© Roel Wijnants, Flickr (CC BY-NC 2.0)

Haagse koopsoap: hoe Rijk en gemeente de taxatie van Omar Munies pand onder het tapijt moffelden

Marktconform: dat was de verkoop van het pand van tassenmaker Omar Munie voor een luttele 1,7 miljoen euro, volgens de gemeente Den Haag en het Rijksvastgoedbedrijf. In werkelijkheid is het buurpand van Paleis Noordeinde het dubbele waard, blijkt uit twee geheime taxatierapporten in handen van Follow the Money. Met die rapporten is gerommeld en ze spreken elkaar tegen. Maar zelfs de hogere taxatie van 3,6 miljoen uit rapport twee is aan de lage kant, oordeelt een Haagse makelaar, die op verzoek van Follow the Money de rapporten bestudeerde. Hij denkt dat het pand zeker 4,5 miljoen waard is.

Dit stuk in 1 minuut
  • Follow the Money wist de hand te leggen op twee taxatierapporten, die de waarde van Noordeinde 64 bepaalden. Het ene taxeert het pand op 1.745.000 euro, het andere op 3,6 miljoen.

  • De gemeente Den Haag verkocht dat pand, naast Paleis Noordeinde, aan tassenverkoper Omar Munie. Munie kreeg dat buitenkansje omdat hij garant stond voor een sociale bestemming: in zijn atelier konden vluchtelingen werkervaring opdoen.

  • Een onafhankelijke Haagse makelaar oordeelt hard over beide taxaties: ‘Het is onbestaanbaar dat iemand die zich professioneel met vastgoed bezighoudt, niet bedenkt dat dit niet klopt.’

Lees verder

Slechts 1,7 miljoen voor een monumentaal pand van zeker 1300 vierkante meter, naast paleis Noordeinde. Al vanaf het moment dat de gemeente Noordeinde 64 aan tassenmaker Omar Munie verkocht, in september 2018, was er felle kritiek op de lage prijs. 

Deze ‘marktconforme prijs’, zoals de gemeente Den Haag en het Rijksvastgoedbedrijf volhouden, is onwaarschijnlijk laag, maar niet te controleren voor buitenstaanders. Het onderliggende taxatierapport van makelaarskantoor Frisia moest geheim blijven, omdat de Staat zijn toekomstige onderhandelingspositie niet wilde ondergraven. 

Waarschijnlijker is dat de Staat het rapport geheim wilde houden omdat het rammelt. Het door het Rijksvastgoedbedrijf bestelde rapport komt bovendien op een veel lager bedrag uit dan een taxatie die Omar Munie zélf heeft laten doen toen hij op zoek was naar financiering door een bank. Terwijl Frisia in het geheime rapport met een bedrag van 1.745.000 euro kwam, vermeldt het rapport dat Munie heeft besteld, van kantoor MVGM, een waarde van 3,6 miljoen. Dat document is gedateerd op 23 januari 2018. Beide rapporten zijn in bezit van Follow the Money. 

De taxatie door Frisia in 2016. 

Hier zit al meteen een groot probleem. Frisia heeft, op verzoek van het Rijksvastgoedbedrijf, op 26 april 2018 een hertaxatie laten uitvoeren die uitkwam op 1.685.000 euro. Dicht bij de eerdere eigen waarde, maar ver verwijderd van de 3,6 miljoen van MVGM. ‘Het is onverklaarbaar dat er zulke grote verschillen zijn in eenzelfde taxatieperiode,’ zegt een ervaren Haagse makelaar, die op verzoek van Follow the Money de taxatierapporten heeft bestudeerd. ‘Aangezien er verkocht is voor de lage taxatiewaarde, rijst de vraag of verkoper bekend was met de taxatie van MVGM. Als dat zo is, kun je als verkoper natuurlijk niet akkoord gaan met de lagere waarde.’

Hertaxatie door Frisia in 2018.

Laag rendement, lage verkoopprijs

De vraag is hoe die verschillende taxatiewaarden tot stand zijn gekomen. Het rapport van Frisia is het belangrijkst, omdat op grond van die taxatie de prijs van het pand is vastgesteld. In dat tot nu toe geheime rapport is de uiteindelijke waarde van 1.745.000 euro een optelsom van drie afzonderlijke taxaties. Het kantoordeel en tien parkeerplaatsen (achter het pand, direct naast het paleis) zijn samen 410.000 euro waard, de winkel 735.000 euro. De woningen (adres Noordeinde 64A) zijn vrij van huur en gebruik 600.000 euro waard. Volgens de standaard disclaimer is dit de prijs die ‘na behoorlijke marketing’ verkregen kan worden. Dat is in dit verband een nogal ironische tekst omdat het pand juist nooit op de markt is geweest: het is onderhands verkocht aan Munie. Andere partijen hebben überhaupt nooit de kans gehad om een bod uit te brengen, laat staan een hoger bod. 

Om de waarde te bepalen, heeft de taxateur de BAR-methode gebruikt. Deze methode heeft voor- en nadelen, maar in dit geval leidt het tot een laag verwacht rendement, en dus een lage koopprijs. De Haagse makelaar maakt er gehakt van. Om te beginnen is een  parkeerplaats op eigen grond in het centrum van Den Haag per stuk al 35.000 euro waard, dus samen drieënhalve ton. Deze makelaar kijkt niet zozeer naar verwachte huurinkomsten, maar naar de marktprijs van vierkante meters. Dan verkoop je dus 280 vierkante meter kantoor, 815 vierkante meter winkel en 408 vierkante meter woonruimte voor 1.400.000 euro. 

Noordeinde 64 kost 933 euro per vierkante meter. Zelfs een totaal uitgewoonde woning in de slechtste wijk van Den Haag heeft een waarde van 1500 euro per vierkante meter

‘933 euro per vierkante meter,’ concludeert de Haagse makelaar. ‘Zelfs een totaal uitgewoonde woning in de slechtste wijk van Den Haag heeft een waarde van 1500 euro per vierkante meter. In de omgeving van het Noordeinde is het uitgesloten dat je onder de 3000 euro per vierkante meter een woning kunt kopen, ongeacht de staat. Het is onbestaanbaar dat iemand die zich professioneel met vastgoed bezighoudt, dan niet bedenkt dat dit niet klopt.’

In hetzelfde rapport van Frisia staan iets verderop referenties, vergelijkingen met recente transacties in de omgeving, met prijzen tussen de 2542 euro en 5121 euro per vierkante meter. Het is gebruikelijk om de laagste en de hoogste buiten beschouwing te laten. Zo verstoren uitschieters het beeld niet. ‘Dan gaat het om zeven transacties, met een bandbreedte van 3216 tot 3950 euro. Dan had de vraag gesteld moeten worden: waarom worden de getaxeerde meters op minder dan een derde gewaardeerd dan vergelijkbaar materiaal?’ 

Het rapport van MVGM komt, zoals gezegd, een stuk hoger uit. Zij schatten de bouwkundige staat in als ‘goed’ maar de staat van het onderhoud als ‘matig’. MVGM splitst de taxatie in twee delen: zij schatten de waarde van het winkelgedeelte op 2.050.000 euro en de waarde van het woongedeelte op 1.550.000 euro. Zij komen op een marktwaarde van 2.850.000 euro. Dat kan 3,6 miljoen worden na het realiseren van een verbouwing, die volgens een schatting van MVGM 7,5 ton zou gaan kosten.

Taxatie na verbouwing door MVGM.

Een cadeau van 3 miljoen weggegeven

Ook de waarde van MVGM is te laag, vindt de door Follow the Money geraadpleegde makelaar. Uitgaande van de referenties van recent verkochte panden in de omgeving komt hij uit op een waarde van 1500 vierkante meter maal 3000 euro = 4,5 miljoen euro. ‘En dan heb ik de parkeerplaatsen gewoon maar overgeslagen. Er heeft hier iemand een cadeau weggegeven van drie miljoen.’ Hij besluit: ‘Dit is een gestoord verhaal.’

Beide taxateurs komen tot vergelijkbare verbouwingskosten, maar totaal andere waardes van het pand. Het verschil zit ’m vooral in de geschatte huur. Volgens Frisia zou de winkel jaarlijks 89 mille opbrengen en de woningen 66 mille, volgens MVGM zou de winkelhuur jaarlijks 142 mille bedragen en de verhuur van de woningen zo’n 81 mille. MVGM gaat uit van vijf parkeerplaatsen, waar Frisia er tien telde. 

Leegstaand pand, met antikraakbewoning

Follow the Money legde de taxatierapporten ook aan een andere Haagse taxateur voor. Die kan de gebruikte methodes en verschillen wel volgen. Frisia ging uit van een leegstaand pand, met antikraakbewoning. Dat geeft voor een koper een hoop onzekerheid, omdat je bij koop niet weet wat voor huurders je krijgt voor de winkel en de woningen. Onder bepaalde, conservatieve aannames over rendement en huurprijs per vierkante meter, berekend over tien jaar, kun je dan op een taxatie van 1,7 miljoen euro komen. Dan is het overigens wel vreemd om een geschatte verbouwing van zeven ton op te nemen, want winkels worden meestal casco opgeleverd: de huurders verbouwen de winkel naar eigen smaak. Dat MVGM veel hoger uitkomt is op zich logisch. Met wat optimistischer aannames over de verwachte huuropbrengst  per meter kom je vanzelf op een hogere waarde voor het pand. 

Lees verder Inklappen

Dat het ene rapport tien parkeerplaatsen telt en het andere vijf is raadselachtig: hoe moeilijk kan het zijn om die te tellen? Toch speelt het geschuif met de aantallen parkeerplaatsen in de loop der jaren een cruciale rol in deze taxatie-affaire. De gemeenteraad heeft al tientallen vragen over de deal en de koopprijs gesteld, maar kreeg steeds geruststellende antwoorden van B&W. 

Naar aanleiding van eerdere onthullingen door Follow the Money stelde raadslid Ralf Sluijs (Hart voor Den Haag/Groep De Mos) 32 vragen. Daarop antwoordde waarnemend burgemeester Johan Remkes op 17 december nogmaals dat naar de mening van de gemeente de verkoopprijs ‘niet onder de marktwaarde’ ligt. Dat ligt in de lijn van eerdere antwoorden aan de raad. De gemeente en Munie hadden in de loop van 2017 mondelinge overeenstemming bereikt over ‘een marktconforme verkoopprijs. De door het RVB uitgevraagde taxatie is hierbij leidend geweest.’ 

In april 2018 maakte raadslid Ayse Yilmaz (VVD) zich zorgen omdat de verkoop nog moest plaatsvinden, terwijl de taxatie alweer een jaar oud was: ‘Gezien de huidige marktomstandigheden zal de marktconforme prijs inmiddels flink hoger liggen.’ Op 25 mei 2018 antwoordde locoburgemeester Saskia Bruines namens het college geruststellend: ‘Het uitgangspunt van marktconformiteit in het commerciële vastgoed is het moment van de overeenstemming tussen partijen. Overigens is aanvullend, in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf en met onze instemming door Frisia een hertaxatie gedaan en bleek de reeds overeengekomen koopprijs, rekening houdend met enkele aanpassingen aan het perceel, tussen de heer Munie en het RVB marktconform.’ 

Omdat de woordvoerder per ongeluk het bedrag van 1,7 miljoen had gemaild aan een journalist, kreeg de gemeenteraad één bladzijde van de hertaxatie ter inzage

Van deze hertaxatie, gedateerd op 26 april 2018, heeft de gemeente destijds één samenvattende bladzijde vertrouwelijk ter inzage gegeven aan de raad. Dat was omdat een woordvoerder per ongeluk het bedrag van 1,7 miljoen euro aan een journalist van De Telegraaf had gestuurd, waarmee de lage verkoopprijs publiek werd. Om dat bedrag te rechtvaardigen, kwam de gemeente toen met één A4 van Frisia naar buiten. Dat ene velletje roept heel veel vragen op. De taxatie bleef volgens het college hetzelfde, en ‘rekening houdend met enkele aanpassingen aan het perceel’ marktconform. Dat is, vriendelijk gezegd, op zijn minst een misleidende formulering. Er zijn namelijk dramatische verschillen tussen de twee taxaties. 

In het eerste, geheime rapport van Frisia van 27 december 2016 staan drie afzonderlijke taxaties, die samen optellen tot 1.745.000 euro. Het kantoordeel en tien parkeerplaatsen zijn samen 410.000 euro waard en de winkel 735.000 euro. De woningen zouden 600.000 euro waard zijn. In de hertaxatie van april 2018 zijn alle bedragen veranderd. 

Adres Functie Frisia 27 dec 2016 Frisia 26 apr 2018
Noordeinde 64 Kantoordeel en parkeerplaatsen 410.000 160.000
Noordeinde 64 Winkel 735.000 740.000
Noordeinde 64 A Woning in verhuur 480.000 635.000
Noordeinde 64 A Vrij van huur en gebruik 600.000 785.000
  (highest and best use)    
Totaal (uitgaande van highest and best use) 1.745.000 1.685.000

In bovenstaande tabel vallen een paar dingen op. Ten eerste zijn de parkeerplaatsen in 2018 geheel verdwenen uit de hertaxatie: ze zijn weggevallen uit de post ‘kantoordeel’. Tegelijk is het woongedeelte in lege toestand maar liefst 185.000 euro meer waard geworden. Een forse stijging, precies wat raadslid Ayse Yilmaz vermoedde in deze oververhitte woningmarkt. De totale waarde van het pand is met 60.000 euro verminderd. Nogal forse verschillen, terwijl het het college B&W slechts sussend sprak van ‘enkele aanpassingen.’

Koninklijke lobby

Over die parkeerplaatsen hebben paleis, Rijksvastgoedbedrijf en gemeente enorm gesteggeld. Toen men er in het paleis achter kwam dat het buurpand in de verkoop zou gaan, is er druk gezet op het Rijksvastgoedbedrijf om een aantal parkeerplaatsen te claimen, zo vertelt een goed ingevoerde bron. Het parkeerterrein grenst rechtstreeks aan de paleismuur en is ook handig voor het afleveren van goederen voor het paleis. De koninklijke lobby had succes: het paleis kreeg acht parkeerplaatsen, Munie bedong er twee voor zichzelf. Op 18 maart 2018 mailde een senior medewerker van het Rijksvastgoedbedrijf, na een gezamenlijk overleg bij landsadvocaat Pels Rijcken, aan een senior adviseur grondzaken van de gemeente: ‘Na overleg met de Dienst Koninklijk Huis (DKH) kunnen wij twee parkeerplaatsen aanbieden aan de achterzijde van het object, waarvan het gebruik zal worden gevestigd via een erfdienstbaarheid.’ 

Munie mocht dus gebruikmaken van twee parkeerplaatsen, mogelijk in ruil voor een jaarlijkse retributie (vergoeding). De gemeenteambtenaar stribbelde in een reactie tegen, waarin zij na iedere alinea in de mail van het Rijksvastgoedbedrijf in een ander lettertype commentaar gaf. Zij vroeg zich af of richting ‘de burgemeester door DKH niet iets anders is gezegd. Daarnaast blijft dit een rara als zij de prijs van de aankoop niet willen aanpassen. Immers die 10 pp (parkeerplaatsen, red.) zijn dan wel niet expliciet gewaardeerd in het taxatierapport maar wel degelijk genoemd meegenomen in de waardering van het kantoor. Dus in de thans overeengekomen prijs zit reeds het bedrag van de retributie verkapt.’ 

Daarna komt een cruciale passage van de medewerker van het Rijksvastgoedbedrijf: ‘Diverse keren is in het gesprek aangegeven dat de gemeente Den Haag, net zoals het Rijksvastgoedbedrijf, haar verkoop marktconform moet laten geschieden. In ons gesprek liet het Rijksvastgoedbedrijf weten een eventuele herwaardering van het object te overwegen. Vanuit de heer Munie en de gemeente Den Haag werd verzocht om een herwaardering met als prijspeildatum het oorspronkelijk taxatierapport uit december 2016. De gemeente Den Haag stelt zich op het standpunt dat zij haar kosten moet verantwoorden tegenover de gemeenteraad en dat deze niet meer marktconform is als gevolg van de gewijzigde plaatselijke situatie. Net zoals de gemeente dient het Rijksvastgoedbedrijf haar verkoop te kunnen verantwoorden volgens een transparante marktconforme verkoop. Bij het wijzigen van het taxatierapport en het aanhouden van de prijspeildatum van december 2016, voldoet het Rijksvastgoedbedrijf helaas niet aan de vereiste marktconformiteit. Hierdoor is het Rijksvastgoedbedrijf genoodzaakt het standpunt in te nemen, dat bij een gewenste herwaardering een prijspeildatum van heden dient te gelden.’

De gemeenteambtenaar was het daar niet mee eens: ‘(..) Daarnaast is mijn standpunt ook dat de wilsovereenkomst van het te kopen en de daarbij behorende prijs al reeds begin 2017 is geschied en dat nu blijkt dat het gekochte en de daarbij behorende waardering niet meer overeenkomen. Er is wat mij betreft dus geen enkele reden om te stellen dat een herwaardering dus nu opeens per peildatum heden zou moeten geschieden.’

Het RVB stelde: ‘Indien de gemeente afziet van een herwaardering per heden, kan het pand worden verkocht volgens de reeds aangeboden taxatieprijs van december 2016.’

Waarop de gemeenteambtenaar terug mailde: ‘Waarom zou het wel zonder problemen voor deze prijs kunnen en zou bij herwaardering naar het heden gekeken moeten worden. Dit conflicteert met elkaar.’ 

De mailwisseling is hard bewijs dat het college van B&W van Den Haag de gemeenteraad al jaren verkeerd voorlicht 

Het is hier en daar nogal cryptisch opgeschreven, maar dat de ambtenaren van het Rijksvastgoedbedrijf en van de gemeente van mening verschilden over de waardering van het pand is logisch: het rijk heeft als verkoper belang bij een hoge prijs, de gemeente als koper bij een lage. Vooral interessant is dat ze het er beiden over eens waren dat de prijs in maart 2018 dus al niet meer marktconform was. En dat terwijl gemeente en Rijk al die tijd, tot op de dag van vandaag, zijn blijven volhouden dat de prijs wel marktconform is. Deze mailwisseling is hard bewijs dat het college van B&W van Den Haag de gemeenteraad al jaren verkeerd voorlicht. 

Dat klopt niet, laat de gemeente in een reactie weten: ‘Sowieso heeft het stadsbestuur meermaals de raad geïnformeerd, bijvoorbeeld in antwoord op schriftelijke vragen. Het stadsbestuur hecht eraan de raad transparant te informeren. Het taxatierapport is 11 juli 2018 vertrouwelijk aan de gemeenteraad voorgelegd. Zoals ook al eerder in het antwoord op schriftelijke vragen is gesteld, is de taxatie van het moment dat koper (Munie) en verkoper (RVB) een overeenstemming (wilsverklaring) hebben bereikt leidend. Omdat de scope veranderde (de parkeerplaatsen gingen eruit) is het pand opnieuw getaxeerd. Uiteindelijk is het pand tegen de laatste taxatiewaarde april 2018) verkocht.’ 

Raad wist niets van parkeerplaatsen

De gemeente suggereert in deze reactie dat het verhaal van de parkeerplaatsen allang bekend is. Maar het college heeft de raad daar nooit over ingelicht. In antwoord op de al eerder genoemde vragen van VVD-raadslid Yilmaz schreef het college in 2018 alleen cryptisch over een onderzoek naar ‘te vestigen erfdienstbaarheden.’ Dat de hertaxatie nodig was vanwege de deal met de parkeerplaatsen staat ook nergens in het één A4 tellende hertaxatierapport dat gemeenteraad vertrouwelijk mocht inzien. Het zegt ook niets over de veel hogere taxatie van de woningen, laat staan dat die toegelicht wordt. De gemeente verwijst alle inhoudelijke vragen van Follow the Money over de taxaties door naar het Rijksvastgoedbedrijf. 

Het Rijksvastgoedbedrijf schrijft in een reactie dat ‘de eerste taxatie inclusief het hek en de parkeerplaatsen aan de achterzijde is. De tweede taxatie is exclusief het hek en met minder parkeerplaatsen.’ Met geen woord gaat het RVB in op de spectaculaire stijging van de waarde van het woongedeelte, van 600.000 naar 785.000 euro, een stijging die ervoor zorgt dat de totale waarde van het pand, na het wegvallen van parkeerplaatsen, vrijwel gelijk blijft. 

Waarom is het pand voor zo weinig verkocht?

Follow the Money ging ook op zoek naar het verhaal achter de deal. Waarom is het pand voor zo weinig verkocht? Ervan uitgaand dat de betrokken ambtenaren en politici ook wel snappen dat zo’n 900 euro per vierkante meter naast het paleis te weinig is: waarom is het dan zo gelopen? 

Dat verhaal begint met Joris Wijsmuller. Die voerde als fractievoorzitter van de Haagse Stadspartij in 2014 campagne tegen de toenmalige plannen voor het Spuiforum, het gebied achter het Haagse stadhuis. Na de verkiezingen werd hij in mei 2014 wethouder, met onder andere Stadsontwikkeling, Ruimtelijke Ordening en Wonen in zijn portefeuille. Hij bemoeide zich intensief met de plannen voor het Spuiforum en het gebied eromheen. 

Volgens twee goed geïnformeerde Haagse bronnen, die anoniem willen blijven, had wethouder Henk Kool van Economische Zaken in de collegeperiode daarvoor aan Omar Munie een pand toegezegd in het oude ministerie van Justitie. Dat zou samen met het voormalige ministerie van Binnenlandse Zaken worden herontwikkeld. Munie zou daar een winkel en een atelier met werkervaringsplaatsen voor vluchtelingen in kunnen vestigen. Door de veranderde plannen zou Munie daar niet meer terecht kunnen. Wijsmuller was begaan met vluchtelingen en vond dat ‘lullig’ voor Munie. Toen die zelf na een speurtocht door Den Haag aan kwam zetten met het leegstaande pand Noordeinde 64, wilde wethouder Wijsmuller hem wel helpen dat pand van het Rijk te verwerven. 

Zonder meer een toplocatie

Noordeinde 64 was, naast het paleis, zonder meer een toplocatie voor een winkel en er was ruimte zat voor een atelier. Het probleem was alleen dat het veel te groot en veel te duur was voor Munie, die in chronische geldnood zat. Het Rijksvastgoedbedrijf kon niet zomaar een gigantisch monumentaal pand naast het paleis voor een schappelijk bedrag verkopen. Er moest wel een taxatierapport aan ten grondslag liggen. Enter taxateur Frisia. 

De Rijnstroom, hier op een opname uit 2008, is in 1921-1923 gebouwd in opdracht van P.G.C. Hajenius, eigenaar van het gelijknamige Amsterdamse tabaksmagazijn. Foto: ANP, D-Vorm

De verkoop van Noordeinde 64 en 64A was vanaf het begin raadselachtig. Niet alleen was de vraag hoe zo’n groot monumentaal pand voor zo’n spotprijs verkocht kon worden. Het was en is ook onduidelijk waarom de gemeente het pand aan Munie als privépersoon heeft verkocht en niet aan zijn bedrijf of aan één van zijn stichtingen, die zich inzetten voor vluchtelingen. Minstens zo raadselachtig: waarom is het hele pand aan hem verkocht, inclusief de bovenverdiepingen met woonfunctie? Het was immers de bedoeling dat hij er een winkel zou vestigen met een atelier waar vluchtelingen werkervaring konden opdoen. 

Het officiële verhaal is dat Munie de inkomsten uit de woningen kon gebruiken om de winkel en het atelier te financieren. Maar dat was dan wel een heel forse en ongebruikelijke subsidie. Bovendien is dat atelier er nooit gekomen – dat kan niet genoeg herhaald worden – terwijl dat voor de gemeente officieel altijd hét argument is geweest voor de deal. De Volkskrantschreef afgelopen zaterdag dat Munie de meeste van zijn tassen in Turkije laat maken. Dat doet ook nogal af aan het oorspronkelijke verhaal dat vluchtelingen in Noordeinde 64 werkervaring op zouden doen.

Het had voor de hand gelegen als het pand voor verkoop gesplitst werd

Het had voor de hand gelegen als het Rijk of de gemeente het pand voor de verkoop gesplitst had. Dat kan makkelijk: Noordeinde 64 is het winkelpand, met kelder. Noordeinde 64 A bevat de bovenverdiepingen met de woonlagen. Het heeft van oudsher al kadastraal een aparte registratie, een eigen adres (64A) en het is in 1921 ook bewust gebouwd met een eigen, monumentale toegangsdeur. Munie had en heeft die verdiepingen helemaal niet nodig voor zijn winkel en atelier. Volgens de Haagse bron is het pand bewust niet gesplitst, zodat Munie het bovenhuis snel door kon verkopen aan een commerciële vastgoedpartij. 

Die vastgoedondernemer zou dan voor een zacht prijsje een paar riante bovenverdiepingen naast het paleis in handen krijgen. Munie zou meteen cashen en zodoende een deel van zijn aankoop al direct terugverdienen. Dit kan verklaren waarom de taxatie die Munie zelf heeft laten uitvoeren door MVGM in tweeën gesplitst is: een bedrag voor de waarde van de winkel en een bedrag voor de woningen erboven.

Adviseur op adviseur

Bij het Rijksvastgoedbedrijf was Paul Delbeek, hoofd sectie Verkoop, ambtelijk verantwoordelijk voor de deal. Bij de gemeente Den Haag was dat Henk Harms, directeur ontwikkeling en realisatie Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Tegen Harms loopt nu een intern integriteitsonderzoek van de gemeente, omdat hij ervan is beschuldigd VolkerWessels bevoordeeld te hebben bij de bouw van het Spuiforum. 

Vanaf medio 2017 werd Munie bijgestaan door Aad Bouwhuis. Hij is een voormalig manager bij Vestia, die na het grote derivatenschandaal bij de woningcorporatie voor zichzelf is begonnen onder de naam Bouwhuis Vastgoedadvies. Hij bemiddelde tussen Munie, taxateur Frisia en de banken, op zoek naar financiering. Zo mailde Bouwhuis op 21 november 2017 aan een medewerker van ING: ‘Hartelijk dank voor het gesprek vandaag. Heb contact gehad met Frisia, die gaan hun best doen hun concrete verwachtingen inzake verhuur van de beide appartementen zo duidelijk mogelijk te omschrijven.’ 

Het Rijksvastgoedbedrijf schakelde ook een adviseur in: Herman Pegge, regiodirecteur van de Vastbouw Groep. Pegge afficheert zichzelf op zijn LinkedIn-profiel als adviseur van het Rijksvastgoedbedrijf en is, net als Paul Delbeek, lid van de Vastgoedsociëteit Haaglanden. Pegge zou, volgens een goed geïnformeerde bron, belangstelling hebben gehad om de bovenverdiepingen van Noordeinde 64A te verbouwen en/of te kopen van Munie – na verkoop door de gemeente. Pegge is kortaf aan de telefoon: ‘Daar kan ik me niet over uitlaten. Ik wens u veel succes met uw verdere onderzoek.’

Het Rijksvastgoedbedrijf laat in een reactie weten: ‘Herman Pegge is in 2016 als externe adviseur voor het RVB betrokken geweest. Hij pakte op deeltijdbasis praktische zaken rond de startfase van de verkoop op. Na 2016 namen RVB medewerkers deze rol over. Vanaf die periode betrof zijn rol alleen nog kennisoverdracht en beperkte ondersteuning bij ambtelijke afstemming en juridische afhandeling.’

Noordeinde 64 was en is een buitenkansje voor slimme vastgoedondernemers die dwars door matig onderhoud of onhandige indeling heen kijken

Wat de toegevoegde waarde van Pegge en Bouwhuis was bij deze deal is onduidelijk. Officieel is het altijd een simpel verhaal geweest: het Rijk verkoopt Noordeinde 64 aan de gemeente en de gemeente vervolgens meteen aan Munie met een sociaal oogmerk. Vanuit de overheid gezien is het een raadsel waarom daar commerciële vastgoedmensen bij betrokken waren of tussen moesten zitten. Vanuit de commercie is dat een stuk duidelijker: Noordeinde 64 was en is een buitenkansje voor slimme vastgoedondernemers die dwars door matig onderhoud of onhandige indeling heen kijken. Dat is later ook wel gebleken. 

Herman Pegge is uit beeld verdwenen als partij op het Noordeinde, maar de huidige eigenaar Jeroen de Wilde liet na aankoop meteen plannen voor een hotel maken. Dat moest volgens de bouwtekeningen na renovatie 1248 vierkante meter gaan tellen. Toen dat hotel na bezwaren vanuit het paleis niet doorging, heeft hij het pand direct laten splitsen – handig voor de eventuele verkoop van losse appartementen. Bij zulke commerciële mogelijkheden tikken vastgoedinvesteerders 1,7 miljoen euro lachend af.

De hele gang van zaken roept talloze vragen op over de handelswijze van de betrokken ambtenaren en politici. Beseften ze echt niet dat het pand te goedkoop werd verkocht? Als het pand inderdaad onder de marktprijs is verkocht, kan de fiscus dat als een gift zien en alsnog komen afrekenen. En als de deal zo was opgezet dat Munie met de inkomsten van het pand zijn bedrijf kon financieren, was er sprake van staatssteun. Daar gelden strenge Europese regels voor: staat en gemeente kunnen niet zomaar een winkel subsidiëren. Ook interessant is de rol van burgemeester Pauline Krikke. Zij heeft zich met het dossier bemoeid, zo blijkt uit de mailwisseling tussen gemeente en het Rijksvastgoedbedrijf. Volgens een goed ingevoerde bron heeft ze persoonlijk geprobeerd om vaart achter de verkoop van het pand aan Munie te zetten, tot ergernis van betrokken ambtenaren en wethouders. Op 10 juli 2018 antwoordde het college van B&W nog expliciet aan de raad dat de burgemeester zich niet met de deal bezig had gehouden. 

Ook over de aanpak van Rijksvastgoedbedrijf bestaat nog veel onduidelijkheid. Als het vol blijft houden dat de werkwijze en berekening van Frisia correct zijn en de waardering voor Noordeinde 64 dus marktconform, roept dat grote vragen op over hun aanpak. Staatssecretaris Knops wilde het taxatierapport geheimhouden, omdat kennis van de strategie van het Rijksvastgoedbedrijf diens onderhandelingspositie op de markt zou verzwakken. Maar als die strategie inhoudt dat het Rijk de waarde van kapitale panden laag inschat en verkoopt voor een derde van de gangbare vierkantemeterprijs, is het voor de belastingbetaler beter dat die strategie zo snel mogelijk volledig blootgelegd wordt. 

Aad Bouwhuis, taxatiekantoor Frisia en Omar Munie reageerden niet op vragen. MVGM laat weten niet te kunnen reageren wegens vertrouwelijkheid. 

Inschrijven
Bart de Koning
Bart de Koning
Hard-hitting freelance journalist gespecialiseerd in economie, politiek, recht, veiligheid en privacy.
Gevolgd door 929 leden
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren