Sportcomplex Borchland. De lokale golfwinkel gebruikt de gesloten golfbaan voor het testen van clubs.

Ruimte is een schaars goed in Nederland. Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? Lees meer

We willen natuur en recreatie, maar er moeten ook woonwijken en energiecentrales worden gebouwd. De stikstofcrisis dwingt tot het maken van scherpe keuzes. Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? En wie delft het onderspit? In dit dossier trekt Follow the Money het land in om dat te onderzoeken.

In de strijd om openbare ruimte gaat het vaak om ontwikkelingen waar veel (belasting-)geld mee gemoeid is. Bij wie komt dit geld terecht? Wordt het in dienst van de samenleving besteed? Het is regelmatig moeilijk te controleren. Bovendien is de openbare ruimte van ons allemaal: hoe meer die onder druk komt te staan, des te belangrijker het is om een vinger aan de pols te houden hoe deze wordt ingericht.

34 artikelen

Sportcomplex Borchland. De lokale golfwinkel gebruikt de gesloten golfbaan voor het testen van clubs. © Daniel Niessen

Het kleine Ouder-Amstel speelt met woningbouw in de Champions League

3 Connecties

Relaties

Corporatie De Key

Personen

Eric van der Burg

Locaties

Ouder-Amstel
4 Bijdragen

Met achtduizend nieuwe huizen in de planning verdubbelt het aantal woningen in Ouder-Amstel. Geen andere gemeente in Nederland groeit sneller. De nog te bouwen stadswijk ‘De Nieuwe Kern’ legt met vijfduizend woningen het meeste gewicht in de schaal. Projectontwikkelaars staan te dringen om mee te doen. ‘Dit is een zeer gewild stuk grond.’

Dit stuk in 1 minuut
  • Ouder-Amstel bouwt de komende decennia relatief de meeste woningen van alle Nederlandse gemeenten. De Noord-Hollandse gemeente net ten zuiden van Amsterdam telt nu ruim veertienduizend inwoners en iets meer dan 8.500 huizen. Ze wil er binnen twintig jaar ruim 8.200 bijbouwen. 
  • Vijfduizend woningen komen te staan in De Nieuwe Kern, een nieuw aan te leggen wijk tussen de Johan Cruijff ArenA, het Station Duivendrecht en de snelweg A2. Grondeigenaren zijn de gemeente Amsterdam, het vastgoedbedrijf van de NS, voetbalclub Ajax en – zeer binnenkort – VolkerWessels Vastgoed. 
  • Ook Ouder-Amstel bezit een snippertje grond in de nieuwe wijk. Toch moet de gemeente toeleggen op de aanleg omdat ze zal moeten investeren in voorzieningen als scholen. 
  • Onze ruimte is schaars en een land volbouwen kun je maar één keer doen. Dat vraagt om journalistieke controle. Follow the Money en vakblad Cobouw werken samen aan een groot onderzoek naar bouwplannen en -putten, vandaag die van Ouder-Amstel. In de komende weken zoomen we in op Lelystad (Flevoland) en Zuidplas (Zuid-Holland), twee andere gemeenten in de top 5 van plaatsen met grootse uitbreidingsplannen.
  • Dit is het vierde artikel in deze reeks. Eerder verschenen:
    Kabinet gooit roer om: het ‘woonmiljard’ gaat er in een noodtempo uit’
    De mythe van één miljoen woningen: hoe de bouwcijfers worden opgerekt’ 
    Aanpak woningnood op drijfzand: plannen voor 1,2 miljoen nieuwe woningen gebaseerd op wensdenken’
Lees verder

Van het sportcomplex Borchland zijn de squashbanen, de bowlinghal en de golfbaan al gesloten. Op de vloer van het ontmantelde clubhuis liggen plassen. Aan een hek van het volkstuinenpark Nieuw Vredelust, een paar honderd meter verderop, hangt een spandoek met de tekst ‘Deze groene long moet blijven’. Dit rommelige gebied tussen de Johan Cruijff ArenA, het Station Duivendrecht en de snelweg A2 is in afwachting van een van de grootste bouwprojecten van Nederland: vijfduizend woningen in De Nieuwe Kern.

De nieuwe wijk bestaat al op papier. Landschapsarchitect Adriaan Geuze won met zijn bureau West 8 in 2020 de ARC Stedenbouw Award voor het ontwerp. ‘Eigenlijk kun je er niet bouwen,’ zei Geuze bij de prijsuitreiking. ‘Het is een gefragmenteerd gebied met een bizarre context.’ 

‘Het is een gefragmenteerd gebied met een bizarre context’ 

Maar de man met de lijzige stem houdt van uitdagingen. Geuze wil een aaneengesloten gebied maken van de ‘scherven van polders’ onder de fly-overs van de spoorlijn. Over de grootste lengte daarvan komt een langgerekt park ‘dat alles verbindt’, à la het Amsterdamse Vondelpark.

‘Het is echt een mooi plan, een groen plan,’ glimt Willem Jansen (D66), wethouder van Ouder-Amstel in een zaaltje in het gemeentehuis in Ouderkerk aan de Amstel. ‘Het is ongekend hoeveel woningen zicht krijgen op groen.’

Vreemd genoeg heeft de gemeente Ouder-Amstel slechts één van de in totaal 190 hectare van de nieuwe stadswijk in bezit. De helft is in handen van de gemeente Amsterdam, die in de wederopbouwperiode na de Tweede Oorlog veel grondgebied buiten de gemeentegrenzen verwierf om de woningnood te lenigen. Ook NS Vastgoed is goed voorzien. Voetbalclub Ajax en het sportcomplex Borchland hebben wat minder: ieder zo’n tien hectare. 

Maar dat maakt de grond niet minder gewaardeerd. Op de percelen van Borchland wordt al ruim twintig jaar gejaagd. Dat daar ooit woningen komen, is in de vastgoedwereld al decennia een weet. 

Seizoenkaart van Ajax

Roy Blom is samen met zijn vader en schoolvriend Etienne Spee sinds 1997 eigenaar van het sportcomplex Borchland. Zijn vader runt de zaak al sinds 1979 maar over ruim drie maanden, op 30 juni, dragen ze haar formeel over aan projectontwikkelaar VolkerWessels Vastgoed, een dochter van VolkerWessels, het een na grootste bouwbedrijf van Nederland.

Dat zal wennen worden voor Blom, die met zijn vader ook al 52 jaar een seizoenkaart van Ajax heeft. In een klein, verwarmd kamertje achter de receptie van het sportcomplex neemt hij een slok koffie uit een kartonnen bekertje. Hij wijst naar de overzijde van de parkeerplaats: een klein huis waarvan de dakpannen ontbreken. Daar woonde hij als tiener en werd hij voor dag en dauw door zijn vader aan het werk gezet. ‘Er woont niemand meer. Het lekt er nu.’

De verkoop van Borchland is al in 2019 beklonken. In Slangevegt, een restaurant aan de Vecht in Breukelen, werd het contract getekend bij een glas champagne. Marcel Schipper, directeur bij VolkerWessels Vastgoed, kiest de chique gelegenheid vaker uit bij dit soort momenten. Twee jaar daarvoor sloot de projectontwikkelaar een optiecontract met de Borchland-eigenaren: de verkoop is een feit zodra er concrete bouwplannen zijn.

En nu, enkele maanden voor de definitieve overdracht aan VolkerWessels, hangt de planning van het aannemingsbedrijf al aan de muur van het kamertje achter de receptie. Ze zijn bezig met het verwijderen van struiken, legt Blom uit. ‘Voordat het broedseizoen begint, anders kan dat de boel vertragen.’

Nachtelijk potje tennis

Terwijl door de jaren heen de vastgoedwereld de golfbaan frequenteert en Roy Blom zelf een nachtelijk potje tennis speelde met André Hazes die op het sportcomplex had opgetreden, groeit de bebouwing om Borchland heen. 

De wijk Amsterdam-Zuidoost, aan de andere kant van het spoor, en de nabijgelegen gemeente Diemen dijen uit. Bij het Amsterdamse Amstelstation, niet ver van de gemeentegrens met Ouder-Amstel, worden bedrijfsterreinen omgetoverd in aantrekkelijke woongebieden.

Het rafelige stukje bij de ArenA en station Duivendrecht blijft lang onaangeroerd. Dat verandert in 2005 wanneer tv-producent Endemol Shine, ooit opgericht door Joop van de Ende en John de Mol, zich achter het voetbalstadion wil vestigen. De gemeente Ouder-Amstel ziet zich geconfronteerd met de vraag: wat willen we met dit gebied? Ze constateert een ‘veelheid aan lokale ruimteclaims’ maar een gebrek aan ‘ruimtelijke regie’. De televisiestudio’s van Endemol, waar onder andere GTST en All you need is love worden opgenomen, zijn er welkom, wat de gemeente betreft.

Commerciële vastgoedondernemingen kopen massaal grond op strategische plekken waar woningbouw verwacht wordt 

Dat is meteen het startsein voor projectontwikkelaars. Sinds de jaren negentig van de vorige eeuw kopen commerciële vastgoedondernemingen massaal grond op strategische plekken waar op termijn woningbouw verwacht wordt – een strategie die zeer winstgevend is gebleken. En ook bij het ArenA-stadion zal in de toekomst een woonwijk verrijzen.

Rond de eeuwwisseling dringt bij de woningcorporaties de dreiging door dat ze bij de plannen voor dit soort uitbreidingslocaties compleet buitenspel komen te staan. ‘Dus beginnen ook zij zich links en rechts in het land op de grondmarkt te roeren,’ schrijft Jos van der Lans in een boek over de Amsterdamse woningcorporatie De Key.

Speculeren verboden

Inderdaad valt in 2005 het oog van de ontwikkelaars van De Key op Borchland. De verwachting is dat de recreatiebestemming kan worden omgezet in een woonbestemming. Kopen, besluit de corporatie. Ze betaalt 11 miljoen euro voor de grond waarop ze een ‘hoogwaardig woon-werkgebied’ wil aanleggen. Het sportcomplex mag nog even blijven, maar de exploitanten gaan voortaan huur betalen. De corporatie begint ondertussen aan ‘verkennende studies’, maar mede door de kredietcrisis worden de bouwplannen nooit heel concreet.

De Key zit er met de jaren steeds meer mee in haar maag. Van het toenmalige ministerie van VROM mag een corporatie wel grond aankopen, maar ermee speculeren is verboden. Corporaties worden bovendien met argwaan gadegeslagen, sinds het gegok met derivaten door het Rotterdamse Vestia in 2012 en de Maserati-misstappen van de directeur van het Amsterdamse Rochdale in 2009. 

Het ministerie draagt De Key op de Borchland-grond uiterlijk in 2015 te verkopen – tenzij er inderdaad een gerede kans is op herbestemming naar woningbouw. 

‘Locatie met potentie’

De plek is zeer gewild bij projectontwikkelaars. ‘Als je dit goed aanpakt, is dit Champions League,’ zegt Ronald Huikeshoven, directeur van de grote gebiedsontwikkelaar AM. ‘Deze locatie heeft veel potentie voor grootschalige en ambitieuze gebiedsontwikkeling. Het gaat om het maken van een stuk nieuwe stad, waarbij de lat voor het voldoen aan maatschappelijke uitdagingen als duurzaamheid, inclusiviteit, gezondheid en mobiliteit weer hoger kan worden gelegd.’

Maar de nabijheid van de A2 en Schiphol vormt ook een risico. Pogingen van De Key om de grond te slijten mislukken. Projectontwikkelaar BPD toont rond 2008 interesse maar haakt af. De prijs is te hoog en bovendien wil de grootste projectontwikkelaar van Nederland zijn vingers niet branden aan de discussies over geluidsoverlast van de snelweg en het vliegverkeer. 

De projectontwikkelaar wil zijn vingers niet branden aan discussies over geluidsoverlast van snelweg en vliegverkeer

Wanneer Roy Blom bij De Key binnenstapt met het voorstel de grond zelf terug te kopen, ziet hij directeur Helen van Duin direct opveren. De corporatie, die onder haar voorganger Fer Felder kwistig grond aankocht, zou van een probleem worden verlost. Voor Blom is een deal ook zeer gewenst. Hij wil af van de hoge huurprijzen die De Key voor het sportcomplex in rekening brengt.

De Borchland-ondernemers komen in 2014 tot een overeenkomst met de corporatie. Ze nemen een lening van de Rabobank en kopen de grond voor 5,7 miljoen euro terug. Verkopen ze de grond vóór 2023 weer door, dan krijgt De Key een nabetaling van 6,5 miljoen euro, zo is de afspraak. Na 2023 mag De Key de grond desgewenst weer zelf van ze overnemen. 

Blom en co gaan direct op zoek naar een koper – vastgoedontwikkelaar VolkerWessels gaat er met de buit vandoor.

Woningbouw

In 2013, een jaar voordat De Key het terrein weer van de hand doet, is er voor het eerst serieus sprake van een nieuwe bestemming voor het gebied. De gemeente Ouder-Amstel brengt die bal aan het rollen met de ‘Nota van uitgangspunten’. Daarin ontvouwt ze de plannen voor de ontwikkeling van De Nieuwe Kern: ‘een locatie waarmee de gemeente een belangrijke bijdrage wil leveren aan de woningbouwopgave in deze regio’ en die ‘kansen biedt voor andere functies’. 

Het gebied is volgens de gemeente ‘één van de weinige binnenstedelijke locaties in de regio die relatief eenvoudig geschikt gemaakt kan worden voor woningbouw.’ Ze heeft de grondeigenaren al gepolst en die blijken enthousiast. De bedoeling is dat er vijfduizend woningen worden neergezet.

In 2016 sluiten alle grondeigenaren – de gemeenten Ouder-Amstel en Amsterdam, Ajax, NS Vastgoed en VolkerWessels – een intentieovereenkomst voor de gezamenlijke ontwikkeling. 

Een jaar later zijn de partijen weer bij elkaar, nu om de samenwerking in De Nieuwe Kern definitief te maken. VolkerWessels-directeur Marcel Schipper treedt op als gevolmachtigd eigenaar van het Borchland-terrein, hoewel de overdracht pas officieel is in juni 2022. De familie Blom en Etienne Spee zullen dan de nabetaling van 6,5 miljoen euro aan woningcorporatie De Key moeten overmaken.

‘Het is een van de weinige binnenstedelijke locaties die relatief eenvoudig geschikt gemaakt kan worden voor woningbouw’

Ajax-directeur Edwin van der Sar en de toenmalige Amsterdamse wethouder Eric van der Burg (nu staatssecretaris van Justitie en Veiligheid) tekenen voor de erfpacht van parkeerterrein P2. Daar wordt ruimte vrijgemaakt voor nieuwe trainingsvelden en een mini-stadion voor Ajax Vrouwen en Jong Ajax. 

De grond van NS Vastgoed wordt bebouwd met kantoren, hotels en shortstay-studio’s. Geen woningen dichtbij het station, vanwege het geluid van vliegverkeer van en naar Schiphol. 

‘De bedoeling is De Nieuwe Kern te ontwikkelen als een stad,’ zegt architect Geuze. Voor woonruimte is in totaal 500.000 vierkante meter gereserveerd. Daarvan is 30 procent bestemd voor sociale huur. Hoewel corporaties er sinds het vertrek van De Key geen grond meer bezitten, verwacht wethouder Jansen dat ook woningbouwverenigingen uiteindelijk meedoen en woningen en grond in eigendom krijgen. Zeker is dat nog niet.

Wel is al duidelijk dat er over een paar jaar 540 flexwoningen komen waar nu nog het bordje ‘P Bus’ staat – parkeerplaats voor bussen en touringcars. Die moeten het gebied op gang brengen. Hieke Bakker, manager ontwikkeling bij woningcorporatie Ymere, noemt dat placemaking van de nieuwe wijk. ‘Tegelijk geeft het snel antwoord op de woningnood in de regio.’ 

Ymere en de corporatie Eigen Haard krijgen een vergunning van vijf tot tien jaar voor de tijdelijke en verplaatsbare flexwoningen. Daarna verhuizen ze waarschijnlijk naar een andere plek in de buurt. 

Groene bufferzone

In De Nieuwe Kern is 250.000 vierkante meter bestemd voor onder meer winkels, horeca, parkeergelegenheid en sportvoorzieningen. En er blijft relatief veel ruimte over voor (kleinere) volkstuinen en (snel)fietsroutes. 

Bovendien kun je volgens Willem Jansen, de wethouder van Ouder-Amstel, voor een wandeling, fietstocht of een uitje met de kinderen naar de Amstelscheg, een groene bufferzone aan de overkant van de A2. ‘Je moet even de brug over.’ Dat hijzelf aan dit plan mee kan werken is voor hem ‘een cadeautje’.

Ouder-Amstel is met haar woningbouwplannen de relatief snelst uitbreidende gemeente van Nederland, bleek eerder dit jaar uit onderzoek van Cobouw en Follow the Money. De gemeente telt nu ruim 14.000 inwoners en iets meer dan 8.500 woningen. Ze wil er tot en met 2039 in totaal ruim 8.200 bijbouwen: vijfduizend in De Nieuwe Kern, en de overige op de noordelijk gelegen bedrijfsterreinen Entrada en Werkstad Overamstel, langs de ringweg. Die terreinen worden getransformeerd naar een ‘gemengd stedelijke gebied’ met voornamelijk woningen.

In De Nieuwe Kern worden de eerste ‘echte’ woningen in 2026 verwacht, zegt wethouder Jansen. In 2036 kan de wijk af zijn, maar 2041 lijkt hem realistischer. Ouder-Amstel gaat niet rijk worden van het project. ‘Wij hebben maar een klein plotje,’ zegt Jansen. Hij heeft het over het minuscule stukje grond tussen de busparkeerplaats en de concertzaal Ziggo Dome. ‘We hebben geen verdiencapaciteit voor dit project. Geld om grondposities te kopen, hebben we ook niet, zeg ik eerlijk. Daarom hebben we geen mogelijkheid om een actieve rol te spelen. We zullen kaderstellend zijn.’ 

Per saldo moet er geld bij

Zo komt er een zelfbewoningsplicht voor woningen op de grond van Ouder-Amstel en krijgen woningzoekenden uit de eigen gemeente voorrang bij de toewijzing van een sociale huurwoning. De grondeigenaren betalen de gemeente een vergoeding voor het begeleiden van het project. Maar per saldo zal er geld bij moeten, bijvoorbeeld voor investeringen in scholen. 

Dat Ouder-Amstel binnen haar eigen gemeentegrenzen met Amsterdam samen moest werken, deed de partijen vooraf fronzen. Maar in de praktijk bleek het een geschenk, zag Geuze, de architect. Het hielp om ‘verzoenend’ aan de slag te gaan en te kijken naar de gemene delers. ‘Zo ontstonden harmonie en draagvlak.’ Geen dubbele agenda’s.

Er komt een zelfbewoningsplicht voor kopers, en inwoners van Ouder-Amstel krijgen voorrang op een sociale huurwoning

‘Er is één gezamenlijk plan,’ verzekert wethouder Jansen. De kosten voor het stadspark worden bijvoorbeeld naar rato verdeeld. De grondeigenaar met de gunstigste grondexploitatie draagt het meeste bij.

De kleine gemeente voelt zich comfortabel met de grote bouwplannen. ‘Dit is vanuit onszelf gekomen,’ zegt Jansen. Mocht op de huizenmarkt een overschot ontstaan, dan is de kans klein dat de woningen van De Nieuwe Kern leeg komen te staan. Een wilde gok is het volgens hem dus niet.

‘Er is een enorme vraag. We baseren ons op regionale bevolkingsprognoses, dus ook die van andere gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam.’ Die kampen met vertraging van bouwprojecten en vragen Ouder-Amstel zelfs of ze niet sneller woningen kan bouwen, zegt Jansen. Maar de gemeente laat zich niet opjagen. ‘Voor ons is het belangrijk een kwalitatief goede wijk neer te zetten.’

De eerste stapjes worden inmiddels gezet. Bij de twee voetbalvelden van amateurclub FC Amsterdam – vlak achter de studio’s van Endemol Shine – staan tientallen big bags met zand. Die zijn bestemd voor de smart mobility hub, die hier in het voorjaar van 2025 moet staan: een parkeergebouw van twee lagen en 2.400 parkeerplekken. Met bovenop het dak – heel spectaculair – drie voetbalvelden en een kantine. 

De stadswijk moet tijdloos worden, is de ambitie van architect Geuze. Met een eigen identiteit. ‘Dat als je er geboren wordt, je er later nog een gedicht over schrijft.’