Het gapende gat tussen vraag- en koopprijzen van woningen

    Hoewel door schenkingen en extra hoge leningen huizenprijzen hoog lijken te blijven, heeft het gros van de mensen met een te koop staande woning nog een lange weg te gaan. Nog altijd zakken de vraaprijzen nauwelijks.

    In de verschillende media kun je vrij nauwkeurig volgen hoe kopers op de woningmarkt zich gedragen. Gaven ze meer uit, namen ze genoegen met minder, maakten ze gebruik van een aanvullende lening of schenking? In welke gebieden waren er het meest? Dat is mooie informatie voor huiseigenaren verkopers, maar als koper ben je natuurlijk vooral ook geïnteresseerd hoe verkopers eigenlijk bewegen.     Verkopers hebben hun vraagprijzen niet aangepast aan de prijsdaling op de woningmarkt. Daalde sinds september 2009 de prijs van een woning ongeveer 20% volgens het CBS, vraaprijzen daalden slechts zo’n 7%. Hierbij kijk ik naar de prijs per vierkante meter, omdat deze waarde in mijn beleving meer zegt over de hoeveelheid huis die je krijgt voor je geld dan bijvoorbeeld de gemiddelde vraagprijs per woning, of de mediane vraagprijs van woningen. Die laatste twee kunnen namelijk sterk beïnvloed worden door een veranderend woningaanbod, waarbij vooral dure woningen lang in de verkoop blijven staan. Wat opvalt is dat pas in januari 2012 de vraagprijzen onder het niveau van september 2009 lagen. Al die tijd daalden verkoopprijzen. Gevolg van deze trage aanpassing aan de realiteit is dat een groot deel van het ongekende stuwmeer aan te koop staande woningen zichzelf uit de markt heeft geprijsd en eigenlijk vooralsnog niet echt meetelt als aanbod, waar er wel degelijk een latente wens tot verkopen is.
    'Wat opvalt is dat pas in januari 2012 de vraagprijzen onder het niveau van september 2009 lagen'
    Het gevolg is ook dat de voorraad op funda tussen 2007 en nu verdubbelde van 130.000 naar 260.000, of verviervoudigde sinds begin deze eeuw. Dat het aantal dagen dat een verkochte woning gemiddeld te koop heeft gestaan ‘slechts’ zo’n driemaal hoger is dan begin deze eeuw, komt doordat het nieuwe aanbod vaak een realistischer vraagprijs hanteert en dus een relatief groot aandeel in de totale verkoop heeft.

    Actuele ontwikkeling

    De vraagprijs in juni van dit jaar is gemiddeld iets gedaald ten opzichte van juni 2013. Vroeg men in juni 2013 gemiddeld 2286 euro voor een vierkante meter woonruimte, vorige maand was dat 2235 euro. Toch daalde de vraagprijs niet overal evenveel. Op onderstaande kaart kun je zien waar je geld het snelst in waarde steeg, even (onterecht) aangenomen dat je van plan was de vraagprijs te betalen. Donkerblauwe gebieden deden het het best, daar daalden vraagprijzen met meer dan vijf procent. In donker rode gebieden nam deze juist met meer dan vijf procent toe. Als je op een gemeente klikt, zie je de exacte ontwikkeling. Vraagprijs per vierkante meter:   De hoeveelheid aangeboden woningen is nog altijd historisch hoog, maar deze daalde wel iets sinds juni vorig jaar. Op onderstaande kaart nam het aanbod het snelst af in de donkerrode gebieden, namelijk met meer dan 10 procent. In donkerblauwe gebieden werd de keuze juist meer dan tien procent ruimer. Ontwikkeling aantal aangeboden woningen:  

    Samenhang vraagprijzen en woningaanbod

    Natuurlijk is het vooral interessant of er ook nog enige samenhang is tussen bijvoorbeeld een afname in woningaanbod een toename in vraagprijzen. Met heel veel goede wil kun je een heel klein verband zien, maar dit lijkt me statistisch niet erg significant. In onderstaande grafiek zie je de verdeling van de gemeenten in vier categorieën. De gemeenten waar de woningmarkt het hardst afkoelde (vraagprijzen daalden, aanbod steeg) staan in het donkerblauwe kwadrant. Gemeenten die het snelst opwarmden (vraagprijs steeg, aanbod daalde) staan in het donkerrode kwadrant. Zoals je ziet is in het grootste deel van de gemeenten zowel het woningaanbod als de vraagprijs gedaald (lichtblauwe kwadrant). Vraagrpijs m2 als percentage       Bovenstaande grafiek vormt gelijk de legenda voor de volgende kaart: Hoewel door schenkingen en extra hoge leningen de laatste tijd huizenprijzen hoog lijken te blijven, heeft het gros van de mensen met een te koop staande woning nog een lange weg te gaan. De vraagprijzen liggen nog te hoog en zullen nog flink naar beneden moeten. Mijn advies zou zijn om daar niet te lang mee te wachten want het is nog niet bekend of minister Blok volgend jaar weer geld uittrekt voor de schenkingsvrijstelling en startersleningen. n.b.: De data over vraagprijzen is afkomstig van huizenzoeker.nl. n.b.2: Een kaart met de ontwikkeling van de mediane vraagprijs ten opzichte van vorig jaar vind je hier.
    Over de auteur

    Jasper du Pont

    Jasper du Pont is een IT-consultant die zich ooit oriënteerde op een (eerste) koopwoning, maar daarbij de woningmarkt als geh...

    Lees meer

    Volg deze columnist

    Dit artikel krijg je cadeau van Follow the Money.

    Diepgravende onderzoeksjournalistiek kost tijd en geld. Steun ons en

    word lid