Hebben wij teveel hypotheken?

    Columnist Robin Fransman zoekt de nuance door verschillende oorzaken van de groei van de hypotheekportefeuille te ontrafelen.

    Deze column begon in deel 1 met de vraag of de Nederlandse banken kleiner moeten worden. Een deel van de groei van de banken komt voort uit de groei van de hypotheken. Volgens sommige journalisten en commentatoren is dat de grote oorzaak van de bankengroei en werd dat door de banken zelf gecreëerd. Vandaag laat ik zien dat dit maar heel beperkt het geval is. Andere factoren, zoals demografie en de hogere inkomens, vormen een veel groter deel van de oorzaak. Die factoren gaan de komende jaren gewoon door en daarom zullen de hypotheken de komende jaren nog fors moeten groeien. Dat is wellicht alleen te voorkomen door de hypotheekrenteaftrek (en de huursubsidies) direct en volledig af te schaffen, in ruil voor lagere belastingtarieven. 

    Ter inleiding
    Voordat je voorspellingen kunt doen over de ontwikkeling van de hypotheekportefeuille moet je natuurlijk iets zeggen over hoe de woningprijzen zich gemiddeld op lange termijn ontwikkelen. In Nederland is de ontwikkeling van de woningmarkt, in termen van aanbod en vraag van aantallen woningen, grotendeels in balans. Het aantal woningen en het aantal huishoudens komt ruwweg met elkaar overeen. Er zijn in Nederland 7,2 miljoen huishoudens en 7,2 miljoen woningen. Het aantal huishoudens neemt naar verwachting van het CBS nog toe tot bijna 8 miljoen in 2060. Dus we moeten nog wel wat woningen bijbouwen, maar vooralsnog zijn vraag en aanbod landelijk gezien mooi in balans. Dat is anders dan in Ierland en Spanje, waar de afgelopen tien jaar zoveel woningen zijn gebouwd dat er nu veel leegstaan. In een markt waar vraag en aanbod in aantallen in balans zijn, wordt de woningprijs vooral bepaald door welk deel van het inkomen mensen bereid zijn om uit te geven aan een woning, en de mate waarin er financiering beschikbaar is. De beschikbaarheid van financiering wordt in Nederland bepaald door de wetgever en het NIBUD, die daar weer het inkomen voor nemen, en daar het ‘wonen’- deel van bepalen. We noemen dat de ‘Woonquote’, het deel van je netto-inkomen dat je aan wonen mag/kan/wil besteden.
    De prijzen worden bepaald door het inkomen, daar de woonquote van, en uiteraard de rentestand. De rentestand bepaalt de omvang van de lening die je met je woonquote kunt krijgen. De woonquote bij aankoop van de woning, de nettowoonlasten gedeeld door het netto-inkomen, hebben zich de afgelopen jaren als volgt bewogen:
     

    Bron: Calcasa
     

    Als we dan kijken naar de som van jaarlijkse inkomens van Nederlandse huishoudens en die vergelijken met de woningprijzen, ziet dat er zo uit:
     

    Bron: CBS, gemiddelde huizenprijzen in euro, totale loonsom Nederland  * 1000 euro


    De woningprijzen zijn enige tijd iets harder gestegen dan de lonen, mede door de dalende hypotheekrentes in die periode. Sinds 2008 trekt dat weer wat bij. Daarmee hebben we de woningprijzen in beeld, maar nog niet de totale hypotheeksom. Zetten we die er bij dan krijg je dit:

     

     

    Bron: CBS, totale loon- en hypotheeksom *1000 euro, huizenprijzen in euro’s.

     
    UIt bovenstaande grafiek blijkt dat de hypotheeksom veel sneller groeit dan de huizenprijzen. Dat komt door een aantal ontwikkelingen; de bevolkingsgroei, de groei van het aantal huishoudens en het toegenomen eigenwoningbezit. Sinds begin jaren ‘90 is het eigenwoningbezit onder huishoudens toegenomen van 45% naar bijna 60% nu. En het aantal huishoudens steeg van 6,3 miljoen naar 7,2 miljoen. Alleen die ontwikkelingen al, zijn goed voor zo’n 200 miljard aan extra hypotheken. Tegelijkertijd is de populariteit van (deels) aflossingsvrije hypotheekvormen toegenomen.
    De prijzen van Nederlandse woningen zijn dan ook niet zo veel hoger dan die in de landen om ons heen. In Duitsland ligt de gemiddelde woningprijs nu rond de 215.000 euro, in België rond de 200.000 euro. In Nederland staan we nu op 226.000 euro. België en Duitsland kennen geen, of nauwelijks, hypotheekrenteaftrek. Er is dus niet zozeer sprake van een grote huizenprijsbubbel, maar vooral van een demografische bubbel.

    De toekomst: meer eigenwoningbezit en het “grote erven”
    Nu we dit allemaal weten kunnen we naar de toekomst kijken en naar de verwachting dat de omvang van de hypotheekportefeuille nog zal groeien. Het aantal huishoudens neemt volgens de voorspellingen van het CBS namelijk toe tot 7,9 miljoen in 2025. Maar dat is niet het enige: de komende jaren gaan de babyboomers geleidelijk verhuizen van hun grote koopwoning naar het kleinere appartement of een andere locatie. Dat leidt er toe dat hun woningen overgaan naar een volgende generatie. En wat gebeurt er dan? Zij verkopen hun (bijna) hypotheekvrije huis aan de jongere generatie, die daar een hypotheek voor moet nemen. Zo groeit de hypotheekportefeuille door. Voor het nettovermogen van Nederland maakt dat niet uit, want de contante besparingen van de bevolking groeien uiteraard precies even hard. Wat de jonkies lenen krijgen de oudjes er aan contanten bij. En uiteindelijk gaat de jongere generatie dat geld ook erven van de babyboomers. Maar dat is weer gemiddeld tien jaar later, bovendien: gaan ze dat geld ook gebruiken om af te lossen? Ook met een aftrek die beperkt is tot maximaal 38% blijft niet aflossen in veel gevallen aantrekkelijk. Zeker voor een generatie die zelf meer de studie van haar kinderen moet betalen en ook meer voor de zorg moet gaan betalen is liquide blijven wel heel fijn. Die generatie-effecten kun je ook zien in het overzicht dat DNB heeft gemaakt van woningbezit en hypotheken per generatie:

     

    Klik op de afbeelding voor vergroting

     

    De nieuwe regels, het verplichte annuïtaire aflossen en de maximale leensom van 100%, zijn voor deze ontwikkeling nauwelijks een rem. Na tien jaar heb je bij annuïtaire aflossing pas ongeveer 19% van je schuld afgelost. Het resultaat van deze generatieovergang is dat de gemiddelde loan-to-value van Nederland als geheel zal gaan stijgen.
    Tenslotte is het redelijk om te veronderstellen dat ook het eigenwoningbezit omhoog gaat. Nederland heeft een hele grote sociale sector (een van de grootste ter wereld) en het kabinetsbeleid is erop gericht die te verkleinen. Er zijn in Nederland ongeveer 2,3 miljoen sociale huurwoningen, terwijl er op basis van de inkomensverdeling slechts 1,5 miljoen nodig zijn. De overige 800.000 woningen worden wellicht middeldure huur- of koopwoningen, maar in beide gevallen zullen ze waarschijnlijk door de corporaties worden verkocht en moeten ze dan gefinancierd worden.


     

    Het laatste wat je nog moet doen, is een verwachting voor de woningprijzen zelf. Volgen ze de inflatie? De lonen? Doen ze niks meer? Kies maar. Maar zelfs in het meest negatieve scenario (reële daling woningprijzen, lagere groei aantal huishoudens, geen verkoop door corporaties en alle erfenissen worden gebruikt om af te lossen) zie je nog steeds een groei van de totale hypotheeksom.
     


     

    Bron: Eigen calculatie auteur met 2% inflatie en 3% looninflatie

     

     

    Het is dus waarschijnlijk dat de hypotheeksom nog wel even doorgroeit. Daarom is het wellicht verstandig om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen en in te ruilen voor lagere belastingtarieven. Alleen dan kun je er zeker van zijn dat huishoudens hun besparingen en erfenissen grotendeels gebruiken om af te lossen. En alleen aflossen kan voorkomen dat onze hypotheekportefeuilles fors doorgroeien. Wij hebben niet zozeer te veel hypotheken, wij hebben vooral te weinig aflossing. En nee mensen, hypotheekrenteaftrek inruilen voor lagere IB-tarieven leidt niet tot lagere woningprijzen. Daarover volgende week meer. Op deze plek.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Robin Fransman

    De dwarse denker Robin Fransman was jarenlang adjunct-directeur bij Holland Financial Centre (HFC). Daarvoor werkte hij onder...

    Volg Robin Fransman
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren