Het Heerlense sloopdilemma

6 Connecties

Relaties

Slopen Q-park Maankwartier 't Loon

Locaties

Heerlen

Werkvelden

Vastgoed
4 Bijdragen

In de Heerlense vastgoedjungle is het radicale plan opgevat om een winkelcentrum te slopen. De gemeente en provincie zijn zelfs van plan om 30 miljoen euro bij te dragen om de sloop mogelijk te maken. Columnist Ruud de Wit maakt bezwaar.

In mijn column voor Vastgoedmarkt van december 2011 schreef ik naar aanleiding van een thriller van de hand van vastgoedman Eric Bakker en Herman Zandstra (Het Dubai Ultimatum) over het door hen gekozen ‘eeuwige thema’ Bestaat God? Ik sloot die column af met een beschouwing over het Heerlens winkelcentrum ’t Loon en de door mij toen al gesuggereerde sloop. Ik citeer: ‘Over God gesproken – en dat schrijf ik zonder heiligschennis te willen plegen: het instorten van een deel van het winkelcentrum ’t Loon zou voor de stad Heerlen ook een godsgeschenk kunnen zijn. Heerlen kent een enorme winkelleegstand in het centrum en daar bovenop komen nog plannen voor nieuwe winkelmeters in De Plu en in het Maankwartier. Nu het voortbestaan van ’t Loon onzeker lijkt geworden (door verzakkingen en instortingsgevaar), moeten er minstens tien winkels worden verplaatst en daarmee wordt de relatief hoge retailleegstand in het centrum van Heerlen slechts enigszins verminderd. (-) En NSI, eigenaar van ’t Loon, zult u vragen? Tja, ik neem aan dat NSI goed is verzekerd en dat het verlies aan huurinkomsten via afschrijven zal worden geregeld. Dus NSI gaat uiteindelijk wel akkoord met een sloop. (-) Zo zie je maar weer, in deze donkere tijden voor kerst komt de oplossing voor moeilijke en moeizame vastgoedvraagstukken soms onverwacht uit de lucht vallen. God bestaat, Eric Bakker!’

Moeizame onderhandelingen

Ik moest terugdenken aan deze column, toen vorige week het Limburgs Dagblad bekendmaakte dat er een akkoord is bereikt over de sloop van het winkelcentrum ’t Loon. Ik citeer: De gemeente Heerlen en de provincie Limburg zijn bereid miljoenen te investeren in sloop van winkelcentrum ’t Loon.’ (-) ‘Winkelcentrum ‘t Loon wordt uiterlijk in 2017 gesloopt. Het is de bedoeling dat de huidige winkels van het shoppingcenter al in 2015 met financiële steun naar de binnenstad verhuizen. ‘ (-) ‘De gesprekken over sloop van ‘t Loon zijn vorig jaar gestart op initiatief van Q-Park. Betrokkenen verklaren dat met sloop een bedrag van zo’n 30 miljoen euro gemoeid is. Dat is de vermoedelijke taxatiewaarde van het in 1966 gebouwde winkelcentrum.’  De krant schrijft verder over de moeizame onderhandelingen tussen de gemeente, de Provincie, NSI, ING vanwege de woontoren met 36, nauwelijks verhuurde woningen en Q-Park als eigenaar van de parkeergarage en parkeerdek voor 600 auto’s. ‘De laatste weken verliepen de onderhandelingen moeizaam, omdat een gat van ongeveer drie miljoen niet overbrugd kon worden. Daar zijn de onderhandelaars uit. Gemeente en Provincie zouden een gelijk deel in de sloopkosten en aankoop van de vrijgekomen gronden betalen.’

Eerst 10 miljoen afboeken

Ik werd al begin december vorig jaar vertrouwelijk door een van de betrokken partijen op de hoogte gesteld van de onderhandelingen. Ik wist dus dat dit bericht in het Limburgs Dagblad in grote lijnen moest kloppen. Dat het beursgenoteerde vastgoedfonds NSI – de belangrijkste partij bij ’t Loon als eigenaar van het winkelcentrum – met veel publicitair kabaal het akkoord daarna ontkende, is verklaarbaar. De publicatie in het Limburgs Dagblad was voortijdig en blijkbaar zijn de partijen er over de details nog niet helemaal uit. NSI heeft ook nog het een en ander intern te regelen en af te schrijven. Het winkelcentrum werd in 2002 voor 23 miljoen euro gekocht van het toenmalige 3W, een bedrag dat bij de heropening na een grondige  herontwikkeling in maart 2004 op ruim 25 miljoen euro uitkwam (tegen een aanvangsrendement van 7,8 procent). In de boeken van NSI stond het winkelcentrum echter tegen een aanzienlijke hogere waarde genoteerd, heb ik begrepen, namelijk rond de 35 miljoen euro. Voeg daarbij de boekwaarde van de woontoren van ING (rond de 4 miljoen euro) en de parkeergarage (zeg maar een half miljoen), dan is het duidelijk dat de 30 miljoen euro die de provincie Limburg en Heerlen ter beschikking willen stellen, te weinig is. Met name NSI zal dus eerst formeel moeten afschrijven. Voor NSI komen daarboven nog de kosten van het afkopen van het contract met de aannemer van de al gestarte uitbreiding voor het C&A-deel, het afkopen van de resterende huurcontracten, plus alle juridische kosten die de afgelopen drie jaar zijn gemaakt. Zelfs als NSI akkoord gaat met het huidige totaalbedrag, dan moet zeker een verlies van ruim 10 miljoen euro worden genomen en dat zullen de aandeelhouders niet leuk vinden.

Provincie en de gemeente Heerlen betalen de sloopkosten

Ik heb een aantal bezwaren tegen het akkoord dat nu is bereikt. Hoewel ik zelf helemaal geen probleem heb met het slopen van ’t Loon. Mijn vrouw overigens wel, want die bezoekt er vrijwel dagelijks de AH. In 2012 presenteerde de centrale overheid samen met marktpartijen met veel publiciteit plannen voor een sloopfonds voor leegstaande kantoren. Daarbij werden vastgoedeigenaren en ontwikkelaars gedwongen bij nieuwe projecten geld te storten in een fonds dat dan weer zou worden aangewend voor het slopen van leegstaand vastgoed. Uiteindelijk werd het hele sloopfonds geschrapt, omdat iedereen het wel een aardig idee vond, maar niemand bereid was geld te storten. Het sloopfonds van minister Blok had namelijk als uitgangspunt dat de overheid (lees: de burger) niet hoeft op te draaien voor commerciële vastgoedproducten, waarmee in eerder stadium door marktpartijen grote winsten zijn behaald. Als de provincie Limburg en de gemeente Heerlen dat nu wel bereid zijn te doen, is het dus de Limburger die betaalt voor het feit dat er over de afgelopen decennia teveel retailvastgoed in en rond Heerlen is neergezet.
Het is dus de burger/belastingbetaler die betaalt voor het sloopakkoord
In het geval van Heerlen is het nog gekker, omdat juist de gemeenteraad de belangrijkste initiatiefnemer en stimulator van twee andere, nieuwe retailprojecten op een paar honderd meter afstand van ’t Loon is: De Plu en het Maankwartier. Het financieren van de sloop van ’t Loon door de Provincie en de gemeente is alleen naar de burgers toe te verdedigen als dat wordt verrekend in de investeringskosten van het Maankwartier en De Plu. Maar dat zal niet gebeuren, omdat deze twee projecten dan helemaal niet meer rondgerekend kunnen worden. Het is dus de burger/belastingbetaler die betaalt voor het sloopakkoord.

’t Loon heeft zijn tijd gehad

Wie terugkijkt naar de bijna vijftigjarige geschiedenis van ’t Loon ziet een lange reeks van ellende. De ontwikkelaar Vascomij ging al aan het begin van het traject failliet en dat veroorzaakte direct vertraging van de oplevering. Uiteindelijk komt het winkelcentrum via de financiering in handen van de bank Westland/Utrecht en begin jaren tachtig bij het ABP, toen nog de belangrijkste directe vastgoedinvesteerder in ons land en gevestigd op steenworp afstand van het winkelcentrum. Daarnaast besloot Heerlen vooral gehoor te gegeven aan de wensen van de ontwikkelaar 3W (op dat moment het machtige Ruijters Vastgoed) om 140.000 m2 retail toe te voegen in wat nu de Woonboulevard heet. Dit terwijl ‘buurman’ Kerkrade een duitje in het al te grote retailaanbod deed door grootse retailplannen rond Roda’s Parkstad Limburg Stadion goed te keuren. Over overaanbod gesproken!
’t Loon loont gewoon niet meer
Maar het gesternte van ’t Loon zelf is ook nooit goed geweest. Tweemaal brak er brand uit die delen van het winkelcentrum vernielde. Daarnaast veroorzaakte de parkeergarage aan het einde van de vorige eeuw zulke grote problemen door verzakkingen en constructiefouten, dat zij enige tijd gesloten moest worden. Desondanks besloot 3W om in 2000 te gaan uitbreiden tot ruim 23.000 m2. Inmiddels is – mede door de problemen van de verzakking – de winkelbezetting met 50 procent gedaald en hoewel NSI nog altijd naar buiten toe ventileert dat het winkelcentrum opnieuw herontwikkeld kan worden, is er geen enkele retail(vastgoed)-deskundige meer te vinden die dat nog realistisch en rendabel acht. Niet alleen de aanhoudende crisis, de demografische ontwikkelingen, de veranderingen in het winkelpatroon (bijvoorbeeld door online winkelen) maar ook de sinds begin deze eeuw toegenomen concurrentie (Maastricht, Keulen, Luik, Aken, Düsseldorf, Roermond, plus in de directe omgeving de Woonboulevard en het retailaanbod rond het Parkstad Limburg Stadion) maken een nieuwe toekomst voor ’t Loon vrijwel ondenkbaar. ’t Loon loont gewoon niet meer.

Druppel op de gloeiende plaat

Heerlen heeft zo’n beetje de hoogste retailleegstand van alle grote steden in Nederland. Het komt uit op ruim 20 procent, blijkt uit cijfers van Locatus. En dan zijn er ook nog plannen voor vele tienduizenden nieuwe vierkante meters retail in het Maankwartier en De Plu. Kortom, met zulke cijfers maakt het wegwerken van 10.000 m2 – die nu nog in ’t Loon worden ingevuld – niet eens zo veel uit. Daar komt nog bij dat een aantal van de huidige retailers (AH, Gall & Gall, C&A, BCC, Perry Sport, Blokker en de lokale Karnevalswierst) bij sloop helemaal niet naar de Heerlense binnenstad zullen verhuizen. AH gaat waarschijnlijk in een XL-versie naar het Parkstad Limburg Stadion, C&A heeft nu al twee tijdelijke vestigingen in het centrum van Heerlen en die zullen bij het verhuizen van de hoofdvestiging weer sluiten en de Karnevalswierts zal zeker kiezen voor een veel goedkopere andere locatie. Van BCC is bekend dat die bij sluiting van ’t Loon het liefst verhuist naar de Woonboulevard of het Parkstad Limburg Stadion. Daar komt nog bij dat voor het centrum van Heerlen nog meer leegstand dreigt. MediaMarkt is nu nog gehuisvest in het Corio-centrum (zojuist verkocht door eigenaar Corio). Ze wil daar weg en opteert voor een vestiging op de Woonboulevard of bij het Parkstad Limburg Stadion. Naar verluidt sluit MediaMarkt zelfs zijn vestiging in Heerlen-centrum als aan haar wens niet wordt voldaan. Kortom, het slopen van ’t Loon zal wel een fractie van het Heerlens leegstandspercentage naar beneden brengen, maar niet wezenlijk bijdragen aan een oplossing van het huidige hoge leegstandspercentage.

Onwerkelijke vastgoedambities van wethouders

Wat er nu al drie jaar speelt rond ’t Loon, het Maankwartier en De Plu bewijst de incompetentie van het huidige college en de gemeenteraad waar het gaat om een duidelijke retailvisie. Het is niet uitzonderlijk. SP-fractievoorzitter Emile Roemer zei vorige week op de televisie dat het SNS Reaal-vastgoeddrama vooral is veroorzaakt door megalomane projecten van bankiers, vastgoedbazen en stadsbestuurders. Jammer dat Roemer blijkbaar weinig zicht heeft op de onwerkelijke vastgoedambities van ‘zijn’ SP-wethouder Riet de Wit die als de grote voorvechtster mag worden beschouwd van projecten als het Maankwartier en De Plu.
Een bestuurlijk ‘SNS Reaal-schandaal’ op z’n Heerlens lijkt me niet langer onwaarschijnlijk
Voorspellen is soms moeilijk, maar een bestuurlijk ‘SNS Reaal-schandaal’ op z’n Heerlens lijkt me niet langer onwaarschijnlijk, te meer omdat het niet uitgesloten mag worden dat ook woningcorporatie Weller (een van de financiers en opdrachtgevers van het Maankwartier) daarin wordt meegezogen. Immers, vorige week werd bekend dat Weller vanuit Den Haag (door het Centraal Fonds Volkshuisvesting) min of meer onder curatele is geplaatst en vanwege een veranderd risicoprofiel halfjaarlijks moet gaan rapporteren over haar omstreden verplichtingen in het project Maankwartier. Het werd tijd! Net zoals het tijd wordt dat ’t Loon gesloopt wordt. Zelfs als dat niet bijdraagt aan het oplossen van de retailleegstand. Alleen is het maar zeer de vraag of de burger (lees: de Provincie en de gemeente) voor die sloopkosten moet opdraaien. Ik denk dat we daar het antwoord al snel op krijgen, namelijk bij de aanstaande lokale verkiezingen.