Is extra nieuwbouw de oplossing voor onze woonarmoede en ongelijkheid? Follow the Money liet eerder zien dat de (vermeende) schaarste aan huizen niet de oorzaak is van duur wonen. 

Het probleem is eerder de ‘koopkrachtigheid’ aan de vraagkant, die woningen steeds duurder maakt en die wordt opgepompt door hypotheekgroei, lage rente, erfenissen, belastingvrij schenken voor rijke ouders, en de overwaarde van de doorstromer op zijn oude huis. 

Hoe hoger de prijzen, hoe meer mensen daardoor te besteden hebben. 

En is het niet op een eerste huis, dan botvieren ze hun koopwoede desnoods op tweede huizen. Want, dirty little secret: er staan inmiddels al 441.000 woningen leeg, mede doordat mensen er een tweede huis op nahouden. Opvallend: juist in de duurste gebieden, waar de leegstand een stuk hoger is dan het gehanteerde tekortcijfer van 279.000 woningen.

Bouwen als een gek?

Bijbouwen is dan dweilen met de kraan open. Vooral ook omdat bij al die leegstand – en een inmiddels dalend woningtekort – de prijzen de afgelopen maanden gewoon bleven doorstijgen. Waarmee bewezen is dat ons woonprobleem aan de vraagkant zit, en niet aan de aanbodkant.

Dit alles wil niet zeggen dat er niet ook met het aanbod van alles beter kan. Maar dat is een andere kwestie. Het punt is dat we de werkelijke behoefte niet uit de prijzen moeten afleiden. 

Er is een prima gedocumenteerd, goed aangetoond mechanisme dat beschrijft waarom kopen én huren duurder wordt naarmate de stad groeit: het zogenaamde agglomeratie-effect, het verschijnsel dat mensen en bedrijven samenklonteren in de nabijheid van infrastructuur, handel en werkgelegenheid. Wat we hier nu meemaken – groei van de stad gepaard gaand aan stijgende prijzen – is niets bijzonders. Dat is overal en altijd.

Hoe groter, hoe duurder

Matthijs Korevaar, econoom en woningmarktonderzoeker aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam, legt het zo uit: in gebieden waar woningtekorten zijn doordat de economie groeit, stijgen de woonlasten. Maar dat is niet erg: de mensen verdienen er ook veel, in lijn met de economische groei die weer nieuwbouw en stedelijke verdichting uitlokt waardoor zogenaamde positieve agglomeratie-effecten optreden.

Dan komen er nog meer nieuwe mensen waardoor – ondanks het nieuwe woningaanbod – de schaarste en hoge prijzen in stand blijven. Geen probleem, want de mensen verdienen er ook naar. Er ontstaat, kortom, een positieve dynamiek waarbij duur, klein en dicht bij elkaar wonen en geld verdienen elkaar opzwepen. Denk Manhattan, Singapore, Vancouver. 

En als de huren stijgen, moeten we dan niet als een gek gaan bouwen? Nee, júist niet

Kortom: bijbouwen maakt wonen niet per se goedkoper. Het is een gewoon waar te nemen economische theorie dat dat níet zo is.

Maar dan Tokio. In tegenstelling tot vrijwel alle andere wereldsteden waar flink wordt gebouwd, stijgen de huren er nauwelijks. De huur voor een tweekamerappartement is al tien jaar rond de 1.000 dollar.

Bewijst Tokio dat bijbouwen dan wél helpt tegen duur wonen? Dat is tenminste wat ook veel Nederlandse economen beweren, dat Tokio laat zien dat je met ongebreidelde woningbouw de woonlasten laag houdt. 

Of is daar misschien toch wat anders aan de hand?

Sprookje Tokio

De liberale Wall Street Journal was er als de kippen bij met een verklaring: Tokio kent weinig bouwrestricties, je krijgt er zo een vergunning om te bouwen. Het verlenen van vergunningen werd er zelfs overgelaten aan private consultants. Daar ging deze krant natuurlijk helemaal van watertanden: overheidsbeleid is geprivatiseerd.

Moeten we dan door Tokio de theorie van het agglomeratie-effect verwerpen? Ik denk het niet.

Ten eerste is de leegstand in Tokio ondanks die bouw niet gedaald. Dit sluit aan bij de observering dat de vraag naar woningen onverzadigbaar is op plekken waar iedereen wel wil wonen. En dat de échte vraag – namelijk hoeveel yen kun je neerleggen voor een woning – van iets heel anders afhangt. Namelijk van monetair-economische omstandigheden. 

De koopkrachtige vraag naar huizen bestaat grotendeels uit woningfinanciering. De grafiek van Japanse private schulden geeft een indicatie dat die koopkracht de laatste tijd flink is ingesnoerd. Het ligt voor de hand dat een deel van het goedkoop blijven van woningen komt omdat mensen simpelweg minder kunnen lenen.

Toegegeven, je kunt dit ook op zijn kop zetten. Misschien zijn mensen minder hoeven gaan lenen omdát wonen goedkoper wordt. Dit soort dilemma's van oorzaak en gevolg maakt het analyseren van wonen als economisch fenomeen zo razend lastig. 

Maar voor Japan is goed te beargumenteren dat minder financiering de oorzaak is, omdat het land al decennia op de terugweg is uit een financieringsgedreven vastgoedbubbel die tot 1990 alle voorstellingsvermogen te boven ging. Op het hoogtepunt was het zo gortig dat alleen al de grond onder het keizerlijk paleis in Tokio evenveel ‘waard’ was als alle vastgoed in de staat Californië.

Bijbouwen maakt wonen niet per se goedkoper, het is een waar te nemen economische theorie dat dat níet zo is

Wie een huis wilde kopen, tekende niet alleen een hypotheek op zijn eigen leven maar tevens op dat van de kinderen én kleinkinderen. Drie generaties lang keihard werken om een hypotheek af te lossen met een looptijd van maar liefst honderd jaar.

Best knap van de Japanners dat ze die financierings- en vastgoedbubbel in de decennia daarna gecontroleerd konden laten leeglopen, terwijl de echte economie rustig door pruttelde en de private schulden geleidelijk afnamen. 

Niet dankzij maar desondanks

Tegen die financieel-economische achtergrond is het logisch dat woonlasten daalden. Er was sprake van een decennialange deflatie van schulden en grondprijzen. Reëel gezien zijn huurprijzen eigenlijk wel degelijk gestegen. Want huren bleven op peil terwijl banken en verzekeraars enorm moesten krimpen en afschrijven op schulden.

Je kunt het verhaal van de Wall Street Journal dus beter omdraaien: ondanks de bouwwoede zijn de woonlasten niet gezakt.

Voor Japan als geheel kun je daar nog de remmende factor aan de vraagkant aan toevoegen dat de bevolking krimpt sinds het jaar 2000. Aan arbeidsimmigratie doen ze er simpelweg niet – bij ons juist dé reden waarom de woningbehoefte mogelijk nog verder stijgt. 

Een signaal dat duur wonen ook in Japan als geheel vooral een financieel fenomeen was, en weinig te maken had met een fysiek gebrek aan woningen: de leegstand bleef bestaan, zowel tijdens de opbouw als tijdens het leeglopen van de bubbel.

En de huurprijzen dan? Het is goed om naar beide prijzen te kijken, maar in de praktijk staan koop- en huurprijzen natuurlijk niet los van elkaar. Het zijn communicerende vaten. Omdat bewoners de keuze hebben. Maar ook beleggers in vastgoed zullen bij lagere aanschafprijzen én met een hele lage rente, toekunnen met een lagere huur. 

Tokio is een interessant geval, maar niet door de stagnerende huren. Gezien de bijzondere omstandigheden falsificeert Tokio niet de ‘wet’ dat grote steden meestal dure steden zijn. 

De hypothese dat extra nieuwbouw in een stad die hot is goed is voor de economie, maar niet voor de woonlasten, blijft overeind. Voor Nederland is de les dat nieuwbouw fijn is voor mensen die daarmee een gewenste woning kunnen vinden, maar we moeten niet verwachten dat wonen er goedkoper door wordt.

'Hoe ik toch huisjesmelker werd - over woonarmoede en ongelijkheid' (maart 2021, uitgeverij Wereldbibliotheek) van Hans de Geus is genomineerd voor het beste politieke boek van het jaar.