De regering en de gemeenten hebben nog nooit een woningcorporatie uit de brand hoeven helpen. De sector lost zijn problemen altijd zelf op. Maar kan de overheid ook buiten schot blijven als de rente fors oploopt of er grote huurachterstanden ontstaan?

    De Burger Partij Amersfoort (BPA) schreef in juni 2012, toen de Vestia-affaire op zijn hoogtepunt was, op hoge poten een brief aan B&W van Amersfoort. De fractie meldde enorm te zijn geschrokken van garanties voor leningen ter waarde van 623 miljoen euro. Het ging om leningen van een hele reeks woningcorporaties, maar het leeuwendeel stond op naam van De Alliantie en Portaal. De lokale partij wees erop dat het bedrag overeenkomt met anderhalf keer de begroting van de gemeente.

    De BPA was verder verbaasd dat B&W deze garantstelling nooit hadden opgenomen in de risicoparagraaf. Het argument daarvoor was dat de kans dat er ooit betaald moet worden ‘te verwaarlozen is’. De stadspartij vond dat na het Vestia-drama geen aanvaardbare zienswijze.   

    Historisch gezien valt die schijnbaar nonchalante houding van Amersfoort ten opzichte van die garanties goed te verklaren. Sinds 1989, toen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) het waarborgstelsel werd opgetuigd, zijn er twintig corporaties in serieuze financiële problemen geraakt. Die werden allemaal door de corporatiesector zelf opgelost, inclusief de gigantische Vestia-zaak. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), dat verantwoordelijk is voor saneringen, treedt in dergelijke gevallen achter de schermen op als regisseur.  

    Met die wetenschap lig je als wethouder niet snel wakker van garanties voor corporatieleningen. Daarbij weet iedere wethouder dat zijn gemeente maar voor 25 procent garant staat voor zo’n lening. De centrale overheid en de overige gemeenten in het land nemen, als de nood aan de man mocht komen, de andere 75 procent voor hun rekening.

    Het lijkt er op dat die garanties door de meeste gemeenten worden gezien als zeer nuttig, omdat ze helpen de rente op corporatieleningen met zo’n 0,75 procentpunt te drukken: een goedkope manier van Sinterklaas spelen. De risico’s die eraan zijn verbonden worden meestal niet al te serieus genomen.

    Onbetaalbaar

    Het stelsel heeft overtuigend bewezen stevig genoeg te zijn om individuele probleemgevallen op te lossen. Maar wat gebeurt er als door een structurele verandering alle corporaties tegelijk in zwaar weer terechtkomen? Als iedereen het moeilijk heeft om zijn hoofd boven water te houden, valt vanzelf de bodem onder het Waarborgfonds vandaan. Dat werkt immers op basis van het principe dat de gezonde corporaties zich ontfermen over collega’s in nood.

    Bij zo’n sectorbreed probleem kan het uiteindelijk zover komen dat de garanties wel moeten worden aangesproken. Dat zou een koude douche zijn voor zowel de centrale overheid als de gemeenten. Niemand heeft daar een potje voor klaar staan. De regering is de corporatiesector de afgelopen jaren juist gaan zien als een fijne pinautomaat. Opeens geld overmaken naar de sector zou de rijksbegroting ernstig overhoop halen en hetzelfde geldt voor veel gemeentebegrotingen.

    ‘Kortzichtig’

    Het Vestia-drama heeft de gemeenten zeker bewuster gemaakt van de risico’s. B&W van Amsterdam speelden zelfs met de gedachte om te stoppen met het afgeven van garanties. De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) begreep door alle commotie dat het hoog tijd was om de risico’s van die garanties eens goed onder de loep te nemen. De belangenbehartiger van de gemeenten verzocht Pim Vermeulen, voormalig bestuursvoorzitter van de Bank Nederlandse Gemeenten, daartoe een onderzoekscommissie te vormen.

    de commissie-Vermeulen windt er geen doekjes om: het is ‘kortzichtig’ om er van uit te gaan dat de gemeenten nooit zullen hoeven bij te springen 

    Een bankier kun je niets wijs maken over garanties en Vermeulen windt er in het eindrapport van de commissie geen doekjes om. Hij noemt het ‘kortzichtig’ om er van uit te gaan dat de gemeenten nooit zullen hoeven bij te springen. Er zijn volgens hem drie situatie die ertoe kunnen leiden dat de garanties moeten worden ingelost:  grootschalige huurachterstand, langdurig hoge rentestanden en overheidsbeleid waardoor de financiële kracht van de sector wordt aangetast. 

    Het CFV heeft in zijn Meerjarenverkenning 2013-2022 verschillende scenario’s doorgerekend. De financiële toezichthouder heeft ook uitgezocht hoe de sector zich houdt in zwaar weer. In de verkenning worden twee van de door Vermeulen genoemde negatieve scenario’s door het model gehaald: achterblijvende huurinkomsten en hoger dan verwachte renteniveaus.

    Achterblijvende huurinkomsten kunnen ontstaan doordat de ruimte die de regering biedt om de huren te verhogen, niet genoeg kan worden benut.  Als de huren de draagkracht van de huurders overstijgen, zijn verdere huurverhogingen niet langer haalbaar en voor een woningcorporatie zelfs maatschappelijk onaanvaardbaar.

    Het plan is om tot 2022 de huur van een gemiddelde corporatiewoning te laten stijgen tot 530 euro per maand, tegen 445 euro in 2012.  Mocht dat sectorbreed grote problemen geven dan blijft de kasstroom achter bij de projecties. Dat heeft hoe dan ook consequenties voor het functioneren van de sector.

    Probleemzone

    Voor een sector die 35 procent van zijn inkomsten aan rente besteedt is een andere grote bedreiging een forse stijging van de rente op corporatieleningen. Het CFV verwacht dat die rente op geborgde leningen in 2022 op 5 procent staat, tegen 2,7 procent in 2013. Die 5 procent zit in het basisscenario van het CFV en daar zou de sector goed mee uit de voeten kunnen.

    De financiële toezichthouder heeft ook bekeken wat er gebeurt als de rente tot 2022 geleidelijk stijgt tot 7 procent. De gemiddelde solvabiliteit van de corporaties zou dan iets boven 22,5 uitkomen. Dat is een niveau dat nog net aanvaardbaar is voor het CFV. Dat klinkt geruststellend, maar als dat het gemiddelde is, dan is het onontkoombaar dat een groot aantal corporaties er ver onder zit. Maar goed, een wat lage solvabiliteit is zelden meteen fataal.

    Het CFV heeft niet berekend wat er gebeurt als de huurontwikkeling tegenvalt en de rente zich volgens het ongunstige scenario ontwikkelt. De volgende zin uit de meerjarenverkenning spreekt echter boekdelen: ‘In het geval dat beide ontwikkelingen zich gelijktijdig zouden voordoen, zou de financiële continuïteit van de sector bij het gekozen programma problematisch worden.’

    DE zeer lage rente is als fenomeen allang geen meevaller meer voor de sector, maar eerder een gevaarlijke verslaving

    Bloedbad

    Het kan nog erger, want de rente kan ook terug naar de niveaus die we uit de jaren ’70 en begin jaren ’80 kennen. Toen bewoog de rente zich structureel tussen de 8 en 13 procent. Dat zou voor de corporatiesector een financieel bloedbad betekenen. Want na jaren van zeer lage rente is dat fenomeen allang geen meevaller meer voor de sector, maar eerder een gevaarlijke verslaving. De financiële huishouding is er volledig op afgestemd. Dat kan ook niet ander voor zo’n rentegevoelige sector.

    In de geschetste rampscenario’s kan het systeem waarschijnlijk alleen overeind worden gehouden als de overheden bijspringen. Door de grote reorganisaties voorafgaand aan de invoering van de verhuurderheffing, is de ruimte om nog een keer een grote bezuinigingsronde door te voeren zeer beperkt. Het advies aan Amersfoort en alle andere gemeenten luidt daarom: neem de garanties aan woningcorporaties in ieder geval op in de risicoparagraaf en probeer vast een paar miljoen te reserveren. De kans dat er in de toekomst renteloze leningen aan het WSW moeten worden verstrekt, is niet langer af te doen met ‘te verwaarlozen’.      


    Peter Hendriks is gastauteur van Follow the Money. Hij is als zelfstandig consultant gespecialiseerd in het doorlichten van woningcorporaties in opdracht van Raden van Toezicht. De komende maanden zal hij voor Follow the Money de parlementaire enquete naar de woningcorporaties volgen en van commentaar voorzien.

    Email: P.Hendriks.Senior@Gmail.com 

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1021 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1120 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier