Bij de vorming van woningmarktregio’s staan de gemeenten aan het roer. De corporaties volgen het proces met argusogen. Zij willen regio’s met zoveel mogelijk gemeenten waarin ze zelf actief zijn. In de eerste helft van een 2016 moeten de gemeenten zich organiseren in woningmarktregio’s nieuwe stijl. Wat speelt er precies? De minister eist dat er aaneengesloten gebieden van twee of meer gemeenten worden gevormd, met ten minste 100.000 huishoudens. Die gemeenten moeten qua woningmarkt bij elkaar passen. Verder zijn er geen beperkingen. Zo’n woningmarktregio moet na zijn totstandkoming een of meer lokale corporaties claimen. Die krijgen het recht en de plicht om sociale woningen te bouwen in die regio. Iedere corporatie kan in principe maar in één regio de status krijgen van investerende corporatie. Corporaties die wel bezit hebben in een bepaalde woningmarktregio, maar daar niet zijn benoemd tot investerende corporatie, mogen dat bezit gewoon aanhouden. Ze opereren in zo’n regio alleen als sociaal verhuurbedrijf.

Geen ontheffing

Als er woningmarktregio’s ontstaan waarin de lokale corporaties een te beperkte investeringscapaciteit hebben, kan de minister op verzoek van zo’n regio aan een externe corporatie een ontheffing van het investeringsverbod verlenen. Het ministerie benadrukt dat geen enkele corporatie op voorhand een ontheffing heeft van het verbod om te investeren buiten de eigen kernregio.

geen enkele corporatie heeft op voorhand een ontheffing van het verbod om te investeren buiten de eigen kernregio

Dat is een belangrijke uitspraak, want er zijn grote corporaties die er van uit gaan, dat vrijstellingen voor alle regio’s waarin ze substantieel bezit hebben, min of meer gegarandeerd zijn. Bij vrijstellingen wordt sowieso geredeneerd vanuit de regio. Het belang van de corporatie legt geen gewicht in de schaal. In de praktijk zal de relatie tussen een groep gemeenten en hun corporaties meestal duidelijk zijn. Daarvan zijn voorbeelden te over. Op 1 juli 2015 fuseerden Omnivera uit Hardinxveld-Giessendam met Goed Wonen Zederik. Zederik en Hardinxveld-Giessendam liggen beide in de streek Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en de zes gemeenten in die regio werken al nauw samen, ook op het gebied van volkshuisvesting. Voor het volume zullen daar ongetwijfeld ook de gemeenten uit Rivierenland, Land van Heusden en Altena en de Bommelerwaard bij komen. De 17 gemeenten hebben al een gezamenlijke Woningnet-website. Zo ontstaat er een natuurlijke woningmarktregio met een groep lokale corporaties. Of deze regio ook werkelijk tot stand komt, moeten we afwachten, maar het zou logisch zijn.

Ymere

Lastiger wordt het als zeer grote corporaties actief zijn in een groot aantal gemeenten. Ymere is een mooi voorbeeld. Deze gigant heeft 81.000 sociale huurwoningen in vooral de Noordelijke Randstad. Amsterdam is de belangrijkste gemeente, met meer dan 41.000 woningen. In de gemeente Haarlemmermeer heeft de corporatie bijna 13.000 woningen, in Haarlem bijna 9.000, in Almere bijna 7.300 en in Weesp ruim 3.100. Dan zijn er nog kleinere plukjes woningen in kleinere gemeenten in de regio.  Leiden, Teylingen, Alkmaar, en Heerhugowaard met bij elkaar 2.000 woningen liggen allemaal buiten de Noordelijke Randstad. Laten we ervan uit gaan dat Ymere zijn organisatie zo goed mogelijk in stand wil houden. Dat wil zeggen, in zoveel mogelijk gemeenten actief blijven als ontwikkelende corporatie. Regio’s waar je alleen als huisbaas actief bent, zullen voor veel bestuurders toch een beetje als secundaire gebieden voelen. Kleiner worden door bezit te verkopen gaat in tegen de natuur van de gemiddelde directeur/bestuurder.

Kleiner worden door bezit te verkopen gaat in tegen de natuur van de gemiddelde directeur/bestuurder

Los van de eerder genoemde vier gemeenten, is Ymere actief in 12 aaneengesloten gemeenten die, technisch gezien, wel in één grote woningmarktregio kunnen opgaan. De vraag is alleen of ze dat ook allemaal willen. Je wordt dan toch een soort bijwagen van het grote Amsterdam binnen zo’n regio. Sommige gemeenten zullen het plezieriger vinden om binnen hun regio te kunnen onderhandelen met kleinere corporaties, die meer historisch verbonden zijn met hun gemeenten.

Investeringscapaciteit

Maar die gemeenten zullen zich ook moeten afvragen of hun lokale, vaak wat kleinere corporaties genoeg investeringscapaciteit hebben om aan de regionale bouwbehoefte te voldoen. Daar heeft Ymere een troef in handen. Neem de gemeente Weesp, die is volkshuisvestelijk met handen en voeten gebonden aan Ymere en zal dus wel moeten kiezen voor deelname aan een regio opgebouwd rond Amsterdam. Anders kan de Wethouder de bouw van sociale woningen in de toekomst niet garanderen. Voor Almere geldt iets soortgelijks. Het kan eigenlijk niet zonder Ymere en de Alliantie. Die corporaties zijn, met respectievelijk 41.000 en 19.000 woningen in Amsterdam, in de kern Amsterdamse corporaties. Het ligt dus voor de hand dat Almere kiest voor een woningmarktregio met Amsterdam als hart. Een regio vormen met de Gooi- en Vechtstreek, waarvan Almere alleen door het Gooimeer wordt gescheiden, zou echter ook een optie zijn. Voorwaarde daarbij is wel dat Amsterdam bereid is De Alliantie niet op te eisen als investerende partij. De Alliantie zou dat waarschijnlijk knarsetandend aanzien, maar de directeur/bestuurder van een corporatie gelukkig houden is geen doelstelling. Die moet het uiteindelijk nemen zoals het komt.

Historische stad

Terug naar Ymere. In Haarlem heeft Ymere 9.000 woningen. Haarlem grenst aan Amsterdam, maar is een echte historische stad met meer dan 150.000 inwoners. De stad heeft mogelijk een voorkeur voor een eigen woningmarktregio, met Elan en Pré Wonen als investerende corporaties. Gemeenten als Heemstede, Bloemendaal, Zandvoort en Velsen liggen dan voor de hand als partners. Dat zijn geen van alle gemeenten die deel uitmaken van het Amsterdamse Woningnet, het systeem met beschikbare sociale woningen in de Stadsregio Amsterdam. Ze staan dus redelijk buiten die regio. Ymere zou met de vorming van zo’n Haarlemse woningmarktregio dus 9.000 woningen in Haarlem en 71 in Heemstede  in categorie B zien belanden.

De droom van grote amserdamse corporaties is een regio met de Gooi- en Vechtstreek inclusief Hilversum, maar ook met Almere, Haarlem, Zandvoort en de Haarlemmermeer

De droom van grote Amsterdamse corporaties als Ymere, de Alliantie, De Key - die nog steeds met 2.600 woningen in Zandvoort zit - is dat alle gemeenten in de regio grootschalig denken en in een keer de hele Metropoolregio Amsterdam (MRA) tot één woningmarktregio aaneen smeden. Dat is een regio waarbij ook de Gooi- en Vechtstreek inclusief Hilversum hoort, maar ook Almere, Haarlem, Zandvoort en de Haarlemmermeer maken er deel van uit. Het hele gebied heeft 2,37 miljoen inwoners. Maar MRA is een informeel verband en er is geen enkele verplichting om gezamenlijk op te trekken op het gebied van sociale huisvesting.

Kreupele reus

Ymere lijkt door zijn dominante positie in veel gemeenten rond Amsterdam redelijk ongeschonden uit de strijd te komen. Maar hoe zit het met die andere reus: Vestia? Deze corporatie wil  om te beginnen van al haar bezit buiten Haaglanden en Rijnmond af. Dat ruimt lekker op. Haaglanden en Rijnmond mogen dan op papier zijn samengevoegd tot de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag, insiders zeggen dat er op het gebied van volkshuisvesting weinig samenwerking is. De regio Rijnmond heeft bijvoorbeeld welbewust gekozen voor een woningverdelingssysteem dat moeilijk is vast te knopen aan dat van Haaglanden. Het kan maar zo dat er twee aparte woningmarktregio’s ontstaan. De interessante vraag is wie in dat geval Vestia, dat sterk is in beide regio’s, claimt als investerende corporatie. Je kunt je voorstellen dat geen van beide regio’s zin heeft in deze kreupele reus. Vestia heeft door de nasleep van de derivatenaffaire immers nauwelijks investeringscapaciteit en die toestand zal nog vele jaren aanhouden. Van Vestia heb je als woningmarktregio mogelijk meer last dan profijt.

Huurders cash cows

Een andere interessante corporatie om te volgen is Portaal. Deze corporatie heeft aanzienlijke aantallen woningen in en rond Leiden, Utrecht, Amersfoort, Arnhem en Nijmegen. In de regio rond Utrecht staan zo’n 18.000 woningen van Portaal. Dat is in feite de kernregio. Maar mochten Nijmegen en Arnhem een gezamenlijke woningmarktregio vormen dan heeft Portaal daar zo’n 16.000 woningen. Amersfoort en Leiden hebben 5.700 en 6.800 Portaal-woningen. Kortom Portaal is geografisch een lappendeken. Het is waarschijnlijk dat Portaal veel meer woningen krijgt buiten de Utrechtse kernregio dan er binnen. Daardoor ontstaat een vreemde situatie. Portaal-huurders uit Leiden, Amersfoort, Arnhem en Nijmegen betalen via hun huur in feite mee aan investeringen in de woningmarktregio Utrecht. Ze worden een soort cash cow. Zo’n situatie is aanvaardbaar zolang huurders uit regio’s elders in het land via hun huur weer bijdragen aan investeringen in Leiden, Amersfoort, Arnhem en Nijmegen. Maar de corporatiesector is overwegend regionaal georganiseerd, waardoor er nergens zulke compensatiemechanismen bestaan. Bij Portaal lijkt het een goed idee om de corporatie op te splitsen in meerdere kleinere corporaties. De andere oplossing is dat alle regio’s buiten Utrecht voor Portaal ontheffing van het investeringsverbod aanvragen. Of die ontheffingen worden goedgekeurd is een andere zaak. Vooral Amersfoort wordt een interessant geval. Zowel de Alliantie als Portaal hebben daar een aanzienlijk aantal woningen. Voor geen van beide wordt de regio Amersfoort de kernregio. Kan die regio zonder die twee?

Verenigd Limburg

Wonen Limburg, met 26.000 woningen door heel de provincie, zou gebaat zijn bij de vorming van één verenigde Limburgse woningmarktregio, maar het is zeer de vraag of die er gaat komen. Het is onwaarschijnlijk dat de Limburgse gemeenten de vorming van woningmarktregio’s laten bepalen door de belangen van één grote corporatie. Misschien kan ook Wonen Limburg beter worden opgedeeld in een aantal kleinere corporaties. Een ander interessant geval is te vinden in het noorden. Is het mogelijk om de stad Groningen en Emmen binnen één woningmarktregio te vangen? Voor Lefier zou dat fijn zijn, maar de twee steden liggen in verschillende provincies en 60 kilometer uit elkaar. Valt Lefier, na zijn moeizame fusieproces, weer uitelkaar in een Groningse en een Drentse corporatie, of kan de woningmarktregio Emmen hardmaken dat Lefiers investeringen onmisbaar zijn voor de te vormen regio rond Emmen? Follow the Money gaat het allemaal voor u op de voet volgen.