Goedkope woningen in trek (maar prijzen stijgen wel)

3 Connecties

Onderwerpen

calcasa

Werkvelden

Woningmarkt Huizenmarkt
1 Bijdragen

Uit nieuwe woningmarktcijfers blijkt dat goedkope woningen populair zijn, maar de doorstroming op de huizenmarkt stokt nog altijd, aldus Jasper du Pont.

Online woningconsultant Calcasa publiceerde begin deze week nieuwe cijfers over de woningmarkt. Hieruit blijkt dat huizen in het eerste kwartaal weliswaar duurder werden, maar dat er met name  goedkopere huizen werden verkocht. Dat de markt verschuift naar een goedkoper segment had ik al eerder opgemerkt aan de hand van cijfers van het Kadaster, maar dit wordt eens te meer bevestigd door Calcasa: verschuiving Des te opmerkelijker is dat Calcasa huizen van tussen de tweeënhalve ton en vijf ton met 1,5% in waarde ziet stijgen, nog boven het gemiddelde van 1,2%. Dit inzicht in prijsontwikkeling per prijsklasse is een welkome aanvulling op de NVM en het kadaster die alleen rapporteren naar woningtype (appartement, woonhuis, vrijstaand, etc). Dat men na NVM en het kadaster een derde, weer andere waarderingsmethode hanteert is misschien niet handig maar neem ik op de koop toe.

Doorstroom stokt

Dat de markt naar een goedkoper segment verschuift terwijl tegelijkertijd de prijzen stijgen, zou mogelijk te verklaren kunnen zijn door kopers die zich neerleggen bij de aanschaf van een minder mooi huis dan ze in gedachten hadden. Uiteindelijk worden de huizenprijzen niet alleen bepaald door financieringsmogelijkheden, maar ook door waar kopers en verkopers denken recht op te hebben. Met een gemeenschappelijke focus op goed nieuws van banken, makelaars, hypotheekverstrekkers en sommige media kan ik me voorstellen dat er psychologische effecten beginnen mee te spelen. 80Wel vraag ik me af hoe lang deze ontwikkeling door kan gaan. Er lijkt nog altijd geen doorstroming op gang te komen naar een duurder segment. Omdat veel potentiële doorstromers met een restschuld zitten en inmiddels misschien wel minder kunnen lenen dan toen zij hun huidige huis kochten zou deze doorstroming ook weleens lang op zich kunnen laten wachten. Dat nu de kopers voor een goedkoper huis kiezen bevordert op de lange duur de onderhandelingspositie van verkopers van duurdere huizen niet bepaald, hun afzetgroep krimpt alleen maar. Natuurlijk ken ik de verhalen wel dat ‘eerst het goedkope segment aantrekt en dan de rest’, voor mijn gevoel komt dit niet uit een onbevooroordeelde hoek en cijfers heb ik er nooit bij gezien. Het enige wat ik erover kan vinden is dat men begin 1981 ook dacht de prijsdaling voorbij was omdat de goedkope woningen het beter deden en omdat prijzen even stabiel bleven. Achteraf bleek de crash toen pas net over de helft te zijn. ...

Betaalbaarheid

Calcasa heeft in haar rapport ook een mooie plaatje over de betaalbaarheid van woningen staan. Dit is mijns inziens een nuttig plaatje, maar wel een van de meest verraderlijke die ik ken. Het geeft aan welk deel van het netto inkomen een gemiddeld gezin kwijt zou zijn bij de volledige financiering van een gemiddeld huis, bij de huidige historisch lage rente. Een gemiddeld gezin heeft echter al een huis, dus voor hen geldt deze grafiek niet. De gemiddelde starter verdient weer geen gemiddeld salaris en koopt geen gemiddeld huis. Hij koopt wat hij maximaal mag besteden volgens NIBUD.   heleruweschets In het originele plaatje is geen rekening gehouden met aflossingen, omdat een aflossing een vorm van vermogensopbouw is. Daar ben ik het volledig mee eens, maar wat je dus niet ziet in dit plaatje is dat in augustus 2011 verplicht werd minstens de helft af te lossen en per januari 2013 zelfs 100%. Als dit wordt meegerekend in de maandlasten is de netto maandlast inmiddels 33,5% volgens het rapport van Calcasa. Ik heb dit met een stippellijn aan het plaatje toegevoegd. Let op, dit is een hele ruwe schets en kan er enkele procentjes naast zitten. Officieel moesten banken altijd al rekenen met aflossingen, echter is dit in de opgaande markt zeker niet altijd gedaan. Ook loste een deel van de kopers natuurlijk al flink af, dus de schok in de betaalbaarheidsindex is niet voor iedereen even groot. In een recent rapport maakte de OESO zich echter nog ernstig zorgen om de 35% van de huiseigenaren die helemaal niks aflost om de maandlasten te drukken en van wie vanaf 2025 in toenemende de hypotheek afloopt. Voor een substantieel deel van de huizenkopers is het stippellijntje dan ook wel degelijk van belang als je het mij vraagt.

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Jasper du Pont

Gevolgd door 126 leden

Maakt zich zorgen over de mate waarin de woningmarktstarter wordt vertegenwoordigd in de politiek en media.