Corporatiekoepel Aedes publiceerde het huurdersoordeel en de bedrijfslasten van de 319 corporaties over 2014: eindelijk heeft ook deze sector een benchmark. De 19 grootste corporaties doen het in de ogen van hun huurders matig tot slecht. Die zullen moeten laten zien of de fusies waaruit ze ontstonden wel zo’n goed idee waren, vindt Peter Hendriks.

    Dat organisaties zonder concurrentie en aandeelhouders moeite hebben met doelmatigheid is bekend. Zeker als de financiële middelen ruim voorhanden zijn, is de druk om goed op de kosten te letten beperkt. Een systeem om alle partijen in een sector onderling te vergelijken - een benchmarksysteem - is in zulke gevallen een uitkomst. Het laat weinig managers onverschillig als alle collega’s kunnen zien dat hij of zij ondermaats presteert. In een aantal semipublieke sectoren, zoals het onderwijs en de zorg, bestaat zo’n systeem al sinds jaar en dag. In de woningcorporatiesector ontbrak het tot voor kort. Twee jaar geleden heeft Aedes, de belangenbehartiger van de corporatiesector, daarom een benchmarkinstrument geïntroduceerd. Aedes maakt daarbij vooral gebruik van door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) aangeleverde data. Jammer genoeg hebben alleen de deelnemende corporaties toegang tot het volledige systeem, maar er is ook een openbaar gedeelte.

    Bedrijfslasten

    De openbare informatie over 2014 werd op 26 november gepubliceerd. Daarin worden twee aspecten onder de loep genomen: de tevredenheid van de huurder en de bedrijfslasten. Bij dat laatste gaat het om de geharmoniseerde - dus onderling vergelijkbare - beïnvloedbare bedrijfslasten. De, zeer belangrijke, onderhoudskosten, die in 2014 gemiddeld 1.765 euro per woning bedroegen, staan los van de bedrijfslasten en worden niet openbaar gepubliceerd. Daarvoor is gekozen omdat die post teveel samenhangt met de kwaliteit en de samenstelling van het bezit van een corporatie. Kortom, die uitgaven zijn niet goed onderling vergelijkbaar.
    Door de verhuurdersheffing voelen corporaties voor het eerst druk om de doelmatigheid op te voeren
    Het verlagen van de beïnvloedbare bedrijfslasten is met de invoering van de verhuurdersheffing in 2013 erg belangrijk geworden. Die heffing neemt langzaam toe en in 2017 moet de sector 1,7 miljard euro ophoesten. Geen corporatie heeft dat geld liggen en dus voelen ze allemaal voor het eerst sinds de verzelfstandiging van de sector druk om de doelmatigheid op te voeren.

    Omissie

    Een andere manier om middelen bij elkaar te krijgen voor de heffing is door de huren geleidelijk te verhogen. Het is daarom een omissie dat Aedes niet de ontwikkeling van het gemiddelde huurniveau van de afzonderlijke corporaties op de lijst heeft vermeld. Dat zou zichtbaar maken in welke mate corporaties hun huurders laten meebetalen aan de heffing. Bovendien is kennis van het huurniveau van belang bij het beoordelen van de waardering die huurders hun corporatie geven. Ontevreden huurders van een corporatie met een huurniveau ver boven het landelijk gemiddelde hebben misschien meer recht om te klagen dan huurders van een corporatie met een laag huurniveau. Uiteraard zijn ook de onderhoudskosten een knop waaraan gedraaid wordt. Het is jammer dat we niets te zien krijgen van eventuele bezuinigingen op deze kosten. Ook is nu onduidelijk in welke mate huurderstevredenheid correleert met het bedrag dat per woning aan onderhoud wordt uitgegeven.

    Personeelslasten

    Hoe dan ook, Aedes beperkt zich in zijn publicatie tot het huurdersoordeel en de beïnvloedbare bedrijfslasten. In beide categorieën kan een A, B of C worden gescoord. Een CC-corporatie doet het zeer slecht en een AA-corporatie doet het uitstekend. De lijst over 2014 maakt duidelijk dat er serieus wordt gewerkt aan het verlagen van die beïnvloedbare bedrijfslasten. Gemiddeld daalden die met vijf procent. Volgens Aedes komt dat vooral door lagere personeelslasten. Er is namelijk behoorlijk gereorganiseerd in de sector. Een andere oorzaak van de daling is dat de reorganisatielasten zijn teruggelopen. Dat wijst er weer op dat de golf aan reorganisaties op zijn einde loopt.
    Alleen de niet-beïnvloedbare bedrijfskosten zijn enorm gestegen
    In tegenstelling tot de beïnvloedbare bedrijfskosten zijn de niet-beïnvloedbare bedrijfskosten juist enorm gestegen. Dat heeft vooral te maken met de toename van de verhuurdersheffing. Die steeg van een bescheiden 45 miljoen euro in 2013 tot 1,1 miljard euro in 2014. In 2014 bedroegen de totale bedrijfslasten 4 miljard euro, tegen 3,7 miljard euro in 2013. De verlaging van de beïnvloedbare bedrijfslasten is dus niet toereikend. Huurverhogingen, besparingen op onderhoud, lagere investeringen in nieuwbouw en verkoop van delen van het bezit zullen voor de meeste corporaties onvermijdelijk zijn om de kasstroom voldoende op te krikken.

    Grote corporaties

    De lijst met gegevens over het huurdersoordeel en de geharmoniseerde beïnvloedbare bedrijfslasten maakt het ook mogelijk om het presteren van de grote corporaties als aparte groep te beoordelen. Er staan op de lijst 319 corporaties vermeld en daarvan hebben er 19 meer dan 25.000 woningen. Die bezitten samen ruim een derde van het aantal sociale huurwoningen in Nederland. Al jaren wordt er gediscussieerd over het nut van dit soort zeer grote corporaties. Die zijn allemaal ontstaan door reeksen fusies. Je mag ervan uitgaan dat die fusies een bepaald strategisch doel dienden. Voor een corporatie zijn er twee hoofddoelen te bedenken:
    1. De huurder beter bedienen.
    2. De doelmatigheid opvoeren.
    Je zou dus door de bank genomen verwachten dat die groep grote corporaties hogere scores behaalt dan de kleinere collega’s. Zo niet, dan heeft het fusieproces op de belangrijkste punten niet gebracht wat ervan werd verwacht.
    Je komt goed scorende AA-organisaties in alle maten en soorten tegen, behalve bij de grote Corporaties
    Nu blijkt het dat van de 319 corporaties er 26 een AA hebben behaald. Je komt die AA-organisaties in alle soorten en maten tegen, behalve bij de grote negentien. Daar zijn de huurders om te beginnen helemaal niet zo tevreden, want elf corporaties uit de groep hebben een C als huurdersoordeel. De overige acht een B. Bij de beïnvloedbare bedrijfskosten doen ze het, met vijf keer een A, beter. Maar er zijn ook 4 C’s. Dat is ondermaats voor organisaties die altijd trots beweren dat ze zich door hun omvang veel meer financiële en bestuurlijke expertise kunnen veroorloven. Dit hoeft overigens niet te betekenen dat het fusie-experiment definitief is mislukt. Mogelijk is er pas na de invoering van de verhuurdersheffing druk ontstaan om de potentiële efficiëntievoordelen te realiseren. Je ziet nu al dat de grote corporaties veel drastischer hebben gereorganiseerd dan de rest. De categorie 25.000-plus reduceerde de bedrijfslasten met 141 euro per verhuurde eenheid. De vijf andere categorieën bleven allemaal ruim onder een verlaging van 100 euro. De groep van 1.000 tot 2.500 woningen gaf zelfs een stijging te zien van acht euro per eenheid.

    Chefsache

    Applaus voor de grote negentien? Waarschijnlijk is dat te veel eer. Als je vele honderden personeelsleden hebt en nooit echt hebt gestreefd naar optimale efficiëntie, dan is er veel laaghangend fruit. Als je een kleine corporatie runt, met maar enkele tientallen werknemers, dan is iedere nieuwe fte meteen Chefsache. Kleine corporaties zijn daardoor minder doorgeschoten in hun personeelsbeleid en hebben ook niet die overlap die na een fusie ontstaat. We gaan de komende jaren zien of de grote fusiecorporaties hun bestaansrecht alsnog gaan waarmaken. Groot zijn om het groot zijn is in ieder geval niet genoeg. Follow the Money houdt ze in de gaten.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1153 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1334 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier