Gij zult aflossen

2 Connecties

De tijdelijke Kamercommissie Huizenprijzen legde goed uit hoe we ons zo in de nesten hebben kunnen werken. Helaas blijft op echte oplossingen voor de hypotheekzeepbel een taboe rusten, constateert Hans de Geus.

Fictief voorbeeld: Jack koopt in 2008 een huis voor 100. Hij leent extra voor kosten koper en verbouwing: de hypotheek bedraagt 120. Vandaag, vijf jaar later, brengt het huis geen 100 meer op, maar zou het voor 80 verkocht kunnen worden – de huizenprijzen zijn met 20 procent gedaald. Joyce echter, die het huis graag wil kopen en toevallig in dezelfde financiële situatie zit als Jack vijf jaar eerder, kómt niet eens meer aan 80. Ze kan maximaal nog 70 lenen.
 
Dit gat, tussen de uitstaande schuld van Jack van 120 en de betaalcapaciteit van Joyce van 70, is waar het allemaal om draait. Maar voor dit gat van 50 schijnt niemand in de politiek oog te hebben. De woorden van minister Blok (Wonen en Rijksdienst, vvd) dat nu er ‘duidelijkheid’ is de woningmarkt ‘een impuls’ kan krijgen, duiden niet alleen op onbegrip. Ze zijn vooral cynisch voor de mensen die klem zitten. Met dank aan de mede door zijn partij gepropageerde fiscale stimulans om je hoofd zo ver mogelijk in de hypotheekstrop te steken.
 
Kredietregen
De situatie van Jack is namelijk geen onzinvoorbeeld. De leencapaciteit is door de diverse regels zo ver teruggeschroefd dat vele Joycen in Nederland inderdaad 50 minder kunnen lenen dan Jack een paar jaar eerder. Vóór de crisis golden er voor het leenbedrag geen harde regels. Niet ten opzichte van het onderpand (loan-to-value, ltv), en niet ten opzichte van het inkomen (loan-to-income, lti). Nederland was koploper ltv’s, oftewel het ‘onder water aankopen’ van een huis. Hypotheken die de waarde van de woning met 20 procent overstegen waren geen uitzondering. De Autoriteit Financiële Markten (afm) meldt dat banken in sommige gevallen zelfs tot wel 180 procent van de onderpandwaarde financierden.
 
Dat deden de banken omdat ze niet alleen het huis als onderpand hebben, maar ook altijd nog achter de koper met zijn inkomen aan kunnen gaan. Maar ook ten opzichte van het inkomen gingen banken ver. Wie een beetje goede carrièrevooruitzichten had, en wellicht ook nog een partner die, mocht die ooit gaan werken, aan de verdiencapaciteit van het stel kon bijdragen, kreeg soms tot wel acht keer het bruto jaarsalaris mee.
 
Dat is voorbij. Banken moeten zich houden aan door het Nibud opgestelde inkomens­toetsen. Kopers krijgen nu niet meer dan een slordige vier keer hun inkomen als hypotheek. Dat komt in sommige gevallen dus neer op een halvering van de huizenkoopkracht. En ja, nog steeds is het mogelijk een huis onder water te kopen, maar minder fors dan voor de crisis. De ltv mag nu maximaal 106 procent bedragen, en dat wordt geleidelijk verder teruggebracht naar 100.
 
Daar komt bij dat starters vanaf 1 januari verplicht moeten aflossen. Weliswaar heeft dat op de inkomenstoets geen directe invloed, want het Nibud deed in zijn sommetjes uit voorzichtigheid al alsof iedereen aflost. Maar, bevestigt de Vereniging Eigen Huis: omdat kopers minder hypotheekrente kunnen aftrekken, én omdat hun maandlasten in het begin fors hoger zijn, is ook deze maatregel een aanslag op de leen­capactiteit.
 
Natuurlijk kocht niet iedereen zoals Jack precies op het hoogtepunt van de markt een huis. Misschien komt er ook wel iemand anders langs dan Joyce, iemand die veel meer verdient of winst uit een vorig huis meeneemt. Maar feit is dat bij marktleider Rabobank liefst 31 procent van de hypotheken onder water staat. Bij ruim één op de tien leningen bedraagt de hypotheek zelfs meer dan 115 procent van de woningwaarde. Die laatste pluk problematische hypotheken alleen al bestrijkt meer dan de helft van het eigen vermogen van de bank. Geen wonder dat buitenlandse beleggers zenuwachtig zijn over ons financiële systeem.
 
Wat te doen?
Verbijsterend is het onbegrip – of is het onwil? – van politici over de werkelijke aard van de problemen. Veel verder dan te schetsen hoe we zulke zeepbellen in de toekomst kunnen voorkomen, komt bijvoorbeeld de SER niet. Ook de Kamercommissie Huizenprijzen, die vorige week haar rapport presenteerde, gaat om de olifant van de hypotheek-erfenis heen. Tegelijkertijd zijn er plannen zoals die van de commissie-Dijkhuizen (pensioenfondsen moeten met staatsgarantie in hypotheken beleggen) of van een Amsterdamse gemeentehypotheek, die beogen lenen makkelijker te maken in een tijd dat ‘banken zo moeilijk doen’. Maar uit het voorbeeld van Jack en Joyce bleek dat niet de banken maar de Nibud-normen de beperkende factor zijn.
 
Wat kan er dan wél gedaan worden om die 70 en die 120 bij elkaar in de buurt te brengen om zo het gat van 50 te overbruggen? Heel simpel: óf de huidige koopcapaciteit van 70 wordt opgepompt tot 120. Óf de schuld van 120 gaat terug naar 70. Meer smaken zijn er niet. In beide gevallen is het doel dat Jack zijn vrijheid om te bewegen (en te slapen en te ondernemen en te consumeren) weer terugkrijgt door schuldenvrij van zijn huis af te kunnen komen.
 
De ‘groeimanier’ vergt een fors stijgend inkomen van alle Joycen van Nederland. Dat vereist weer een sterke groei van de economie, al dan niet geholpen door wat meer inflatie. De kans daarop is erg klein. Zeker gezien de suïcidale strategie van het kabinet-Rutte om Nederland ‘uit de problemen te krimpen’. Maar ook structureel zijn er groeiproblemen, als we mensen als Rabo-econoom Hans Stegeman moeten geloven. Vergrijzing, magere verwachte productiviteitsgroei, gebrek aan grondstoffen en de schulden-overhang zetten de komende tijd een rem op de economische groei. Ook een flinke inflatie is niet te verwachten: fabrieken draaien vooralsnog onder hun capaciteit, van loon­inflatie is door de hoge werkloosheid weinig sprake, en de ECB waagt zich niet aan monetaire experimenten als in de Verenigde Staten en Japan.
 
Er zit dus maar één ding op om Jack zijn vrijheid terug te geven: zijn schuldenlast moet omlaag. Of het nou in de vorm is van afboeken op de hypotheek of van het kwijtschelden van rente, de banken zullen hun verlies moeten nemen. De schuldenberg moet mee naar beneden bewegen in een economie die krimpt, waar de koopkracht al jaren onder druk staat, met een snel oplopende werkloosheid en dalend vertrouwen. Met andere woorden: onze inkomens kunnen de weelde van een enorme schuldenberg niet langer dragen.
 
Lees verder bij de Groene Amsterdammer
Hans de Geus
Hans de Geus
Commentator & journalist financiële markten en economie.
Gevolgd door 199 leden