Kop in het zand en winkelcentra bouwen

    Spectaculaire omzetdalingen in retail en volop winkelleegstand. Maar er verschijnen nog steeds nieuwe winkelcentra aan de horizon. Columnist Ruud de Wit krabt zijn oren kapot.

    Daar sta je toch even van te kijken. In een tijd dat de media en de politiek zich te buiten gaan over de fouten die zijn gemaakt bij de overname van Bouwfonds Property Finance door SNS Reaal in 2006 – wat uiteindelijk heeft geleid tot de nationalisatie van SNS Reaal en een mogelijke afschrijving op de vastgoedportefeuille van een bedrag tussen de 2 en 3,5 miljard euro – kun je blijkbaar beter ambtenaar zijn dan werkzaam bij een vastgoedfinancier. Ambtenaren mogen gewoon ‘sorry’ zeggen over fouten die honderden miljoenen euro kunnen hebben gekost, maar werknemers bij een vastgoedfinancier worden met pek overladen, op de schandpaal van de media tentoongesteld – met naam en toenaam – en ook nog eens op een lijn gesteld met het ergste soort criminelen. Want wat las ik onlangs? ‘Ambtenaren die hebben verzuimd een kritisch rapport over het spoor naar de Tweede Kamer te sturen, worden niet ontslagen. Er was namelijk geen sprake van opzet, blijkt uit een onderzoek naar de gang van zaken op het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Minister Melanie Schultz van Haegen (VVD) neemt deze conclusie over.’  In de gevoerde gesprekken bleek bij alle betrokkenen een gevoel van schaamte te heersen over de gemaakte fouten. De media berichten verder dat de betrokken ambtenaren hebben aangegeven dat  ‘de bereidheid om lessen te trekken ‘groot’ is.’  

    SNS-top versus de Fyra

    Sjoerd van Keulen, Ronald Latenstein, Jaap van Dijk en vooral alle medewerkers van Bouwfonds Property Finance en later van SNS Property Finance weten nu wat hen te doen staat: anoniem een beetje in het stof kruipen, rood van schaamte achter het bureau gaan zitten – waar niemand hen ziet – en dan weer lekker doorgaan. Want hoe je ook over de SNS Reaal-top denkt, dat ze met opzet hun vastgoedambities hebben botgevierd, gaat er bij mij niet in. Nog zo’n bericht van de afgelopen weken: ‘De problemen met hogesnelheidstrein Fyra hebben de Nederlandse Spoorwegen tientallen miljoenen euro’s gekost. Het geld is gaan zitten in de inzet van extra personeel en compensatieregelingen voor reizigers die hun reis in duigen zagen vallen.’ Ik geef toe, tientallen miljoen is iets anders dan een miljard of twee, drie, maar toch. Want als je je in de gang van zaken rond de HSL-lijn verdiept, ga je je wel even achter je oren krabben. De hele aanbestedingsprocedure van de HSL-Zuid lijn, waarover de Fyra nu voortvarend, comfortabel en op tijd had moeten rijden, heeft sinds 2001 ongeveer 10 miljard euro gekost, met een kostenoverschrijding van vele miljarden. En dat allemaal onder de supervisie van politiek gestuurde ambtenaren en ministers van verschillende politieke signatuur. Toch hebben we nog steeds geen parlementaire enquête gehad, laat staan dat de verantwoordelijken op een publiek schavot zijn geplaatst. Sterker nog, de  ministers die verantwoordelijk waren voor deze miljarden aan kostenoverschrijding, zijn nu burgemeester of gewaardeerd voorzitter van allerlei belangrijke onderzoekscommissies.  

    Heerlense kop in het zand en bouwen

    Ik liep afgelopen zaterdag met een verslaggeefster van het EO-programma De Vijfde Dag door het centrum van Heerlen. De Vijfde Dag besteedt aandacht aan het gegeven, dat de winkelleegstand in Nederland fors toeneemt, maar dat veel gemeentebesturen desondanks gewoon doorgaan met het plannen en zelfs financieren van nieuwe retailmeters. Hert gerenommeerde onderzoeksbureau Locatus had de cijfers nog eens voor me op een rijtje gezet: VKP: Het leegstandspercentage van het aantal verkooppunten WVO: Het leegstandspercentage van het totaal beschikbare winkelverhuuroppervlak in de stad  

    Nieuwe winkelcentra in aantocht

    Bovenstaande zijn desastreuze cijfers voor met name Zuid Limburg, een regio die toch al te kampen heeft met een bovengemiddelde werkloosheid en vooral demografische neergang in de vorm van vergrijzing en het wegtrekken van veelbelovende jongeren. Toch investeert de gemeente Heerlen in nieuwe plannen als het Maankwartier (met ruim 14.0000 m2 nieuwe retailmeters) en wil zij de gemengde (winkelcentrum) ontwikkeling De Plu van Multi doorzetten (21.000 m2 winkelmeters, waarvan slechts 5000 m2 herontwikkeling). Dan hebben we ook nog de herontwikkeling van het deels ingestorte winkelcentrum ’t Loon, waar 2500 m2 winkelruimte wordt toegevoegd voor een nieuwe C&A. Dus samen zo’n 40.000 m2 nieuwe retailmeters toegevoegd aan een effectieve leegstand van 10 procent en dan praten we niet eens over de effecten op termijn van online winkelen, de pogingen van de buur-gemeenten om winkelketens te bewegen naar hun leegstand en retailplannen te komen, en nieuwe retailmeters direct over de grens, zoals in Aken. De gemeente Heerlen treedt hierbij ook nog eens op als een soort mede-investeerder door zich garant te stellen voor zowel een deel van de kantoorruimte in De Plu en in het Maankwartier, terwijl ze daarvoor wel in de Geleenstraat – toch al gedomineerd door winkelleegstand – een kantoortoren achterlaat (eigendom van NSI), waarvoor geen enkele nieuwe bestemming te voorzien is. Verder is het Maankwartier alleen maar mogelijk dankzij een flink bedrag aan overheidssubsidies.   Foto: Het Maankwartier vormt de Heerlense 'Ponte Vecchio' - alwaar de linguïstische oorsprong van het woord 'bankroet' ligt  

    Ambtenaren zijn gevlogen

    En wat het ergste is, de politieke beslissers verkopen dit beleid ook nog eens als vernieuwend, gedurfd, visionair en ondernemend en slaan zich voortdurende op de borst, daarbij overigens gesteund door de gemeenteraad. De beoogde retailers voor het Maankwartier worden zelfs door het College tot in China gezocht. ‘Heerlen rules the world’ zullen we maar zeggen. Als het bij een gemeente als Heerlen – de stad is overigens maar een pars pro toto voor het Nederlands retaillandschap – misgaat, zullen over vijf, tien jaar de media weliswaar kritisch berichten dat het wel heel onverstandige beslissingen waren, maar de verantwoordelijken zijn dan al lang weer vertrokken – ergens anders burgemeester, als ex-wethouder in een wachtgeld regeling terecht gekomen, of simpelweg naar de vergetelheid weggestemd. Daar kom je bij een echte commerciële onderneming niet zo makkelijk mee weg. Tenslotte nog dit. De berichtgeving over Multi Development (zie ook mijn vorige column) heeft tot een kritische analyse geleid van Wabe van Enk, hoofdredacteur/uitgever van PropertyNL, getiteld ‘Interesse Blackstone in Multi: een golf van verwarring’. U kunt zijn analyse hier nalezen. Ik begrijp wel waarom Van Enk het opneemt voor Multi en deels ben ik het met hem eens: Multi is de afgelopen twintig jaar een prachtig voorbeeld geweest van een ondernemende winkelcentrumontwikkelaar met een enorme staat van dienst en was zelfs op een gegeven moment de grootste ontwikkelaar van winkelcentra in Europa en misschien wel van de wereld.  

    Blackstone op koopjesjacht bij Multi

    Het zou inderdaad jammer zijn als dit bedrijf er onder door zou gaan, maar we weten ook dat niets zo vergankelijk is als roem. Alleen, ik begrijp niet zo goed, waarom Van Enk van mening is dat de financiële media Multi anders moeten behandelen dan bijvoorbeeld SNS PF. Het is een gegeven dat de bestaande winkelcentrumportefeuille van Multi – dus de winkelcentra die wel zijn ontwikkeld maar niet verkocht – maar liefst voor 850 miljoen euro is gefinancierd en dat Blackstone bezig is die leningen op te kopen voor de helft van de waarde. Met andere woorden: die 850 miljoen euro aan financieringen zou heel goed wel eens 50 procent minder waard kunnen zijn en, of Van Enk dat nu leuk vindt of niet, dat komt neer op een technisch failliet. Jammer voor iedereen, inclusief chairman Hans van Veggel en de vele medewerkers in binnen- en buitenland, die overigens allemaal al enige tijd weten dat het met hun bedrijf niet goed gaat. Er zijn er ook al heel wat de afgelopen jaren naar huis gestuurd, zelfs recentelijk nog. Wat Blackstone gaat doen met zijn financieringsbelang in Multi, weet ik niet. Van Enk heeft het over het ‘opkopen van ondergewaardeerd schuldpapier’. Hoezo ondergewaardeerd? Dat maakt de markt toch uit, net zoals die dat doet over de marktwaarde van de portefeuille van SNS PF? Ik vermoed dat  Blackstone hoe dan ook een zekere invloed op Multi zal willen uitoefenen. Dat zou bijvoorbeeld kunnen zijn: onderhandelingen over de Turkse winkelcentrumportefeuille, inclusief het beheer daarvan. Multi heeft bij die onderhandelingen zeker ook wel wat te bieden, onder meer de cashstroom uit het eigen sterke winkelcentrummanagement. Maar juist die cash flow staat ter discussie, omdat het in lang niet alle winkelcentra die Multi beheert, goed gaat (neem bijvoorbeeld Forum Ankara!) en er ook nog een flink aantal ketens is die het zwaar heeft, en dus roept om huurverlaging. Multi is zeker geen uitzondering op de regel, zoals Van Enk schrijft, maar eerder de bevestiging daarvan. Nagenoeg alle (vastgoed)ondernemingen die hun projecten en ambities niet goed (meer) hebben gefinancierd – met andere woorden een veel te hoge loan-to-value hebben – moeten met de billen op de blaren zitten. Of je nu SNS PF, TCN, Hanzevast of Multi heet. Daar helpen de bemoedigende woorden van Van Enk niets aan.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Ruud de Wit

    Volg Ruud de Wit
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren