Woontoren B'mine in Amsterdam (Noord)
© ANP REMKO DE WAAL

    In Nederland moeten er de komende zeven jaar zo’n vijfhonderdduizend nieuwe woningen worden gebouwd. Voor de bouw zijn tientallen miljarden euro’s nodig. Eigenlijk is er maar een partij die zich zo’n investering kan veroorloven: de pensioenfondsen. Maar die beschouwen dat helemaal niet als hun taak.

    Laten we er niet omheen draaien: de Nederlandse overheid heeft de bouw van woningen jarenlang zeer ernstig verwaarloosd. De kabinetten Rutte 1 en 2 vonden woningbouw vooral een taak van de markt en de gemeenten weigerden de regie te nemen. Daarnaast stagneerde door invoering van de verhuurdersheffing de bouw van nieuwe corporatiewoningen. En door het aanpassen van de hypotheeknormen konden minder mensen een woning kopen en daalde de prijs van koopwoningen.

    Gevolg: de bouwproductie verminderde tijdens de recessie met tientallen procenten, veel sterker dan in de ons omringende landen. De bouwsector is daardoor voor lange tijd onnodig beschadigd geraakt. Intussen groeide de bevolking wél gewoon door. Daardoor zitten nu vooral onze steden met een gigantisch tekort aan betaalbare woningen.

    Om vraag en aanbod weer in evenwicht te brengen, moeten er tot het jaar 2025 zo'n vijfhonderdduizend woningen bijkomen. Een krankzinnig aantal, dat schreeuwt om een grootse aanpak. En een grootse hoeveelheid geld: er is minimaal 125 miljard euro voor nodig. Wie moet die enorme investeringen voor zijn rekening nemen?

    Voor de 500.000 woningen die moeten worden gebouwd is minimaal 125 miljard euro nodig

    Er is in Nederland – afgezien van de overheid – maar een groep die in staat is om investeringen van die omvang te doen: de pensioenfondsen. Hun rol in de woningbouw is echter bescheiden. Hoe staan zij tegenover het idee om een bijdrage te leveren aan het oplossen van de woningnood? Kunnen zij op grote schaal de bouw van nieuwe woningen financieren?

    Guido Verhoef, hoofd private vastgoedbeleggingen bij PGGM, heeft zijn antwoord paraat. ‘Wij hebben als PGGM als eerste verantwoordelijkheid het behalen van voldoende rendement, zodat we onze klanten de toegezegde pensioenen kunnen uitbetalen. Nu en in de toekomst. Wij financieren wel woningbouw als onderdeel van onze beleggingsstrategie, maar huurwoningen laten bouwen is voor ons nooit een doel op zich.’

    Met andere woorden: deze beheerder van pensioengelden voelt zich niet geroepen om een extra bijdrage te leveren aan het oplossen van dit specifieke maatschappelijke probleem.

    Na APG – dat vooral verantwoordelijk is voor het vermogen van pensioenfonds ABP – is PGGM met een belegd vermogen van 206 miljard euro de grootste pensioenbelegger van Nederland. De organisatie belegt vooral het vermogen van Pensioenfonds Zorg en Welzijn (PFZW), het pensioenfonds van de zorgsector. Uiteindelijk bepaalt PFZW het mandaat van PGGM.

    Bij PGGM bestaan er geen plannen om meer geld in nieuwe Nederlandse huurwoningen te investeren

    Verhoef: ‘PGGM heeft wereldwijd 2,5 miljard euro in woningen zitten en de helft daarvan is belegd in Nederland. De woningbeleggers Amvest en Vesteda zijn onze twee beheerders. Zij kopen namens hun participanten nieuwe en bestaande vrije sectorwoningen, die een maandhuur hebben van minimaal 711 euro. Per jaar maakt PGGM 100 miljoen euro aan vers kapitaal over aan woningbelegger Amvest, waarin PGGM participeert.’

    Hans Spikker, APG

    "De knelpunten op de woningmarkt liggen op het moment meer bij de lokale overheden en de ontwikkelaars dan bij het geld"

    Maatschappelijke druk

    Volgens Verhoef leveren huurwoningen het pensioenfonds een betrouwbaar ‘saai’ direct rendement op van ruim 4 procent per jaar. Daarnaast stijgen ze gemiddeld elke jaar 2 procent in waarde. Dat laatste is belangrijk om de inflatie bij te houden.

    ‘Dat rendement is op zich prima,’ erkent Verhoef, maar hij voegt daar onmiddellijk aan toe dat PGGM zijn vermogen gespreid wil beleggen, over allerlei categorieën en regio’s. Hoewel er zeker sprake van maatschappelijke druk om meer te doen, bestaan er bij het fonds op dit moment geen plannen om de beleggingsmix te veranderen en meer geld in nieuwe Nederlandse huurwoningen te investeren. Verhoef: ‘Aan de allocaties veranderen we niets.’

    Verhoef vindt het realistischer om te proberen meer buitenlandse institutionele beleggers te interesseren voor de Nederlandse woningmarkt. In dat kader complimenteert hij Stef Blok, de voormalige minister van Wonen. Die reisde in 2016 als minister onder meer naar Azië om de Nederlandse woningmarkt bij institutionele beleggers aan te prijzen. In zijn woningbeleid zag Blok een belangrijke taak weggelegd voor private partijen, maar die lieten de Nederlandse markt lange tijd links liggen.

    Omvang van de ramp  

    De stellingname van het op één na grootste pensioenfonds van het land klinkt bijna als een streep door de rekening. Met het huidige tempo kan de bouw van nieuwe woningen de behoefte op geen stukken na bijbenen. Er moet dus snel worden gehandeld. De bouwplannen lopen al ernstig achter op de voorziene behoefte. Door de gebrekkige overheidsregie is er in de recessie niet alleen te weinig gebouwd, maar ook nog eens veel te weinig gepland.

    Woningen zijn geen rookworsten of spijkerbroeken

    Anders dan met bijvoorbeeld spijkerbroeken of rookworsten, kun je bij woningen niet snel de productie opschalen als de vraag opeens toeneemt. Het ontwerpen, het rondkrijgen van de financiering, de grondverwerving, de inspraakprocedures, het archeologisch onderzoek en de milieu-effectenrapportage – het kost bij elkaar jaren. En dan moet het bouwen zelf nog beginnen. Afhankelijk van de locatie duurt het vanaf het moment dat een besluit om te bouwen is genomen, drie tot acht jaar voordat de woningen er staan.

    Daarom is het van belang dat alle bij de ontwikkeling van woningen betrokken partijen,  door blijven plannen, ook in periodes dat het economisch tegenzit. Als er geen regie is, wordt er te weinig gebouwd en ontstaan er tekorten als de economie is hersteld.

    In precies die situatie zijn we nu terechtgekomen. In 2016 draaide de economie al weer goed en het aantal verhuizingen nam snel toe, maar landelijk werden er slechts 54 duizend woningen gebouwd en dat hadden er eigenlijk wel dertigduizend meer moeten zijn.

    Wie gaat dat betalen?

    Ondertussen ziet iedereen wel in dat het lakse overheidsbeleid ernstige gevolgen heeft gehad. Her en der worden de mouwen opgestroopt. Rob van Gijzel, de oud-burgemeester van Eindhoven, is als voorzitter van de Samenwerkingstafel Middenhuur bezig om alle partijen op één lijn te krijgen en zo meer huurwoningen te bouwen. In Amsterdam worden grootschalige plannen gesmeed. Tussen Haarlem en Amsterdam zal in het havengebied een compleet nieuwe stad verrijzen met zeventigduizend woningen.

    Als het besluit om te bouwen eenmaal is genomen, duurt het nog drie tot acht jaar voordat de woningen er staan

    Dat klinkt bemoedigend, maar een vraag waarover te weinig wordt nagedacht, is hoe je de bouw van die vijfhonderdduizend nieuwe woningen voor nieuwe gezinnen financiert. Als je ervan uitgaat dat het, inclusief de grond, door de bank genomen 250.000 euro kost om een woning te bouwen, dan vertegenwoordigen vijfhonderdduizend woningen een investering van 125 miljard euro. Dat is ongeveer de omvang van de begroting van Finland en 10 procent van het totale belegd vermogen van alle Nederlandse pensioenfondsen samen.

    Een deel van dat benodigde geld zal worden binnengehaald door de corporaties via gewaarborgde leningen. De corporaties willen aan het eind van deze regeringsperiode, dus in 2021, op een bouwvolume zitten van 34.000 woningen per jaar. Maar daarmee zijn we er nog niet, we moeten toe naar een jaarproductie van 75.000 tot 85.000 woningen.

    De bouw van koopwoningen zal door ontwikkelaars met kortlopende bankleningen worden gefinancierd. Bij verkoop worden die leningen weer afgelost. Gezien het enorme tekort en de lage rente zal dat wel lukken.

    Huurwoningen in het middensegment zijn de enige woningen op de Nederlandse woningmarkt die niet worden gesubsidieerd

    De schoen wringt vooral bij de financiering van de rest. Dat zijn de huurwoningen voor mensen die te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een goedkope sociale huurwoning, maar die zich geen koophuis kunnen veroorloven; de huurwoningen in het middensegment dus. Het is het enige segment van de Nederlandse markt dat niet op de een of andere manier wordt gesubsidieerd. De huurders kunnen geen gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek en hebben ook geen recht op huurtoeslag.

    Maar wie gaat in de bouw van die woningen investeren? De grote institutionele beleggers, zoals de pensioenfondsen, hebben het de afgelopen jaren op dat terrein laten afweten. Vanuit verschillende maatschappelijke geledingen en de politiek wordt regelmatig geklaagd over het beleggingsbeleid van de fondsen. Die zouden hun maatschappelijke verantwoordelijkheid niet nemen en het premiegeld dat ze ontvangen liever in het buitenland beleggen in plaats van te investeren in Nederland.

    Uit Guido Verhoefs betoog blijkt echter dat je niet kunt verwachten dat de Nederlandse pensioenfondsen zomaar even tientallen miljarden euro’s beschikbaar stellen, zelfs niet als het landsbelang ermee is gemoeid. Het directe belang van hun deelnemers en gepensioneerden gaat voor, zeggen ze.

    Opvallend genoeg is de toon bij APG – de vermogensbeheerder die vooral het vermogen belegt van ABP, het pensioenfonds voor ambtenaren en onderwijspersoneel – meegaander dan die van PGGM. APG is verantwoordelijk voor het beleggen van 467 miljard euro. Dat is de op vier na grootste pensioenpot ter wereld.

    Pensioenfondsen willen stabiele, veilige, beleggingen; woningen passen perfect in de portefeuille

    APG gebruikt het vastgoedbedrijf Vesteda als vehikel om in Nederlandse huurwoningen te beleggen. Vesteda exploiteert bijna 23.000 woningen. Het woningbedrijf komt oorspronkelijk voort uit het ABP en deze pensioengigant heeft er nog steeds een belang in van 42 procent. ‘We houden het liever bij één Nederlandse partij, om zo te voorkomen dat twee partijen waarin wij een belang hebben tegen elkaar gaan opbieden voor een project,’ zegt Hans Spikker, senior portfoliomanager onroerend goed bij APG.

    Spikker bestrijdt de veelgehoorde kritiek dat pensioenfondsen altijd op zoek zijn naar het hoogste rendement. ‘Hoge rendementen gaan altijd gepaard met een hoger risico. Onze opdrachtgevers willen vooral stabiele, veilige, lange termijnbeleggingen.’ Daarom passen woningen volgens hem perfect in de portefeuille van APG. Hij roemt de cultuur in Nederland om de huur zo goed als altijd op tijd te betalen. Ook de leegstand van huurwoningen is hier minimaal. Spikker stelt dat voor iedere euro die het pensioenfonds in huurwoningen stopt er jaarlijks vierenhalve cent wordt verdiend. Doordat die woningen gemiddeld jaarlijks 2 procent in waarde stijgen, is de inflatie ook afgedekt. Voor een pensioenfonds biedt de verhuur van woningen dus een mooi en betrouwbaar rendement.

    Spikker zegt geen druk te ervaren om meer in woningen te investeren. ‘Ik denk dat dit ook komt doordat we heel duidelijk hebben gemaakt meer in Nederland te willen gaan beleggen, ook in huurwoningen. De knelpunten op de woningmarkt liggen op het moment ook meer bij de lokale overheden en de ontwikkelaars dan bij het geld.’

    Gertjan van der Baan, ceo Vesteda

    "Zes jaar recessie heeft er enorm ingehakt bij de ontwikkelaars. Zo’n verlies aan capaciteit loop je niet zomaar in"

    Zeldzaam verschijnsel

    De volgende schakel in de verhuurketen is Vesteda, de grootste commerciële woningbelegger van Nederland. Ook ceo Gertjan van der Baan denkt dat geld op dit moment niet meer het grote knelpunt is in de woningbouw.

    Van der Baan: ‘We hebben in april 2015 voor in totaal 415 miljoen euro aan deelnemingen verkocht aan Allianz Real Estate en een grote Aziatische partij. In mei dit jaar hebben een aantal participanten van Vesteda, waaronder APG Asset Management en deze twee internationale investeerders, in totaal voor 280 miljoen euro geïnvesteerd. We zitten nu vol. We kunnen niet meer geld gebruiken.’

    De vraag naar woningen is enorm, het geld is geen probleem, maar het lukt eenvoudigweg niet om meer te investeren

    Vol? In een markt die schreeuwt om meer woningen? Hoe kan dat? Van der Baan legt uit dat Vesteda te maken heeft met een zeldzaam verschijnsel. De vraag naar woningen is enorm, het geld is geen probleem, maar het lukt eenvoudigweg niet om meer te investeren. Er is volgens hem te weinig beschikbare bouwgrond en er zijn te weinig geschikte projecten.

    Voor Vesteda is de kwaliteit van een project van groot belang. Het is een beleggingsbedrijf en ontwikkelt niet zelf. Het neemt projecten over van ontwikkelaars en exploiteert ze daarna. Een voorbeeld daarvan is het project Alpha in Leiden. Het is een jaar geleden gekocht van Green Real Estate en BOGOR. Het project ligt naast station Lammenschans.

    Alpha is een vergevorderde, elegante woontoren van zeventien verdiepingen en met 134 appartementen voor de vrije huursector die in de zomer van 2018 worden opgeleverd. De toren ligt naast de onlangs door concurrent Syntrus Achmea gebouwde studentencampus. Het project is vlak bij het centrum van Leiden. Vijf minuten fietsen, alleen de Lammenschansweg af, en je bent in het centrum van Leiden. 

    Van dergelijke projecten op een mooie locatie en van de kwaliteit die ook over vijftig jaar nog interessant is, is Vesteda afhankelijk. Maar daarvan zijn er op het moment veel te weinig. Van der Baan: ‘Zes jaar recessie heeft er enorm ingehakt bij de ontwikkelaars. Dat merken we nu. Zo’n verlies aan capaciteit loop je niet zomaar in.’

    Bijzonder beheer

    Navraag bij Neprom, de belangenbehartiger van de vastgoedontwikkelaars, maakt duidelijk waar Van der Baan mee te maken heeft. Tijdens de recessie is het aantal werknemers bij  de projectontwikkelaars teruggelopen met 60 procent. De vermogenspositie van veel ontwikkelaars is in die jaren enorm verslechterd. Dagblad De Telegraaf meldde in februari 2015 dat ongeveer de helft van de projectontwikkelaars bij de banken in het bijzonder beheer zit.  

    'Als we iets kopen, moeten we de woningen minstens vijftig jaar goed kunnen blijven exploiteren’

    Volgens Van der Baan zijn de ontwikkelaars die zijn overgebleven de beste ondernemers en dus ook scherpe onderhandelaars. ‘We worden het niet altijd met elkaar eens over de kwaliteit van het eindproduct en dan kan een deal afketsen.’ Van der Baan merkt op dat Vesteda zich realiseert te werken met geld dat mensen hebben ingelegd voor hun pensioenvoorziening. Dat betekent concreet dat het niet al te veel risico kan en wil nemen. ‘Dus als we iets kopen, willen we wel het gevoel hebben dat we de woningen minstens vijftig jaar goed kunnen blijven exploiteren.’

    Bouwgrond: alleen voor hoogste bieder

    Behalve een tekort aan vastgoedontwikkelaars en personeel is er nóg een probleem dat het lenigen van de woningnood in de weg staat: de schaarste aan bouwgrond. De manier waarop gemeenten die verkopen, werkt ook nog eens in de hand dat op de beschikbare grond vooral koopwoningen worden gebouwd. Dat constateert Peter van Gool, hoogleraar Vastgoedeconomie aan de UVA en hoofd onroerend goed bij SPF Beheer, de uitvoerder van onder meer het Spoorwegpensioenfonds. ‘De gemeenten kunnen vaak de verleiding niet weerstaan om grond te verkopen aan partijen die koopwoningen willen bouwen. Die kunnen meer betalen.’

    ‘Er moeten veel meer terreinen beschikbaar komen, anders blijft de schaarste bestaan’

    Van Gool wijst erop dat grote steden bouwgrond vaak via een openbare aanbesteding verkopen, zodat deze bij de hoogste bieder terechtkomt. Dat spekt de gemeentekas, maar heeft verstrekkende gevolgen voor de lokale woningmarkt. De kopers zijn volgens de hoogleraar meestal niet de partijen die betaalbare huurwoningen in het middensegment willen bouwen. Van Gool: ‘Er moeten veel meer terreinen beschikbaar komen. Als je vasthoudt aan het beleid om alle woningmarktproblemen binnenstedelijk op te lossen, dan blijft de schaarste bestaan.’

    Geld is volgens de hoogleraar in deze fase van de economie niet de bottleneck. Hij wijst erop dat er naast grote spelers als Vesteda en Amvest veel kleinere en middelgrote institutionele beleggers zijn die graag meer in nieuwbouw zouden willen investeren. Maar dat kunnen ze alleen als gemeenten ze een hand reikt met betrekking tot de bouwgrond.

    Onlangs liet de gemeente Amsterdam enthousiast weten dat er dit jaar maar liefst 7264 woningen in aanbouw zijn genomen. Dat is meer dan van tevoren werd verwacht. In 2016 werden er 5700 gebouwd. Het elan is er nu wel, maar de achterstanden zijn de afgelopen jaren gigantisch geworden. Het is de spreekwoordelijke druppel op de gloeiende plaat.

     

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1011 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    De nieuwe woningnood

    Gevolgd door 1207 leden

    Nederland kampt met een groeiende woningnood. Honderdduizenden trekken naar de steden en de verantwoordelijke gemeenten lukt...

    Volg dossier