniging beschouwt Funda tot op de dag van vandaag niet als een neutrale dienstverlener, maar als een strategisch bezit.

    Ivo Heukensfeldt Jansen, de directeur van NVM Holding — waar ook Funda onder valt — is daar open over: ‘De site is opgericht voor de belangenbehartiging van de NVM-leden, om het aanbod van die leden te tonen en om de leden en de vereniging de mogelijkheid te bieden zich te profileren naar de markt.’

    Serieus nadeel 

    De kleinere makelaarsorganisaties hebben zich derhalve altijd achtergesteld gevoeld door Funda. Om niet uit de markt gedrukt te worden, moeten hun leden wel gebruikmaken van het platform van NVM. Daar zijn ze echter nooit warm ontvangen, de NVM-leden staan bij Funda op de eerste plaats. Soms letterlijk: tot 2015 zette Funda het aanbod van NVM-makelaars hoger op de lijst van beschikbare woningen dan het aanbod van de makelaars van VBO en VastgoedPro. Op die manier trokken de NVM’ers de meeste aandacht bij woningzoekenden. 

    Onder druk van de Autoriteit Consument & Markt (ACM) werd het algoritme van Funda aangepast. Hans van den Heuvel, manager beleid en communicatie bij VBO Makelaars, wijst er wel op dat zijn organisatie pas werkelijk kan bepalen of die bevoordeling is geschrapt wanneer Funda inzicht geeft in het algoritme: ‘Dat is tot op heden niet gebeurd.’

    Van den Heuvel heeft geen duidelijke aanleiding om het algoritme te wantrouwen. Dát hij die twijfel uitspreekt, zegt evenwel veel over VBO’s gebrek aan vertrouwen in de NVM en Funda. Van den Heuvel: ‘Wij willen dat de drie professionele gebruikers onder redelijke voorwaarden gebruik kunnen maken van het platform.’ Daarvan is nu geen sprake, vindt hij.

    ‘Het komt er nu op neer dat we meer moeten betalen, maar daar minder voor krijgen’

    Als voorbeeld noemt hij het prijsverschil voor NVM-makelaars en makelaars van andere organisaties: waar een NVM-makelaar 25 euro betaalt om een woning op Funda te plaatsen, betaalt een lid van VBO of VastgoedPro 80 euro. Voor die 80 euro mag een woning vervolgens maximaal een kwartaal op de website staan. Wil de makelaar zijn of haar woning een jaar op de website zetten, dan kost dit 160 euro. Omdat er niets zit tussen het kwartaaltarief en het jaartarief, moet de makelaar dus van tevoren proberen in te schatten of de woning binnen drie maanden verkocht gaat worden. Bij twijfelt zit er weinig anders op dan het jaartarief neer te leggen.

    Ook mag je als makelaar van een van de kleinere organisaties geen kantoorpagina op Funda hebben. Zodoende kunnen deze makelaars zich niet profileren op de site; een koper die meer wil weten over de verkopende makelaar, moet van Funda af en via Google gaan zoeken. Een serieus nadeel, vindt Van den Heuvel: het is klantonvriendelijk — en de ergernis zal zich niet richten op Funda, maar op de makelaar.

    Ook operationeel manager bij VastgoedPro Rob Overduin is niet blij met het prijsverschil. Hij zou daar op zich wel mee kunnen leven, als de behandeling verder gelijk zou zijn: ‘Maar het komt er nu op neer dat we meer moeten betalen, maar daar minder voor krijgen. Dat is niet uit te leggen als er maar één volwaardig platform is.’  

    Volgens Overduin is Funda ook teveel een puur makelaarsplatform: ‘Informatie die de makelaar graag bewaart voor zijn praatje ter plaatse, zoals waar de scholen zijn, waar het station of het winkelcentrum is, staat niet op Funda. Die nieuwe site van Pararius is daar beter in: dat is meer een platform tussen de klant en verkopende partij in.’

    Eigendomsstructuur 

    Dat werpt de vraag op in hoeverre Funda echt een monopolie heeft. Pararius, een landelijk platform voor huurwoningen, is recent uitgebreid met een koopwoningenplatform. En ook Jaap.nl – een site die al uit 1999 stamt en tegenwoordig in bezit is van De Telegraaf Media Groep – is een vergelijkbaar platform. Kan één van deze websites uitgroeien tot een serieuze concurrent van Funda?

    Funda laat alles weg waarvan een makelaar liever niet heeft dat de koper het weet

    Volgens Van den Heuvel is dat uitgesloten: ‘Via de NVM-leden komt 60 à 70 procent van het aanbod op de site binnen. Voor NVM-makelaars is Funda altijd goedkoper dan een andere site. Er is ook veel loyaliteit aan de site van de eigen vereniging.’ Van den Heuvel stelt dat er door de eigendomsstructuur van Funda nooit een volwaardige concurrent tot ontwikkeling kan komen. De meerderheid van de makelaars is nu eenmaal lid van de NVM, en plaatst dus altijd op Funda. Van den Heuvel: ‘Dat heeft niet alleen een negatieve invloed op de prijs voor niet-leden, maar neemt ook de prikkel tot innovatie van het platform weg.’

    Door dat gebrek aan concurrentie kan Funda het zich veroorloven om een soort advertentiezuil te zijn voor de makelaars. Funda laat alles weg waarvan een makelaar liever niet heeft dat de potentiële koper ervan af weet: denk aan belangrijke zaken als het aantal bezichtigingen, de WOZ-waarde en de gemiddelde prijs per vierkante meter in de wijk. Een koper heeft veel baat bij dat soort informatie.

    Uitspraak rechtbank 

    Voor de VBO vormde de benadeling van haar leden aanleiding om de zaak aan de rechter voor te leggen. Op 21 maart van dit jaar deed de Amsterdamse rechtbank uitspraak: het oordeel luidde dat ‘Funda Real Estate een machtspositie heeft in de relevante markt van huizensites in Nederland. […]’, maar ‘dat niet is komen vast te staan dat de discriminerende voorwaarden de neiging hebben gehad de concurrentieverhouding scheef te trekken. Daarmee is misbruik door Funda Real Estate van haar machtspositie op de relevante markt niet vast komen te staan.’

    Het komt er dus op neer dat het hanteren van ongelijke voorwaarden op zich niet is verboden. Alleen wanneer deze ongelijkheid de concurrentieverhoudingen aantoonbaar aantast, kan de rechter ingrijpen.

    Bij de NVM en Funda zullen ze zich in de handen wrijven over het vonnis. De rechter ziet immers geen reden om de voordeeltjes voor de NVM-leden te schrappen. De VBO beraadt zich op een eventueel hoger beroep: ze onderzoeken of ze kunnen aantonen dat de concurrentieverhoudingen wel degelijk worden beïnvloed.

    Hoe Funda makelaars aan de NVM bindt

    Plaatsen op Funda is financieel gunstig voor NVM-leden. Dat is aangenaam als je een tevreden lid bent, maar vervelend als je je niet langer thuis voelt bij NVM. Er zijn makelaars die toch liever ongebonden zijn, of graag willen overstappen naar het wat lossere VBO-verband. Funda maakt dat erg lastig. 

    Bij een overstap krijgt een makelaar een ander registratienummer. Alle huizen die onder het oude nummer op de site staan worden er dan even afgehaald en er opnieuw opgezet onder het nieuwe nummer. Maar herplaatsing onder dat nieuwe nummer kost 80 euro per woning. Zo’n overstap kost dus vaak duizenden euro’s in een keer aan herplaatsingskosten. Volgens VBO Makelaars haken veel makelaars die willen overstappen af omdat ze zo’n bedrag ineens te hoog vinden.

    Op deze manier werkt Funda volgens Hans van den Heuvel, manager beleid bij VBO Makelaars, ook als een obstakel dat ervoor zorgt dat NVM-leden niet al te makkelijk overstappen naar de concurrent.

    Lees verder Inklappen

    Meer onrust

    Desondanks was het te vroeg voor een echte feeststemming bij de NVM, want er is meer onrust rond Funda. In 2017 ontving de vereniging een bod van General Atlantic, een Amerikaans private equity-bedrijf met belangen in woningmarktsites in België en Zweden. Deze partij wilde een belang van tussen de 25 en 40 procent in Funda nemen en was bereid 23 keer de winst — in totaal een slordige 240 miljoen euro — te betalen. 

    NVM-voorzitter Ger Jaarsma liet General Atlantic weten dat Funda voor de NVM een strategisch bezit is. Kennelijk beschouwde Jaarsma het bod als een zaak die alleen het bestuur aanging, want hij meldde het niet aan de leden. Misschien redeneerde hij ook wel dat het voor de rust binnen de vereniging beter was om het bod te verzwijgen.

    Maar op de NVM-ledenvergadering van 14 september 2017 ging het fout. Sven Heinen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (met bijna 500 leden de grootste afdeling van de NVM), vroeg Jaarsma of er eigenlijk ooit een officieel bod op Funda was uitgebracht. Jaarsma ontkende dat, waarna er een dramatische scene volgde: Heinen haalde een gelekte kopie van het bod van General Atlantic uit zijn binnenzak. Een verschrikt geroezemoes steeg op in de zaal. 

    Vanaf de bestuurstafel klonk het argument dat Funda nu eenmaal als een strategisch bezit wordt gezien en dat er geen behoefte is aan een externe investeerder. Daarop antwoordde Heinen dat hij het als lid toch graag wilde weten wanneer er een bod van dergelijke omvang werd uitgebracht. Opeens waren de posities duidelijk: een voorzitter die de vereniging op eigen houtje wil besturen en alles bij het oude wil laten, versus een groepering binnen de vereniging die transparantie en modernisering eist.


    Sven Heinen, voorzitter MVA

    "We vinden dat de NVM een in zichzelf gekeerde club is, met een gebrek aan visie"

    In zichzelf gekeerde club

    Betekent dit dat Heinen vindt dat Funda best verkocht kan worden? Heinen neemt geen blad voor de mond als hij FTM uitlegt waarom hij op die bewuste avond Jaarsma zo hard confronteerde met het bod: ‘Het ging me bij die actie tijdens de ledenvergadering niet om de verkoop van Funda. Ik wilde vooral aantonen dat het bestuur van de NVM totaal niet transparant is. Als MVA vinden we dat de NVM een in zichzelf gekeerde club is, met een gebrek aan visie.’

    ‘De digitalisering heeft het vak totaal veranderd’, vervolgt Heinen. ‘We moeten onze dienstverlening toekomstbestendig maken en veel meer inzetten op het gebruiken van onze kennis. Hier in de Amsterdamse regio is bij de klanten behoefte aan kennis over onderwerpen als erfpacht, huisvesting van expats, maar ook over nieuwbouw en samenwerking binnen de metropoolregio. Wij hebben daar verstand van en daar ligt onze toegevoegde waarde. Daar ligt de nieuwe taak van een makelaar. Maar de NVM wil niet het voortouw nemen bij het invullen van die rol van makelaar nieuwe stijl.’

    Heinen vraagt zich af of het nodig is om de band tussen de NVM en Funda zo hecht te houden, maar verkopen is voor hem geen noodzaak. ‘Het platform op afstand zetten en innoveren is wat ons betreft ook prima. Maar dan moet Quintin Schevernels, de nieuwe directeur die vanaf juli Funda zal leiden, wel de vrije hand krijgen. Er moeten dingen kunnen gebeuren die de NVM misschien niet direct als gewenst ervaart. Denk aan adverteerders die de NVM-makelaars liever zouden weren, of aan allerlei extra informatie die van belang is voor de klant.’ Heinen voegt daar wel aan toe dat de prikkel om te innoveren beperkt is, zolang Funda geen wezenlijke concurrentie heeft. 

    Afsplitsing MVA 

    Heinen zegt de omvang van het bod van General Atlantic wel met een korreltje zout te nemen. Hij wijst erop dat Funda alleen 240 miljoen euro waard is wanneer álle NVM-makelaars garanderen dat ze het platform blijven gebruiken: ‘Juist het monopolie maakt het platform waardevol. Als je de band met de NVM verbreekt, gaan de leden shoppen. Dan springen de andere sites in het gat en proberen ze te concurreren op kwaliteit.’ 

    Ook nadat het brandje bij de MVA was geblust, bleek de gifbeker nog niet leeg

    Dat de kritiek van de MVA serieus genomen moet worden, bleek kort voor Pasen. De Amsterdammers maakten bekend op de aanstaande MVA-ledenvergadering de mogelijkheid te willen bespreken dat de MVA de NVM zou verlaten.

    Het is een intrigerende gedachte: wat zou het voor Funda betekenen als de hele Amsterdamse afdeling zou overstappen naar een van de concurrenten, Pararius of Jaap.nl? Dat zou die concurrent aanzienlijk meer status opleveren en veel extra verkeer garanderen, terwijl Funda zonder de hoofdstad zwaar beschadigd zou zijn. 

    Na Pasen werd bekend gemaakt dat het agendapunt na het nodige crisisoverleg weer was geschrapt. NVM-voorzitter Jaarsma zal evenwel niet langer zijn schouders kunnen ophalen over Heinens verwijt van gebrek aan visie.

    Gifbeker 

    Maar ook na het blussen van het brandje bij de MVA, bleek de gifbeker voor de NVM en Funda nog niet leeg. Uit onvrede over de gang van zaken bij Funda stapten op 11 mei de drie commissarissen op: Gerard Cremers, Jitse Groen en Oswald Coene. Ze doen geen uitspraak over de reden, maar een insider laat weten dat ze het gevoel hadden voortdurend te worden gepasseerd door de mensen van de NVM, die zich bij Funda te veel met de gang van zaken bemoeiden. De drie worden vervangen door vijf nieuwe mensen.

    Op de certificaathoudersvergadering van Funda, die op 23 mei in Nieuwegein werd gehouden, uitte opeens de volgende belanghouder zijn onmin: de vertegenwoordigers van de STAK – de stichting waarin de certificaten van de investeerders van het eerste uur zitting hebben – liepen de vergadering uit. Volgens STAK-voorzitter Marcel de Groot was het vooral uit ergernis over alles wat gepasseerd is sinds bleek dat Jaarsma het bod van General Atlantic had verzwegen.

    ‘Wie weet op welke prijs je uitkomt als je Funda echt in de etalage zet?’

    Beschouwt de STAK Funda — net als Jaarsma — ook als een strategisch bezit? De Groot: ‘Het doet er niet zo toe wat wij vinden. De grootaandeelhouder heeft het tot strategisch bezit verklaard en daar moet we het mee doen. We zijn bovendien een gemengde groep van 2500 certificaathouders. Er is geen sprake van één gezamenlijke visie op dit punt.’

    Goudmijn

    De Groot wijst erop dat het bod inzicht heeft gegeven in de waarde van het STAK-belang, maar hij heeft geen idee of het bewuste bod de werkelijke waarde weerspiegelt. ‘Wie weet op welke prijs je uitkomt als je Funda echt in de etalage zet?’

    Zouden de certificaathouders overwegen om te verkopen mocht er weer een bod komen? De Groot: ‘Wij zouden ons belang alleen kunnen verkopen als NVM bereid is het te decertificeren en dat gebeurt niet, omdat het belang strategisch is verklaard.’

    Er heerst dus ergernis bij de certificaathouders van de STAK. Ze zitten mogelijk op een een goudmijn, maar doordat het NVM-bestuur koste wat kost grip wil houden op Funda, kunnen ze de enorme waardestijging die het platform heeft doorgemaakt nooit verzilveren.

    Hoe zit het met de STAK en de uitkoopregeling?

    Marcel de Groot, de voorzitter van de Stichting Administratiekantoor Funda (STAK), gaat ervan uit dat de verkoop van het belang van de STAK van dertig procent voorlopig geen haalbare kaart is. Daarvoor stelt de NVM volgens hem te nadrukkelijk dat de STAK een strategisch bezit is. Hij is voorstander van een uitkoopregeling voor de certificaathouders: NVM zou de certificaten dan tegen een marktconforme prijs moeten overnemen.

    De STAK-leden zijn allemaal (voormalige) NVM-makelaars (of hun erfgenamen) die bij de oprichting kapitaal hebben ingebracht voor de ontwikkeling van Funda. De Groot: ‘Sinds 2001 zijn er mensen uit het vak gestapt, er zijn certificaten door overerving in andere handen gekomen en er zijn ook gewoon mensen die liever het hele bedrag in handen krijgen dan jaarlijks dividend te ontvangen.’

    Voor Heukensfeldt Jansen is zo’n uitkoopregeling blijkbaar niet aan de orde: ‘De uitkoop van certificaten zal worden beoordeeld zodra dat opportuun is, maar de certificaten kunnen natuurlijk wel onderling worden verhandeld via het bestaande systeem.’

    Het gevolg is dat na 17 jaar de certificaathouders nog steeds geen mogelijkheid hebben om hun investering eindelijk te verzilveren. De vraag is of bij het tot strategisch bezit verklaren van Funda, niet automatisch een uitkoopregeling hoort voor de investeerders van het eerste uur.  

    Lees verder Inklappen

    Ook voor de 36 miljoen gebruikers van Funda zou een overname door een partij als General Atlantic interessant kunnen zijn. Er zou veel meer kennis beschikbaar komen over hoe een modern makelaarsplatform eruit hoort te zien. Een private equity-partij zal de waarde verder willen verhogen en dus streven naar een site die voor alle partijen gebruiksvriendelijker is — ook voor de woningzoekende Carla Helenius.

    Funda moet succesvol blijven

    Op 1 juli treedt Quintin Schevernels aan als nieuwe ceo van Funda. Bij de STAK zijn ze er evenwel niet van overtuigd dat Schevernels de ruimt zal krijgen om de woningsite om te vormen. Daarin kunnen de leden van de STAK wel eens gelijk hebben: directeur Heukensfeldt Jansen van NVM Holding — de holding waar ook Funda onder valt — benadrukt dat de website is bedoeld om de belangen van de NVM-leden te behartigen. Heukensfeldt Jansen: ‘Die strategie blijft ongewijzigd. Funda is nu succesvol, en het is voor ons heel belangrijk dat dit zo blijft. De nieuwe ceo heeft dan ook de opdracht om ervoor te zorgen dat Funda succesvol blijft.’ 

    Sven Heinen heeft ook zo zijn bedenkingen. Volgens hem ziet de NVM dochter Funda vooral als een middel om leden te binden en voelt de vereniging niet zo de noodzaak om de site te laten voldoen aan de eisen van het digitale tijdperk. De Amsterdammers vinden dat dit anders moet. Daarin staan ze niet alleen, zegt Heinen. ‘Ik kan je verzekeren dat de ontevredenheid niet alleen een Amsterdamse kwestie is.’

    Voor de certificaathouders van de STAK, die ooit geld in hebben gebracht toen er een site moest komen, is de manier waarop het management van NVM met hun belangen om gaat, onaanvaardbaar. Ze verwijten NVM gebrek aan historisch besef.

    De volgende stap is het aantreden van Schevernels bij Funda. Zijn beleid zal met argusogen worden gevolgd: als hij er niet in slaagt om Funda voldoende te hervormen, kan het conflict binnen de NVM zo weer oplaaien.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 985 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1013 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier