De Zuidplaspolder, met uitzicht op Rotterdam.

Ruimte is een schaars goed in Nederland. Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? Lees meer

We willen natuur en recreatie, maar er moeten ook woonwijken en energiecentrales worden gebouwd. De stikstofcrisis dwingt tot het maken van scherpe keuzes. Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? En wie delft het onderspit? In dit dossier trekt Follow the Money het land in om dat te onderzoeken.

In de strijd om openbare ruimte gaat het vaak om ontwikkelingen waar veel (belasting-)geld mee gemoeid is. Bij wie komt dit geld terecht? Wordt het in dienst van de samenleving besteed? Het is regelmatig moeilijk te controleren. Bovendien is de openbare ruimte van ons allemaal: hoe meer die onder druk komt te staan, des te belangrijker het is om een vinger aan de pols te houden hoe deze wordt ingericht.

34 artikelen

De Zuidplaspolder, met uitzicht op Rotterdam. © Daniel Niessen

Poldergemeente Zuidplas steekt 750 miljoen in een nieuw dorp: ‘Een historische vergissing’

Niet ver van Rotterdam, in de Zuidplaspolder, moet een compleet nieuw dorp verrijzen. Met op termijn achtduizend woningen – en alles wat daar aan voorzieningen bij hoort – bijna zeven meter onder NAP. De jonge gemeente Zuidplas ontwikkelt het betwiste project voor eigen rekening: zo’n 750 miljoen euro. Er is geen weg terug. Niet bouwen is geen optie meer.

0:00
Dit stuk in 1 minuut
  • De jonge gemeente Zuidplas gaat in haar nu nog vrijwel lege polder een nieuw dorp bouwen. Over twintig jaar moeten er achtduizend woningen staan. Zuidplas staat daarmee op 4 in de top van gemeenten met de grootste bouwplannen – opgesteld na onderzoek van vakblad Cobouw en Follow the Money.
  • Eerder werkten ook de provincie Zuid-Holland en de buurgemeenten Rotterdam, Gouda en Waddinxveen mee aan de voorbereiding van het ambitieuze nieuwbouwproject. Na tegenvallers en oplopende verliezen besloot Zuidplas alleen verder te gaan.
  • Ze steekt zich met deze solotoer diep in de schulden: de totale ontwikkeling gaat naar schatting 750 miljoen euro kosten. Hoe komt een plattelandsgemeente met nog geen 50 duizend inwoners tot zo’n investering? 
  • De provincie Zuid-Holland – tot voor kort voor 40 procent deelnemer aan het project – is ook toezichthouder op de gemeentelijke financiën van Zuidplas. Op het moment dat het provinciebestuur ermee akkoord ging dat de gemeente het project alleen zou dragen, bevrijdde het de provincie van een verliespost van miljoenen euro. Die dubbele pet roept vragen op.
  • Onze ruimte is schaars en een land volbouwen kun je maar één keer doen. Dat vraagt om journalistieke controle. Follow the Money en Cobouw werken samen aan een groot onderzoek naar bouwplannen en -putten, vandaag die van Zuidplas. Afgelopen week zoomden we in op Ouder-Amstel (Noord-Holland), een volgende keer is Lelystad (Flevoland) aan de beurt.
  • Dit is het vijfde artikel in deze reeks. Eerder verschenen: ‘Kabinet gooit roer om: het ‘woonmiljard’ gaat er in een noodtempo uit’; ‘De mythe van één miljoen woningen: hoe de bouwcijfers worden opgerekt’; ‘Aanpak woningnood op drijfzand: plannen voor 1,2 miljoen nieuwe woningen gebaseerd op wensdenken’ en ‘Poldergemeente Zuidplas steekt 750 miljoen in een nieuw dorp: een historische vergissing’.
Lees verder

Kinderen die bloemen plukken, buurtbewoners die een boom planten en hoelahoepende ouderen: beelden uit het ‘Masterplan Middengebied’ schetsen hoe het leven eruitziet in het toekomstige Vijfde Dorp in de Zuid-Hollandse Zuidplaspolder. ‘Ontspannen, wonen, werken en recreëren in de watertuin van de zuidelijke Randstad,’ zo belooft de bijbehorende brochure. 

Wie er een kijkje neemt ziet in de verte de kerktorens van Moordrecht en Moerkapelle en verder weinig meer dan talloze akkers, kassen en het voorbijschuivende verkeer op de A12. Terwijl er al twintig jaar plannen zijn om hier midden in de polder – bijna zeven meter onder zeeniveau – een nieuw dorp te bouwen: vierduizend woningen in 2030 en achtduizend in 2040, compleet met huisartsenpost, scholen, restaurants, winkels en een theater. 

Zuidplas, een gemeente die moet groeien van 45 duizend naar 65 duizend inwoners, staat in de top 4 van gemeenten met de grootste bouwplannen van Nederland. Die plannen zijn bovendien van historische betekenis. Met de aanleg van het Vijfde dorp krijgt Nederland, voor het eerst sinds Zeewolde in de jaren ‘70, een nieuwe zelfvoorzienende woonplaats met een nieuwe naam.

Zuidplas kreeg vorig jaar van het Rijk een ‘Woningbouwimpuls’ van 14 miljoen euro voor het bouwplan. Een steun in de rug, maar klein bier op een begroting van 750 miljoen euro.

Ze bezit straks 300 hectare grond in de polder, die ze zelf bouwrijp laat maken en waar ze infrastructuur en voorzieningen gaat aanleggen. ‘Een investering van zes keer het begrotingstotaal van de gemeente,’ becijfert Maarten Allers, hoogleraar economie van decentrale overheden aan de Rijksuniversiteit Groningen. ‘Dat lijkt mij wel erg fors.’

De provincie Zuid-Holland, die toezicht moet houden op de gemeentelijke financiën, is akkoord met de investering. 

Kleine gemeenten tegen grondspeculanten 

Eerder nam de provincie nog heel bewust een financieel belang in de polder bij Zuidplas. Dat was nadat ze in de jaren ‘90 een dure les had geleerd door grondspeculatie bij Vinex-wijken. De Rijksoverheid had toen in gemeenten rond Zuidplas nieuwe woningbouwlocaties aangewezen waardoor projectontwikkelaars precies wisten welke grond in waarde zou stijgen. Voordat de eerste paal werd geslagen, hadden die een groot deel van de grond weten te bemachtigen.

Met het Vijfde dorp krijgt Nederland, voor het eerst sinds Zeewolde, een nieuwe zelfvoorzienende woonplaats

Daardoor slaagden de Zuid-Hollandse gemeenten er niet in om in de nieuwe Vinex-wijken tot een gevarieerd woningbouwprogramma te komen, zegt een betrokken ambtenaar, die uit angst voor represailles anoniem wil blijven. ‘De projectontwikkelaars waren bijvoorbeeld niet van plan om voldoende sociale huurwoningen te bouwen. We voelden ons door hen uitgeknepen.’ 

Die geschiedenis dreigde zich te herhalen. Het kabinet wees de Zuidplaspolder in 2001 aan als nieuwe locatie voor woningbouw en verstedelijking. Investeerders als het Bouwfonds en de Rabobank en ontwikkelaars als AM en Amvest kochten er al snel grond. Het was toen dat de provincie Zuid-Holland besloot om in de Zuidplaspolder zelf de baas te zijn, en zelf in grond te investeren. 

Grondbeleid is normaal een taak voor de gemeente. ‘Maar van kleine gemeenten kun je dat niet verwachten,’ zegt Richard Sessink, hoofd grondzaken bij de gemeente Zuidplas. ‘Amsterdam en Rotterdam hebben het volume om strategische grondposities in te nemen, plattelandsgemeenten niet.’

‘Van kleine plattelandsgemeenten kun je niet verwachten dat ze strategische grondposities innemen’

Zuid-Holland bedacht een oplossing: samen met de gemeenten grond aankopen in de Zuidplaspolder, die beheren en bouwrijp maken. Dan kwamen er gegarandeerd wel genoeg sociale huurwoningen én viel er veel te verdienen. Grond in eigendom zou immers geld opleveren voor de bouw van scholen, het onderhoud van sportvelden en de aanleg van fietspaden. 

De provincie Zuid-Holland, de drie ‘Zuidplas-gemeenten’ en de buurgemeenten Rotterdam, Gouda en Waddinxveen zagen in de woorden van Jan Baas, raadslid (SP) in Zuidplas, ‘een dikke worst boven de polder hangen’. 

Ze richtten in 2004 de ‘Grondbank RZG Zuidplas’ op, een regionaal samenwerkingsverband met de opdracht geld te lenen en grond aan te kopen, en die grond te beheren, onderhouden en ontwikkelen. De gemeente Rotterdam en de provincie Zuid-Holland waren in staat een groter financieel risico te lopen dan de kleinere gemeenten. Zij kregen allebei 40 procent van de aandelen in hun bezit en zo de zwaarstwegende stemmen in het beleid.

Stroeve samenwerking en botsende belangen

De ambities waren groot en de verwachtingen hooggespannen: vijftienduizend nieuw te bouwen woningen voor het jaar 2020, en nog eens tienduizend in het decennium daarna. Ook moest er 125 hectare aan bedrijventerreinen komen, 280 hectare aan kassen en 350 hectare natuur. Maar de Grondbank werd een mislukt experiment met tegengestelde belangen, onderling wantrouwen en flinke verliezen. 

Een anonieme ambtenaar vertelt dat de samenwerking vanaf het begin stroef was. De deelnemende overheden ‘bakkeleiden’ over de precieze locaties voor nieuwe woningen en het tempo waarin gebouwd moest worden. ‘Het zorgde allemaal voor vertraging.’ Tussen 2004 en 2011 slaagde de Grondbank erin om 300 hectare grond te kopen, veel minder dan gehoopt. 

De belangen botsten, bevestigt Richard Sessink, hoofd grondzaken bij Zuidplas: ‘Als deelnemer zit je met een dubbele pet in de Grondbank. Aan de ene kant ben je eigenaar en loop je financieel risico, aan de andere kant heb je als overheid allerlei maatschappelijke doelen. Vanuit die twee rollen stap je in een overleg, en dat kan ervoor zorgen dat je verschillende verwachtingen hebt.’ 

De overheden in de Grondbank bakkeleiden over locaties en het bouwtempo 

Maar de echte problemen moesten toen nog beginnen. In 2011 vernietigde de Raad van State de bestemmingsplannen voor woningbouw in het Middengebied van de Zuidplaspolder. Ontevreden inwoners, ondernemers en grondspeculanten hadden die met succes aangevochten. 

De kredietcrisis maakte intussen pijnlijk duidelijk dat grond risico’s met zich meebrengt: de waarde van onroerend goed was gedaald en de vraag naar nieuwbouwwoningen gekelderd. ‘Al was dat bijna een verademing,’ erkent een ambtenaar. ‘We kwamen eindelijk in een soort rust, waarin we konden stilstaan en nadenken over hoe nu verder.’

Crisis brengt grondbedrijven in de problemen

Vanaf 2008 daalde de vraag naar nieuwbouwwoningen plotseling sterk, en daarmee daalden ook de grondprijzen. Gemeenten moesten grondwaarde afboeken en door uit- of afstel van nieuwbouwprojecten bleven verwachte winsten uit. 

De grondbedrijven van Nederlandse gemeenten zagen tussen 2010 en 2014 gezamenlijk zo’n 4 miljard euro verdampen.

Daarna moesten gemeenten zich vooral passief opstellen. Wel woningbouw plannen en laten uitvoeren, geen grond meer kopen. De risico’s – en de winsten – worden daarmee verschoven naar projectontwikkelaars en beleggers. Een andere vorm is de publiek-private samenwerking, waarin de gemeente en een ontwikkelaar de risico’s en winst verdelen.

Omdat de gemeenten sinds 2015 meer geld kwijt zijn aan taken als jeugdzorg en maatschappelijke ondersteuning wordt het zelf grond verwerven en verkopen weer populairder. In 2020 voerde meer dan de helft van de gemeenten een zekere mate van ‘actief’ grondbeleid waarbij ze of zelf – of samen met een commerciële partij – investeren in grond.

Lees verder Inklappen

In 2011 bleek bij een taxatie dat de grond in de Zuidplaspolder met 28 miljoen euro in waarde was gedaald. Het bezit van de Grondbank stond flink onder water. Voor de aankoop van het terrein had ze inmiddels voor ruim 145 miljoen euro aan langlopende leningen aangetrokken.

De kosten waren in voorgaande jaren – jaarlijks miljoenen aan rente, boven op de salarissen van de directie en de kantoorkosten – weggestreept tegen de verwachte waardestijging van de grond. Dat kon nu niet langer. De provincie en de buurgemeenten van Zuidplas moesten jaarlijks geld in de Grondbank gaan stoppen – waarvoor ze niets terugkregen. In 2012 ging het om 2,4 miljoen euro.

De grondwaarde was met 28 miljoen euro gedaald, het bezit stond onder flink onder water

Perspectief op het verkopen van de grond, om de waardedaling goed te maken, was er door de ingezakte vraag naar nieuwbouwwoningen niet meer. In 2014 werd de Grondbank daarom ontheven van zijn opdracht om grond te kopen. Van de grote ambities was niets meer over. 

‘We hadden het zwaard van Damocles boven ons hoofd hangen,’ zegt een beleidsmedewerker die anoniem wil blijven: de grond afboeken zou tientallen miljoenen kosten.

De Grondbank – met in waarde gedaald bezit in de Zuidplaspolder en een flinke schuld op de lat – groeit uit tot een obstakel voor de andere deelnemende overheden. Voor Gouda, Rotterdam en Waddinxveen is het steeds lastiger te verdedigen dat ze jaar na jaar gemeenschapsgeld overmaken naar een schuld op grond van een buurgemeente. 

Het Vijfde Dorp

Pas in 2017 kantelt het perspectief, wanneer de contouren van de nieuwe woningnood zich beginnen af te tekenen en landelijk wordt gezocht naar geschikte bouwlocaties. Het relatief jonge en kleine Zuidplas besluit zelf ‘de regie’ te gaan voeren over het miljoenenproject op eigen bodem: de aanleg van het Vijfde Dorp.

Maar de provinciale bouwregels werpen een obstakel op. Zuidplas mag maar vierduizend woningen neerzetten, waarvan minimaal 30 procent bestemd moet zijn voor mensen in de sociale huursector. Met die vereisten krijgt de gemeente het sommetje niet rond: ze wil meer koopwoningen en huurhuizen in de vrije sector kunnen bouwen, want die leveren meer op. 

In 2017 lobbyt Zuidplas met een ‘bidboek’ bij de provincie voor toestemming voor een nieuw dorp van in totaal niet vier- maar achtduizend woningen. Met succes: Zuid-Holland gaat akkoord.

De vraag rijst welke pet het provinciebestuur hierbij op heeft: ziet ze werkelijk iets in het plan, of ziet ze vooral een uitweg om van het blok aan haar been af te komen? Zuid-Holland heeft inmiddels meer dan 20 miljoen euro aan jaarlijkse bijdragen moeten betalen. Die kostenpost blijft staan als ze het plan afwijst. 

Volgens Erwin van der Krabben, hoogleraar vastgoed- en locatieontwikkeling aan de Radboud Universiteit in Nijmegen, moeten overheden bij grondhandel de schijn vermijden dat financiële belangen het beleid bepalen. Hij wijst op de ‘dubbele pet van een financieel belang en een maatschappelijke overweging’ van Zuid-Holland. ‘Je kunt op je klompen aanvoelen dat dit een grijs gebied is.’

Landjepik 

In 2019 presenteert Zuidplas voor het eerst een concreet plan voor de ontwikkeling van het Vijfde Dorp. Maar wanneer planeconomen op de gemeente- en provinciehuizen met het plan aan het rekenen slaan, wijzen ze het af. Een te beperkt deel van het terrein van de Grondbank wordt daadwerkelijk bebouwd – het zou dus veel te weinig geld in het laatje brengen.

Volgens Marco van Lente, projectleider van de Zuidplaspolder, waren de andere overheden in de Grondbank ‘verbolgen’ over het gepresenteerde plan. Formeel ging de gemeente Zuidplas dan misschien over de planologie, maar zij wilden een project zien dat genoeg geld opleverde. Een ambtenaar van een van de buurgemeenten verwoordt het zo: ‘Je kan tekenen wat je wil, maar daar doen wij helemaal niks mee.’

Op 1 juli 2019 stuurt de directeur van de Grondbank in opdracht van de andere leden een brief naar Zuidplas. Hij wijst daarin op de noodzaak van ‘inspanningen ten behoeve van het behoud van de waarde van de gronden van de Grondbank’. Voor een gemeente als Rotterdam staat er bijvoorbeeld veel op het spel: de bouwplannen van Zuidplas kunnen zorgen voor een extra verlies van 5 miljoen euro, bovenop de 8,4 miljoen die Rotterdam al apart moest houden voor de verliezen van de Grondbank. 

Voor Rotterdam staat er veel op het spel: een extra verlies van 5 miljoen euro

De frictie neemt merkbaar toe. De Rotterdamse gemeenteraad neemt een motie aan die het college oproept het Middengebied in de Zuidplaspolder te annexeren. Die poging tot landjepik – die volgens de Rotterdamse wethouder overigens ‘technisch onmogelijk’ is – moet vooral een ‘signaal afgeven’. Gouda en Waddinxveen willen hun aandelen in de Grondbank nu zo snel mogelijk zien kwijt te raken.

Geheime vergaderingen

In de zomer van 2021 is er eindelijk een doorbraak. De Grondbank tekent een overeenkomst waarin zij alle gronden onder voorwaarden overdraagt aan de gemeente Zuidplas, voor de boekwaarde van 95 miljoen euro.

De andere deelnemers hoeven daarmee geen verlies te nemen. Maar Zuidplas gaat voor de ontwikkeling van het dorp – het ophogen en bouwrijp maken van de grond, de aanleg van infrastructuur en voorzieningen – naar schatting 750 miljoen euro betalen. De financiën worden behandeld in geheime raadsvergaderingen, maar meerdere aanwezigen bevestigen dat bedrag tegenover Follow the Money.

De gemeenteraad in Zuidplas gaat – schoorvoetend – met de deal akkoord. Hoewel een deel van hen liever geen nieuw dorp ziet komen, en al helemaal niet het hele risico wil dragen, besluiten 25 van de 27 raadsleden dat niks doen geen optie meer is. 

‘De historische vergissing om in 2004 te komen tot een Grondbank en onder aanvoering van de provincie gronden te kopen, heeft ervoor gezorgd dat het voorliggend raadsvoorstel onomkeerbaar is,’ stelt Martin Damen (GroenLinks/PvdA) in de raadsvergadering.

De andere deelnemers hoeven geen verlies te nemen, maar Zuidplas gaat 750 miljoen betalen

Niet bouwen en de grond afboeken zou Zuidplas miljoenen kosten en de grootaandeelhouders Rotterdam en Zuid-Holland zelfs tientallen miljoenen. En met handhaving van de status quo – samen op de grond blijven zitten en er niks mee doen – blijft de teller lopen en moeten de provincie en de buurgemeenten hun jaarlijkse bijdragen blijven betalen.

Zuidplas hakt de knoop dus door. Op de gok, vreest raadslid Jan Smit (Nieuw Elan Zuidplas). ‘De schuldquote en grondposities zijn alarmerend. Dit risico kunnen wij als gemeente niet dragen,’ zegt hij in de raadsvergadering over de deal. ‘We willen geen artikel 12-gemeente worden. Ook hebben we twijfels over de actieve grondexploitatie die de gemeente van plan is te gaan voeren. Is dat niet een brug te ver? De risico’s zijn hoger, kan de gemeente dat wel aan?’ 

Of de hoogoplopende tekorten – volgens de meerjarenbegroting bedraagt de schuldenlast voor 2024 en 2025 171 procent van de eigen middelen – een echt probleem worden, is de vraag. ‘Het hangt er maar vanaf of Zuidplas de grond goed kan verkopen,’ zegt Maarten Allers, hoogleraar economie van decentrale overheden aan de Rijksuniversiteit Groningen. ‘Als de woningmarkt crescendo blijft is het geen probleem. Maar het is een fors risico.’

‘De schuldquote en grondposities zijn alarmerend, dit risico kunnen wij als gemeente niet dragen’

Allers: ‘Er is niet één cijfertje waar je naar kijkt om te zeggen dat de financiële positie zus of zo is. Je moet dingen afwegen, en dat kan op de ene manier of de andere. Dat is ook gewoon een politieke keuze.’ 

Dat afwegen van voors en tegens is ook een taak van het provinciebestuur, zegt Allers. Zuid-Holland is de financieel toezichthouder van Zuidplas. Het is haar taak om zich een oordeel te vormen over risicovolle ondernemingen als de overname van de Grondbank door de gemeente. Maar diezelfde provincie heeft tegelijk een groot financieel belang bij die overname. ‘Het is heel moeilijk, denk ik, om die zaken te scheiden’, zegt Allers. ‘Ik zou dat althans heel moeilijk vinden. Als het misgaat heb je de schijn tegen je.’

Financieel belang provincie bij verkoop Grondbank

De provincie Zuid-Holland heeft in 2021 voor de tekorten van de Grondbank al tien jaar een verliesvoorziening van 9,6 miljoen euro per jaar op haar begroting staan. Als de deal met Zuidplas niet doorgaat, en die gemeente de bezittingen van de Grondbank niet overneemt, lekt er nog veel meer geld weg. 

Door akkoord te gaan werkt de provincie haar eigen tekort op de Grondbank in één keer weg. Ook vervalt dan haar jaarlijkse bijdrage aan de Grondbank, die van 2011 tot 2020 in totaal ruim 12 miljoen bedroeg, zo blijkt uit jaarverslagen van de Grondbank. Daarnaast profiteert de provincie omdat ze dankzij de deal 42 hectare aan eigen gronden rechtstreeks aan Zuidplas kan verkopen.

De provincie zegt in een reactie dat ze als toezichthouder niet kijkt naar inhoudelijke keuzes van Zuidplas, maar ‘naar de financiële positie van de gemeente als geheel’. In beleid zijn gemeenten daarom ‘volledig autonoom’.

Lees verder Inklappen

Tegen de plannen ingaan kan grote gevolgen hebben voor Zuid-Holland: zodra zij het provinciale planologische beleid zodanig wijzigt dat in het Vijfde Dorp meer dan 5 procent van de geplande woningbouw niet door kan gaan, is de grondovername door Zuidplas van tafel.

Dat dilemma zie je terug in de infrastructurele plannen waarmee de provincie akkoord ging, meent een beleidsmedewerker van een van de buurgemeenten. ‘Ze had de geplande aanleg van wegen te mager gevonden als ze niet zelf in de Grondbank had gezeten. Het wegennet rond Zuidplas is nu al een drama, en ook zonder de komst van het Vijfde Dorp zou bevolkingsgroei zorgen voor vastlopend verkeer.’ 

Provincie en gemeenten zien toekomstige problemen door de vingers vanwege de wurggreep van hun collectieve avontuur

Ook de buurgemeenten zien toekomstige verkeersproblemen door de vingers vanwege de wurggreep van hun collectieve avontuur met de Grondbank. De hele deal met Zuidplas vervalt namelijk als er iets misgaat met een van de bestemmingsplannen voor het Vijfde Dorp. ‘Als onze gemeente geen financieel belang had gehad, waren wij een van de belangrijkste bezwaarmakers geweest in de bestemmingsplanprocedure. Maar we zijn met handen en voeten gebonden.’ 

Hoe Zuidplas uitkwam op haar overnamebod van 95 miljoen euro blijft in nevelen gehuld. De beleidsmedewerker: ‘Het bod op de grond is telkens met stapjes verhoogd, tot het verlies voor de andere deelnemers uiteindelijk op nul kwam. Maar de berekeningen die erbij horen hebben wij nooit gezien. Als Zuidplas straks 40 miljoen euro winst maakt, zou mij dat niks verbazen. Maar voor nu zijn we allang blij dat we van de kosten af zijn.’ 

Bouwen op het laagste punt van Nederland

In de Zuidplaspolder, naast de snelweg A20, ligt een weiland 6,67 meter onder de zeespiegel: het laagste punt van Nederland. 

Grootschalige nieuwbouw is er dan ook omstreden, met het oog op de stijgende zeespiegel en andere effecten van klimaatverandering. De bodem daalt er op sommige plekken jaarlijks enkele centimeters. 

De stedenbouwkundige Jorick Beijer en de voormalig rijksambtenaar ruimtelijke ordening (en Vinex-bedenker) Hans Leeflang vroegen zich in een opinieartikel in NRC af of het Vijfde Dorp ‘de laatste stuiptrekking van een falend beleid’ is, ‘waarin gemeentelijke grondposities bepalen waar gebouwd gaat worden’. 

Beijer en Leeflang pleiten net als hoogleraar transitiekunde en duurzaamheid Jan Rotmans voor ‘teruggeven aan de natuur’: door een hoger waterpeil toe te laten kan een moerasachtig gebied ontstaan dat water kan opvangen en waar de bodemdaling afneemt.

In 2021 waarschuwde de Deltacommissaris in twee brieven voor bouwen in laaggelegen gebieden als de Zuidplaspolder. Bij de selectie van woningbouwlocaties moeten de bodem en het watersysteem leidend zijn – en de effecten van klimaatverandering daarop. Als er toch op risicovolle plekken wordt gebouwd, moet dat ‘klimaatbestendig’ gebeuren.

Grootschalige nieuwbouw is omstreden met het oog op de stijgende zeespiegel 

Zuidplas zegt die opdracht ter harte te nemen. De gemeente heeft zich verbonden aan het Convenant klimaatadaptief bouwen van Zuid-Holland waarin specifieke eisen worden gesteld.

De kern van het Vijfde Dorp, bestaande uit 4.500 dicht op elkaar gebouwde woningen, wordt gesitueerd op de zogeheten ‘kreekrug’, een strook polderland die minder laag ligt (ongeveer 4,5 meter onder NAP) en waar een zandlaag voor meer stevigheid zorgt. Het Hoogheemraadschap Schieland en Krimpenerwaard bevestigt dat die strook zich leent voor traditionele woningbouw. 

In de lagere gedeeltes met zachtere grond, waar nog eens 3.500 woningen moeten komen, moet de gemeente volgens het waterschap wel rekening houden met bodemdaling en water. 

De ingenieurs van Masterplan voor het Vijfde Dorp filosofeerden in vaktitel Cobouw over aanleghoogtes die ‘adaptief zijn en moeten kunnen meedeinen’, ‘woonkamers die in de nabije toekomst kunnen fungeren als kelders’ en huizen zo bouwen ‘dat ze later kunnen drijven of dat je ze kunt opkrikken’. 

Hoe goed de bouw wordt afgestemd op klimaatverandering moet nog blijken: de aanpak van de drassige gebieden buiten de Kreekrug staat gepland na 2030 en concrete bouwplannen zijn nog niet gemaakt.

Lees verder Inklappen